Procedimento Comum Cível 0702582-88.2018.8.07.0014 - TJDFT

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Publicacao/Comunicacao Intimação - Decisão DECISÃO Processo: 0702582-88.2018.8.07.0014. RECORRENTE: OURO BRANCO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA RECORRIDA: MARIA DEBORA FERREIRA NUNES DECISÃO I - Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Sexta Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: APELAÇÕES CÍVEIS. CIVIL. PROCESSO CIVIL. CONSUMIDOR. AÇÃO ANULATÓRIA C/C DECLARAÇÃO DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO C/C REPARAÇÃO DE DANO MORAL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ILEGITIMIDADE PASSIVA. PRELIMINAR REJEITADA. ABUSIVIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL. RETENÇÃO DE VALORES PAGOS. SENTENÇA MANTIDA. 1. Segundo a teoria da asserção, as condições da ação são aferidas em abstrato, considerando-se as assertivas da parte autora, na petição inicial, e o cabimento, em tese, do provimento jurisdicional almejado, de modo que a análise dos fatos e documentos constantes dos autos conduz à incursão no mérito, a ser oportunamente analisado. Preliminar rejeitada. 2. Cinge-se a controvérsia a analisar os termos e consequências da rescisão de contrato de promessa de compra e venda de unidade autônoma celebrado entre as partes. 3. O contrato celebrado entre a autora e a ré não teve continuidade em virtude da condição financeira da consumidora, o que a impediu de financiar o imóvel. O aludido fato não acarreta vício no instrumento, ou falha imputável às rés/apelantes, motivo pelo qual a pretensão inicial está adstrita à resilição do contrato por iniciativa do promissário-comprador. 4. De acordo com o art. 408 do Código Civil, incorre de pleno direito o devedor na cláusula penal, desde que, culposamente, deixe de cumprir a obrigação ou se constitua em mora, estabelecendo o art. 413, do mesmo Código, que a penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio. 5. Diante da resilição contratual, a compradora deve arcar com o valor previamente estabelecido no contrato, a título de cláusula penal, para compensar as perdas e danos acarretados à vendedora. Todavia, a quantia a ser retida pela ré/vendedora não pode se traduzir em valor que coloque a autora/consumidora em excessiva desvantagem e proporcione o enriquecimento ilícito da ré, sendo abusiva (CDC, art. 51, IV), de modo que o percentual de 10%, arbitrado pelo Juízo a quo, é razoável e suficiente para indenizar a ré/apelante por eventuais prejuízos oriundos da resolução contratual imotivada, sobretudo considerando que o imóvel volta a integrar o patrimônio da apelante e poderá ser novamente disponibilizado à venda. 6. Quanto às despesas condominiais, nota-se que não houve emissão na posse em benefício da autora, que não pôde arcar com as despesas condominiais inseridas no contrato. Uma vez efetuado o pagamento, deve a consumidora ser ressarcida, de forma simples. A retenção dos valores pagos, a título de taxa condominial, configuraria enriquecimento ilícito por parte das rés, ora apelantes. 7. Recursos conhecidos e desprovidos. A recorrente alega que o acórdão impugnado ensejou violação ao artigo 104 do Código Civil, sob o argumento de que a restituição dos valores pagos deve ocorrer conforme previsão contratual, em observância ao princípio do pacta sunt servanda. Afirma que a rescisão do contrato ocorreu por interesse da recorrida. Defende ser cabível a retenção de 25% (vinte e cinco por cento). Aponta, no aspecto, divergência jurisprudencial, com julgado do TJRJ. Pugna que todas as intimações sejam publicadas exclusivamente em nome do advogado MARCOS MENEZES CAPOLINA DINIZ, OAB/MG 115.451. II – O recurso é tempestivo, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Preparo regular. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece prosseguir quanto à apontada ofensa ao artigo 104 do CC. Isso porque a turma julgadora assentou: Assim, na hipótese, diante da resilição, os autores devem arcar com o valor previamente estabelecido no contrato, a título de cláusula penal, para compensar as perdas e danos acarretados à vendedora, ora ré/apelante. Todavia, a quantia a ser retida pela ré/apelante não pode se traduzir em valor que coloque a autora/apelada em excessiva desvantagem e proporcione o enriquecimento indevido da primeira, o que configura abusividade (CDC, art. 51, IV), de modo que o percentual de 10%, arbitrado pelo Juízo a quo, é razoável e suficiente para indenizar a ré/apelante por eventuais prejuízos oriundos da resolução contratual imotivada, sobretudo considerando que o imóvel volta a integrar o patrimônio da apelante e poderá ser novamente disponibilizado à venda (ID 57889783). Nesse passo, rever tal conclusão demandaria o reexame do conjunto fático-probatório acostado aos autos, providência vedada à luz dos enunciados 5 e 7, ambos da Súmula do STJ. Ademais, a decisão combatida está em sintonia com a orientação da Corte Superior no sentido de que: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO AGRAVADA QUE VIOLOU AS SÚMULAS 5 E 7/STJ. NÃO OCORRÊNCIA. NÃO VIOLAÇÃO DA SÚMULA N. 518/STJ. NÃO OCORRÊNCIA. FIXAÇÃO DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO PELA EXTINÇÃO DO VÍNCULO CONTRATUAL DE 15% QUE SE COADUNA COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE SUPERIOR. 1. Nos termos da Súmula n. 543 desta corte, "na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente co mprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento". 2. Hipótese em que o juízo de primeira instância determinou a devolução dos valores pagos pelo autor com retenção de 15% à ré. Sentença restabelecida. Não incidência, no caso dos autos, das Súmulas n. 5 e 7 do STJ. 3. Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% a 25% do total da quantia paga. Precedentes. Agravo interno improvido. (AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.089.370/RJ, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 18/9/2023, DJe de 20/9/2023). Logo, “O recurso especial é inviável quando o tribunal de origem decide a controvérsia em consonância com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, circunstância que atrai a aplicação da Súmula nº 83/STJ, aplicável ao recurso especial interposto por ambas as alíneas do permissivo constitucional” (AgInt no AREsp n. 2.141.778/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 4/12/2023, DJe de 7/12/2023). No tocante ao dissenso pretoriano indicado, segundo a Corte Superior, “Não conhecido o recurso especial no mérito quanto à alínea "a" do permissivo constitucional, fica prejudicado o exame da alegação de divergência interpretativa” (AgInt no AREsp n. 2.400.222/MT, relator Ministro Mauro Campbell Marques, Segunda Turma, julgado em 4/12/2023, DJe de 6/12/2023). Determino que todas as intimações sejam publicadas exclusivamente em nome do advogado MARCOS MENEZES CAPOLINA DINIZ, OAB/MG 115.451. III - Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador WALDIR LEÔNCIO JÚNIOR Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A023

