Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
Processo: 0717697-46.2022.8.07.0003.
AUTOR: CARLOS AUGUSTO FURTADO OLIVEIRA, SELMA MARIA CAETANO OLIVEIRA, TEREZA DE JESUS FURTADO OLIVEIRA RECONVINTE ESPÓLIO DE: ELAINE DE FREITAS GOMES RECONVINTE: JOAO BATISTA OLIVEIRA DA SILVA REPRESENTANTE LEGAL: JOAO BATISTA OLIVEIRA DA SILVA RÉU ESPÓLIO DE: ELAINE DE FREITAS GOMES
REU: JOAO BATISTA OLIVEIRA DA SILVA RECONVINDO: CARLOS AUGUSTO FURTADO OLIVEIRA, SELMA MARIA CAETANO OLIVEIRA, TEREZA DE JESUS FURTADO OLIVEIRA REPRESENTANTE LEGAL: JOAO BATISTA OLIVEIRA DA SILVA SENTENÇA I. RELATÓRIO
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 2VARCIVCEI 2ª Vara Cível de Ceilândia Número do Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7)
Cuida-se de ação de cobrança ajuizada por TEREZA DE JESUS FURTADO OLIVEIRA, CARLOS AUGUSTO FURTADO OLIVEIRA e SELMA MARIA CAETANO OLIVEIRA em face de ELAINE DE FREITAS GOMES e JOAO BATISTA OLIVEIRA DA SILVA, partes qualificadas nos autos. Alegam os autores, em suma, que a primeira requerente Tereza de Jesus Furtado de Oliveira adquiriu, originariamente, os direitos sobre o lote de propriedade da Companhia Imobiliária de Brasília – TERRACAP, situado à QNM 34, Conjunto I-2, Lote 04, Setor M Norte, na Região Administrativa de Taguatinga – RA – III/DF e, posteriormente, em virtude de problemas de saúde e da falta de recursos financeiros para a quitação das prestações, outorgou uma procuração a Carlos Augusto, segundo requerente, para que este cuidasse das questões relativas ao imóvel, assumindo, assim, sua administração e realizando melhorias na propriedade. Informa que devido à dificuldade financeira para manter os pagamentos, os autores celebraram um contrato de cessão de direitos com os réus, mediante o compromisso de que estes assumiriam a responsabilidade pelo imóvel e indenizariam os autores pelas benfeitorias realizadas, no valor total de R$ 150.000,00, que seria pago de forma parcelada. No entanto, os réus pagaram apenas R$ 35.000,00 e deixaram de cumprir com o restante da dívida acordada. Tecem considerações sobre o direito e requer sejam os réus condenados ao pagamento das quantias devidas até o ajuizamento, no valor de R$ 90.333,06 (noventa mil, trezentos e trinta e três reais e seis centavos), acrescidas de juros e correção monetária, sem prejuízo das prestações que vierem a vencer no decorrer da ação. Juntaram documentos. Citados, os réus apresentaram contestação e reconvenção ao ID 142736185. Alegam que os autores agiram de má-fé ao omitirem a situação de inadimplência junto à TERRACAP, o que resultou na inclusão do imóvel em um leilão. Sustentam que ao serem surpreendidos por um funcionário da TERRACAP fotografando o imóvel para leilão, os réus optaram por arrematar o bem em uma nova licitação pública, adquirindo-o por R$ 150.000,00 mediante financiamento bancário. Alegam que embora reconheçam o direito dos autores à indenização pelas benfeitorias, conforme constou no próprio edital da Licitação Pública, o valor pleiteado deve ser revisado mediante perícia, de modo a refletir o valor real das melhorias. Afirmam que o montante demandado é excessivo, visto que o imóvel já foi regularizado diretamente junto à TERRACAP e que qualquer valor devido deve corresponder apenas às benfeitorias. Defendem, ainda, que a conduta dos autores gerou transtornos emocionais e financeiros, razão pela qual pleiteiam uma indenização por danos morais em reconvenção, argumentando que foram prejudicados ao serem expostos a insegurança patrimonial e a custos adicionais para regularizar o imóvel, devido à inadimplência anterior dos autores. Ao final, pugnam que seja reconhecido, apenas, “o direito dos autores no tocante as benfeitorias” compensando-se com os valores já adimplidos pelos réus (R$ 55.000,00). Em sede de reconvenção, pugnam sejam os autores condenados ao pagamento de indenização