Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
AREsp 3155304/DF (2026/0020770-6)
RELATORA: MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI
AGRAVANTE: JULIANO ITABAIANA DE MOURA
ADVOGADO: BRASIL JOSÉ BRAGA - DF000668
AGRAVADO: LIDIANA GOMES FURTADO
ADVOGADO: LIDIANA GOMES FURTADO - DF061348
DECISÃO Trata-se de agravo manejado contra decisão que não admitiu recurso especial interposto por JULIANO ITABAIANA DE MOURA em face de acórdão assim ementado (fls. 317-318): APELAÇÃO. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO MONITÓRIA. INSTRUMENTO PARTICULAR DE CESSÃO DE DIREITOS SOBRE IMÓVEL. ALIENAÇÃO DO MESMO IMÓVEL A TERCEIRO. COMPROVAÇÃO. DEVOLUÇÃO DO SINAL EM DOBRO. CABIMENTO. PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESSA. SENTENÇA REFORMADA. 1. Trata-se de Apelação interposta com vistas à reforma da r. sentença que julgou improcedente o pedido de condenação do Réu/Apelado à restituição, em dobro, do sinal pago pela Autora/Apelante, para aquisição do terreno objeto do instrumento particular de cessão de direitos juntado aos autos. 2. A controvérsia se restringe à análise da existência ou não da alienação do mesmo imóvel a terceiro, pelo Réu/Apelado, fato capaz de ensejar a devolução do sinal, na forma dobrada, consoante previsão contratual expressa. 3. É incontroverso que a Autora/Apelante não tomou posse do imóvel que adquiriu. 4. Nos áudios juntados aos autos, o terceiro afirmou à Autora/Apelante, de maneira categórica, que o Réu/Apelado também lhe vendeu o mesmo terreno, qual seja, o de nº 20. 5. O fato de, ao ser ouvido em audiência, o mesmo terceiro ter dito que se confundiu, pois teria, na realidade, adquirido outro terreno, de nº 18, não é capaz de afastar as afirmações contidas nos aludidos áudios, sobretudo quando, diante da relação pessoal dele com o Réu/Apelado, o terceiro foi ouvido, tão somente, na qualidade de informante. 6. O depoimento prestado por informante deve ser recebido com reservas, possuindo valor probatório, apenas, quando em consonância com as demais provas constantes dos autos, o que não ocorre no presente feito. 7. O terceiro/informante não apresentou documento capaz de comprovar a aquisição do terreno diverso, de nº 18, e tampouco o Réu/Apelado juntou qualquer documento comprovando qual seria o terreno alienado ao terceiro/informante. 8. Na audiência, o terceiro/informante afirmou, ainda, que ele mesmo cercou o terreno de nº 20, adquirido pela Autora/Apelante, a mando do Réu/Apelado, fato incontroverso nos autos. 9. A alienação do imóvel adquirido pela Autora/Apelante a terceiro não é vedada pelo contrato entabulado entre as partes, que prevê, nessa hipótese, a devolução do valor do sinal, em dobro, nos termos da cláusula segunda, parágrafo primeiro. 10. Assim, da análise acurada dos autos é possível concluir pelo direito da Autora/Apelada à devolução, em dobro, do sinal pago, pois resta comprovada a alienação do imóvel a terceiro, pelo Réu/Apelado, que não se desincumbiu do ônus probatório quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito da Autora (CPC/15, art. 373, II). 11. Apelação conhecida e provida. Os embargos de declaração opostos pelo Juliano Itabaiana de Moura foram rejeitados (fls. 371-378). Nas razões do recurso especial, a parte recorrente alega, em síntese, que o acórdão recorrido violou os arts. 369, 372 e 457 do Código de Processo Civil; arts. 371 e 457, § 2º, do CPC; art. 373, II, do CPC; e arts. 113, 421 e 422 do Código Civil. Quanto aos arts. 369, 372 e 457 do CPC, sustenta a ilicitude dos áudios, afirmando que as gravações foram obtidas sem consentimento do interlocutor e que não poderiam embasar a condenação. Afirma que o acórdão atribuiu peso determinante aos áudios impugnados e