Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
Processo: 0719286-15.2018.8.07.0003.
AUTOR: MC NEGOCIOS IMOBILIARIOS EIRELI RECONVINTE: UBALDO BARRETO, ANGELA CARMELITA ALVES DE SOUZA
REU: UBALDO BARRETO, ANGELA CARMELITA ALVES DE SOUZA, DESINALDO DE SANTANA RECONVINDO: MC NEGOCIOS IMOBILIARIOS EIRELI SENTENÇA I - RELATÓRIO
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 1VARCIVCEI 1ª Vara Cível de Ceilândia Número do Classe judicial: DESPEJO (92)
Trata-se de ação de despejo cumulada com rescisão contratual e imissão na posse, proposta por MC Negócios Imobiliários LTDA em face de Ubaldo Barreto e Angela Carmelita Alves de Souza. A parte autora afirmou ter adquirido o imóvel situado na QNM 25, Conjunto D, Casa 36, Ceilândia Norte/DF, inicialmente por meio de escritura pública de cessão de direitos em 29/05/2013, registrada na matrícula nº 53.129 do Cartório do 6º Ofício de Registro de Imóveis de Ceilândia em 20/06/2013. Posteriormente, obteve a escritura pública definitiva de compra e venda outorgada pela TERRACAP, registrada em 21/03/2017. Segundo a empresa autora, os réus já ocupavam o imóvel como locatários do antigo proprietário, Francisco Vitorino Dias, desde 01/01/2004, por meio de contrato de locação com prazo final em 01/01/2010. Após o término do contrato, houve sucessivas prorrogações e reajustes no valor do aluguel, que passou de R$ 200,00 para R$ 400,00 até dezembro de 2016. A autora alega inadimplência dos réus quanto aos alugueres desde 10/06/2013, os quais totalizariam, até 10/11/2018, o montante de R$ 17.375,31, acrescido de multa contratual de 20% (R$ 3.475,06), perfazendo R$ 20.648,31. Requereu também a condenação ao pagamento de alugueres e encargos vincendos, com atualização monetária, juros legais e multa contratual. A parte autora destacou que Ubaldo teria pago os alugueres até 10/03/2012 e que as contas de luz e água continuariam em nome do referido réu. Alegou ainda que houve sublocação informal à ré Angela, e que o IPTU/TLP do imóvel está em nome da autora desde 2014. Ao final, a parte autora formulou os seguintes pedidos: a) concessão de tutela de urgência para determinar sua imissão na posse do imóvel com expedição de mandado, a ser cumprido com reforço policial, sob alegação de comportamento agressivo dos réus; b) a condenação dos réus, solidariamente, ao pagamento do valor de R$ 20.648,31, correspondente aos alugueres vencidos entre 10/06/2013 e 10/11/2018, bem como dos alugueres e encargos vincendos, com juros, correção monetária e cláusula penal; c) reconhecimento da notificação extrajudicial feita aos réus para desocupação voluntária do imóvel no prazo de 90 dias; d) julgamento de procedência da ação, com confirmação da tutela de urgência, imissão definitiva na posse do imóvel e condenação dos réus nos encargos contratuais. Os documentos iniciais vieram com a emenda à petição inicial juntada pela parte autora ao Id. 26428895. A decisão proferida ao Id. 26984259 deferiu a liminar, e contra a referida decisão foi manejo o recurso de agravo de instrumento de n.º 0702538-77.2019.8.07.0000 ao Id. 29298966, sendo concedido efeito suspensivo ao recurso. E no mérito, ao Id. 39662034, foi dado provimento ao recurso para revogar a liminar de despejo deferida por este Juízo. As partes requeridas, devidamente citadas (Id’s 28735055 e ao Id. 28735101) apresentaram contestação e reconvenção e documentos. (Id. 31082524) Em contestação, os réus, preliminarmente, pleitearam o deferimento da gratuidade de justiça, afirmando não possuir recursos para custear o processo sem prejuízo do próprio sustento. Na exposição dos fatos, afirmaram residir no imóvel situado na QNM 25, Conjunto D, Casa 36, Ceilândia-DF, desde o ano de 1994. Informaram que a área era originalmente desprovida de construções, tendo sido cedida pelo antigo proprietário, Francisco Vitorino Dias, para que ali edificassem moradia. Sustentaram que, embora o senhor Francisco nunca tenha exigido aluguel, Ubaldo propôs a formalização de um contrato de locação por iniciativa própria, em razão do vínculo de amizade e como forma de apoio ao idoso, que vivia em situação precária. Narraram que, em janeiro de 2013, Francisco Vitorino desapareceu, tendo sido registrada ocorrência policial sobre seu sumiço. Posteriormente, apareceram pessoas alegando ter adquirido o imóvel. Dentre elas, mencionam Milton Aparecido, representante da autora, que passou a reivindicar a posse do bem. Sustentaram que houve vício nos negócios jurídicos celebrados após o desaparecimento do senhor Francisco, em especial a procuração que este supostamente outorgou a Desinaldo Santana, pois foi assinada apenas com a digital, sob o fundamento de que ele não tinha condições físicas para assinar. Alegaram que, nos recibos de aluguel anteriores, Francisco sempre assinava de próprio punho, o que por si só demonstraria contradição e possível invalidação do instrumento de mandato. Apontaram que o procurador Desinaldo Santana, além de ter vínculo com entidade de acolhimento de doentes mentais, na qual Francisco teria sido internado, também figurou como declarante de seu óbito, o que indicaria sua total dominação sobre a vida e os atos do idoso. Afirmaram que o negócio jurídico — procuração e posterior cessão de direitos à empresa autora — estaria viciado por coação (art. 151 do CC), dolo (art. 145) e erro (art. 138), pois Francisco, idoso e debilitado, teria sido induzido a outorgar poderes irrestritos sem plena consciência do ato. Asseveraram que a escritura de cessão de direitos lavrada em favor da autora descrevia apenas o lote, omitindo a existência da casa construída pelos réus com três quartos, dois banheiros, sala e cozinha, além de edificação nos fundos. Argumentaram que o representante da empresa autora sequer conhecia o imóvel, o que comprometeria a boa-fé objetiva na aquisição. Com base nessas razões, requereram o reconhecimento da nulidade dos atos jurídicos e a consequente improcedência do pedido de despejo. Na reconvenção, com