por danos morais, no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) para cada parte, bem como ao pagamento de multa por litigância de má-fé. Em réplica, os autores refutam a alegação de má-fé, indicando que os réus tinham ciência de que o imóvel estava em processo de regularização e que o contrato de cessão incluía cláusulas que dispunham sobre o pagamento das benfeitorias. Os autores sustentam que, embora os réus tenham realizado alguns pagamentos, estes não foram suficientes para quitar o valor total acordado, sendo legítima e justificada a cobrança da quantia remanescente. Reiteram que os réus estavam cientes dos termos contratuais e que a dívida pelas benfeitorias deve ser honrada, conforme pactuado. Por fim, solicitam a procedência do pedido inicial e a condenação dos réus ao pagamento integral do valor devido, contestando também o pedido de danos morais formulado pelos réus, por considerá-lo infundado e desprovido de respaldo, pois os réus estavam plenamente informados sobre a situação do imóvel e as condições contratuais (ID 145108405). Em decisão saneadora, fixados os pontos controvertidos, determinou-se a produção de prova pericial para se apurar as benfeitorias realizadas no imóvel e para se quantificar o valor indenizatório a ser pago pelos réus, em caso de condenação (ID 150344401). Laudo pericial juntado ao ID 194527357, seguido dos esclarecimentos de ID 198862051. Sobreveio sentença de ID 216255719, a qual foi posteriormente cassada, conforme certidão de julgamento de ID 235328583, em razão da necessidade de regularização do polo passivo, diante do falecimento da ré ELAINE DE FREITAS GOMES. Regularizado o polo passivo por meio da decisão de ID 249549119, com a devida sucessão processual, os sucessores da parte falecida se manifestaram nos autos no ID 255273991, ratificando todos os atos anteriormente praticados. Vieram os autos conclusos para sentença. É o relatório. DECIDO. II. FUNDAMENTAÇÃO Inexistindo questões prefaciais ou prejudiciais pendentes de apreciação, e presentes os pressupostos e as condições indispensáveis ao exercício do direito de ação, avanço ao exame do cerne da questão submetida ao descortino jurisdicional. Registre-se que houve a regularização do polo passivo em razão do falecimento da ré ELAINE DE FREITAS GOMES, com a devida sucessão processual, sem que tal circunstância tenha implicado qualquer alteração no contexto fático-probatório dos autos, permanecendo hígida a controvérsia originalmente posta e plenamente válidos os atos processuais anteriormente praticados. Ao que se colhe, é incontroverso nos autos que o imóvel localizado à QNM 34, Conjunto I-2, Lote 04, Setor M Norte, em Taguatinga/DF, foi originalmente adquirido por Tereza de Jesus Furtado de Oliveira, autora da ação, junto à Companhia Imobiliária de Brasília – TERRACAP, cuja aquisição se deu por meio de licitação pública, e o imóvel foi objeto de benfeitorias e melhorias, realizadas pelos autores, com o intuito de valorizá-lo e adequá-lo à habitação. Outro ponto em que há consenso entre as partes é o fato de que, posteriormente, devido a dificuldades financeiras e problemas de saúde da autora Tereza, a administração do imóvel e o cumprimento das obrigações financeiras junto à TERRACAP foram transferidos a Carlos Augusto, também autor da demanda. Carlos e Selma, também autora, realizaram melhorias na propriedade durante o período em que administraram o imóvel. No entanto, dada a dificuldade financeira para manter os pagamentos devidos à TERRACAP, os autores buscaram formalizar um acordo com os réus. As partes concordam, ainda, que com a transferência da posse do imóvel para os réus, formalizou-se um contrato de cessão de direitos sobre o bem, pelo qual os réus se comprometeram a ressarcir os autores pelas benfeitorias realizadas no imóvel. Este acordo foi estabelecido no valor total de R$ 150.000,00, conforme