Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
Processo: 0716791-91.2024.8.07.0001.
EMBARGANTE: COVALPAR COMERCIO DE PRODUTOS AGRICOLAS EIRELI, JOAQUIM ALAIR CORREA DA COSTA, WAGNER GUIMARAES FONSECA
EMBARGADO: PAULO OCTAVIO INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA SENTENÇA
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 1VARVETBSB 1ª Vara de Execução de Títulos Extrajudiciais e Conflitos Arbitrais de Brasília Número do Classe judicial: EMBARGOS À EXECUÇÃO (172)
Cuida-se de embargos à execução com pedido de efeito suspensivo, opostos por Covalpar Comércio de Produtos Agrícolas EIRELI, Joaquim Alair Correa da Costa e Wagner Guimarães Fonseca em face de Paulo Octávio Investimentos Imobiliários LTDA, partes devidamente qualificadas nos autos. Os embargantes alegam excesso de execução na ação principal nº 0747058-17.2022.8.07.0001, e, para tanto, sustentam que o contrato de locação firmado entre as partes previa vigência de 24 meses, de 15/12/2018 a 14/12/2020, e que a cobrança de parcelas posteriores a essa data seria indevida. Argumentam que a inadimplência ocorreu em mais de 50% das parcelas contratuais e que, diante disso, o embargado deveria ter promovido a rescisão contratual por meio de ação de despejo, ao invés de manter o contrato em vigência por prazo indeterminado. Afirmam que não houve notificação extrajudicial durante o período de inadimplemento e que o embargado não realizou vistoria para verificar a ocupação do imóvel. Requerem que a responsabilidade se limite às parcelas vencidas até 14/12/2020. Apontam divergência nos cálculos apresentados pelo embargado, indicando que o valor devido, considerando os parâmetros contratuais (multa de 2% e juros de 1% ao mês), seria de R$ 16.146,11 e impugnam a cobrança de R$ 4.550,00 referente a supostos reparos no imóvel, ao argumento de que o laudo foi produzido unilateralmente, sem vistoria inicial, sem notificação para entrega do imóvel, tampouco assinatura das partes no referido documento. Pontuam, ainda, a nulidade da cláusula contratual que prevê renúncia ao benefício de ordem pelos fiadores, por ausência de esclarecimento quanto às consequências jurídicas da renúncia, e por tratar-se de contrato de adesão, elaborado de forma unilateral pela locadora. Ao fim, requerem a concessão de efeito suspensivo aos embargos, o decote do excesso cobrado, a “improcedência do laudo de vistoria” e a declaração de nulidade da cláusula de renúncia ao benefício de ordem. Foi apresentada emenda à inicial ao ID 198338684. O embargado apresentou impugnação aos embargos (ID 202540180), em que pede a improcedência dos pedidos e destaca que a ausência de cobrança dos valores gastos com o reparo no imóvel locado. Frustrada a tentativa de conciliação, conforme ata de ID 211539299. Vieram os autos conclusos. É o relatório. Decido. O feito comporta julgamento antecipado, à luz das disposições insertas no art. 355, I, CPC, uma vez que embora a questão em análise seja de direito e fato, não há a necessidade de produção de novas provas, além das que já constam nos autos. Importante ressaltar que a presente relação possui natureza paritária, uma vez que se trata de contrato de locação não residencial, devendo prevalecer as condições livremente pactuadas, conforme Lei n. 8.245/1991. Neste contrato, o princípio do pacta sunt servanda possui especial relevo e maior rigidez, devendo ser respeitadas as regras estabelecidas entre o centro comercial e os seus locatários, as quais podem ser revisadas somente em situações excepcionais. Pois bem. Restou inconteste nos autos a relação locatícia havida entre as partes, cujos termos pactuados constam do instrumento de id. 195098083 - Pág. 9, assim como a inadimplência do locatário, porquanto, além de reconhecer tal situação, inexiste qualquer demonstração de pagamento. A alegação genérica de que o locador deveria ter se valido da ação de despejo não afasta a inadimplência dos embargantes, pois, além