fulcro no art. 343, caput e § 3º do CPC, os réus formularam dois pedidos principais: a) indenização pela violação ao direito de preferência: alegaram que, como locatários, não foram notificados da venda do imóvel para exercerem seu direito legal de preferência, em afronta ao art. 27 da Lei nº 8.245/91. Citaram jurisprudência do STJ que admite a indenização por perdas e danos mesmo na ausência de registro do contrato de locação; b) Reconhecimento do direito de retenção por benfeitorias: afirmaram ter realizado obras no imóvel no valor aproximado de R$ 200.000,00, razão pela qual requereram o direito de retenção até o ressarcimento, conforme previsão do art. 1.222 do Código Civil e entendimento jurisprudencial do TJDFT sobre a posse de boa-fé. Com a apresentação da contestação, foram juntados aos autos os documentos sob os Ids. 31082583 e seguintes. Posteriormente, a parte ré manifestou-se por meio do documento de Id. 36199012, no qual anexou comprovantes de correspondência destinados a Francisco Vitorino Dias, com a finalidade de demonstrar que este efetivamente residia no imóvel objeto da presente demanda. Ainda, ao Id. 36482515, trouxe aos autos cópia de processo em trâmite na 2ª Vara Cível de Ceilândia, de nº 0710453-42.2017.8.07.0003, ajuizado por Pamella de Paula Corrêa, MC Negócios Imobiliários e Milton Aparecido Corrêa em desfavor de Desinaldo de Santana, a fim de complementar sua argumentação. Na sequência, apresentou nova manifestação acompanhada de documentos, constante do Id. 36482231. A decisão lançada sob o Id. 37947642 recebeu a reconvenção ofertada pelos réus e deferiu, em seu favor, o benefício da gratuidade de justiça. A parte autora apresentou a réplica e contestação à reconvenção ao Id. 39911004. Na réplica, a parte autora, MC Negócios Imobiliários EIRELI, sustenta que os réus reconheceram a existência da locação e a inadimplência, reforçando a pretensão de despejo. Impugna a legitimidade dos réus para questionar o contrato de compra e venda do imóvel e nega qualquer irregularidade no exercício do direito de preferência, condicionando sua efetivação ao depósito do valor atualizado de R$ 259.232,06. Rechaça as alegações de benfeitorias vultosas, requerendo perícia para comprovar a inexistência de tais investimentos. Afirma a idoneidade da escritura pública e do instrumento de procuração, bem como refuta a suposta relação entre os envolvidos. Por fim, argui a inépcia da reconvenção e requer sua rejeição liminar, reiterando os pedidos de procedência da ação, realização de perícia, reconhecimento do direito de preferência mediante pagamento e designação de audiência de conciliação. A decisão constante do Id. 42319013 deferiu o pleito formulado pela parte requerida, autorizando a oitiva de testemunhas. Na audiência registrada sob o Id. 47451046, foi acolhido o pedido de inclusão de Desinaldo de Santana no polo passivo da demanda, para responder ao pedido de nulidade da procuração outorgada pelo falecido Francisco Vitorino Dias. Na mesma assentada, foi designado como testemunha do Juízo o Sr. Domingos Rui Barbosa dos Santos, tabelião substituto do 10º Ofício de Notas de Ceilândia, entre outras providências deliberadas. O Ministério Público manifestou-se pela ausência de interesse na intervenção no feito, conforme se depreende do pronunciamento contido no Id. 48136362. Constam nos autos, ainda, os ofícios encaminhados pela Polícia Civil do Distrito Federal (Id. 49207049) e pela Polícia Civil do Estado de Goiás (Id. 50156380), ambos acompanhados de boletins de ocorrência envolvendo a pessoa de Desinaldo de Santana. E o Distrito Federal declarou seu desinteresse na presente lide, por meio da petição protocolada sob o Id. 52940879. No curso do processo não foi possível a localização do requerido Desinaldo de Santana, razão pela qual foi realizada a sua citação por edital (Id. 67626895), tendo a Curadoria Especial apresentado a contestação por negativa geral ao Id. 71836152. O autor apresentou a réplica ao Id. 75446730, que em síntese alega que nos casos em que a Defensoria Pública apresenta contestação por negativa geral, afasta-se o ônus da impugnação específica, de modo que todos os fatos articulados na petição inicial são tidos como controvertidos, e no que tange à alegada nulidade da procuração outorgada a Desinaldo de Santana, a qual ensejou a celebração do negócio jurídico com a parte autora, sustentou que tal alegação não tem o condão de infirmar a regularidade da demanda. Intimadas as partes a produzirem provas (Id. 75471308), a Curadoria Especial alegou não ter provas a produzir (Id. 75583144). O autor postulou pela prova documental e oitiva de testemunhas (Id. 76464346). E a defesa postulou pelo deferimento de ofícios ao INSS e perante o Banco ITAU, pugna-se para informar toda e qualquer atuação do Sr. Francisco, por si ou por meio do representante Desinaldo Santana. A decisão constante do Id. 78709397 deferiu a expedição dos ofícios requeridos, determinando, em seguida, o aguardo das respectivas respostas para o regular prosseguimento do feito. No curso da instrução, o Banco Itaú apresentou manifestações por meio dos documentos identificados nos Ids. 80612671, 89676992, 91935835, 94682966, 107307987, 124471370, 136468021, 138977827 (em duplicidade), 141675992 e 146947455. O Instituto Nacional do Seguro Social – INSS também se manifestou nos autos, conforme documentos de Ids. 80756490, 102240502, 102454543 e 103562978. A defesa juntou aos autos documentação proveniente da ANOREG sob o Id. 100991733. Em relação a tais documentos, houve manifestação da parte autora ao Id. 126807508; da defesa ao Id. 128876707; e da Curadoria Especial ao Id. 124948701. Consta ainda a manifestação da defesa, por meio do Id. 162472124, em que apresenta rol de inquéritos nos quais figura como investigado o Sr. Desinaldo de Santana, sem que tenha havido manifestação da parte autora, não obstante regularmente intimada, conforme despacho no Id. 167725775. Por fim, a decisão de Id. 