10/06/2024, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - SENTENÇA SENTENÇA Ementa - APELAÇÕES CÍVEIS. CIVIL. PROCESSO CIVIL. CONSUMIDOR. AÇÃO ANULATÓRIA C/C DECLARAÇÃO DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO C/C REPARAÇÃO DE DANO MORAL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ILEGITIMIDADE PASSIVA. PRELIMINAR REJEITADA. ABUSIVIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL. RETENÇÃO DE VALORES PAGOS. SENTENÇA MANTIDA. 1. Segundo a teoria da asserção, as condições da ação são aferidas em abstrato, considerando-se as assertivas da parte autora, na petição inicial, e o cabimento, em tese, do provimento jurisdicional almejado, de modo que a análise dos fatos e documentos constantes dos autos conduz à incursão no mérito, a ser oportunamente analisado. Preliminar rejeitada. 2. Cinge-se a controvérsia a analisar os termos e consequências da rescisão de contrato de promessa de compra e venda de unidade autônoma celebrado entre as partes. 3. O contrato celebrado entre a autora e a ré não teve continuidade em virtude da condição financeira da consumidora, o que a impediu de financiar o imóvel. O aludido fato não acarreta vício no instrumento, ou falha imputável às rés/apelantes, motivo pelo qual a pretensão inicial está adstrita à resilição do contrato por iniciativa do promissário-comprador. 4. De acordo com o art. 408 do Código Civil, incorre de pleno direito o devedor na cláusula penal, desde que, culposamente, deixe de cumprir a obrigação ou se constitua em mora, estabelecendo o art. 413, do mesmo Código, que a penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio. 5. Diante da resilição contratual, a compradora deve arcar com o valor previamente estabelecido no contrato, a título de cláusula penal, para compensar as perdas e danos acarretados à vendedora. Todavia, a quantia a ser retida pela ré/vendedora não pode se traduzir em valor que coloque a autora/consumidora em excessiva desvantagem e proporcione o enriquecimento ilícito da ré, sendo abusiva (CDC, art. 51, IV), de modo que o percentual de 10%, arbitrado pelo Juízo a quo, é razoável e suficiente para indenizar a ré/apelante por eventuais prejuízos oriundos da resolução contratual imotivada, sobretudo considerando que o imóvel volta a integrar o patrimônio da apelante e poderá ser novamente disponibilizado à venda. 6. Quanto às despesas condominiais, nota-se que não houve emissão na posse em benefício da autora, que não pôde arcar com as despesas condominiais inseridas no contrato. Uma vez efetuado o pagamento, deve a consumidora ser ressarcida, de forma simples. A retenção dos valores pagos, a título de taxa condominial, configuraria enriquecimento ilícito por parte das rés, ora apelantes. 7. Recursos conhecidos e desprovidos.

