Publicacao/Comunicacao
Intimação - Decisão
DECISÃO
Processo: 0702274-21.2024.8.07.0021.
RECORRENTE: JOSE CELSO GONTIJO ENGENHARIA S/A, IOTA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A
RECORRIDO: LILIANE DE LIMA MIRANDA, VALMIR PEREIRA DA SILVA DECISÃO I –
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213)
Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Quinta Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÕES CÍVEIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. PRAZO. TERMO DE RESERVA DE UNIDADE HABITACIONAL. TOLERÂNCIA DE 180 DIAS. ABUSIVIDADE DE PRAZO ADICIONAL DE 60 DIAS. CASO FORTUITO/FORÇA MAIOR (COVID-19). INOCORRÊNCIA. MORA CONFIGURADA. RESSARCIMENTO DE JUROS DE OBRA. LUCROS CESSANTES CUMULADOS COM ALUGUÉIS. IMPOSSIBILIDADE. DANO MORAL. NÃO CONFIGURADO. RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS. I. CASO EM EXAME 1. Apelações interpostas por ambas as partes contra sentença que, em ação de conhecimento ajuizada por adquirentes de imóvel, declarou a mora das rés entre 09/12/2023 e 20/08/2024 e as condenou solidariamente a restituírem aos autores valores pagos a título de juros de obra e aluguéis no período de atraso. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há cinco questões em discussão: (i) definir se a pandemia da COVID-19 configura caso fortuito/força maior apto a afastar a mora das rés; (ii) estabelecer qual é o prazo contratual aplicável para entrega do imóvel e o termo inicial da mora, especialmente quanto à força vinculante do Termo de Reserva; (iii) determinar a validade dos prazos de tolerância contratualmente previstos (180 dias e acréscimo de 60 dias para entrega de chaves); (iv) verificar a possibilidade de cumulação de lucros cessantes com indenização por aluguéis; (v) avaliar a responsabilidade quanto aos juros de obra e a existência de dano moral. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A pandemia da COVID-19 não configura caso fortuito ou força maior quando o negócio é celebrado em 2022, pois seus impactos já eram previsíveis e inerentes ao risco da atividade (fortuito interno). 4. O Termo de Reserva de Unidade Habitacional vincula o fornecedor ao fixar data estimada de entrega, nos termos do art. 48 do CDC, devendo prevalecer sobre prazo posterior constante de contrato de financiamento. 5. O prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias é válido, conforme art. 43-A da Lei 4.591/1964, desde que expressamente pactuado. 6. O prazo adicional de 60 (sessenta) dias para entrega das chaves é abusivo por constituir carência suplementar exclusiva em favor da construtora, violando o art. 51, IV, do CDC. 7. Configurada a mora das rés, porque a entrega ocorreu apenas em 20/08/2024, ultrapassado o prazo final derivado do Termo de Reserva acrescido da tolerância de 180 dias (30/10/2023). 8. A condenação ao pagamento de aluguéis durante o atraso impede a cumulação com lucros cessantes, sob pena de bis in idem. 9. A cobrança de juros de obra após o prazo contratual de entrega, incluído o período de tolerância, é ilícita (Tema 996/STJ), impondo-se sua restituição; os comprovantes de pagamento ao agente financeiro são prova suficiente do an debeatur. 10. O atraso verificado, embora cause transtornos, não ultrapassa o mero aborrecimento e não configura dano moral, conforme jurisprudência do TJDFT. 11. A distribuição dos ônus sucumbenciais deve ser mantida, pois os autores decaíram de pedidos relevantes, não caracterizada sucumbência mínima. IV. DISPOSITIVO E TESE 12. Recursos conhecidos e parcialmente providos. Tese de julgamento: “1. A pandemia da COVID-19 não constitui caso fortuito ou força maior para contratos firmados em 2022, por se tratar de risco previsível e inerente à atividade da construção civil.”; “2. O Termo de Reserva vincula o fornecedor quanto ao prazo de entrega do imóvel, devendo prevalecer sobre prazos divergentes previstos em instrumentos posteriores.”; “3. É válida a tolerância contratual de 180 dias prevista de forma clara, mas é nula a cláusula que prevê prazo adicional de 60 dias para entrega de chaves por gerar vantagem exagerada ao fornecedor.”; “4. A cobrança de juros de obra após o prazo contratual de entrega, incluída a tolerância, é ilícita, impondo-se a restituição dos valores pagos.”; “5. A indenização por aluguéis durante o atraso afasta a condenação cumulativa em lucros cessantes para evitar bis in idem.”; “6. O atraso na entrega do imóvel, por si só, não configura dano moral quando não ultrapassa os limites do mero aborrecimento.”