Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
AREsp 2698187/DF (2024/0269989-4)
RELATOR: MINISTRO JOÃO OTÁVIO DE NORONHA
AGRAVANTE: APUANA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA
ADVOGADO: HENRY LANDDER THOMAZ GOMES - DF038012
AGRAVADO: RENATA ATAIDE DE QUEIROZ
ADVOGADO: RENATO HEITOR SILVA VILAR - TO008049
DECISÃO Trata-se de agravo em recurso especial interposto por APUANA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA. contra a decisão que inadmitiu o recurso especial, com fundamento na sintonia do acórdão recorrido com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, pela aplicação da Súmula n. 83 do STJ quanto à indevida taxa de fruição em lote não edificado, e pelo óbice da Súmula n. 7 do STJ para infirmar os contornos fáticos sobre ausência de proveito econômico e enriquecimento sem causa. Alega a parte agravante que os pressupostos de admissibilidade do recurso especial foram atendidos. Na contraminuta, a parte agravada aduz que o agravo não impugnou especificamente os fundamentos da decisão agravada, invoca o art. 932, III, do Código de Processo Civil, a Súmula n. 182 do STJ, sustenta rediscussão de matéria fática à luz da Súmula n. 7 do STJ e requer a aplicação de multa do art. 1.021, § 4º, do Código de Processo Civil, além de condenação por litigância de má-fé. O recurso especial foi interposto com fundamento no art. 105, III, a e c, da Constituição Federal, contra acórdão do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios em apelação cível, nos autos de ação de rescisão contratual c/c restituição de valores pagos c/c declaração de nulidade de cláusula contratual c/c tutela de urgência. O julgado foi assim ementado (fl. 421): APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. TERRENO NÃO EDIFICADO. RESCISÃO DE CONTRATO. DESISTÊNCIA PELO PROMITENTE-COMPRADOR. DESPESAS CONDOMINIAIS E IPTU. NATUREZA PROPTER REM. RESPONSABILIDADE DO COMPRADOR ENQUANTO EXISTENTE O VÍNCULO NEGOCIAL. TAXA DE FRUIÇÃO. INDEVIDA. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. TRÂNSITO EM JULGADO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Firmado compromisso de compra e venda de lote de terreno não edificado e havendo previsão contratual expressa nesse sentido, independentemente da data da efetiva imissão na posse da promitente-compradora/proprietária, são de sua responsabilidade (do promitente-comprador) o pagamento de encargos que decorrem dos direitos contratuais de que se tornou titular, tais como despesas condominiais e IPTU durante o período de vigência da relação negocial. Diversamente da hipótese de promessa de contrato de compra e venda de imóvel edificado, o fato de a proprietária, por sua vontade, não ter realizado construções ou benfeitorias, por si só, não afasta a responsabilidade pelos encargos decorrentes de sua propriedade. 2. Apesar de a promitente-compradora deter a posse do imóvel desde a assinatura do compromisso de compra e venda, não incide ao caso concreto a chamada taxa de fruição, que somente encontra justificativa de pagamento em havendo efetiva ocupação do lote ou se demonstrado que em razão dele auferiu a autora/apelada algum proveito econômico. Em se tratando de lote não edificado o bem objeto do contrato em litígio, inviável afirmar de forma inequívoca, menos ainda presumida, que a promitente- vendedora deixou de auferir lucro quando impedida de sobre ele ter fruição direta. 3. Resolvido o compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa exclusiva do promitente-comprador, os juros de mora devem incidir a partir da data do trânsito em julgado da sentença, à míngua de mora anterior do promitente-vendedor. Precedentes do STJ. 4. Recurso conhecido e parcialmente provido. Não foram opostos embargos de declaração. No recurso especial, a parte aponta, além de divergência jurisprudencial, violação do seguinte artigo 67-A, § 2º, III, da Lei n. 4.591/1964, porque teria sido devida a dedução da fruição pela indisponibilidade da unidade, independentemente de edificação; Sustenta que o Tribunal de origem, ao decidir que a taxa de fruição é indevida em rescisão de promessa de compra e venda de lote não edificado, divergiu do entendimento do Tribunal de Justiça de São Paulo no acórdão paradigma Apelação Cível n. 1007138-37.2022.8.26.0161. Requer o provimento