Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
Processo: 0721293-73.2024.8.07.0001.
EMBARGANTE: JORGE LUIZ BRITTO CUNHA REIS, DALVACIR EVARISTO CRUZ CUNHA REIS
EMBARGADO: MULTIPLAN EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A Sentença
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 1VARVETBSB 1ª Vara de Execução de Títulos Extrajudiciais e Conflitos Arbitrais de Brasília Número do Classe judicial: EMBARGOS À EXECUÇÃO (172) Vistos etc. Jorge Luiz Britto Cunha Reis e Dalvacir Evaristo Cruz Cunha Reis opuseram embargos à execução que lhes move Multiplan Empreendimentos Imobiliários S/A, fundada em fiança prestada em contrato de locação comercial (processo n. 0702890-56.2024.8.07.0001). Afirmaram que a locação foi originalmente firmada em favor de Felipe Evaristo Reis, filho dos embargantes, tendo posteriormente ocorrido cessão contratual à empresa Saúde Com Sabor Comércio Varejista de Alimentos Ltda., cujos sócios eram Felipe e a embargante Dalvacir. Alegaram que, após sucessivas alterações societárias, Felipe Evaristo retirou-se definitivamente da sociedade em setembro de 2020, ocasião em que terceiros passaram a explorar a atividade empresarial no imóvel locado. Sustentaram que a garantia fidejussória possuía natureza personalíssima, vinculada ao vínculo familiar existente com o então sócio da locatária, razão pela qual iniciaram tratativas para exoneração da fiança após a alteração societária. Aduziram que comunicaram verbalmente a locadora acerca da intenção de exoneração em reuniões realizadas ao longo do ano de 2021 e, posteriormente, formalizaram notificação escrita em outubro/2021, obtendo resposta negativa da embargada acerca da pretensão. Alegaram, ainda, que os novos responsáveis pela operação comercial apresentaram propostas de substituição das garantias, também sem aceite da embargada. Defenderam a validade da exoneração da fiança, sob o argumento de que a alteração do quadro societário da empresa afiançada rompeu a relação de confiança que justificava a garantia prestada. Acrescentaram que “a fiança era restrita à devedora principal, instituída sob o CNPJ de n. 10.337.660/0001-16” e que “houve alteração da locatária, conforme e-mail recebido pelo representante da embargada em 08 de janeiro de 2021, passando a funcionar no imóvel empresa de CNPJ n. 38.039.409/0001-94, alteração com a qual anuiu implicitamente a embargada, que permitiu a continuidade do funcionamento no local, mas com a qual não anuíram os fiadores”. Requereram, ao final, a procedência dos embargos para reconhecimento da exoneração da garantia fidejussória e exclusão da responsabilidade pelos débitos executados, ou, subsidiariamente, a limitação da responsabilidade às obrigações vencidas até sessenta dias após a notificação formal de exoneração. Embargos recebidos sem efeito suspensivo (ID 201597225 e ID 207437836). A embargada apresentou impugnação ao ID 207118236, defendendo a validade e subsistência da garantia fidejussória, ao fundamento de que o contrato de locação foi firmado por prazo determinado, contendo cláusula expressa de manutenção da fiança até a efetiva entrega das chaves. Sustentou que a alteração societária da locatária não possui o condão de extinguir automaticamente a garantia prestada, especialmente diante da ausência de anuência da locadora quanto à exoneração pretendida. Pugna pela rejeição dos embargos. Réplica ao ID 210252064. Instadas as partes à especificação de provas, os embargantes requereram a produção de prova oral, indeferida pela decisão de ID 245272406. É o relatório. Decido. O feito comporta julgamento antecipado, nos termos do art. 355, inciso I, do CPC, na medida em que, para o deslinde da controvérsia, de cunho preponderantemente jurídico, desnecessárias provas outras, que não as já carreadas aos autos. Não foram suscitadas preliminares e não se vislumbram quaisquer vícios que possam macular o regular andamento do feito. Estão atendidos os pressupostos processuais de existência e de validade da relação processual, as partes são legítimas e há interesse na solução da controvérsia. Enfrento o mérito. A controvérsia cinge-se à possibilidade de exoneração da fiança prestada pelos embargantes antes do término do prazo contratual da locação comercial, formalizada por prazo determinado. Os embargos não merecem acolhimento. Conforme se extrai dos autos, os embargantes figuraram como fiadores em contrato de locação comercial firmado em favor da empresa locatária, SAÚDE COM SABOR COMÉRCIO VAREJISTA DE ALIMENTOS LTDA., obrigando-se solidariamente pelas obrigações decorrentes do pacto locatício. Posteriormente, sobrevieram alterações no quadro societário da empresa afiançada, culminando na retirada do filho dos