. Os recorrentes apontam ofensa aos seguintes dispositivos legais: a) artigo 360, inciso I, do Código Civil, sustentando que o prazo válido de entrega do imóvel foi fixado no Contrato de Promessa de Compra e Venda, pois o Termo de Reserva, celebrado anteriormente, era apenas documento preliminar e meramente estimativo, sem força para gerar obrigações definitivas; b) artigo 393 do Código Civil, defendendo o afastamento da responsabilidade das partes recorrentes pela mora contratual em razão da ocorrência de caso fortuito, porquanto a pandemia da Covid-19 configurou evento externo que afetou toda a cadeia da construção civil. Suscitam, no aspecto, divergência jurisprudencial, colacionando julgados do TJMG e do STJ a fim de demonstrá-la. Requerem que as futuras publicações sejam realizadas exclusivamente em nome do advogado William de Araújo Falcomer dos Santos, OAB/DF 20.235. Em contrarrazões, a parte recorrida pugna pela condenação em custas e honorários recursais. II – O recurso é tempestivo, o preparo é regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não deve prosseguir quanto à mencionada contrariedade aos artigos 360, inciso I, e 393, ambos do Código Civil. Isso porque o órgão julgador, após detido exame do contexto fático-probatório dos autos, assentou que: “Verifica-se, contudo, que o Termo de Reserva de Unidade Habitacional foi assinado em 12/04/2022 (ID 77314154), mais de dois anos após a decretação da Pandemia pela Organização Mundial de Saúde - OMS (março/2020). Dessa forma, os impactos da pandemia na construção civil já não configuravam evento imprevisível, mas sim um risco inerente à atividade empresarial (fortuito interno), que deveria ter sido considerado no planejamento da obra” (ID 80289127). Infirmar fundamento dessa natureza, como pretendem as recorrentes, é providência que encontra óbice nos enunciados 5 e 7 da Súmula do STJ. Com efeito, segundo jurisprudência reiterada da Corte Superior, “Considerando a fundamentação do acórdão objeto do recurso especial, os argumentos utilizados pela parte recorrente somente poderiam ter sua procedência verificada mediante o necessário reexame de matéria fático-probatória e interpretação das cláusulas contratuais, procedimentos vedados a esta Corte, em razão dos óbices das Súmulas n. 5 e 7/STJ” (AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.485.246/MG, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 24/11/2025, DJEN de 27/11/2025). Confira, para tanto, o entendimento sedimentado pela Corte Superior: Quanto à alegada ofensa ao art. 360, inciso I, do Código Civil, o acórdão recorrido assentou, com base na relação de consumo e na oferta contratual, que o termo de reserva, firmado em 25/05/2021, é fonte de direitos e obrigações e vincula as fornecedoras, fixando prazo estimado para entrega em 30/12/2021, com tolerância de 180 dias, finda em 30/06/2022, e que a data de entrega das chaves, em 23/10/2023, caracterizou mora. Para conhecer da controvérsia apresentada neste recurso, mostra-se necessário o revolvimento do acervo fático-probatório dos autos, procedimento incompatível com o entendimento firmado pela Súmula nº 7 deste Superior Tribunal de Justiça, que estabelece que: "A pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial.". (AREsp n. 3.131.493, Ministra Daniela Teixeira, DJEN de 6/5/2026). DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. ATRASO NA ENTREGA DE OBRA. CRISE EM DECORRÊNCIA DA PANDEMIA DA COVID. CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR. MOTIVO INSUFICIENTE. REVISÃO. SÚMULA 7/STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL PREJUDICADO. AGRAVO A QUE SE NEGA PROVIMENTO. 1. O acórdão recorrido analisou todas as questões necessárias ao deslinde da controvérsia, não se configurando negativa de prestação jurisdicional. 2. Nos termos da jurisprudência desta Corte Superior, a despeito da gravidade da pandemia decorrente da Covid-19, a revisão de contratos pelo Poder Judiciário não constitui decorrência lógica ou automática desse evento, devendo ser analisada a partir da natureza do contrato e da conduta das partes, a contar do exame de cada caso específico. 3. Rever as conclusões do acórdão recorrido quanto à ausência de demonstração dos efeitos da pandemia com relação ao cumprimento do contrato ensejaria o reexame de matéria fático-probatória (Súmula 7/STJ). 4. A incidência da Súmula 7 do STJ prejudica a análise do dissídio jurisprudencial acerca do mesmo tema. 5. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.975.687/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 23/3/2026, DJEN de 26/3/2026). Tampouco deve prosseguir o apelo no que tange à suposta divergência jurisprudencial, pois “(...) a incidência das Súmulas n. 5 e 7 do STJ quanto à interposição pela alínea "a" do permissivo constitucional impede o conhecimento do recurso especial pela divergência jurisprudencial sobre a mesma questão” (EDcl no AgInt no AREsp n. 2.711.497/MT, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 15/12/2025, DJEN de 18/12/2025). Nada a prover quanto ao pedido de condenação em custas e em honorários recursais. Isso porque, embora previstos no artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, o exame feito nos tribunais de origem é prévio, restrito aos pressupostos gerais e específicos de admissibilidade do recurso constitucional, ou seja, não foi sequer inaugurada a instância especial pretendida pela parte recorrente. Por fim, defiro o pedido de publicação exclusiva, nos termos formulados pela parte recorrente no ID 83569338. III – INADMITO o recurso especial. Documento assinado digitalmente Desembargador JAIR SOARES Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios JO-E4D