Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
Processo: 0742058-02.2023.8.07.0001.
REQUERENTE: PALICONE BRASILIA LTDA REPRESENTANTE LEGAL: PAULA EDUARDA MACHADO FIGUEIREDO DE OLIVEIRA, WALDIRENE MACHADO FIGUEIREDO DA SILVEIRA
REQUERIDO: CONDOMINIO DO EDIFICIO BIG CENTER, TERRAVIVA CONSTRUCOES E INCORPORACOES EIRELI S E N T E N Ç A
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 2VARCIVBSB 2ª Vara Cível de Brasília Número do Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7)
Cuida-se de ação de conhecimento que se desenvolveu entre as partes epigrafadas. Na inicial, afirma-se que a empresa requerente celebrou contrato de locação comercial em 15/10/2022, relativo ao imóvel situado na SHCN CL Quadra 307, Bloco A, Loja 04, Edifício Big Center, Asa Norte, Brasília, pelo prazo de 36 meses, com término previsto para 14/10/2025. Sustenta que o imóvel seria destinado à instalação de franquia alimentícia, cuja inauguração estava prevista para dezembro de 2022, após adequações estruturais. Relata que, em novembro de 2022, durante a execução das obras, ocorreu rompimento de tubulação de esgoto, ocasionando vazamento que inviabilizou a continuidade dos trabalhos, sendo realizados reparos pelo condomínio. Afirma que, em 15/08/2023, houve novo vazamento no teto da cozinha, com contaminação de alimentos e equipamentos, o que levou à paralisação das atividades até 26/09/2023. Aduz que os reparos foram novamente executados sem observância às normas técnicas, conforme laudo particular juntado aos autos. Alega que tais fatos geraram prejuízos materiais, lucros cessantes e danos à imagem da empresa, além da necessidade de reforma definitiva da rede hidráulica e emissão de ART. Ao final, com amparo na fundamentação jurídica que vitaliza a peça de ingresso, postulou: “a) sejam os requeridos compelidos a promover a obra devida, de reparação do imóvel situado a SHCN CL QUADRA 307, Bloco A, Loja 04, Edifício Big Center - Asa Norte, Brasília-DF, com de acordo com o contrato n.º 292022, contratando emissão de Laudo de Anotação de Responsabilidade Técnica. A obra devida encontra orientações, observações e estimativa de custo apresentada no Doc ID 174766149 - Documento de Comprovação (Anexo 08 Laudo de Vistoria Palicone), qual recomenda pela remoção de toda a tubulação e conexões, promovendo instalação nova, sem reaproveitamento das peças, com inclinação e anéis de vedação, sem uso de conexões “feitas a fogo”. Tais recomendações quanto à obra devida, entende-se que também será corroborada pelo ART a ser contratado para realização. b) sejam os requeridos condenados a ressarcir os prejuízos advindos do vazamento pelos danos materiais (alimentos e bebidas contaminados e/ou vencidos e emissão de Laudo de Vistoria) no importe de R$ 6.822,64 (seis mil oitocentos e vinte e dois reais e sessenta e quatro centavos); c) Sejam ainda condenados os requeridos a reparação de lucros cessantes apurados no valor de R$ 33.772,00 (trinta e três mil setecentos e setenta e dois centavos). d) Ato contínuo, postula pela condenação das requeridas em danos morais em valor não inferior a R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais); e) Requer ainda ressarcimento do valor de aluguel pago, considerando que o imóvel se encontrava impróprio para a utilização pelo período superior a 30 (trinta) dias, somado ainda demais danos materiais - condomínio, seguro, neonergia, internet e outros - no importe de R$ 13.102,24 (treze mil, cento e dois reais e vinte e quatro centavos).” (ID 178837409, págs. 16-17). Citada a segunda requerida (ID 201763366), que apresentou Contestação no ID 204285582, oportunidade na qual aduz, preliminarmente, inépcia da inicial, ao argumento de que as os requerimentos da autora são incertos e contraditórios, bem como de ilegitimidade passiva, apontando que o problema decorreria de questões estruturais relacionadas ao Condomínio, não sendo de sua responsabilidade. No mérito, sustenta que não houve omissão por parte da requerida, que teria tomado providências para identificar e solucionar os problemas. Alega ausência de provas concretas que vinculem os danos alegados à sua conduta. Questiona os valores pleiteados pela autora, sugerindo que são