172996347 determinou o regular prosseguimento do feito, com a realização da oitiva das testemunhas arroladas. Na primeira audiência realizada (Id. 198577849), foi realizada a oitiva da testemunha Domingos Rui Barbosa se encontra ao Id. 198576308, e na mesma oportunidade deferido a avaliação do imóvel objeto da lide. A avaliação realizada pelo Oficial de Justiça se encontra ao Id. 203066629. No prosseguimento da audiência de instrução (Id. 217975074), foram colhidos os depoimentos das testemunhas Antônio Bartele Tonini e Francisca Iris Ferreira Lima e encerrada a instrução processual. Nas alegações finais apresentadas, a parte autora (Id. 223837443), MC Negócios Imobiliários EIRELI, reiterou os fundamentos que embasam a ação de despejo para uso próprio cumulada com rescisão contratual e imissão na posse, ajuizada em desfavor de Ubaldo Barreto e Ângela Carmelita Alves de Souza. Aduziu, em síntese, que adquiriu regularmente o imóvel situado na QNM 25, Conjunto D, Casa 36, em Ceilândia/DF, por meio de escritura pública de cessão de direitos registrada, exercendo desde então a posse indireta do bem. Sustentou que os réus permaneceram no imóvel após a aquisição sem qualquer título jurídico e sem o pagamento dos aluguéis pactuados, configurando esbulho possessório, tendo em vista o impedimento ao pleno exercício da posse direta. Impugnou as alegações de nulidade da procuração outorgada por Francisco Vitorino Dias, por meio da qual foi formalizada a cessão de direitos em favor da autora, argumentando que o instrumento público goza de presunção de veracidade, não havendo prova de incapacidade do outorgante ou vício que justifique a sua desconstituição. Rechaçou, ainda, qualquer irregularidade quanto ao direito de preferência, ressaltando que o contrato de locação não se encontrava registrado, não sendo oponível à adquirente, nos termos do artigo 8º da Lei nº 8.245/91. Quanto à alegação de benfeitorias realizadas pelos réus, a autora afirmou inexistirem nos autos elementos que comprovem as melhorias, tampouco autorização sua para sua realização, motivo pelo qual não se reconhece o direito à indenização ou à retenção. Alegou, por fim, que a permanência dos réus no imóvel sem contraprestação configura enriquecimento sem causa e frustração da função social da propriedade. Diante disso, a autora requereu a procedência da ação para a decretação do despejo, com a consequente imissão na posse do imóvel, a condenação dos réus ao pagamento dos aluguéis vencidos e vincendos, a fixação de multa diária para o caso de descumprimento da ordem de desocupação, bem como a improcedência da reconvenção e a condenação dos réus ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios. Nas alegações finais apresentadas pela defesa (Id. 223642662), os réus Ubaldo Barreto e Ângela Carmelita Alves de Souza, representados pela Defensoria Pública do Distrito Federal, reafirmam os fundamentos da contestação e da reconvenção, sustentando a improcedência da ação de despejo e a procedência dos pedidos reconvencionais. Aduzem, inicialmente, que ocupam o imóvel situado na QNM 25, Conjunto D, Casa 36, Ceilândia/DF, há mais de vinte anos, desde a década de 1990, tendo edificado a residência com recursos próprios. Alegam que jamais houve relação contratual de locação com a autora, tampouco foram notificados da venda do bem, o que configuraria violação ao direito de preferência previsto no artigo 27 da Lei nº 8.245/91. Sustentam que a aquisição do imóvel pela autora decorreu de negócio jurídico viciado, oriundo de procuração supostamente outorgada por Francisco Vitorino Dias a Desinaldo Santana, instrumento este firmado apenas com impressão digital, sob justificativa de incapacidade física do outorgante, o que consideram incompatível com outros documentos constantes dos autos. A defesa aponta, ainda, que o outorgante da procuração foi posteriormente internado em instituição ligada ao procurador, vindo a falecer em seguida, circunstâncias que, segundo os réus, indicam possível abuso e fraude. Argumentam que o negócio jurídico está eivado de vícios de vontade – como dolo, coação e erro –, devendo ser reconhecida a nulidade da escritura pública de cessão de direitos celebrada com a autora. No tocante às benfeitorias, reiteram que realizaram investimentos consideráveis na edificação e conservação do imóvel, o que lhes asseguraria o direito de retenção até o ressarcimento das despesas, com fundamento no artigo 1.219 do Código Civil. Requerem, ainda, a indenização por danos materiais e morais decorrentes da violação do direito de preferência, enfatizando que jamais se recusaram a adquirir o bem nas mesmas condições pactuadas com a autora. Diante disso, requerem a improcedência da ação de despejo, o reconhecimento da nulidade da escritura de cessão de direitos e da procuração que lhe deu origem, a procedência da reconvenção para condenar a autora ao pagamento de indenização por perdas e danos, bem como o reconhecimento do direito de retenção pelas benfeitorias realizadas. Conclusos, os autos vieram para prolação de sentença. É o relatório. II - FUNDAMENTAÇÃO O feito tramitou regularmente, assegurando-se às partes o pleno exercício do contraditório e da ampla defesa, nos termos do artigo 5º, inciso LV, da Constituição Federal. As questões controvertidas foram suficientemente esclarecidas por meio da prova documental produzida pelas partes e da instrução oral realizada em audiência, encontrando-se o processo devidamente instruído para julgamento. No caso em apreço, a parte autora MC Negócios Imobiliários EIRELI pleiteia a rescisão contratual com fundamento em contrato de locação firmado entre Francisco Vitorino Dias e os réus Ubaldo Barreto e Ângela Carmelita Alves de Souza, cujo objeto é o imóvel situado na QNM 25, Conjunto D, Casa 36, Ceilândia Norte/DF, conforme instrumento acostado ao Id. 26429495 – Pág. 2/5. Narra a autora que, em 29/05/2013, adquiriu o referido bem por meio de escritura pública de cessão de direitos, firmada