os termos contratuais pactuados. Não há controvérsia quanto ao fato de que os réus chegaram a efetuar parte dos pagamentos aos autores, totalizando R$ 55.000,00 até abril de 2021, tanto que os autores, ciente da conclusão apresentada no laudo pericial neste sentido, não apresentaram qualquer oposição. Além disso, é consenso entre as partes que a transferência formal da titularidade do imóvel para os réus só foi possível porque, ao tomarem ciência da inadimplência junto à TERRACAP, os réus arremataram o imóvel por meio de uma nova licitação, pagando diretamente à TERRACAP o valor total de R$ 150.000,00. Essa aquisição formalizou a titularidade do bem em favor da ré Elaine de Freitas Gomes, sendo este o valor atribuído ao imóvel pelo órgão público responsável pela licitação. A quantia foi financiada, e os réus assumiram o pagamento de prestações mensais, regularizando a situação do bem com a TERRACAP. Por fim, ambas as partes reconhecem que o contrato de cessão de direitos celebrado entre os autores e os réus prevê o direito de ressarcimento pelos custos das benfeitorias, com base no que foi investido pelos autores para a valorização do imóvel antes de sua cessão. Contudo, embora reconheçam a obrigação de indenizar pelos melhoramentos, as partes divergem quanto ao montante exato a ser pago pelos demandados. Assim, diante dos contornos específicos que permeiam a questão controvertida acima reportada, indispensável a avaliação técnica realizada por profissional capacitado e sem qualquer vínculo com as partes, motivo pelo qual foi deferida e produzida, sob o crivo do contraditório, prova pericial. A conclusão apresentada pelo expert, foi no seguinte sentido: 19. CONCLUSÃO O valor mais indicado para a indenização das benfeitorias é o custo de reedição descontada as parcelas já paga pela parte ré, que deverá ser atualizado monetariamente para refletir os valores atuais e realizado os seus devidos descontos da parcela que já foi paga, visto que foi utilizado a tabela de referência do CUB/m² de referência da data de transação do imóvel para a parte ré. Lembrando que é utilizado o custo de reedição devido ao fato que considera a depreciação do imóvel. VALOR VALOR ATUALIZADO Custo de reedição R$ 135.627,01 R$ 175.265,49 Parcelas já pagas R$ 55.000,00 R$ 71.074,32 VALOR TOTAL DAS BENFEITORIAS R$ 104.191,17 A parte ré já se encontra pagando o valor do terreno para a TERRACAP. Conclui-se que o valor total das benfeitorias descontada as parcelas já pagas pela parte ré é de R$ 104.191,17 (cento e quatro mil, cento e noventa e um reais e dezessete centavos). A despeito da impugnação apresentada, exclusivamente pela parte ré, em relação aos critérios adotados no laudo, esclareceu a i. Perita: “O valor total das benfeitorias apresentadas no laudo pericial foi de R$ 104.191,17 (cento e quatro mil, cento e noventa e um reais e dezessete centavos), esse valor foi encontrado a partir da avaliação de imóveis por meio de inferência estatística pelo método comparativo de dados de mercado, com isso foi utilizado o método da linha reta variante no qual se encontrou o valor que foi depreciado do imóvel e esse valor é subtraído do valor encontrado na avaliação, dessa forma o valor residual dessa subtração é o valor das benfeitorias. A avaliação do imóvel foi feita utilizando as seguintes variáveis: padrão construtivo, área total e valor unitário (valor por metro quadrado). Na variável padrão construtivo foi utilizado códigos alocados no qual o número 1 seria para padrão baixo, o número 2 para padrão normal e o número 3 para padrão alto. [...] A avaliação do imóvel foi realizada levando em consideração o padrão construtivo e buscando imóveis com características construtivas semelhantes ao do imóvel em questão, especificamente residências com dois pavimentos. Essa abordagem é fundamental para garantir uma comparação justa e precisa, refletindo