Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
AREsp 3109014/DF (2025/0454076-6)
RELATOR: MINISTRO PRESIDENTE DO STJ
AGRAVANTE: BEATRIZ DOGLIA AZAMBUJA
ADVOGADOS: THAINARA COELHO DAMASCENO - DF036333
CAIO DE SOUZA GALVÃO - DF041020
DANIEL ANGELO LUIZ DA SILVA - DF054608
AGRAVADO: RAQUEL AZAMBUJA
ADVOGADO: VICENTE LOPES DA SILVA - DF034737
DECISÃO Cuida-se de Agravo apresentado por BEATRIZ DOGLIA AZAMBUJA à decisão que não admitiu seu Recurso Especial. O apelo, fundamentado no artigo 105, III, alínea "a", da CF/88, visa reformar acórdão proferido pelo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS, assim resumido: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO. INDENIZAÇÃO. USO. EXCLUSIVO. BEM. COMUM. HERDEIROS. APELAÇÃO PARCIALMENTE CONHECIDA E, NA PARTE CONHECIDA, DESPROVIDA. I. CASO EM EXAME 1. APELAÇÃO INTERPOSTA CONTRA A SENTENÇA QUE RECONHECEU O DIREITO DE INDENIZAÇÃO PELO USO EXCLUSIVO DE BEM COMUM POR UM HERDEIRO. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. AS PRINCIPAIS QUESTÕES DE MÉRITO CONSISTEM EM: (I) ESTABELECER SE A APELANTE DEVE PAGAR INDENIZAÇÃO CORRESPONDENTE AO USO EXCLUSIVO DA PROPRIEDADE COMUM; E (II) VERIFICAR SE HOUVE LITIGÀNCIA DE MÁ-FÉ. Quanto à primeira controvérsia, pela alínea "a" do permissivo constitucional, a parte recorrente aduz violação ao art. 884 do Código Civil, no que concerne à necessidade de reconhecimento da vedação ao enriquecimento sem causa na fixação do valor dos aluguéis compensatórios, em razão de arbitramento em R$ 3.622,77 destoante do valor real de mercado demonstrado por contrato de locação de R$ 1.850,00, trazendo a seguinte argumentação: O v. acórdão recorrido, ao manter o valor do aluguel em R$ 3.622,77, com base em uma média de laudos teóricos e desconsiderando a prova documental do valor efetivamente praticado no mercado, concretizou violação explícita ao disposto no artigo 884 do Código Civil, que veda o enriquecimento sem causa. O arbitramento de aluguéis em contextos de bens comuns, como no presente caso, não possui caráter punitivo em relação ao ocupante, mas sim compensatório, no sentido de indenizar os demais coproprietários pela utilização do imóvel e pela ausência de recebimento dos frutos que ele poderia gerar caso tivesse sido efetivamente locado. Em outras palavras, a indenização deve corresponder ao valor real que o imóvel geraria no mercado, de forma a garantir a justiça entre os co-herdeiros, sem que haja um enriquecimento sem causa. No caso específico, a Recorrente apresentou prova robusta do valor real do aluguel, consistindo em contrato de locação firmado com terceiro, no montante de R$ 1.850,00 mensais, o qual reflete as condições reais do mercado, com base na oferta e demanda, e e desprovido de qualquer distorção ou estimativa teórica. Em contrapartida, o valor arbitrado de R$ 3.622,77, embasado exclusivamente em laudos teóricos que não consideraram a realidade de mercado, e quase 96% superior ao valor efetivamente praticado, o que revela um descompasso flagrante com os parâmetros reais do mercado imobiliário. A manutenção do valor arbitrado pelo v. acórdão, desconsiderando a prova documental apresentada, resulta em evidente enriquecimento ilícito da Recorrida, uma vez que ela se beneficia de um valor significativamente superior ao que o imóvel poderia efetivamente gerar, se fosse colocado à disposição no mercado de locação. O fundamento que deve reger o arbitramento de aluguéis em ações entre herdeiros não pode ser uma mera suposição, mas sim o valor de mercado, que reflete as condições reais e tangíveis da oferta e procura. O princípio da primazia da realidade deve prevalecer sobre as estimativas teóricas e sobre qualquer valor arbitrado que não tenha respaldo no contexto fático da situação. Ao manter o valor arbitrado em R$ 3.622,77, o v. acórdão impôs à Recorrente uma obrigação descolada da realidade, permitindo que a Recorrida aufira uma vantagem financeira indevida, sem qualquer correspondência com o valor efetivo que o imóvel poderia gerar no mercado. Tal decisão contraria frontalmente o artigo 884 do Código Civil, que veda o enriquecimento sem causa, e causa danos à equidade que deve prevalecer nas relações entre os coproprietários e herdeiros. Portanto, a decisão do Tribunal de origem, ao manter um valor de aluguel teórico e desproporcional, configura-se em uma clara ofensa ao disposto no Código Civil, sendo imperiosa a revisão do acórdão para que se restabeleça a justiça e o respeito aos