especulativos e não demonstrados adequadamente. Citado o primeiro requerido (ID 183484232), que apresentou contestação no ID 204365726, ocasião na qual alega que o autor não demonstrou a ocorrência de vazamentos em novembro de 2022 e questiona a magnitude do incidente de 2023, classificado como de pequena proporção. Argumenta que os danos narrados não podem ser imputados ao Condomínio, pois as tubulações específicas não seriam de sua responsabilidade. Assinala que o encanamento citado na inicial não foi causa do vazamento, nem teve relação com ele. Defende que os reparos foram realizados dentro de um prazo razoável, considerando as dificuldades de acesso às tubulações. Impugnou os valores pleiteados, alegando que a autora não comprovou de forma robusta os prejuízos. Regularmente intimado, o requerente apresentou réplica à contestação, refutando as alegações defensivas e reiterando os pedidos iniciais, bem como impugnando documentos apresentados pelos réus. Por intermédio da Decisão de ID 223351215, foi proferido saneador, rejeitando as preliminares, fixando os pontos controvertidos e determinando a realização de prova pericial para apuração da origem dos vazamentos e adequação dos reparos. Aberta a fase instrutória, veio aos autos o Laudo Pericial de ID 248575750, sobre o qual se manifestaram as partes nos IDs 253267090, 254263915 e 254274607. Eis o relato. D E C I D O. Inicialmente, afasta-se a aplicação do Código de Defesa do Consumidor à relação jurídica em exame, pois o contrato firmado entre as partes teve por objeto a locação de imóvel destinado à exploração de atividade empresarial, não se configurando a figura do consumidor final. Desse modo, a utilização do bem para incremento da atividade econômica da parte autora descaracteriza a destinação pessoal ou familiar, razão pela qual incidem as normas de direito civil e locatício, afastando-se a disciplina consumerista. No que se refere às obrigações do condomínio, cumpre destacar que lhe incumbe a manutenção das áreas comuns e das instalações que servem a todo o edifício, incluindo redes hidráulicas e de esgoto que percorrem as partes comuns e afetam as unidades autônomas. Isso posto, esclareço que a responsabilidade do condomínio decorre da necessidade de garantir a funcionalidade e segurança das estruturas coletivas, devendo adotar medidas preventivas e corretivas para evitar danos aos condôminos e usuários, sob pena de responder pelos prejuízos decorrentes da omissão. Por sua vez, as obrigações do locador concentram-se na entrega do imóvel em condições adequadas ao uso a que se destina, bem como na realização das reparações necessárias para conservar a coisa locada em estado de servir ao fim ajustado. Tal dever subsiste durante toda a vigência do contrato, impondo ao locador a responsabilidade por vícios ou defeitos que comprometam a utilização do bem, ainda que decorrentes de elementos estruturais ou de manutenção ordinária, assegurando ao locatário o pleno exercício da atividade pactuada. Feitas as ponderações iniciais, verifica-se dos autos que a relação jurídica estabelecida entre as partes decorre de contrato de locação comercial firmado em 15/10/2022, cujo objeto é o imóvel situado na SHCN CL Quadra 307, Bloco A, Loja 04, Edifício Big Center, destinado à instalação de franquia alimentícia. Restou incontroverso que, durante a vigência do contrato, ocorreram dois episódios de vazamento na rede de esgoto do edifício, sendo o primeiro em novembro de 2022, quando ainda se realizavam obras de adequação, e o segundo em agosto de 2023, já com o estabelecimento em funcionamento, ocasionando a paralisação das atividades por mais de trinta dias. O conjunto probatório, composto por notificações extrajudiciais, fotografias, comprovantes de despesas e, sobretudo, pelo laudo pericial de ID 248575750, confirma que os reparos realizados após o primeiro incidente foram executados de forma precária, sem observância às normas técnicas, circunstância que contribuiu para a reincidência do problema. Pontuo que a perícia atestou falhas estruturais na tubulação, ausência de vedação adequada e inclinação insuficiente, concluindo pela necessidade de reforma completa da rede hidráulica, com emissão