o valor real do mercado para propriedades com características similares. Abaixo segue imagens dos imóveis utilizados. É normal que amostras utilizadas para a inferência estatística apresentem valores tanto maiores quanto menores em comparação ao valor médio, esse fenômeno é uma característica essencial da variabilidade dos dados em qualquer conjunto amostral. A ausência de uma variável que reflita a qualificação da localização é justificada, uma vez que o imóvel em questão já está situado em Taguatinga Norte, uma região listada entre os bairros mais caros para venda de acordo com o relatório divulgado pelo DataZap em fevereiro de 2024. Além do fato que o valor do terreno já foi negociado entre a parte ré e a Novacap, que ao realizar a venda dos terrenos não avalia o que está construído nos terrenos, é avaliado apenas o valor do terreno visto que consta em seu edital que caso exista construção e ocupação do imóvel, o vencedor da licitação que deverá arcar com os custos referentes a custeios de quaisquer indenizações. De acordo com o laudo pericial, a avaliação dos valores unitários (preço por metro quadrado) dos imóveis em Taguatinga Norte apresentou os seguintes resultados: - Fronteira Mínima: R$ 1.205,00 por metro quadrado. - Fronteira Média: R$ 3.299,70 por metro quadrado. - Fronteira Máxima: R$ 6.000,00 por metro quadrado. Conforme o gráfico apresentado, o valor médio do metro quadrado para imóveis em Taguatinga Norte é de R$ 5.212,00. Esses dados demonstram que não há discrepâncias significativas nos valores apresentados, indicando que a avaliação está alinhada com a realidade do mercado imobiliário local. A variação nos valores unitários é normal e esperada, refletindo a diversidade nas condições e características dos imóveis na região. A inclusão de valores mínimos e máximos na análise permite uma avaliação abrangente e realista do mercado. Em relação à conservação do imóvel, é reconhecido que ele se encontra em condição precária. No entanto, essa situação é decorrente da falta de manutenção adequada ao longo do tempo.” Embora a parte ré divirja desta conclusão, nada provam em sentido contrário. Ademais, observa-se que o referido Laudo Pericial contém todos os requisitos constantes do art. 473 do Código de Processo Civil, ou seja, a exposição do objeto da perícia, a análise técnica ou científica realizada pela perita, a indicação do método utilizado, esclarecendo-o e demonstrando ser predominantemente aceito pelos especialistas da área do conhecimento da qual se originou e a resposta conclusiva a todos os quesitos apresentados. No laudo, a perita apresenta sua fundamentação em linguagem simples e com coerência lógica, indicando como alcançou suas conclusões, sem ultrapassar os limites de sua designação, ou emitir opiniões pessoais que excedam o exame técnico ou científico do objeto da perícia. A perita - que possui conhecimento especializado - valeu-se dos meios necessários para a realização da perícia e instruiu o laudo com fotografias e explicações pontuais, sem que as partes tenham apresentado qualquer elemento capaz de infirmá-lo. A matéria, portanto, quanto aos valores das benfeitorias edificadas no lote, já deduzida a importância paga pelos réus, restou suficientemente esclarecida. É certo que o Juiz não está subordinado ao laudo pericial, podendo formar a sua convicção com outros elementos ou fatos provados nos autos. Neste sentido, aliás, é o que dispõe o art. 479 do CPC, segundo o qual o julgador apreciará a prova pericial de acordo com o disposto no art. 371 (o juiz apreciará a prova constante dos autos, independentemente do sujeito que a tiver promovido, e indicará na decisão as razões da formação de seu convencimento), indicando na sentença os motivos que o levaram a considerar ou a deixar de considerar as conclusões do laudo, levando em conta o método utilizado pelo perito. A desconsideração