embargantes da sociedade empresária. E, segundo alegam, houve após a alienação do estabelecimento comercial para outra empresa, que passou a ocupar o local com a anuência da locadora. Todavia, tais circunstâncias, por si só, não autorizam a imediata exoneração da garantia fidejussória. Como cediço, a fiança possui caráter intuitu personae, pois decorre de relação de confiança entre as partes, de modo que a substancial alteração do quadro societário da pessoa jurídica afiançada pode configurar motivo justo para a exoneração da garantia. Nesse sentido, já decidiu o Superior Tribunal de Justiça, consignando que, em caso de alteração no quadro societário da empresa, é possível a desobrigação do fiador, mediante ação de exoneração da fiança ou simples notificação (AgRg no REsp 759.909/SP; Rel. Min. Celso Limongi; Sexta Turma; j. 25/05/2010). Contudo, o mesmo Tribunal Superior tem adotado o posicionamento de que, na vigência do contrato de locação, respondem os fiadores pela garantia dada à empresa locatária em pacto por tempo determinado, ainda que haja mudança no seu quadro social. Confira-se: PROCESSO CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO. FIANÇA. ALTERAÇÃO DO QUADRO SOCIETÁRIO DA LOCATÁRIA. EXONERAÇÃO DURANTE A VIGÊNCIA DO CONTRATO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA N. 83 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. 1. “Na vigência do contrato de locação, respondem os fiadores pela garantia dada à empresa locatária em contrato por tempo determinado, ainda que haja mudança no seu quadro social” (AgInt no AREsp n. 1.184.251/SP, Relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 21/3/2019, DJe 27/3/2019). 2. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no Resp 1.996.107 / DF, Relator Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Quarta Turma, julgado em 15/8/2022, Dje de 18/8/2022) Nesse mesmo sentido, o REsp 2.121.585/PR, de relatoria da Ministra Nancy Andrighi, julgado em 14/05/2024, distingue, de forma categórica, o simples ato de notificar a pretensão exoneratória de seus efeitos jurídicos. No julgado, foi fixado que, nos contratos por prazo determinado, a responsabilidade fidejussória se projeta até o termo final do ajuste, ainda que ocorra alteração do quadro societário da empresa locatária, mesmo que o fiador tenha expedido comunicação prévia ao credor. O precedente deixou claro que a mera alteração societária não equivale à cessão da locação e não constitui fato imprevisível apto a dissolver, de imediato, o vínculo intuitu personae da garantia, sobretudo, quando inexistente cláusula expressa condicionando a fiança à permanência de determinado sócio, exigência que decorre do art. 830 do Código Civil. É dizer, nos contratos por prazo determinado em que não houve prorrogação, embora se admita que o fiador realize a notificação extrajudicial de exoneração durante a sua vigência, somente haverá afastamento da garantia com o fim do prazo estabelecido contratualmente, remanescendo a fiança, mesmo se houver alteração no quadro societário da empresa afiançada durante a vigência do contrato. Cita-se: RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE DESPEJO. AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUÉIS. FIANÇA. CONTRATO POR PRAZO DETERMINADO. ALTERAÇÃO DO QUADRO SOCIAL. EMPRESA AFIANÇADA. NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL. EXONERAÇÃO. EFEITOS. 1. Ação de despejo cumulada com cobrança de aluguéis, ajuizada em 10/12/2021, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 18/10/2023 e concluso ao gabinete em 21/02/2024. 2. O propósito recursal é decidir se, em contrato de locação por prazo determinado, a alteração de quadro social da empresa afiançada admite a exoneração de fiador que havia prestado a garantia em razão de vínculo afetivo com algum dos sócios que se retirou e, sendo possível, a partir de quando a notificação passa surtir os efeitos de exonerar o fiador. 3. Necessário distinguir a notificação feita pelo fiador ao locador com a intenção de exonerar-se dos efeitos dessa notificação, os quais irão definir efetivamente a partir de quando o fiador estará exonerado da obrigação fidejussória. 4. A exoneração do fiador tem início distinto em cada uma das modalidades de contrato de locação, que pode ser firmado por (I) prazo indeterminado, (II) por prazo determinado que, prorrogando-se, torna-se indeterminado e (III) por prazo determinado que se extingue na data prevista ou antes. 5. Para os contratos por prazo indeterminado, aplica-se o art. 835 do Código Civil, combinado com o art. 40, X, da Lei 8.245/91, de forma que o fiador poderá exonerar-se da fiança, sempre que lhe convier, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.