de tratar-se de direito potestativo daquele avaliar a medida judicial mais adequada para salvaguardar seus interesses, não exime os contratantes de observarem as obrigações contratuais assumidas. Os réus argumentam, ainda, que há excesso de execução por haver cobrança de alugueres vencidos após o termo final do contrato. Com efeito, a alínea D do ajuste estabelece que a locação teria o prazo de 24 meses e início 15/12/2018 (id. 195098083 - Pág. 9). Ocorre que o §1o do art. 46 da Lei de Locações estabelece que “findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato”. Na espécie, é certo que o locador apenas foi imitido na posse do imóvel em 03/11/2022, id. 195098083 - Pág. 39, o que impõe a obrigação do locatário e seus fiadores arcarem com os alugueres e demais encargos locatícios vencidos até esta data, consoante determinação legal. Registro que a divergência acerca da forma como efetivada a entrega das chaves (com ou sem truculência) é irrelevante para o deslinde do termo final da dívida, pois, como dito, não há dissonância sobre a data em que ocorrido (03/11/2022). Assim, devidos os alugueres constantes da planilha de id. 195098083 - Pág. 38, bem como os encargos moratórios lá destacados, uma vez que previstos no parágrafo segundo da cláusula III (id. 195098083 - Pág. 10). Saliento que não há se falar em ausência de notificação para pagamento do débito. Por se cuidar de obrigação positiva líquida e exigível, o inadimplemento constitui o devedor em mora, sendo desnecessária a notificação para tanto. No que diz respeito à nulidade da renúncia do benefício de ordem pelos fiadores, sem razão os embargantes. A renúncia ao benefício está contida no parágrafo terceiro da cláusula XI do contrato (id. 195098083 - Pág. 13). Seus termos são claros, adequados e consta expressamente o que significa a renúncia à benesse, isto é, a assunção de responsabilidade solidária pelas obrigações do locatário. Portanto, não verifico qualquer vício que inquine de nulidade a renúncia efetuada pelos fiadores. Insta salientar que o fato de o contrato ser por adesão, por si só, não acarreta a nulidade de cláusulas restritivas de direito, sobretudo quando reproduzem costumes comerciais, com a citada renúncia. Ademais, ainda que assim não fosse, observo que foi concedida carência de 90 (noventa) dias para a cobrança de alugueres, a indicar que, ao contrário do afirmado pelos embargantes, houve possibilidade de discussão e acertamento de obrigações entre os contratantes. Por fim, deixo de apreciar a regularidade ou não dos valores gastos com o reparo do imóvel, haja vista não fazerem parte do título executivo. Nesse contexto, haja vista que o título se mostra hábil para instrumentalizar a via executiva, o não acolhimento dos embargos é medida que se impõe.
Ante o exposto, resolvo o mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC, e julgo improcedentes os pedidos iniciais e mantenho hígida a ação executiva e o quantum debeatur. Em razão da sucumbência, condeno o embargante ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como dos honorários advocatícios que fixo em 10% sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Ficam advertidas as partes, desde já, que a oposição de embargos de declaração manifestamente protelatórios, em especial os que visem unicamente a reanálise de provas e/ou o rejulgamento da causa e/ou arbitramento de honorários e/ou danos morais, será alvo de sanção, na forma do art. 1.026, § 2º do mesmo diploma, na esteira dos precedentes do Eg. TJDFT (Acórdãos 1165374, 1164817, 1159367, entre outros), haja vista o dever de cooperação e lealdade imposto a todos os atores processuais pelo art. 6º do CPC. Traslade-se cópia desta sentença para o processo principal. Após o trânsito em julgado, arquivem-se os autos. Sentença registrada eletronicamente nesta data. Publique-se. Intimem-se. Brasília-DF, 18 de outubro de 2025. MARCIA REGINA ARAUJO LIMA Juíza de Direito Substituta