Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
AREsp 2769441/DF (2024/0373395-7)
RELATOR: MINISTRO RAUL ARAÚJO
AGRAVANTE: JOSE VALTEIR DE OLIVEIRA JUNIOR
AGRAVANTE: ELIZANGELA SANTOS DE OLIVEIRA
AGRAVANTE: JR CONSTRUTORA EIRELI
ADVOGADOS: MIGUEL DUNSHEE DE ABRANCHES FIOD - DF023589
WESLLEY DE SOUZA SILVA - DF044253
DANIEL LOPES AMARAL - DF070597
HUGO GUEIROS BERNARDES FILHO - DF004144
ALINE GONCALVES LOPES PEREIRA - DF067619
GRAZIELLE RODRIGUES - DF053269
JEOVANNA CANEDO MENDONCA - DF074754
AGRAVADO: FRANCISCA SAMPAIO ROCHA
AGRAVADO: NAZARETH FABÍOLA ROCHA SETUBAL
AGRAVADO: ROMULO FLAVIO ROCHA SETUBAL
AGRAVADO: CHARLLES FULVIO ROCHA SETUBAL
ADVOGADOS: MARCELO DE SOUSA VIEIRA - DF016041
TAIENE MOURA BARROS VIEIRA - DF019572
DECISÃO Trata-se de recurso especial interposto por JOSE VALTEIR DE OLIVEIRA JUNIOR E OUTROS, com fundamento nas alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional, contra acórdão do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios (TJDFT), assim ementado (e-STJ, fl. 1.838): CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DANOS MATERIAIS, LUCROS CESSANTES, CLÁUSULA PENAL E DANOS MORAIS. CONTRATO DE EMPREITADA. INADIMPLEMENTO. FATO CONSTITUTIVO. ÔNUS DO AUTOR. CULPA DOS CONTRATANTES. NÃO DEMONSTRAÇÃO. LAUDO PERICIAL. INEXECUÇÃO POR CULPA EXCLUSIVA DOS CONTRATADOS. RETORNO AO ESTADO ANTERIOR. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. NÃO CABIMENTO. INADIMPLEMENTO ABSOLUTO. DANOS MORAIS. INEXISTÊNCIA. 1. É legítimo o pedido de rescisão do contrato de empreitada, com o retorno das partes ao, em razão da inexecução culposa dos contratados,status quo ante devendo estes responderem pelas perdas e danos, à luz do art. 475 do Código Civil, que dispõe: “ A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos". 2. Não há como cogitar que contratantes, parte lesada, sejam condenados a pagar aos contratados, que deram causa à resolução do ajuste, o valor despendido por estes na obra cujo inadimplemento se deu por sua culpa, muito menos a ressarcirem pela perda dos lucros com as unidades que receberiam em contraprestação à execução do empreendimento. 3. Afasta-se a imposição da cláusula penal moratória prevista no contrato quando não se tratar de inadimplemento tardio da obrigação, ou seja, parcial, mas o caso versar sobre inadimplemento absoluto do objeto do pacto, a ensejar o ressarcimento por perdas e danos. 4. Inexiste respaldo jurídico apto a fundamentar a sanção por eventuais danos extrapatrimoniais, uma vez que o inadimplemento contratual, por si só, não se mostra capaz de gerar lesão aos direitos de personalidade, especialmente quando não comprovado o efetivo prejuízo moral vivenciado. 5. Recurso não provido. Nas razões do recurso especial, o recorrente aponta "violação aos arts. 421 e 422 do Código Civil e art. 373, I e II, do Código de Processo Civil" (e-STJ, fl. 1.921), além de divergência jurisprudencial. Sustenta que "apesar de as recorrentes terem apresentado ao processo uma ocorrência policial registrada pelas recorridas, na qual informavam à autoridade policial que as recorrentes estavam realizando obras em seu terreno sem autorização, prevaleceu o entendimento de que as recorrentes não conseguiram se desincumbir do ônus de refutar as alegações de fato apresentadas pelas recorridas. [...]