com o então proprietário, mediante poderes conferidos por procuração outorgada a Desinaldo de Santana, juntada ao Id. 26429660 – Pág. 3/4. Com base nessa aquisição, busca ainda a imissão na posse do imóvel e o recebimento dos alugueres vencidos no período compreendido entre 10/06/2013 e 10/11/2018. Por sua vez, os requeridos, ao apresentarem contestação e reconvenção, alegaram, em síntese, a existência de vícios nos negócios jurídicos celebrados com base na referida procuração, requerendo o ingresso de Desinaldo Santana no polo passivo da demanda. Postularam, assim, a declaração de nulidade da escritura de cessão de direitos, ao argumento de que o outorgante Francisco Vitorino não possuía capacidade civil à época da lavratura do instrumento, sendo a referida procuração maculada por vícios de vontade, notadamente coação, dolo e erro. No tocante à reconvenção, os réus requereram indenização por danos materiais e morais decorrentes da alegada violação ao direito de preferência, prevista no artigo 27 da Lei nº 8.245/91, tendo em vista que não teriam sido notificados previamente sobre a venda do imóvel. Postularam, ainda, o reconhecimento do direito de retenção pelas benfeitorias realizadas no bem, a serem compensadas em fase de cumprimento de sentença. Passo à análise do mérito. i) Da ação principal a) Da legitimidade das partes requeridas A alegação da parte autora quanto à suposta ilegitimidade dos réus para pleitearem a anulação da procuração de Id. 26429660 - Pág. 3/4, e por corolário, a da escritura pública de cessão de direitos sobre o imóvel objeto da presente demanda, conforme sustentado em sua réplica e contestação à reconvenção (Id. 39911004), não merece prosperar. Nos termos do artigo 336, inciso II, do Código de Processo Civil, incumbe ao réu, na contestação, apresentar toda a matéria de defesa, expondo as razões de fato e de direito que fundamentam sua impugnação ao pedido autoral, bem como especificar as provas que pretende produzir. Trata-se, pois, do exercício pleno do contraditório e da ampla defesa, garantias fundamentais asseguradas pelo artigo 5º, inciso LV, da Constituição da República. Importa ressaltar que, sendo os réus demandados judicialmente para desocuparem o imóvel no qual residem há décadas, são, por evidente, legítimos para deduzir pretensão relacionada à origem do título de domínio invocado pela parte autora. A controvérsia reside justamente na validade dos atos jurídicos que ensejaram a aquisição do bem pela empresa autora, razão pela qual é plenamente cabível que os réus suscitem, em sua defesa, fundamentos voltados à desconstituição desse título, ainda que não figurem formalmente como partes na cadeia dominial. Tal atuação não configura iniciativa processual autônoma em nome de terceiros, mas sim o exercício da defesa em causa própria, legitimada pela afetação direta ao seu direito de posse e moradia. Nesse contexto, a postulação de nulidade da escritura de cessão de direitos e da procuração que a antecedeu decorre diretamente da necessidade de proteção da esfera jurídica dos réus, os quais, se mantidos os atos tidos como inválidos, poderão ser compelidos à desocupação do imóvel e à perda das benfeitorias nele edificadas. Ademais, deve-se observar que, ao assumirem o ônus da prova quanto aos fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito invocado pela parte autora, os réus não apenas se inserem no campo do legítimo exercício da defesa, como também colaboram com a busca da verdade real, finalidade essencial do processo civil contemporâneo. Tal conduta contribui, ainda, para a formação de um convencimento judicial mais seguro e compatível com a justiça do caso concreto, em atenção à função procedimental da distribuição do ônus da prova. Dessa forma, não há que se falar em ilegitimidade passiva ou falta de interesse processual dos réus para questionarem a validade dos atos que fundamentam a pretensão deduzida pela autora. Ao contrário, diante da ameaça concreta à sua permanência no imóvel, é-lhes plenamente assegurado o direito de arguir a invalidade dos negócios jurídicos dos quais decorre o suposto direito da parte autora, buscando, com isso, a mais justa composição do litígio. b) Da anulabilidade da procuração pública Não obstante o pedido principal deduzido pela parte autora consista na rescisão do contrato de locação celebrado entre o antigo proprietário, Francisco Vitorino Dias, e os requeridos, verifica-se que o cerne da controvérsia se deslocou para a análise da validade do negócio jurídico que ensejou a alienação do imóvel objeto da presente demanda. Diante desse cenário, impõe-se, como questão preliminar, a apreciação da tese defensiva relativa à nulidade da procuração e, por consequência, da escritura pública de cessão de direitos. Somente após eventual superação dessa matéria é que se torna possível o exame do pedido formulado na petição inicial, concernente à desconstituição do vínculo locatício e à imissão na posse pretendida pela autora. No que tange à validade dos negócios jurídicos, mostra-se pertinente trazer à colação o ensinamento do professor Caio Mário da Silva Pereira, constante de sua consagrada obra Instituições de Direito Civil, cuja doutrina permanece como referência sólida na interpretação das normas que regem os atos jurídicos: O pressuposto do negócio jurídico é a declaração da vontade do agente, em conformidade com a norma legal, e visando a uma produção de efeitos jurídicos. Elemento específico é, então, a emissão de vontade. Se falta, ele não se constitui. Ao revés, se existe, origina o negócio jurídico. Mas o direito não cogita de uma declaração de vontade qualquer. Cuida de sua realidade, de sua consonância com o verdadeiro e íntimo querer do agente, e de sua submissão ao ordenamento jurídico. Na verificação do negócio jurídico, cumpre de início apurar se houve uma declaração de vontade. E, depois, indagar se ela foi escorreita. Desde que tenha feito uma emissão de vontade, o agente desfechou com ela a