do resultado da perícia, todavia, pressupõe a existência de outros elementos idôneos nos autos para demonstrar a incorreção dos apontamentos técnicos indicados no parecer, o que não há. Deste modo, considerando as considerações e conclusões apresentadas no presente laudo, tenho que a pretensão indenizatória autoral há de ser parcialmente acolhida, para se condenar a parte ré, ao pagamento não no montante pleiteado e constante no contrato de cessão realizado entre as partes, mas, sim, do valor apurado judicialmente como sendo o valor das benfeitorias edificadas pelos autores no imóvel adquirido pelos réus, correspondente a importância de R$ 104.191,17 (cento e quatro mil, cento e noventa e um reais e dezessete centavos), já deduzido o valor das parcelas pagas pelos réus, correspondente ao valor de R$ 55.000,00 (cinquenta e cinco mil reais). Lado outro, tenho que o pedido deduzido pelos réus, em sede de reconvenção, de condenação dos autores ao pagamento de indenização por danos morais, não há de ser acolhido. Com efeito, os danos morais visam compensar lesões que atinjam direitos da personalidade, como a dignidade, a honra ou a integridade psíquica, e que causem sofrimento, angústia ou constrangimento em grau relevante. No presente caso, alegam os réus terem sido surpreendidos com a existência de débitos pendentes junto à TERRACAP, fato que, segundo eles, teria gerado desconforto emocional e insegurança patrimonial, caracterizando, assim, os danos morais. Ocorre, contudo, que tal alegação não se sustenta, uma vez que o alegado prejuízo decorre de uma situação que poderia ter sido previamente verificada pelos próprios réus, sem que houvesse qualquer ocultação ou má-fé por parte dos autores. Primeiramente, a obrigação de diligência é aplicável às partes que assumem compromissos contratuais, sobretudo em situações que envolvem a aquisição e transferência de direitos sobre imóveis com histórico de regularização. A verificação sobre a inexistência de débitos pendentes junto à TERRACAP é uma medida ordinária e acessível, que poderia ter sido facilmente realizada pelos réus. Bastaria um simples requerimento à TERRACAP para que os réus obtivessem informações completas e detalhadas acerca da situação financeira e contratual do imóvel. A ausência dessa consulta demonstra que, ainda que tenham sido posteriormente surpreendidos com a pendência, a eventual insegurança ou desconforto experimentados poderiam ter sido evitados mediante uma simples averiguação. Portanto, a suposta surpresa alegada não caracteriza violação de direito da personalidade. Além disso, para que se configure o dano moral, é imprescindível a demonstração de um sofrimento relevante e que este tenha sido causado por uma conduta ilícita e culposa dos autores. No presente caso, não há qualquer prova de que os autores tenham agido com intenção de ocultar a situação do imóvel ou de causar prejuízo aos réus. A alegação de que os autores não informaram sobre a inadimplência junto à TERRACAP não constitui omissão dolosa, mas sim uma questão que poderia ter sido abordada mediante consulta pública pelos réus, considerando o contexto do imóvel. Desse modo, não há comprovação de que os autores tenham violado os deveres de lealdade e boa-fé, requisitos indispensáveis para justificar a indenização por danos morais. Vale ressaltar que o simples desconforto ou aborrecimento decorrente de uma situação patrimonial, como a que aqui se apresenta, não constitui dano moral indenizável. De acordo com a jurisprudência consolidada, o dano moral exige um abalo que vá além dos aborrecimentos cotidianos e envolva uma efetiva violação de atributos da personalidade, como a honra, a dignidade ou a imagem. No presente caso, os réus não demonstraram qualquer prejuízo moral significativo e superior ao nível de transtornos normais inerentes à negociação e regularização de um imóvel.