. Ora, não pode o juiz escolher a que provas dará relevância. Consta tanto da sentença de primeiro grau quanto do acórdão impugnado que a testemunha José Aristeu declarou que, enquanto realizava os serviços de escavação e limpeza do terreno, a recorrida Francisca compareceu ao local e ordenou a paralisação da obra, ameaçando ir à delegacia, o que levou a testemunha a contatar o recorrente. ". (e-STJ, fls. 1.966-1.967). Afirma que "considerando o princípio da pacta sunt servanda, o segundo o qual o contrato obriga as partes nos limites da lei, por óbvio que tal norma principiológica deve ser adotada na apreciação da presente demanda, ainda mais pelo fato de ser incontroverso que as partes, expressamente, construíram mecanismos contratuais que garantiam a plena execução do empreendimento mesmo com a ocorrência de expiração do prazo para a conclusão da obra do edifício. Na hipótese dos autos, as partes convencionaram no instrumento contratual que não haveria previsão de rescisão em razão de eventual atraso na execução do empreendimento, visto que o instrumento contratual prevê expressamente sanção convencional de pagamento de aluguel dos imóveis permutados em favor das recorridas. Em verdade, é completamente indiscutível a supracitada convenção contratual, mencionada no próprio acórdão recorrido [...]". (e-STJ, fl. 1.969) Acrescenta que "debruçando-se sobre o argumento ventilado no acórdão impugnado de atraso na obra, e mais, fazendo um cotejo deste com as disposições dos art. 421 e 422 do Código de Civil, não se mostra razoável a hipótese de rescisão contratual por culpa das recorrentes. Certo é que as alegações de atraso na obra acolhidas pelo acórdão impugnado não podem ser encaradas como motivação válida para se alcançar a rescisão contratual, tendo em vista a afronta direta as disposições do arts.421 e 422 do Código de Civil, que materializam os princípios da autonomia da vontade e o princípio pacta sunt servanda". (e-STJ, fls. 1.971-1.972) Informa a existência de precedente da 4ª Turma deste Tribunal Superior segundo o qual "a denúncia imotivada do contrato, especialmente quando há significativos investimentos para a realização da atividade, pode resultar em um dano injusto ao investidor, infringindo os princípios de boa-fé objetiva. Além disso, o acórdão paradigma enfatizou que as ações contratuais devem sempre buscar os fins sociais e econômicos do contrato, respeitando os bons costumes e a ordem pública. [...]. Note-se que em matéria de apuração de haveres em dissolução de sociedade, a jurisprudência dessa egrégia corte também manda obedecer ao princípio da autonomia da vontade estabelecido no contrato entre as partes, não as regras gerais da jurisprudência ou quaisquer outras:" (e-STJ, fls. 1.981 e 1.988) Foram oferecidas contrarrazões (e-STJ, fls. 2.210-2.216). É o relatório. A Corte de origem, em síntese: (i) constatou substancial atraso da parte ora recorrente no cumprimento de sua obrigação contratual de conclusão da obra contratada; (ii) concluiu que a promessa de conclusão da obra no prazo contratado se apresentou manifestamente inviável diante do estado de abandono da obra pela parte ora recorrente; (iii) afirmou que esse estado de abandono gerava concretos riscos ao patrimônio e às pessoas diante da possibilidade de desmoronamento do terreno e destruição das incipientes estruturas construídas; (iv) concluiu pela existência de inadimplemento substancial por parte da recorrente, a autorizar a resolução do contrato tal como requerida pela ora recorrida; (v) ressaltou não provada a existência de culpa de terceiro ou da parte recorrida pelo inadimplemento da parte recorrente. Segue trecho do acórdão recorrido (e-STJ, fls. 1.823-1.828, grifei): De acordo com o impresso de ID 38274494, enviado pelos autores/contratantes em 2/4/2019, com comprovante de recebimento em 4/4/2019, os réus foram notificados extrajudicialmente sobre o andamento do curso da obra, uma vez que o estado da obra estava ainda na fase de escavação, em suposto abandono e fora do prazo determinado para o cumprimento da obrigação de construir. Além disso, informaram aos contratados que não possuíam interesse no aditamento contratual. Em contranotificação de ID 38274497 (14/4/2019), os requeridos alegam que “o andamento da obra diminuiu o ritmo devidos [sic] fiscalizações da AGEFIS que se