Cuida-se de denúncia vazia, sem a necessidade de apresentar justificativas. 6. Para os contratos firmados por prazo determinado, mas que se tornam indeterminados em razão da sua prorrogação, a jurisprudência deste STJ assentou a desnecessidade de a notificação ser realizada apenas no período da indeterminação do contrato de locação, podendo os fiadores, no curso da locação com prazo determinado, notificarem o locador de sua intenção, embora seus efeitos somente possam se projetar para o período de indeterminação do contrato. Precedentes. 7. Em se tratando de locação por prazo determinado que tem fim na data avençada ou antes, a notificação exoneratória pode ser feita durante sua vigência, mas o compromisso fidejussório se estende até o fim do contrato. 8. Não há como se aplicar aos contratos de locação firmados por prazo determinado a regra do art. 40, X, da Lei 8.245/91, pois o dispositivo refere-se exclusivamente aos contratos por prazo indeterminado. 9. Embora possa ser enviada notificação exoneratória ao locador durante a vigência do contrato por prazo determinado, o fiador somente irá se exonerar de sua obrigação, (I) ao término do contrato por prazo determinado, ainda que haja alteração no quadro social da empresa afiançada ou (II) em 120 dias a partir da data em que o contrato se torna indeterminado, por qualquer razão. 10. O art. 820 do Código Civil determina que se pode estipular a fiança, ainda que sem consentimento do devedor ou contra a sua vontade. 11. Sendo o vínculo pessoal entre o fiador e algum dos sócios da empresa afiançada essencial para continuidade da garantia, tal disposição deve estar prevista expressamente no contrato de fiança, nos termos do art. 830 do Código Civil. 12. Recurso especial conhecido e provido. (REsp n. 2.121.585/PR, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 14/5/2024, Dje de 17/5/2024) Transportando esses parâmetros ao caso concreto, observa-se que o contrato que serve de título à execução embargada possui prazo de 60 meses a contar de outubro/2018 – ID 207118242. Embora os fiadores tenham enviado notificação de exoneração à locadora em outubro/2021, a exoneração pretendida apenas poderia irradiar efeitos liberatórios com o advento do termo final do ajuste ou após o decurso de 120 dias, contados da data em que o pacto se tornasse indeterminado, hipótese esta inaplicável, pois não houve prorrogação do contrato. Portanto, a notificação enviada pelos embargantes não teve o condão de exonerá-los da garantia, sendo os fiadores responsáveis pelos débitos até o final do pacto com prazo determinado, alcançando, por consequência, as parcelas vencidas que integram o débito exequendo. Também não prospera a alegação de que a ocupação do imóvel por empresa diversa afastaria a responsabilidade dos embargantes. Isto porque a cessão de locação, segundo o art. 13 da Lei nº 8.245/91, exige consentimento prévio e escrito da locadora, o que não foi comprovado nos autos, sobretudo quando se observa que o termo de entrega das chaves assinado pela empresa afiançada, primitiva contratante. Assim, permanece hígida a obrigação fidejussória assumida. Desse modo, os embargantes permanecem responsáveis pelos débitos executados, inexistindo excesso de execução ou causa apta a extinguir a garantia prestada.
Ante o exposto, rejeito os embargos à execução. Resolvo o mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC. Condeno os embargantes ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §2º, do CPC. Após o trânsito em julgado, traslade-se cópia desta sentença aos autos da execução. Sentença registrada. Publique-se. Intimem-se. *documento datado e assinado eletronicamente