Diante do exposto, a improcedência do pedido de indenização por danos morais é medida que se impõe, visto que inexiste prova de ato ilícito ou culposo por parte dos autores, bem como qualquer abalo significativo à esfera extrapatrimonial dos réus que justifique a reparação pretendida. Por fim, não assiste razão aos réus quando pugnam seja aplicado aos autores a pena por litigância de má fé. O instituto da litigância de má-fé está regulado pelo artigo 80 do Código de Processo Civil, e estabelece que se considera litigante de má-fé aquele que deduz pretensão ou defesa contra texto expresso de lei ou fato incontroverso; altera a verdade dos fatos; usa do processo para alcançar objetivo ilegal; opõe resistência injustificada ao andamento do processo; entre outras hipóteses. Cabe à parte que alega má-fé demonstrar de forma inequívoca a prática de atos com a intenção dolosa de enganar, prejudicar a parte contrária ou obstruir a justiça. Importante frisar que a configuração da má-fé exige prova de intenção específica de causar dano ou de obter vantagem indevida, não bastando meras presunções ou interpretações subjetivas de condutas processuais. No caso em exame, não verifico nos autos elementos que sustentem a alegação de que os autores teriam alterado a verdade dos fatos ou utilizado do processo de forma abusiva ou desleal. A ação proposta tem como fundamento um contrato de cessão de direitos, por meio do qual as partes ajustaram a transferência do imóvel mediante ressarcimento por benfeitorias realizadas pelos autores. O pedido de cobrança do valor relativo a essas benfeitorias está amparado no exercício regular de um direito, não se vislumbrando intenção dolosa dos autores ao ajuizar a demanda. Quanto à alegação de omissão dos autores sobre os débitos junto à TERRACAP, observo que tal informação, ainda que relevante, poderia ter sido verificada pelos réus mediante consulta direta ao referido órgão. A verificação prévia das condições financeiras e administrativas do imóvel junto à TERRACAP constitui diligência ordinária que cabia aos réus antes da assinatura do contrato, especialmente considerando a natureza e o histórico do bem. Ausente prova de que os autores tenham atuado com o propósito de induzir os réus a erro ou de omitir informação essencial de forma dolosa, não se pode considerar que a sua conduta configura má-fé processual. Ademais, a jurisprudência é pacífica ao entender que o reconhecimento da litigância de má-fé deve se restringir a situações em que a intenção de prejudicar a parte contrária ou de burlar o processo seja clara e manifesta. No presente caso, a atuação dos autores, longe de configurar abuso ou deslealdade, representa o exercício legítimo do direito de ação, assegurado pelo artigo 5º, inciso XXXV, da Constituição Federal. Inexistem indícios de que os autores tenham se valido do processo para alcançar objetivo ilícito ou tenham utilizado de práticas que obstruam a justiça ou prejudiquem deslealmente os réus. Nesse passo, à míngua de elementos que comprovem a intenção dolosa e específica dos autores de distorcer os fatos ou prejudicar a parte ré, rejeito o pedido de reconhecimento de litigância de má-fé, afastando, assim, a pretensão de aplicação de penalidade aos autores. Gizadas estas razões, outro caminho não há senão o da parcial procedência do pedido inicial e da improcedência do pedido reconvencional. E é justamente o que faço. III. DISPOSITIVO Tecidas estas considerações, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido deduzido por TEREZA DE JESUS FURTADO OLIVEIRA, CARLOS AUGUSTO FURTADO OLIVEIRA e SELMA MARIA CAETANO OLIVEIRA em face de ELAINE DE FREITAS GOMES (ESPÓLIO) e JOAO BATISTA OLIVEIRA DA SILVA, partes qualificadas nos autos, para condenar os réus a pagar aos autores o valor de R$ 104.191,17 (cento e quatro mil, cento e noventa e um reais e dezessete centavos), que deverá ser corrigido pelo IPCA a partir a data da juntada aos autos do Laudo Pericial de ID 194527357 (24/04/2024), até a data da citação, ocasião em que passará incidir, de forma exclusiva, juros de mora pela taxa SELIC, em face da impossibilidade de sua cumulação com qualquer outro índice de correção monetária (CC, arts. 389 e 406). Em razão da sucumbência recíproca, condeno as partes, em igual proporção, ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como dos honorários advocatícios, que, nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil, fixo em 10% sobre o valor atualizado da condenação, observada a gratuidade de Justiça deferida aos autores. JULGO IMPROCEDENTE o pedido reconvencional, e condeno os réus-reconvintes ao pagamento das custas e despesas reconvencionais, bem como dos honorários advocatícios da reconvenção, que, nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil, fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa reconvencional. Sentença publicada e registrada eletronicamente. Intimem-se via sistema. Após o trânsito em julgado, inertes as partes, dê-se baixa e arquivem-se. Brasília/DF (Sentença datada e assinada eletronicamente). Luciano dos Santos Mendes Juiz de Direito Substituto