criação de um negócio jurídico. Mas o resultado, ou seja, a produção de seus efeitos jurídicos, ainda se acha na dependência da verificação das circunstâncias que a envolveram. É que pode ter ocorrido uma declaração de vontade, mas em circunstâncias tais que não traduza a verdadeira atitude volitiva do agente, ou persiga um resultado em divórcio das prescrições legais. Nesses casos, não se nega a sua existência, pois que a vontade se manifestou e o negócio jurídico chegou a constituir-se. Recusa-lhe, porém, efeitos o ordenamento jurídico. Pode-se dizer então que há negócio jurídico, porém defeituoso, e nisto difere de todo daquelas hipóteses em que há ausência de vontade relativamente ao resultado, casos nos quais o negócio jurídico inexiste como tal, o que ocorre quando o agente apenas parece ter realizado uma emissão de vontade sem tê-la feito ou sem ter capacidade para fazê-la, e nesses casos há um ato aparente e não verdadeiro. (PEREIRA, Caio Mário da S. Instituições Direito Civil-Introd. ao Dir. Civil-Teoria Geral Dir. Civil-Vol.I-35ª Ed. 2024. 35. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2024. E-book. p.438. ISBN 9786559649105. Disponível em: https://integrada.minhabiblioteca.com.br/reader/books/9786559649105/. Acesso em: 01 jul. 2025.) (grifei) Cumpre destacar, a partir da lição doutrinária referida, que o ordenamento jurídico não se satisfaz com uma simples declaração formal de vontade, exigindo que esta represente efetivamente o íntimo e verdadeiro querer do agente, em conformidade com os preceitos legais que regem os atos jurídicos. Assim, a validade do negócio jurídico pressupõe a autenticidade da manifestação volitiva, bem como sua adequação às normas que disciplinam sua celebração. Diante disso, à luz do ensinamento mencionado, impõe-se a análise acerca da efetiva manifestação de vontade de Francisco Vitorino Dias ao outorgar a procuração ao requerido Desinaldo de Santana, especialmente considerando que o referido o instrumento público ter sido firmado mediante aposição de impressão digital do outorgante e assinatura a rogo por Janice Fernandes de Souza, conforme documento acostado aos autos sob o Id. 26429660 – pág. 3. Cumpre, pois, verificar se o ato em questão exprime, de fato, a intenção consciente e livre do outorgante de dispor do imóvel objeto da presente demanda. Diante da impossibilidade de obtenção de declaração direta de Francisco Vitorino Dias, por este já ter falecido, bem como da infrutífera tentativa de localização do requerido Desinaldo de Santana para que prestasse os devidos esclarecimentos acerca da outorga da procuração que subsidiou a alienação do imóvel, impõe-se a análise detida do conjunto probatório constante dos autos. Nesse contexto, a avaliação judicial das provas deve ser realizada à luz do princípio da persuasão racional, conforme dispõe o artigo 371 do Código de Processo Civil, que assegura ao juízo a liberdade na formação de seu convencimento, desde que fundado nos elementos constantes dos autos. Considerando os indícios reunidos, notadamente a circunstância de a procuração ter sido assinada a rogo, por Janice Fernandes de Souza, aliada à fragilidade dos elementos comprobatórios quanto à plena capacidade volitiva do outorgante à época da celebração do ato, somados aos depoimentos prestados em audiência e aos documentos coligidos aos autos, revela-se evidenciada a existência de vício de vontade na constituição do mandato. Dessa forma, a procuração outorgada por Francisco Vitorino Dias a Desinaldo de Santana, que serviu de fundamento para a escritura pública de cessão de direitos firmada em favor da parte autora, mostra-se incompatível com a real manifestação de vontade do outorgante, devendo, portanto, ser declarada nula, com a consequente anulação de todos os atos jurídicos dela decorrentes. Passo a fundamentar. c) Coação Nos termos do Código Civil, configuram-se como vícios do consentimento o erro, o dolo, a coação, o estado de perigo e a lesão, todos caracterizados pela ausência de plena liberdade na manifestação da vontade do agente. Tais vícios comprometem a higidez do negócio jurídico, uma vez que a vontade externada não corresponde, de forma livre e consciente, ao querer interno do declarante. A respeito da coação, lecionam Pablo Stolze Gagliano e Rodolfo Mário Veiga Pereira que: Entende-se como coação capaz de viciar o consentimento toda violência psicológica apta a influenciar a vítima a realizar negócio jurídico que a sua vontade interna não deseja efetuar. (GAGLIANO, Pablo S.; FILHO, Rodolfo Mário Veiga P. Novo Curso de Direito Civil – Vol. 1 – Parte Geral. 27. ed. Rio de Janeiro: SRV, 2025. p. 325. ISBN 9788553627486. Disponível em: https://integrada.minhabiblioteca.com.br/reader/books/9788553627486/. Acesso em: 01 jul. 2025). No caso em apreço, não restou demonstrado nos autos que Francisco Vitorino Dias, outorgante da procuração que embasou a alienação do imóvel em litígio, tenha, de forma livre e consciente, manifestado vontade de transferir ou se desfazer do bem no qual residia. Ao revés, os elementos probatórios constantes dos autos, notadamente os depoimentos colhidos em audiência, indicam que Francisco, mesmo em meio a evidentes sinais de desorganização psíquica, demonstrava forte apego ao imóvel, mantendo-se em sua posse e, inclusive, declarando a terceiros que não pretendia aliená-lo, afirmando que "morreria no lote, mas não o venderia". “Em sede de audiência, a testemunha Antônio declarou conhecer o imóvel objeto da presente demanda, afirmando que os atuais ocupantes são o Sr. Ubaldo e a Sra. Carmelita. Relatou que o bem pertencia ao Sr. Vitor, também conhecido por Carcará, o qual confirmou tratar-se de Francisco Vitorino Dias, apontando-o como proprietário do imóvel desde os primórdios da ocupação na Ceilândia Sul. Informou que reside na região há sessenta anos e que o Sr. Francisco teria se instalado cerca de cinco anos após sua chegada. Narrou que Francisco Vitorino passava o dia no imóvel em condições