intensificaram em Vicente Pires – DF no ano de 2018, conforme notificados quase que diariamente nas mídias e jornais locais”. Pontuaram ainda no documento supra que a demora no cronograma das obras decorreu da falta de acesso na rua para os caminhões descarregarem materiais de construção, a caracterizar paralisação das obras por motivos alheios a vontade dos parceiros (Cláusula Quinta do pacto). A presente ação de rescisão foi proposta em 16/7/2019, ou seja, após o termo final para a entrega das unidades negociadas, sem considerar a prorrogação excepcional de seis meses. O laudo pericial judicial de ID 38274772, elaborado pelo engenheiro Rafael Martins (CREA-DF 15.829), esclareceu que o lote encontrava-se escavado, com as faces laterais desprotegidas, vegetação crescente, que a fase de retirada de fundações se trata de atividade complexa e que não há atividades inerentes a serviços de engenharia no terreno. Ao final, concluiu o expert do Juízo: A parte ré descumpriu o contrato de empreitada no que toca aos aspectos inerentes à Engenharia Legal, questão essa facilmente constatada mediante a comparação do estado atual apurado in loco (Apêndice 2) vis a vis aquilo que fora pactuado entre as partes para ser o produto da empreitada (ID 39877228 e Anexo I – páginas 28 a 38). Em síntese, foi executada a escavação e a fundação, quando o objeto completo ainda previa toda uma edificação multifamiliar com 6 pavimentos. Por conseguinte, há dano material decorrente da paralisação do empreendimento, [...]. (ID 38274772, pg. 15) Com efeito, não se vislumbra error in judicando, porquanto a sentença acertadamente concluiu pelo adimplemento culposo dos contratados e responsabilidade pelos danos materiais com amparo nas provas colacionadas pelos autores quanto ao fato constitutivo do seu direito, notadamente as fotografias anexadas do estado do terreno antes da execução da obra e no estado atual, o contrato firmado e demais documentos comprobatórios, bem como o depoimento da testemunha José Aristeu, colhido no processo conexo n. 0708848-28.2021.8.07.0001 (ID 38272604) e laudo produzido pelo perito judicial, atestando que a execução da obra estava em descompasso com o que fora pactuado, ainda que fosse admitida a prorrogação de seis meses. Importa ressaltar que a referida testemunha foi contratada pelos empreiteiros para realizar serviço de limpeza e escavação do terreno no segundo semestre de 2019, e o mesmo declarou que iniciou a execução do serviço, mas foi interrompido pela autora Francisca que foi ao local e disse para cessar a obra, sob pena de ir à delegacia, tendo a testemunha ligado para o réu Júnior, o qual disse que o lote era dele e que resolveria a questão com Francisca. Acrescentou, ainda, que não seria possível construir um prédio, tendo em vista o tempo que restava a partir do término da escavação. Portanto, evidente que a fundamentação lançada no édito combatido não se limitou ao depoimento de José Aristeu, como alegam os recorrentes. A propósito, transcrevo excerto da fundamentação lançada pela MMª Juíza de Direito, Dra. Tatiana Dias da Silva Medina: [...] Demais disso, os apelantes não trouxeram aos autos qualquer prova concreta que corroborasse a alegação de que o atraso na obra decorreu de embargo pela AGEFIS, órgão de fiscalização do Distrito Federal, caso fortuito, força maior, ou mesmo outro evento capaz de onerá-los demasiadamente na consecução do ajuste, consoante ônus que recai sobre a parte ré a respeito da existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor (art. 373, inc. II, do Código de Processo Civil). Tampouco há prova de que os autores foram os responsáveis por embaraçar a obra e darem causa ao atraso na construção do empreendimento. Ao contrário, as provas colhidas quando do parecer técnico elaborado por perito particular de ID 