contraditórios, em detrimento da retratação em juízo, o que violaria a legalidade probatória e o devido processo. Quanto aos arts. 371 e 457, § 2º, do CPC, alega errônea valoração da prova, porque desqualificou-se a retratação do informante por falta de documento do lote 18 e, ao mesmo tempo, acolheram-se áudios informais para concluir pela venda da Gleba 20, sem coerência e sem fundamentação adequada. Aponta inversão indevida do ônus, sustentando que cabia à autora provar cabalmente a venda a terceiro e que não há documentos de compra e venda do lote 20, sendo insuficiente a mera apresentação de áudios posteriormente retratados. E, nos termos dos arts. 113, 421 e 422 do Código Civil, afirma interpretação contratual contrária à boa-fé e à função social, defendendo que a área permaneceu disponível à autora e que o cercamento do lote 20 não caracterizaria alienação. Ao fim, requer que seja reconhecida a ilicitude da prova e que seja afastada a condenação por ausência de comprovação de alienação a terceiro, com restabelecimento da sentença, declaração de disponibilidade da área para a autora e inversão dos ônus sucumbenciais. Contrarrazões às fls. 431-434 nas quais a recorrida sustenta a incidência das Súmulas 5 e 7 do STJ, por demandar reexame probatório e interpretação contratual; no mérito, defende que a autora instruiu adequadamente a ação monitória e que o acórdão aplicou corretamente o contrato e a prova. A não admissão do recurso na origem ensejou a interposição do presente agravo. Assim delimitada a questão, satisfeitos os requisitos de admissibilidade do agravo, dele conheço, passando à análise do recurso especial. Trata-se de ação monitória ajuizada por Lidiana Gomes Furtado em face de Juliano Itabaiana de Moura. A parte requerente narra que adquiriu, por cessão de direitos, a Gleba 20, e que, posteriormente, o imóvel foi vendido a terceiro e pede devolução em dobro do sinal, com atualização e juros. O juízo de primeiro grau julgou improcedente o pedido, consignando a validade do contrato. Reconheceu o pagamento do sinal e concluiu pela ausência de prova documental da venda da Gleba 20 a terceiro. Entendeu que a retratação do informante acerca da aquisição do lote 18, aliada à precariedade da demarcação e à ausência de documentos, inviabiliza a condenação; e que a proposta de acordo não configurou confissão. O Tribunal de origem reformou a sentença para condenar à devolução em dobro do sinal, invertendo a sucumbência afirmando a ausência de documentos sobre aquisição do lote 18 e destacando o cercamento da Gleba 20 a mando do réu. Assentou previsão contratual de devolução em dobro em caso de revenda e que o réu não se desincumbiu do art. 373, II, do CPC. Na sequência, foi interposto este recurso especial, que ora aprecio. Quanto à alegada violação dos arts. 369, 372 e 457 do CPC, observo que o Tribunal de origem não se manifestou acerca do tema relativo à ilicitude dos áudios, a despeito da oposição de embargos de declaração, o que inviabiliza o conhecimento do recurso especial nesse aspecto, diante da falta de prequestionamento, nos termos da Súmula 211 do STJ. A admissão de prequestionamento ficto (art. 1.025 do CPC), em recurso especial, exige que no mesmo recurso seja indicada violação do art. 1.022 do CPC, para que se possibilite a verificação da existência de negativa de prestação jurisdicional, que, uma vez constatada, poderá dar ensejo à supressão de grau facultada pelo dispositivo de lei. Na espécie, porém, não foi alegada a violação do art. 1.022 do CPC quanto ao ponto. Logo, não há prequestionamento ficto. Vide, nesse sentido, o AgInt no REsp n. 1.884.543/DF, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 21/2/2022, DJe de 25/2/2022. Quanto à alegada violação