precárias, descrevendo o local como um aglomerado de objetos e lixo, e que o mesmo apresentava comportamento perturbador, afirmando que o Sr. Francisco não era "bom da cabeça". Referiu episódios em que este tomava banho nu em um chafariz situado em frente à residência e se masturbava publicamente, além de subir em árvores para observar suas irmãs. Disse que, após determinado período, Francisco simplesmente desapareceu, não sabendo informar se houve hospitalização ou algum acidente. Relatou ainda que, certo dia, avistou um homem em uma caminhonete nas imediações do lote, observando a residência. Ao interpelá-lo, o homem teria afirmado que havia comprado o imóvel por engano e que imaginava tratar-se de outro lote, saindo do local em seguida. Afirmou que essa foi a única visita que presenciou. Sobre as condições do imóvel, descreveu que Francisco vivia em uma estrutura improvisada com lonas, estacas e acúmulo de lixo. Acrescentou que, antes da chegada de Ubaldo e Carmelita, limpou o terreno em certa ocasião e retirou grande quantidade de entulho. Segundo a testemunha, antes da chegada dos requeridos, Francisco teria construído um pequeno cômodo na frente do lote, o qual foi cedido a um terceiro de nome João Pedro, que ali montou um pequeno comércio. Afirma que Francisco dizia que não venderia o imóvel, que morreria ali. Após a chegada de Ubaldo e Carmelita, parentes do Sr. Luiz, estes teriam promovido limpeza no lote, construído uma casa pré-moldada e outra pequena residência destinada a Francisco. Reforçou que a Sra. Carmelita auxiliava Francisco e que ele aparentou melhora em sua conduta após a convivência com os requeridos, passando inclusive a se vestir melhor. A testemunha declarou que foi Ubaldo quem construiu o muro do lote e que nunca presenciou desentendimentos entre Francisco e os requeridos, os quais residem no local há aproximadamente trinta anos. Apesar do pouco contato com os requeridos, afirmou que jamais teve conhecimento de qualquer problema entre eles e Francisco, ressaltando que passaram a residir no local com o consentimento deste. Informou que os réus inicialmente limparam o lote, depois construíram a moradia e, posteriormente, passaram a residir nela. Pontuou que Francisco apresentava comportamentos excêntricos e era medicado, tendo inclusive sido visto perturbando a vizinhança, batendo nas grades das casas. Asseverou, contudo, que apesar disso, ninguém providenciou sua internação, pois todos já estavam habituados às suas atitudes. Por fim, reiterou que Ubaldo e Carmelita foram os responsáveis pela limpeza do terreno e pela edificação da casa, e que o desaparecimento de Francisco coincidiu com a visita do homem da caminhonete, fato ocorrido há cerca de quatro anos. Esclareceu, contudo, que não sabe a que título os réus ocupam o imóvel, se por compra ou locação, tampouco se possuem interesse no domínio do bem.” “A testemunha Francisca declarou, em juízo, que, ao fixar residência no lote situado em frente à casa atualmente ocupada pelos requeridos, o único morador do imóvel era o Sr. Francisco. Relatou que, à época, o referido imóvel encontrava-se em estado de abandono, coberto por matagal, e que Francisco residia precariamente, sob uma lona, sem qualquer construção edificada. Afirmou que Francisco era conhecido por causar perturbações na vizinhança, sendo comum que, ao ingressar na rua, passasse a bater nos portões das residências, provocando os cães. Disse nunca ter presenciado tais fatos, mas que era voz corrente entre os moradores que ele circulava, por vezes, sem roupas, e que apresentava comportamento incompatível com a normalidade, havendo rumores de que sofria de distúrbios psiquiátricos. Todavia, esclareceu que nunca teve conhecimento efetivo de sua internação ou de qualquer acidente envolvendo sua pessoa. Informou que ouviu comentários de que o imóvel teria sido objeto de venda, mas não sabe precisar quando ou a quem teria sido alienado. Confirmou que o lote, durante a permanência de Francisco, acumulava grande quantidade de lixo e objetos diversos recolhidos por ele nas ruas. Ressaltou que, apenas após a chegada de Ubaldo e Ângela, houve a construção de uma residência no local, esclarecendo que foram os próprios requeridos os responsáveis pela edificação, não havendo participação de Francisco nesse processo. Acrescentou que não mantinha qualquer relação com Francisco, limitando-se a observá-lo de longe e ouvir os relatos da vizinhança. Disse nunca ter presenciado agressões ou ataques, tampouco soube de desentendimentos entre Francisco e os requeridos, ressaltando que o relacionamento entre eles aparentava ser cordial. Quanto à natureza da ocupação dos requeridos, afirmou não saber se se deu na condição de inquilinos ou a qualquer outro título, tampouco indagou diretamente a respeito de eventual interesse deles sobre o domínio do bem. Reafirmou que, desde sua chegada, observava o imóvel de Francisco tomado por entulho, e que os rumores sobre sua nudez e comportamento excêntrico persistiram mesmo após a instalação dos requeridos no local. Por fim, relatou ter ouvido dizer que Francisco desapareceu e que, posteriormente, teria sido internado, embora sem confirmação pessoal dos fatos.” Com efeito, da análise dos elementos constantes dos autos, especialmente os depoimentos colhidos em audiência, permite concluir, com grau razoável de certeza, que Francisco Vitorino Dias, antigo ocupante e possuidor do imóvel situado na QNM 25, Conjunto D, Casa 36, Ceilândia Norte/DF, jamais manifestou, de forma clara, inequívoca e livre, a intenção de alienar o referido bem. De acordo com as testemunhas Antônio e Francisca, vizinhos antigos do local, Francisco sempre residiu no lote em condições precárias, sem estrutura edificada, abrigando-se sob lonas, cercado de entulhos e objetos acumulados ao longo dos anos. Ambos afirmaram que ele apresentava comportamentos incompatíveis com a normalidade, sendo amplamente reconhecido pela comunidade local como pessoa com distúrbios