de Anotação de Responsabilidade Técnica, para garantir a aptidão do imóvel ao uso a que se destina. Desse modo, nos termos do art. 22, incisos I e IV, da Lei nº 8.245/91, incumbe ao locador entregar o imóvel em condições de servir ao uso e responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação, bem como manter sua forma e destino durante a vigência do contrato. O condomínio, por sua vez, tem o dever legal de conservar as partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos condôminos, conforme art. 1.348, V, do Código Civil. Assim, a omissão dos requeridos em providenciar reparos adequados configura inadimplemento contratual e falha na prestação do serviço, ensejando a obrigação de fazer e de indenizar. O nexo causal entre os vazamentos e os prejuízos experimentados pela parte autora (danos materiais, morais e lucros cessantes) é evidente. Verifico que a paralisação das atividades por período superior a trinta dias implicou perda de insumos, pagamento de aluguel sem utilização do imóvel e frustração do faturamento médio, conforme demonstrado pelo relatório contábil juntado aos autos (ID 174766158). Presentes, portanto, os requisitos da responsabilidade civil subjetiva, previstos nos arts. 186 e 927 do Código Civil, impondo-se o dever de reparação integral dos danos materiais apontados na exordial, lucros cessantes e compensação por danos morais, estes últimos caracterizados pela repercussão negativa na imagem da pessoa jurídica e pelo abalo à sua honra objetiva, conforme entendimento consolidado na Súmula 227 do STJ. Desse modo, tenho por prudente e adequado fixar o valor da indenização pelos danos morais no montante equivalente a R$ 10.000,00 (dez mil reais). Noutro giro, no tocante ao pleito de compelir os requeridos à execução da obra de reparação do imóvel, com emissão de Anotação de Responsabilidade Técnica, desafia improcedência. Isso porque restou demonstrado nos autos que a parte autora não detém a propriedade do bem, tampouco permanece na condição de locatária, circunstância que afasta a utilidade e a necessidade da medida postulada, tornando-a incompatível com a atual realidade fática e jurídica da relação contratual.
Diante do exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados para: 1) CONDENAR os requeridos, solidariamente, ao pagamento de danos materiais concernente à perda dos alimentos e elaboração do laudo pericial em razão do primeiro evento no valor de R$ 6.822,64 (seis mil oitocentos e vinte e dois reais e sessenta e quatro centavos), acrescido de correção monetária e juros de mora à Taxa Legal (Lei nº 14.905/2024), ambos a contar 10/11/2022; 2) CONDENAR os requeridos, solidariamente, ao pagamento de indenização por danos materiais concernentes ao segundo evento danoso no valor e R$ 13.102,24 (treze mil, cento e dois reais e vinte e quatro centavos), acrescido de correção monetária e juros de mora à Taxa Legal (Lei nº 14.905/2024), ambos a contar 15/08/2023; 3) CONENAR os requeridos, solidariamente, ao pagamento de lucros cessantes no valor de R$ R$ 33.772,00 (trinta e três mil setecentos e setenta e dois centavos), acrescido de correção monetária desde o dia 15/08/2023 e juros de mora à Taxa Legal a partir da citação (Lei nº 14.905/2024); 4) CONDENAR os requeridos ao pagamento de indenização por danos morais, em solidariedade passiva, no valor total de R$ 10.000,00 (dez mil reais) o qual será acrescido de correção monetária e juros de mora à Taxa Legal (Lei nº 14.905/2024), ambos a contar da publicação desta Sentença (Enunciado nº. 362 da Súmula do Superior Tribunal de Justiça). Por conseguinte, RESOLVO o mérito da lide, na forma do art. 487, I, do CPC. Em razão da sucumbência mínima do requerente, FIXO custas pelas requeridas, solidariamente, bem como honorários advocatícios sucumbenciais, também solidariamente, que fixo no percentual equivalente a 12% (dez por cento) do valor total da condenação acima estampada, atualizado por aqueles critérios (art. 85, § 2º, do CPC). Transitada em julgado, arquivem-se, com as cautelas de praxe. Sentença registrada eletronicamente. Publique-se. Intimem-se. CARLOS EDUARDO BATISTA DOS SANTOS Juiz de Direito *Documento datado e assinado eletronicamente*