dos arts. 371, 457, § 2º, do CPC, 113, 421 e 422 do Código Civil, o recurso especial encontra óbice nas Súmulas 5 e 7 do STJ. O Tribunal de origem entendeu que houve alienação a terceiro com base em premissas fáticas e contratuais: inexistência de posse pela autora; afirmações categóricas nos áudios; retratação do informante sem documentos; cercamento da Gleba 20 a mando do réu; previsão contratual de devolução em dobro e não desincumbência do réu quanto ao art. 373, II, do CPC. Nesse sentido, confira-se o seguinte trecho do acórdão recorrido: Na audiência de instrução e julgamento (ID 71922112), o Réu/Apelado afirmou o seguinte: que se trata de parcelamento do solo, em glebas de 20.000 m², realizado dentro da fazenda da qual é possuidor; que alienou um desses terrenos à Autora/Apelante, na forma do contrato juntado aos autos; que não vendeu o terreno alienado à Autora/Apelante ao terceiro, Sr. Acione Matos, o qual adquiriu outras áreas dentro da mesma fazenda; que não se lembra qual o número do terreno alienado à Autora/Apelante e tampouco quais são os terrenos alienados ao terceiro, Sr. Acione Matos (ID 71922113); que não se recorda quantos terrenos existem dentro da fazenda; que o terreno adquirido pela Autora/Apelante se encontra à disposição dela que, contudo, nunca chegou a tomar posse da área; que não entregou à Autora/Apelante a chave do portão da fazenda, que é o único acesso a todos os terrenos (ID 71922115). Na mesma audiência, o Sr. Acione Matos foi ouvido como informante, diante da relação pessoal dele com o Réu/Apelado e com os fatos em apuração. Nessa qualidade, informou: que se confundiu ao afirmar, nos áudios juntados aos autos, que teria adquirido o terreno da Autora/Apelante, qual seja, o de nº 20; que, na realidade, adquiriu o terreno nº 18, dentro da mesma fazenda; que possui documento comprovando que adquiriu o terreno de nº 18, mas não poderia apresentá-lo, pois não estava de posse dele; que não presenciou a negociação entre a Autora/Apelante e o Réu/Apelado, quanto ao terreno nº 20; que nenhum dos terrenos possui portão independente, somente podendo ser acessados pelo portão principal da fazenda; que cercou o terreno nº 20, a mando do Réu/Apelado; que não sabe a quem pertence, atualmente, o terreno nº 20, que permanece cercado (IDs 71922118 a 71922120) Da análise dos autos constata-se que a existência do negócio entabulado entre as partes é incontroversa, tendo o imóvel descrito como “Gleba 20 com área rural totalizando 20.000 m² (vinte mil metros quadrados), ‘ad mensura’, situado na Fazenda Guariroba” sido alienado pelo Réu/Apelado à Autora/Apelante por meio do contrato particular de cessão de direitos celebrado em 1º/10/2020 (ID 71916236), que traz as seguintes previsões: [...] Incontroverso o fato de que, após o pagamento do sinal à vista, no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), e a assinatura do instrumento particular de cessão de direitos, a Autora/Apelante adquiriu “todos os direitos, vantagens, obrigações e posse, sobre o(s) referido(s) imóvel(eis), de forma IRRETRATÁVEL E IRREVOGÁVEL”, e que o valor remanescente, de R$ 40.000,00 (quarenta mil reais), deveria ser pago quando da revenda da referida área, pela cessionária, sem prazo determinado para tanto, nos termos da cláusula segunda. Também não há controvérsia de que a Autora/Apelante não entrou na posse do imóvel, pois, até o momento, ela não tem acesso ao terreno, que não possui entrada independente, sendo acessado apenas pelo portão principal da fazenda, cuja chave nunca lhe foi entregue, fato que foi confirmado pelo Réu/Apelante, na audiência. Esclarecido esse ponto, qual seja, a ausência de efetiva posse da Autora/Apelante sobre o terreno de nº 20, que ela adquiriu, tem-se