19/04/2024, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - Sentença SENTENÇA Processo: 0702582-88.2018.8.07.0014. AUTOR: MARIA DEBORA FERREIRA NUNES REU: OURO BRANCO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, LMZ COBRANCA CONDOMINIAL LTDA, CONQUISTA RESIDENCIAL VILLE - QUADRA 14 SENTENÇA Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 1VARCIVGUA Vara Cível do Guará Número do Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Trata-se de ação ordinária entre as partes epigrafadas, já qualificadas nos autos. Narrou direito a rescisão de contrato entre as partes, com a devolução dos valores pagos, e inaplicabilidade do patamar de retenção previsto na avença. Apontou nulidade de cláusulas contratuais. Requereu a gratuidade e, em sede de tutela antecipada: “c) Em caráter liminar, a título de Tutela de Urgência, a determinação às Rés para que adotem todas as medidas necessárias para fazerem cessar a cobrança dos valores a título de taxas condominiais da Autora, até que seja resolvida a presente lide;”. No mérito, requereu: d) No mérito, a anulação do Contrato de Promessa de Compra e Venda de Unidade Autônoma, firmado entre a Autora e a primeira Ré, com o restabelecimento do status quo ante, a fim de que seja assegurada à Autora o direito de receber a integralidade dos valores que pagou, em parcela única, atualizada monetariamente; e) A declaração de inexigibilidade de toda e qualquer despesas condominial da Autora em relação ao imóvel objeto desta demanda, com a consequente condenação das Rés a devolverem em dobro a parcela paga pela Autora, nos termos do art. 42, parágrafo único, do CDC; f) A condenação das Rés ao pagamento de reparação por danos morais à Autora, no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais);”. Inicial acompanhada de documentos. Ordem de emenda determinada. Nova inicial apresentada. Pedidos especificados. Inicial recebida. Gratuidade deferida. Tutela antecipada indeferida. Citada, a Ouro Branco apresentou defesa. Requereu a improcedência dos pedidos formulados. Apontou a validade do contrato e de seus termos. Realçou que não houve descumprimento contratual por parte da ré, mas desistência pela autora. Negou o dano moral. Agravo de instrumento interposto, distribuído à 6ª Turma Cível, conhecido e provido para determinar que fossem suspensas as cobranças relativas a despesas condominiais. Petição da parte ré Ouro Branco solicitando a aplicabilidade da Lei n. 13.786/2018. Vista à parte autora concedida. Manifestação da parte autora juntada. Intimadas, as partes se manifestaram. Despacho determinando a renovação das diligências para citação dos réus LMZ Cobrança e Conquista Residencial Ville. Carta precatória expedida. Defesa da ré Lm apresentada. Apontou ser apenas mandatária do condomínio, sendo parte ilegítima para responder pelos pleitos deduzidos. Impugnou a gratuidade. Negou dever de indenizar. Requereu a improcedência dos pedidos formulados. Defesa do Conquista Residencial Ville apresentada. Alegou ilegitimidade passiva. Negou ato ilícito e dever de indenizar. Requereu a improcedência dos pedidos formulados. Réplica reafirmando a inicial. Saneador exarado. Impugnação à gratuidade rejeitada. Remessa das preliminares de ilegitimidade ao mérito. Após, foram os autos remetidos ao Nupmetas, com conclusão a este magistrado, por força do mutirão de sentenças promovido pelo TJDFT. Promovo o julgamento antecipado na forma do artigo 355, inciso I, do CPC, pois as provas constantes dos autos são suficientes para o deslinde do feito, razão pela qual é desnecessária a dilação probatória. Sem questões processuais pendentes, passo ao exame do mérito. Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor à relação jurídica celebrada entre as partes, uma vez que o empreendimento imobiliário foi apresentado de forma massificada, inserindo-se a promitente vendedora no conceito de fornecedor previsto no art. 3º do referido diploma. A fim de que o julgamento se dê de maneira mais didática e inteligível, passo à análise, uma a uma, das teses defendidas pela parte autora em sua inicial, que justificariam a restituição da integralidade dos valores despendidos com o pagamento do preço do imóvel em questão. I – NULIDADE/RESILIÇÃO DO CONTRATO Não se delineou no caso em apreço conduta imputável às promitentes-vendedoras embasadora da possibilidade de resolução do contrato celebrado. O autor não demonstrou qualquer ato imputável a prepostos da primeira ré que ensejassem situação de erro, dolo ou coação para a firma da avença, de tal sorte que inviável o reconhecimento da nulidade do acordo firmado por livre e espontânea vontade pela postulante. Na verdade, o contrato somente não foi objeto de continuidade em razão da condição financeira da requerente, que a impediu de promover o financiamento do bem, fato esse que não implica vício no termo, ou falha imputável às rés. Logo, a pretensão inaugural deverá ser analisada sob a perspectiva da resilição do contrato por iniciativa do promissário-comprador. II – DA CLÁUSULA PENAL É incontroverso que, para a aquisição do imóvel em discussão, o autor efetuou até então o pagamento da quantia trazida na inicial, cujo valor foi aumentando no decorrer da demanda, considerando as prestações que foram pagas nesse período. Nesse ponto, o cerne da questão cinge-se em saber se seria devida ou não a incidência de cláusula penal ou se essa deveria ser reduzida a 10% dos valores até então despendidos pelo autor para a aquisição do bem. No caso, temos que o contrato em discussão foi celebrado em momento anterior à vigência da Lei 13.786/2018, razão pela qual inaplicáveis os seus termos no caso em tela. Assim, em tratando de cláusula penal, o art. 413 do Código Civil estabelece a possibilidade de redução equitativa pelo juiz. Nesse passo, suficiente e justo no caso o percentual de 10% para o ressarcimento das despesas havidas com a administração do contrato, mormente porque o fornecedor na relação de consumo não demonstrou outros prejuízos pelo desfazimento do contrato, não olvidando que, nesse contexto, a unidade imobiliária poderá ser renegociada, de onde advirão naturalmente os lucros. Nesse sentido: APELAÇÃO CÍVEL. CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA DO NEGÓCIO. RESCISÃO. VALORES PAGOS. RESTITUIÇÃO PARCIAL. JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. 1. Havendo resolução da avença por iniciativa do consumidor, a restituição dos valores deve ser feita em parcela única e de forma imediata. Súmula 543/STJ e tema 577/STJ dos repetitivos. 2. Trata-se de contrato anterior à Lei n. 13.786/2018, não se aplicando a nova redação do art. 67-A da Lei n. 4.591/64 e, por conter a relação de consumo, norma de ordem pública (art. 51, IV e § 1º, III, do CDC), não há falar na autonomia da vontade. 3. Em tratando de cláusula penal, o art. 413 do Código Civil estabelece a possibilidade de redução equitativa pelo juiz. Nesse passo, suficiente e justo no caso o percentual de 10% para o ressarcimento das despesas havidas com a administração do contrato, mormente porque o fornecedor na relação de consumo não demonstrou outros prejuízos pelo desfazimento do contrato, não olvidando que, nesse contexto, a unidade imobiliária poderá ser renegociada, donde advirão naturalmente os lucros. 4. A matéria de ordem pública, tal como os juros de mora, deve ser conhecida de ofício, inclusive em sede recursal, sem implicar reformatio in pejus ou julgamento extra ou ultra petita. 