Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
Processo: 0707090-91.2024.8.07.0006.
AUTOR: FEIJO & FEIJO IMOBILIARIA LTDA
REU: LUANA INACIA DE SOUZA SENTENÇA I. Relatório
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 1VARCIVSOB 1ª Vara Cível de Sobradinho Número do Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7)
Trata-se de ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança, pelo procedimento comum, proposta por Feijó & Feijó Imobiliária Ltda. em desfavor de Luana Inácia de Souza, partes qualificadas. Alega a autora que celebrou contrato de locação residencial do imóvel situado na Rodovia DF-250, Km 2,7, Condomínio Mansões Entre Lagos, Comércio Local 04, Ed. Tony Ferreira, apartamento 204, com início em 12/09/2023 e término em 11/12/2023, e que, após o prazo, a locação passou a viger por prazo indeterminado. Afirma, ainda, que o aluguel mensal ajustado foi de R$ 1.200,00 e que o contrato atribuiu à locatária o pagamento de encargos ordinários, prevendo multa e encargos moratórios em caso de inadimplemento. Sustenta que a ré deixou de adimplir aluguéis e acessórios locatícios a partir de fevereiro de 2024, apontando débitos de aluguéis (vencimentos de 12/02/2024 a 12/05/2024), condomínio (vencimentos de 12/02/2024 a 12/05/2024) e seguro-incêndio (vencimentos de 12/02/2024 a 12/05/2024), com memorial discriminado e atualizado. A autora requer, ao final, em síntese, (a) a rescisão da locação e o despejo; (b) a condenação da ré ao pagamento dos aluguéis e acessórios vencidos e dos que vencerem no curso do processo até o encerramento da locação e entrega das chaves, com os acréscimos contratuais; (c) a aplicação de penalidades contratuais e a condenação em custas e honorários sucumbenciais. A parte ré apresentou contestação de ID 238015372, por intermédio da Defensoria Pública, na qual requereu justiça gratuita (com referência à declaração de hipossuficiência de ID 234140147) e suscitou, preliminarmente, perda superveniente do objeto quanto ao pedido de despejo, afirmando que houve desocupação voluntária do imóvel em 30/12/2024, pleiteando a extinção parcial do feito; e, ainda, alegou inépcia e/ou ausência de interesse processual quanto à cobrança de encargos acessórios. No mérito, impugnou a incidência de multas e penalidades, sustentando obstrução ao pagamento e ausência de má-fé, e requereu a improcedência, além da condenação da autora em custas e honorários em favor do PRODEF. Deferida a gratuidade da justiça à requerida (ID 238592181). A autora apresentou réplica de ID 241659637. Os autos vieram conclusos para julgamento. II. Fundamentação A controvérsia envolve, de um lado, o pedido de despejo por falta de pagamento e, de outro, a cobrança de aluguéis e acessórios da locação, em contrato de locação residencial regido pela Lei nº 8.245/1991, além das regras gerais do Código Civil e do Código de Processo Civil. A ré suscitou preliminar de perda superveniente do objeto quanto ao pedido de despejo, afirmando que desocupou voluntariamente o imóvel em 30/12/2024, requerendo a extinção parcial do feito sem resolução do mérito (CPC, art. 485, VI). Nesse ponto, a pretensão de despejo tem por finalidade a retomada da posse direta do imóvel, de modo que, ocorrida a desocupação no curso do processo, resta esvaziada a utilidade prática do provimento jurisdicional voltado à desocupação compulsória. Assim, comprovada nos autos a desocupação superveniente, impõe-se reconhecer a perda do objeto quanto ao despejo, com extinção parcial sem resolução do mérito, sem prejuízo do prosseguimento quanto à cobrança. A segunda preliminar deduzida na contestação pede a extinção parcial do pedido de cobrança de “encargos acessórios”, por inépcia e/ou ausência de interesse processual. O feito, entretanto, evidencia que houve determinação judicial de emenda para adequação e comprovação de itens que não estavam previstos expressamente no contrato juntado à época, decisão de ID 197629755, e que a autora apresentou emenda de ID 198245039, com a reorganização do pedido e dos valores, acompanhada de cálculo discriminado. Assim, a discussão sobre a aptidão do pedido e o suporte documental deve ser tratada no mérito, com exame da exigibilidade dos itens efetivamente postulados após as emendas, afastando-se a extinção por inépcia quando há delimitação do pedido e documentação mínima correlata nos autos. Superadas as questões preliminares, passo ao mérito. No mérito, é incontroverso que as partes firmaram contrato de locação residencial (ID 197168760). A partir dele, cumpre identificar, com precisão, quais são os encargos acessórios devidos e qual o fundamento jurídico para a cobrança. [ No contrato, a Cláusula Terceira, § 2º, atribui ao locatário a responsabilidade pelo pagamento de condomínio e de seguro contra incêndio, entre outras despesas ordinárias relacionadas ao imóvel. Além disso, o § 4º da Cláusula Terceira disciplina que, caso o seguro contra incêndio não seja contratado pelo locatário em prazo inicial, poderá ser contratado pela locadora e cobrado mensalmente de forma discriminada. Portanto, à luz do próprio instrumento contratual, os encargos acessórios especificamente apontados pela autora após a emenda — condomínio e seguro-incêndio — estão previstos de modo expresso e são exigíveis como acessórios da locação. Ainda no contrato, a Cláusula Quinta prevê multa