do recurso para que se autorize a dedução da taxa de fruição de 0,5% pro rata die, mesmo em lote não edificado; requer ainda o reconhecimento da legalidade dos descontos previstos na legislação de regência. Nas contrarrazões, a parte recorrida aduz pedido de aplicação de multa por litigância de má-fé. É o relatório. Decido. A controvérsia diz respeito a ação de rescisão contratual c/c restituição de valores pagos c/c declaração de nulidade de cláusula contratual c/c tutela de urgência, em que a parte autora pleiteou a rescisão do contrato, a restituição de 75% dos valores pagos com correção e juros, a nulidade da cláusula de fruição e a isenção de débitos de IPTU e condomínio. O valor da causa foi fixado em R$ 13.507,74. Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou parcialmente procedente o pedido, decretou a rescisão, fixou restituição de 75% com correção e juros desde a citação, afastou fruição e isentou IPTU e condomínio; fixou sucumbência recíproca com honorários de 10% sobre o valor da condenação. A Corte de origem deu parcial provimento à apelação, autorizou a dedução de IPTU e condomínio do montante a restituir, manteve a indevida taxa de fruição e fixou juros a partir do trânsito em julgado; ajustou a sucumbência das rés para 70%. A irresignação merece prosperar. Conforme se extrai da moldura fática delineada pelas instâncias ordinárias, o contrato foi celebrado em 19/5/2021, isto é, já sob a vigência da Lei n. 13.786/2018, que passou a disciplinar, de forma específica, as consequências da resolução de contratos de aquisição de unidades imobiliárias em incorporação imobiliária e em parcelamento do solo urbano. A jurisprudência anterior do Superior Tribunal de Justiça, de fato, firmou-se no sentido de que, em contratos celebrados antes da Lei n. 13.786/2018, era indevida a cobrança presumida de taxa de ocupação ou fruição em lote não edificado, por ausência de presunção de enriquecimento do comprador ou de empobrecimento do vendedor. Contudo, essa orientação não se aplica automaticamente aos contratos firmados após a vigência da Lei n. 13.786/2018. No julgamento do REsp n. 2.086.742/MS, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça assentou que, em se tratando de rescisão de contrato de compra e venda de lote não edificado celebrado durante a vigência da Lei n. 13.786/2018, pode haver a dedução da taxa de fruição dos valores a serem restituídos ao comprador, desde que respeitados os termos da legislação e existente expressa disposição contratual nesse sentido. Também se destacou que a lei nova não distingue lote edificado de lote não edificado, razão pela qual não cabe ao Judiciário criar restrição não prevista pelo legislador. A taxa de fruição deixou de depender da demonstração de efetiva edificação ou ocupação física do lote, pois a disponibilização da posse ao adquirente já retira do loteador a disponibilidade econômica e jurídica do bem. Assim, o uso ou não uso do imóvel pelo comprador não afasta, por si só, a possibilidade de retenção da taxa, desde que observados os limites legais e contratuais. Nessa linha, não se mostra adequada a conclusão do Tribunal de origem ao afastar a taxa de fruição exclusivamente com base na circunstância de se tratar de lote não edificado e na ausência de comprovação de efetivo proveito econômico pela adquirente. A premissa jurídica adotada no acórdão recorrido está em desconformidade com o entendimento atual do Superior Tribunal de Justiça para contratos celebrados após a Lei n. 13.786/2018. A distinção relevante não é mais apenas entre lote edificado e não edificado, mas entre contratos anteriores e posteriores à vigência da Lei n. 13.786/2018. No caso, sendo incontroverso que o contrato foi firmado em 19/5/2021, deve-se reconhecer a possibilidade de dedução da taxa de fruição, desde que observados os limites legais aplicáveis e a previsão contratual específica. Ante o exposto, conheço do agravo para conhecer do recurso especial e dar-lhe provimento, a fim de reconhecer a possibilidade de dedução da taxa de fruição dos valores a serem restituídos à parte autora, observados os limites legais e a previsão contratual aplicável, com retorno dos autos à origem, se necessário, para apuração do respectivo montante. Publique-se. Intimem-se. Relator
JOÃO OTÁVIO DE NORONHA