psíquicos. Relataram, inclusive, que sua presença era motivo de alerta entre os vizinhos, pois era costumeiro que adentrasse a rua batendo nos portões das casas, provocando os cães e causando inquietação no entorno. A testemunha Antônio descreveu episódios em que Francisco se banhava nu em um chafariz público e se masturbava em via pública, além de subir em árvores para observar mulheres da vizinhança, condutas que evidenciam grave descontrole de comportamento. Afirmou também que, apesar dessas atitudes, ninguém tomou providências formais para sua internação, tendo em vista que tais atitudes, embora perturbadoras, passaram a ser vistas como parte do cotidiano da comunidade, a ponto de ser identificado por todos como uma figura “doida”. Importante destacar que, segundo o mesmo depoente, Francisco, mesmo em meio a tais manifestações de desorganização mental, afirmava com convicção que não venderia o lote, declarando expressamente que “morreria ali, mas não venderia o imóvel”. Tal assertiva demonstra, ainda que imersa em um contexto de limitação cognitiva e social, a ausência de qualquer consentimento, ainda que tácito, para a alienação do bem. Não se identificam, portanto, nos autos, atos ou declarações voluntárias de Francisco que indiquem anuência ou vontade livre e consciente de transmitir a posse ou a titularidade do imóvel. Ao contrário, os elementos de prova demonstram não só a sua resistência em alienar o bem, como também a condição de vulnerabilidade psíquica e social que compromete a validade de eventual negócio jurídico firmado em seu nome, sobretudo por meio de procuração assinada a rogo, sem testemunho direto de sua vontade. Por outro vértice, revela-se incontroverso nos autos que o requerido Desinaldo de Santana detinha a guarda fática e supervisão cotidiana de Francisco Vitorino Dias, o que se evidencia não apenas por sua presença no momento da lavratura da procuração pública outorgada em seu favor, mas também pelo fato de ter sido o declarante do óbito do Sr. Francisco, conforme comprova a certidão de óbito acostada ao Id. 31082647 – Pág. 1. Acresce a esse contexto a circunstância de que Desinaldo de Santana figura como responsável por diversas instituições voltadas à assistência de pessoas com transtornos mentais, dependência química e outros tipos de vulnerabilidade psíquica, dentre as quais se destacam: ESPERANÇA – Instituição de Saúde Mental de Longa Permanência, situada em Parque Barragem, Águas Lindas de Goiás/GO (Id. 31082705 – Pág. 1), e a Unidade de Acolhimento Instituto Manancial (conhecida como Casa Grande), localizada em Taboquinha, Município de Padre Bernardo/GO (Id. 50156553 – Pág. 7). Não bastasse isso, constam nos autos elementos probatórios indicando que o requerido responde a inquéritos policiais, dentre os quais se destaca aquele em que foi preso em flagrante no interior de uma das instituições por ele administradas, ocasião em que foram apreendidos cigarros falsificados, medicamentos vencidos, cartões bancários pertencentes aos internos, receitas médicas em branco, receituários de controle especial também em branco, carteiras de trabalho, entre outros documentos, conforme se extrai do ofício da autoridade policial constante no Id. 50156456 – Págs. 12/15. Nesse inquérito, Desinaldo de Santana foi formalmente indiciado pela prática do crime previsto no art. 102 da Lei n.º 10.741/2003 (Estatuto do Idoso), que tipifica a conduta de apropriar-se ou desviar bens, proventos ou rendimentos de pessoa idosa, conferindo-lhes destinação diversa de sua finalidade. Referido dispositivo comina pena de reclusão de 1 (um) a 4 (quatro) anos e multa (Id. 50156501 – Pág. 1). A robustez das evidências é ainda mais acentuada ao se observar os termos do negócio jurídico celebrado entre a empresa autora e o referido procurador, ora requerido. Conforme consta dos autos do processo n.º 0710453-42.2017.8.07.0003, em trâmite perante a 2ª Vara Cível de Ceilândia, a parte autora declarou que, na ocasião da suposta aquisição do imóvel, entregou diretamente a Desinaldo de Santana os seguintes bens e valores: um veículo Hyundai Sonata GLS, ano 2011/2012, avaliado em R$ 85.000,00; um veículo Honda Civic, ano 2007/2007, avaliado em R$ 35.000,00; além de pagamentos em dinheiro no montante de R$ 70.000,00 (vinte mil reais à vista, trinta mil reais em 13/09/2013 e vinte mil reais em 07/02/2014), totalizando R$ 190.000,00 (cento e noventa mil reais). Ora, o falecido Francisco Vitorino Dias contava, à época da outorga da procuração, com 78 anos de idade, sendo publicamente reconhecido por sua comunidade como pessoa com severas limitações mentais, conforme fartamente demonstrado nos depoimentos colhidos neste feito. Não é crível — e tampouco há qualquer indício nos autos nesse sentido — que estivesse à procura de veículos de alto padrão ou de valores em espécie, ou ainda que tenha usufruído dos benefícios financeiros supostamente advindos da venda do imóvel. Dessa forma, considerando-se que Francisco Vitorino Dias encontrava-se sob a guarda direta do requerido Desinaldo de Santana, impõe-se registrar que este último, conforme amplamente demonstrado nos autos, mantinha instituições de acolhimento voltadas ao atendimento de pessoas com transtornos mentais, sendo, inclusive, autuado em flagrante pela prática de crimes graves contra indivíduos em situação de vulnerabilidade, notadamente pela apropriação de bens de idosos, conduta esta tipificada no artigo 102 da Lei n.