38274500 demonstram um nítido estado de abandono injustificado da obra, com vegetação alta e estrutura dos muros e fundação em avanço estado de comprometimento, com risco patente de desmoronamento. Nesse cenário, mostra-se plenamente legítimo o pedido de rescisão do contrato, com o retorno das partes ao, em razão da inexecução culposa dos recorrentes, devendostatus quo ante estes responderem pelas perdas e danos, à luz do art. 475 do Código Civil, que dispõe: “A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos". Logo, não há como cogitar que os contratantes, parte lesada na situação em apreciação, sejam condenados a pagar aos contratados, que deram causa à resolução do ajuste, o valor despendido por estes na obra cujo o inadimplemento se deu por sua culpa, muito menos a ressarcirem os apelantes pela perda dos lucros com as unidades que receberiam em contraprestação à execução do empreendimento. Vale dizer, “resolução contratual é cláusula presumida em todos os contratos, isto é, tanto em contratos de compra e venda quanto de construção, ou empreitada, ou qualquer outro, há ” (AR Esp n. 2.086.129, Ministrosempre a possibilidade de cessar-se a relação contratual Antonio Carlos Ferreira, D Je de 31/05/2022.). O laudo apresentado pelo perito oficial revela a existência de vícios na execução da obra, atestando ainda a necessidade de reparos no terreno decorrente da paralisação do empreendimento, com risco de desmoronamento das fundações e dos muros pré-existentes e possibilidade de morte em caso de eventual colapso do terreno. Leia-se o excerto abaixo transcrito: [...] Aliás, o laudo extrajudicial confeccionado por perito particular contratado pela parte autora (ID 38274500), traz fotografias e conclusões no mesmo sentido do documento do auxiliar do Juízo, de que a situação da área carecia de recomposição do terreno e muros, dada a escavação e execução de tubulões inservíveis aos contratantes e a estrutura do muro seriamente comprometida, com risco de iminente desmoronamento, também da parte do imóvel vizinho (ID 38274500). [...] Irretocável a sentença também nesse ponto, que condenou os réus ao pagamento da quantia necessária ao efetivo retorno ao estado de fato anterior, conforme laudo do perito oficial, somado ao ressarcimento pelos encargos comprovados pelos autores a título de taxas condominiais, IPTU, água, pesquisa de imóveis e perícia extrajudicial, os quais eram de responsabilidade dos contratados, nos termos do parágrafo primeiro da Cláusula Sexta do ajuste. Repise-se que, no presente caso, conforme acima transcrito, o acórdão recorrido consignou expressamente: (i) houve substancial atraso da parte ora recorrente no cumprimento de sua obrigação contratual de conclusão da obra contratada; (ii) a promessa de conclusão da obra no prazo contratado se apresentou manifestamente inviável diante do estado de abandono da obra pela parte ora recorrente; (iii) esse estado de abandono gerava concretos riscos ao patrimônio e à vida das pessoas diante da possibilidade de desmoronamento do terreno e destruição das incipientes estruturas construídas; (iv) fez-se presente o inadimplemento substancial por parte da recorrente, a autorizar a resolução do contrato tal como requerida pela ora recorrida; (v) não foi provada a existência de culpa de terceiro ou da parte recorrida pelo inadimplemento da parte recorrente, tampouco caso fortuito ou força maior. Nesse contexto, a modificação de tal entendimento, nos termos em que pleiteado pela parte recorrente, seja para considerar a existência de culpa da recorrida pelo inadimplemento, seja para concluir ter sido inexpressivo o atraso, seja, por fim, para considerar ter sido imotivada a denúncia contratual pela parte ora recorrida, demandaria o revolvimento de suporte fático-probatório dos autos, e interpretação das cláusulas