5. De acordo com o entendimento consolidado no âmbito do Superior Tribunal de Justiça, sob o regime dos recursos repetitivos (tema 1.002), nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão. No caso, além de desfazimento do negócio anterior à Lei n. 13.786/2018 por iniciativa do promissário comprador, foi postulada a rescisão do contrato de forma diversa da cláusula penal convencionada. 6. Apelação conhecida e provida em parte. (Acórdão 1333620, 07151781220198070001, Relator: FÁBIO EDUARDO MARQUES, 7ª Turma Cível, data de julgamento: 14/4/2021, publicado no DJE: 28/4/2021. Pág.: Sem Página Cadastrada.) III – DAS DESPESAS CONDOMINIAIS A despesa condominial tem natureza propter rem, e vincula-se a titularidade ou posse do imóvel inserido no condomínio. No caso em tela, como decidido pelo E.TJDFT no julgamento do agravo de instrumento interposto pela autora, não houve emissão na posse em benefício da autora, que não pode arcar com as despesas condominiais descritas no contrato, sendo nula a cláusula contratual nesse sentido. Assim, efetuado o pagamento de uma parcela, deve essa ser ressarcida, mas de forma simples, à mingua de má-fé da parte ré, sendo essa condenação direcionada unicamente ao Condomínio e à Construtora, face à ilegitimidade mandatário para responder por esse ressarcimento. IV – DOS DANOS MORAIS Quanto ao alegado dano moral, há de se ressaltar que o mero inadimplemento ou adimplemento ruim ou insatisfatório, por si só, não implica ofensa à personalidade, devendo ser demonstrado pelo postulante que o ato/omissão da parte ré destoou do mero dissabor do cotidiano. Ao analisar os documentos juntados, é possível concluir de forma negativa no tocante à aludida prova, pois não houve demonstração de ofensa efetiva à personalidade, inserindo-se a situação fática narrada no contexto de mero dissabor, sem maior repercussão à honra ou imagem do autor. Ante o exposto, confirmo a tutela de urgência e julgo parcialmente procedentes os pedidos formulados para: a) rescindir o contrato e reconhecer a abusividade da cláusula contratual que prevê a retenção dos valores pagos, determinando sua redução equitativa para o patamar de 10% das quantias efetivamente despendidas pela parte autora com o pagamento do preço do imóvel, e respeitada a previsão do artigo 323 do CPC, em montante a ser devolvido pela primeira ré. Sobre o valor a ser ressarcido incidirá correção pelo IGPM, a partir do desembolso de cada parcela, e juros de 1% ao mês, a partir do trânsito em julgado da sentença condenatória; b) condenar a primeira e terceira rés a ressarcirem o valor pago a título de taxa condominial, com juros de 1%, da citação, e correção pelo INPC, da data do pagamento. Resolvo o feito na forma do artigo 487, I, do CPC. Custas e honorários em proporção, sendo 70% custeadas pela parte ré, no patamar de 50% para a primeira ré, e 10% para cada uma das demais requeridas, e 40% pela parte autora, fixados estes em 10% do proveito econômico obtido pelo postulante, suspensa a exigibilidade quanto a parte autora pela gratuidade deferida. Transitada em julgado, sem mais requerimentos, dê-se baixa e arquivem-se. Sentença registrada eletronicamente. P. I. Data e assinatura conforme certificação digital. Luiz Otávio Rezende de Freitas Juiz de Direito

27/07/2023, 00:00

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Definitivo

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Petição (Petição (outras))

Decurso de Prazo

Petição (Petição (outras))

Publicação

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Expedição de documento (Certidão)

Expedição de documento (Certidão)

Remessa

Remessa (em diligência)

Trânsito em julgado

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