ainda que nos áudios de I Ds 71922084 a 71922090 o terceiro, Sr. Acione Matos, afirmou, categoricamente, que o Réu/Apelado também lhe vendeu o mesmo terreno. O fato de o Sr. Acione Matos, ao ser ouvido em audiência, ter dito que se confundiu ao fazer tal afirmação, pois teria, na realidade, adquirido outro terreno, de nº 18, dentro da mesma fazenda, não é capaz de afastar as afirmações contidas nos aludidos áudios, sobretudo quando, diante da relação pessoal dele com o Réu/Apelado, o terceiro foi ouvido, tão somente, como informante [...] O depoimento prestado por informante possui valor probatório, apenas, quando em consonância com as demais provas constantes dos autos, o que não ocorre no presente feito No caso concreto, o terceiro/informante não apresentou documento capaz de comprovar que adquirira terreno diverso, de nº 18, e tampouco o Réu/Apelado juntou qualquer documento comprovando que teria alienado ao terceiro/informante, Sr. Acione Matos, o terreno de nº 18, ou qualquer outro terreno. Ademais, o terceiro/informante, Sr. Acione Matos, afirmou na audiência que ele mesmo cercou o terreno de nº 20, adquirido pela Autora/Apelante, a mando do Réu/Apelado, fato incontroverso nos autos. Ressalte-se que a alienação do imóvel aquirido pela Autora/Apelante a terceiro não é vedada pelo contrato entabulado entre as partes, que prevê, nessa hipótese, tão somente, a devolução do valor do sinal em dobro, nos termos da cláusula segunda, parágrafo primeiro (ID 71916236 – pág. 2). Assim, da análise acurada dos autos é possível concluir pelo direito da Autora/Apelada à devolução, em dobro, do sinal pago, consoante previsão contratual, pois resta comprovada a alienação do imóvel a terceiro, pelo Réu/Apelado, que não se desincumbiu do ônus probatório quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito da Autora, nos termos do art. 373, II, do CPC/15 [..] (fls. 323-326). Alterar a conclusão a que chegou o Tribunal de origem, no que se refere às premissas fáticas e contratuais acima destacadas, demandaria, necessariamente, o reexame de fatos, provas e cláusulas contratuais, providência vedada em recurso especial, nos termos das Súmulas 5 e 7 do STJ. Quanto à alegada violação do art. 373, II, do CPC, o recurso especial encontra óbice na Súmula 7 do STJ. Como destacado acima, o Tribunal de origem entendeu que houve comprovação da alienação a terceiro, com base nos áudios, na retratação sem documentos e no cercamento do lote, concluindo pela não desincumbência do réu quanto a fato impeditivo, modificativo ou extintivo. Alterar a conclusão a que chegou o Tribunal de origem, no que se refere à suficiência das provas para comprovar a alienação a terceiro e à distribuição do ônus probatório em face desse quadro, demandaria o reexame de fatos e provas, inviável em recurso especial, a teor do disposto na Súmula 7 do STJ. Quanto à alegada violação dos arts. 113, 421 e 422 do Código Civil, o recurso especial encontra óbice na Súmula 5/STJ. O Tribunal de origem entendeu que a consequência contratual da revenda prevista na cláusula segunda, parágrafo primeiro, impõe devolução em dobro do sinal e, portanto, alterar a conclusão a que chegou o Tribunal de origem, no que se refere à interpretação da cláusula contratual e sua aplicação ao caso, demandaria o reexame de cláusulas contratuais, situação vedada pelo óbice da Súmula 5 do STJ. Em face do exposto, nego provimento ao agravo. Nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro em 10% (dez por cento) a quantia já arbitrada a título de honorários em favor da parte recorrida, observados os limites estabelecidos nos §§ 2º e 3º do mesmo artigo, ônus suspensos no caso de beneficiário da justiça gratuita. Intimem-se. Relator
MARIA ISABEL GALLOTTI