contratuais, procedimentos inadmissíveis no âmbito do recurso especial, por força das Súmulas 5 e 7/STJ. Observa-se, ademais, que, ao contrário do que sustenta a recorrente, a resolução contratual não se baseou em cláusula contratual expressa, mas, sim, na cláusula tácita oriunda do artigo 475 do Código Civil, litteris: Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos. Nessa moldura fática delineada pelas instâncias ordinárias, longe esteve a parte recorrente de ter efetivado adimplemento substancial de sua obrigação contratual a obstar a incidência de aludida cláusula resolutiva tácita. Nem mesmo em situações com bem mais expressivo cumprimento contratual esta Corte Superior censura a análise fática feita pelas instâncias ordinárias e conducente à inexistência de adimplemento substancial. A conferir: [...] II. RECURSO ESPECIAL DE WILLIAN BIGASKI STOLLE E ELIZA MARIA GRIEBELER LEICHTWEIS (COMPRADORES). AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. NÃO APLICAÇÃO. ANÁLISE DE CRITÉRIOS QUANTITATIVOS E QUALITATIVOS. SALDO DEVEDOR EXPRESSIVO (25% DO VALOR TOTAL). CONDUTA DO DEVEDOR CONTRÁRIA À BOA-FÉ OBJETIVA (CRIAÇÃO DE EMBARAÇOS À REINTEGRAÇÃO DE POSSE). PERCENTUAL DE RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. PREJUÍZOS E TRANSTORNOS EXTRAORDINÁRIOS AO VENDEDOR. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO. II. 1. A teoria do adimplemento substancial, fundada na boa-fé objetiva, na função social do contrato e na conservação dos negócios jurídicos, não se resume a critério meramente matemático, devendo a aferição da "substancialidade" considerar fatores quantitativos e qualitativos (conduta das partes, grau de satisfação do interesse do credor, equilíbrio sinalagmático, entre outros). II. 2. Na espécie, embora quitados 75% do preço, o saldo devedor remanescente - R$ 102.698,78 - revela expressão econômica incompatível com a pecha de valor ínfimo, de modo que a preservação do contrato imporia ônus desproporcional ao credor. II. 3. O aspecto qualitativo também obsta a aplicação da teoria, porque os compradores, mesmo notificados, permaneceram inadimplentes e transferiram a posse do imóvel a terceiros, criando obstáculos concretos à recomposição do status quo ante e evidenciando quebra do dever de lealdade contratual. II. 4. A jurisprudência do STJ prestigia a análise casuística e afasta o adimplemento substancial quando ausentes a boa-fé e o cumprimento expressivo do contrato, sendo indevida, na via especial, a revisão das premissas fático-probatórias fixadas pelo Tribunal de origem. II. 5. Inviável o conhecimento do especial pela alínea "c" quando os acórdãos paradigmas não guardam similitude fático-jurídica com o caso concreto, notadamente quanto ao comportamento das partes e às consequências do inadimplemento (Súmula 284/STF). II. 6. Mantida a resolução contratual por culpa do promitente comprador, é lícita a retenção, a título de cláusula penal compensatória, de percentual entre 10% e 25% dos valores pagos, nos termos do art. 413 do CC e da jurisprudência desta Corte. No caso, as peculiaridades - inclusive os transtornos extraordinários decorrentes da ocupação por terceiros - legitimam a fixação no patamar de 25%. II.7 Pretensão de reduzir a retenção para 10% que demandaria reexame do conjunto fático-probatório, providência vedada em recurso especial (Súmula 7/STJ), além de o acórdão recorrido estar em consonância com a orientação do STJ (Súmula 83/STJ). II. 8. Recurso especial não conhecido. (AREsp n. 2.642.072/PR, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 22/9/2025, DJEN de 26/9/2025, grifei.) Ante o exposto, nego provimento ao recurso especial. Majoro para 13% o percentual dos honorários advocatícios de sucumbência devidos pela parte recorrente à parte recorrida. Publique-se e intimem-se. Relator
RAUL ARAÚJO