de 10% e juros moratórios de 1% em caso de atraso no pagamento do aluguel, e seu parágrafo único estende a lógica das penalidades aos atrasos de contas e taxas que recaem sobre o imóvel e sejam de responsabilidade do locatário, como condomínio e demais encargos. Logo, havendo inadimplemento das parcelas vencidas, é juridicamente possível a incidência dos encargos moratórios pactuados, salvo demonstração concreta de fato impeditivo, modificativo ou extintivo, o que não se extrai da prova referenciada na contestação. No plano legal, o art. 23, I, da e o art. 25 da Lei nº 8.245/1991 estabelecem que o locatário deve pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, e que tais verbas podem ser cobradas conjuntamente quando se tratar de acessórios da locação. No caso, como visto, os encargos acessórios ora cobrados (condomínio e seguro-incêndio) são contratualmente exigíveis e, portanto, enquadram-se no conceito de encargos da locação exigíveis do locatário. Quanto ao argumento defensivo de que deveria haver exclusão de multas e penalidades por “obstrução ao pagamento” e ausência de má-fé, observa-se que a contestação não aponta elemento objetivo de adimplemento, tampouco demonstração de pagamento ou consignação, limitando-se à impugnação genérica. Nessas condições, permanece hígida a exigibilidade das parcelas vencidas e, em consequência, dos encargos moratórios previstos contratualmente, nos limites do pedido e dos cálculos juntados. Superada a exigibilidade dos encargos acessórios, é necessário definir o alcance temporal da condenação em obrigações de trato sucessivo. O art. 323 do CPC estabelece que, nas ações envolvendo prestações sucessivas, consideram-se incluídas no pedido as parcelas que se vencerem no curso do processo enquanto durar a obrigação, desde que não pagas ou consignadas. Em julgado recente e específico sobre despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança, o Superior Tribunal de Justiça assentou ser possível incluir, na condenação, encargos locatícios vencidos e vincendos até a efetiva desocupação do imóvel, mesmo quando não discriminados de forma pormenorizada no capítulo de pedidos, desde que a inicial, interpretada de modo lógico-sistemático, remeta às obrigações contratuais e permita ao réu compreender o alcance da cobrança. Trata-se do REsp 2.091.358, Terceira Turma, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva. No caso concreto, a cobrança foi delimitada na emenda de ID 198245039 aos encargos acessórios de condomínio e seguro-incêndio, expressamente previstos no contrato (ID 197168760), e a própria defesa afirma marco de desocupação em 30/12/2024, havendo declaração nos autos que se refere à retirada de pertences nessa data. Assim, a condenação deve abranger os aluguéis e os encargos acessórios devidos no período exigido e aqueles que se venceram no curso do processo enquanto perdurou a obrigação locatícia, tomando-se como limite temporal, para os fins desta sentença, o marco fático indicado nos autos, sem prejuízo de ajuste do quantum em fase própria caso se demonstre marco diverso com lastro documental. Quanto aos encargos cobrados no ID 253920953, dada a fase processual da manifestação, não se pode admitir a ampliação objetiva da demanda. A finalidade do art. 357, §1º, do CPC é permitir às partes se manifestarem sobre o saneamento e especificarem provas, não funcionando como via indireta para aditar pedido e causa de pedir. Após a citação e a apresentação de contestação, o aditamento do pedido/causa de pedir somente é admissível nas hipóteses legais e, em regra, depende do consentimento do réu (CPC, art. 329), sob pena de violação ao contraditório e à estabilização da demanda. A juntada de documentos em fase posterior é possível como meio de prova, mas não transforma automaticamente novas rubricas em objeto de condenação, quando essas rubricas não compunham o débito delimitado na emenda e não foram inseridas por aditamento regular do pedido. III. Dispositivo Diante do exposto: 1. Julgo extinto, sem resolução do mérito, o pedido de despejo, por perda superveniente do objeto, nos termos do art. 485, VI, do CPC; 2. Resolvo o mérito remanescente e, nos termos do art. 487, I, do CPC, julgo procedentes os pedidos, para condenar a ré ao pagamento de aluguéis e dos encargos acessórios delimitados na emenda à inicial (condomínio e seguro-incêndio), com incidência da multa contratual, juros e correção monetária, nos termos do contrato (Cláusula Terceira, §2º e §4º, do ID 197168760), exigíveis no período afirmado na emenda de ID 198245039, bem como das prestações sucessivas que se venceram no curso do processo enquanto durou a obrigação, até a data de desocupação indicada nos autos. Sobre as parcelas de natureza material reconhecidas como devidas, incidirá correção monetária e juros de mora desde o vencimento de cada obrigação, consoante Súmula 43 do STJ e art. 397 do CC. Condeno a ré ao pagamento das custas e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do art. 85, §§2º e 8º, do CPC, ficando suspensa a exigibilidade enquanto subsistir a gratuidade de justiça deferida (art. 98, §3º, do CPC). Após o trânsito em julgado, recolhidas as custas finais e não havendo outros requerimentos, arquivem-se os autos. Intimem-se. Sobradinho/DF, 12 de março de 2026. Rômulo Teles Juiz de Direito Substituto (assinado eletronicamente)