princípios que regem as relações patrimoniais e o arbitramento de aluguéis. (fls. 459-460) […] No mérito, de -lhe integral provimento para reformar o v. acórdão recorrido, a fim de: a. Reconhecer a violação ao art. 884 do Código Civil, fixando o valor dos aluguéis mensais em R$ 1.850,00 (mil oitocentos e cinquenta reais), conforme o valor real de mercado comprovado, para evitar o enriquecimento sem causa da Recorrida; (fl. 463) Quanto à segunda controvérsia, pela alínea "a" do permissivo constitucional, a parte recorrente aduz violação ao art. 1.319 do Código Civil, no que concerne à necessidade de limitação da cobrança dos aluguéis compensatórios ao período de uso exclusivo do bem comum, em razão do início da locação a terceiros com reversão da renda ao espólio a partir de novembro de 2022, trazendo a seguinte argumentação: O artigo 1.319 do Código Civil Brasileiro estabelece que a cobrança de aluguéis compensatórios entre condôminos deve ser fundada no uso exclusivo do bem por um dos coproprietários. Esse dispositivo visa garantir que, quando um condômino utiliza o imóvel de maneira exclusiva, ele deve indenizar os outros pelos frutos que deixaram de ser auferidos, respeitando a proporcionalidade e a justiça nas relações de copropriedade. No entanto, quando o imóvel deixa de ser utilizado de forma exclusiva por um dos condôminos e passa a ser locado a terceiros, com a respectiva renda sendo incorporada ao patrimônio comum (espólio), a obrigação de pagar aluguéis compensatórios cessa automaticamente. Tal situação decorre do fato de que, a partir desse momento, o imóvel já começa a gerar frutos para o espólio, o que impede a continuidade da cobrança de aluguéis compensatórios, já que o valor gerado pela locação a terceiros compensa, de forma suficiente, a falta de uso do bem por outros coproprietários. No caso em análise, o acórdão recorrido, ao manter a cobrança dos aluguéis compensatórios até novembro de 2022, quando já havia iniciado a locação do imóvel a terceiros e os frutos passaram a ser revertidos ao espólio, violou de forma flagrante o disposto no artigo 1.319 do Código Civil. A decisão do Tribunal de origem, ao não considerar o fim da exclusividade no uso do imóvel, perpetuou uma obrigação de pagamento que já não era mais devida, dado que o imóvel já gerava rendimentos para o espólio, o que configura um inequívoco bis in idem, ou seja, a repetição de uma cobrança pela mesma causa, o que é inaceitável tanto do ponto de vista jurídico quanto do ponto de vista da justiça material. Ao manter a cobrança dos aluguéis da Recorrente durante o período em que o imóvel já estava sendo locado a terceiros, o Tribunal de origem impôs uma dupla cobrança para o patrimônio comum: uma por meio dos aluguéis pagos pela Recorrente, e outra através da renda obtida com a locação a terceiros, que foi incorporada ao espólio. Isso não apenas gerou um enriquecimento indevido para a Recorrida, como também contraria a lógica da compensação prevista no artigo 1.319 do Código Civil, que visa evitar qualquer tipo de sobrecarga excessiva ou desnecessária para as partes envolvidas na copropriedade. A decisão de locar o imóvel, tomada pela Recorrente, foi pautada na boa-fé e no dever de preservação do bem (art. 422 do CC), sendo essa a solução que evitou a deterioração do imóvel e garantiu a manutenção de uma fonte de receita para o espólio. Em um cenário de patrimônio comum, o princípio da boa-fé objetiva deve nortear as ações dos condôminos, especialmente quando se trata da preservação do bem e da busca por soluções equilibradas e justas. Impor à Recorrente a duplicidade de cobrança — uma por meio da renda gerada pela locação e outra por meio dos aluguéis compensatórios — representa uma penalização por sua conduta diligente e responsável, em total desconformidade com o espírito do Código Civil, que visa a equidade nas relações patrimoniais. Portanto, a manutenção da cobrança dos aluguéis até novembro de 2022 configura uma clara violação ao artigo 1.319 do Código Civil, pois a partir do momento em que o imóvel passou a gerar frutos para o espólio, com a locação a terceiros, a obrigação de pagar aluguéis compensatórios pela Recorrente deveria ter cessado. A insistência em manter tal cobrança constitui um prejuízo imotivado à Recorrente e uma distorção da lógica que rege a copropriedade e a justa compensação entre os condôminos. (fls. 461-462) […] No mérito, de -lhe integral provimento para reformar o v. acórdão recorrido, a fim de: b. Reconhecer a violação ao art. 1.319 do Código Civil, para limitar o período de cobrança ao intervalo em que houve uso exclusivo, excluindo-se os meses a partir de novembro de 2022, quando o imóvel passou a ser locado a terceiros em benefício do espólio; (fl. 463) É o relatório. Decido. Quanto à primeira e segunda controvérsias, o Tribunal a quo se manifestou nos seguintes termos: O caso concreto está sujeito ao padrão estabelecido pelo art. 373, incs. I e II, do Código de Processo Civil. A apelada comprovou o fato constitutivo do seu direito, que seria o uso exclusivo do imóvel e a oposição dos demais coerdeiros. Comprovado esse fato, caberia à apelante comprovar um fato impeditivo, modificativo ou extintivo desse direito. A apelante não comprovou a verossimilhança de nenhuma das alegações apresentadas. A alegação de redução do valor arbitrado para R$ 1.850,00 (mil oitocentos e cinquenta reais) mensais não possui amparo nas provas produzidas. A sentença fixou o valor do aluguel com base na média aritmética dos laudos apresentados por ambas as partes. Os laudos foram elaborados por peritos habilitados e seguiram critérios técnicos apropriados, considerando as características do imóvel. As divergências entre os laudos não comprometem sua confiabilidade, apenas permite o arbitramento com base na média, como procedeu o Juízo de Primeiro Grau (fls. 425/426). Assim, incide a Súmula n. 7 do STJ (“A pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial”), porquanto o acolhimento da pretensão recursal demandaria o reexame do acervo fático-probatório juntado aos autos. Nesse sentido: AgInt no REsp n. 2.113.579/MG, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, DJEN de 27/3/2025; AgInt no AREsp n. 2.691.829/SP, relator Ministro Sérgio Kukina, Primeira Turma, DJEN de 28/3/2025; AREsp n. 2.839.474/SP, relator Ministro Reynaldo Soares da Fonseca, Quinta Turma, DJEN de 26/3/2025; AgInt no REsp n. 2.167.518/RS, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJEN de 27/3/2025; AgRg no AREsp n. 2.786.049/SP, relator Ministro Messod Azulay Neto, Quinta Turma, DJEN de 26/3/2025; AgRg no AREsp n. 2.753.116/RN, relator Ministro Sebastião Reis Júnior, Sexta Turma, DJEN de 25/3/2025; AgInt no REsp n. 2.185.361/CE, relatora Ministra Regina Helena Costa, Primeira Turma, DJEN de 28/3/2025; AgRg no REsp n. 2.088.266/MG, relator Ministro Antonio Saldanha Palheiro, Sexta Turma, DJEN de 25/3/2025; AREsp n. 1.758.201/AM, relatora Ministra Maria Thereza de Assis Moura, Segunda Turma, DJEN de 27/3/2025; AgInt no AREsp n. 2.643.894/DF, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, DJEN de 31/3/2025; AgInt no AREsp n. 2.636.023/RS, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJEN de 28/3/2025; AgInt no REsp n. 1.875.129/PE, relator Ministro Paulo Sérgio Domingues, Primeira Turma, DJEN de 21/3/2025. Quanto à segunda controvérsia, não houve o prequestionamento da tese recursal, porquanto a questão postulada não foi examinada pela Corte a quo sob o viés pretendido pela parte recorrente. Nesse sentido: "Não há prequestionamento da tese recursal quando a questão postulada não foi examinada pela Corte de origem sob o viés pretendido pela parte recorrente" (AgInt no AREsp n. 1.946.228/DF, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, DJe de 28/4/2022). Confiram-se ainda os seguintes precedentes: AgInt no AREsp n. 2.023.510/GO, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, DJe de 29/2/2024; AgRg no AREsp n. 2.354.290/ES, relator Ministro Joel Ilan Paciornik, Quinta Turma, DJe de 15/2/2024; AgInt no AREsp 1.514.978/SC, relator Ministro Napoleão Nunes Maia Filho, Primeira Turma, DJe de 17/6/2020; AgInt no AREsp n. 1.582.679/DF, relator Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, DJe de 26/5/2020; AgInt no AREsp 965.710/SP, relatora Ministra Assusete Magalhães, Segunda Turma, DJe de 19.9.2018; e AgRg no AREsp 1.217.660/SP, relator Ministro Jorge Mussi, Quinta Turma, DJe de 4/5/2018. Ante o exposto, com base no art. 21-E, V, do Regimento Interno do Superior Tribunal de Justiça, conheço do Agravo para não conhecer do Recurso Especial. Nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários de advogado em desfavor da parte recorrente em 15% sobre o valor já arbitrado nas instâncias de origem, observados, se aplicáveis, os limites percentuais previstos nos §§ 2º e 3º do referido dispositivo legal, bem como eventual concessão de justiça gratuita. Publique-se. Intimem-se. Presidente
HERMAN BENJAMIN