º 10.741/2003 (Estatuto do Idoso). E consoante os documentos acostados aos autos, notadamente os ofícios encaminhados pelo Banco Itaú, restou demonstrado que foram realizadas operações financeiras em nome de Francisco Vitorino Dias, inclusive após a data de seu falecimento, circunstância que não apenas evidencia a persistência da utilização indevida de sua identidade, como também reforça a intenção de vilipêndio ao seu patrimônio. À luz desse cenário, revela-se juridicamente inadmissível presumir que Francisco Vitorino Dias — homem idoso, com notório comprometimento psíquico, sem rede de apoio, e totalmente dependente da figura do requerido — tenha exercido de maneira livre, consciente e autônoma a sua vontade no ato de outorga de poderes para a alienação do imóvel objeto da presente demanda. Contribui para o fundamento ora apresentado o fato de que a procuração outorgada por Francisco Vitorino ao requerido Desinaldo de Santana foi formalizada mediante a aposição de sua impressão digital, em vez de assinatura de próprio punho. Tal circunstância adquire especial relevo diante do contexto apresentado, uma vez que há nos autos recibos de pagamento de aluguéis firmados pelo próprio Francisco, com sua assinatura manual, o que evidencia sua capacidade para a prática de atos formais (Id. 31082583). A discrepância entre os documentos — assinatura de próprio punho em recibos e aposição de impressão digital na procuração — reforça fundada dúvida quanto à livre manifestação de vontade na outorga de poderes. Com efeito, a relação de dependência estabelecida entre as partes, permeada por condições de fragilidade, vulnerabilidade social e submissão psicológica, evidencia a presença de coação de natureza moral e direta, revelando que a manifestação de vontade atribuída ao outorgante não corresponde ao seu efetivo querer. O contexto probatório é sólido e permite concluir, com segurança, que a procuração pública outorgada por Francisco ao requerido encontra-se eivada de vício de consentimento por coação, na forma do artigo 151 do Código Civil. A conduta do requerido, inserida em um contexto de domínio sobre pessoa idosa e vulnerável, comprometeu substancialmente a liberdade de formação da vontade do outorgante. Diante disso, resta caracterizada a existência de vício de consentimento, impondo-se o reconhecimento da nulidade da procuração outorgada em favor de Desinaldo de Santana, bem como de todos os negócios jurídicos dela decorrentes, por ausência absoluta de liberdade na manifestação da vontade do outorgante, conforme previsto no artigos171, inciso II, do Código Civil. ii) Da reconvenção No que tange à reconvenção apresentada pelos requeridos, tem-se que nela se postulou, essencialmente, a condenação da parte autora ao pagamento de indenização por danos materiais e morais decorrentes da suposta violação ao direito de preferência na aquisição do imóvel, bem como o reconhecimento do direito de retenção por benfeitorias realizadas. Todavia, conforme fundamentado anteriormente, esta sentença reconhece a nulidade da procuração pública outorgada por Francisco Vitorino Dias ao requerido Desinaldo de Santana, bem como a consequente nulidade da escritura pública de cessão de direitos que fundamenta a suposta alienação do imóvel à parte autora. Sendo assim, a pretensa alienação do imóvel revela-se juridicamente inexistente, tornando sem fundamento qualquer discussão acerca do alegado descumprimento do direito de preferência, que pressupõe a validade de um negócio jurídico de compra e venda entre terceiros. Nesse contexto, verifica-se que a declaração de nulidade do negócio jurídico reputado como lesivo pelos reconvintes suprime o próprio objeto da reconvenção, uma vez que desfaz os efeitos jurídicos da alienação questionada, eliminando o suporte fático que sustentava o pedido de indenização. Inexistente a venda válida do imóvel, inexiste também qualquer ato ilícito ou lesivo ao direito de preferência, o que conduz à perda superveniente do objeto da reconvenção. Impõe-se, portanto, o reconhecimento da extinção do pedido reconvencional sem resolução do mérito, por perda superveniente do interesse processual, diante da inutilidade prática da apreciação do mérito do pedido reconvencional, em razão da procedência da tese de nulidade do negócio jurídico principal. III – DISPOSITIVO
Ante o exposto, acolho o pedido da defesa para DECLARAR NULOS os seguintes documentos públicos: a.1) Procuração pública datada de 27/05/2013, lavrada às fls. 121, Livro 2090, protocolo 00268577, do Cartório do 10º ofício de Notas e Protesto de Ceilândia/DF. a.2) A Escritura Pública de Cessão de Direitos, lavrada às fls.153, Livro 535, protocolo 00057775, do Cartório do 10º ofício de Notas e Protesto de Ceilândia/DF. a.3) A Escritura Pública de Compra e Venda, lavrada às fls.045, Livro1312-E, protocolo 00057775, do Cartório do 6º ofício de Notas do Distrito Federal/DF. a.2) Os lançamentos R-2/53.129; Av.3/53.129 e R-4/53.129 da matrícula de nº 53.129 do Livro 2 do cartório do 6º Ofício do Registro de Imóveis do Distrito Federal. E por consequência JULGO IMPROCEDENTES os pedidos autorais. Por conseguinte, JULGO EXTINTO O PEDIDO RECONVENCIONAL SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, nos termos do artigo 485, inciso VI, do Código de Processo Civil, em razão da perda superveniente do objeto, decorrente do reconhecimento da nulidade do negócio jurídico impugnado. Condeno a parte autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, conforme artigo 85, §2º, do Código de Processo Civil. Extingo, assim, o processo com julgamento de seu mérito, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil. IV - DISPOSIÇÕES FINAIS Determino a expedição de ofícios aos Cartórios competentes, a fim de que procedam ao cancelamento dos registros e atos notariais decorrentes da procuração e da escritura pública de cessão de direitos declaradas nulas nesta decisão, conforme mencionado nos autos. Oficie-se, ainda, à TERRACAP informando o decidido nestes autos, encaminhando a cópia do documento de Id. 26429781 - Pág. 7/9, para as providências que entender cabíveis. Confere-se à presente sentença força de ofício, para que produza os efeitos legais diretamente junto às serventias extrajudiciais. Após o trânsito em julgado, não havendo outros requerimentos, arquivem-se os autos com as cautelas de estilo. Sentença registrada eletronicamente nesta data. Publique-se. Intimem-se. Cristiana Torres Gonzaga Juíza de Direito * Datado e assinado eletronicamente mam