Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
Processo: 0711112-34.2020.8.07.0007.
AUTOR: CONDOMINIO CARPE DIEM
REU: QUEIROZ GALVAO DF 1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA EM RECUPERACAO JUDICIAL SENTENÇA
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 3VARCIVTAG 3ª Vara Cível de Taguatinga Número do Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7)
Cuida-se de ação submetida ao rito comum, ajuizada por CONDOMÍNIO CARPE DIEM em face de QUEIROZ GALVÃO DF 1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA, partes qualificadas conforme a petição inicial de Id. Num. 69409194. Narra a parte autora, em síntese, que a construtora ré foi responsável pela incorporação, construção e comercialização das unidades habitacionais e comerciais que compõem o empreendimento denominado CONDOMÍNIO CARPE DIEM. O empreendimento obteve habite-se em 12 de maio de 2016, tendo sido realizada a assembleia geral ordinária de instalação do condomínio no dia 09 de junho de 2016. No ano de 2019, após verificação de vários defeitos no edifício entregue, o condomínio autor contratou empresa de engenharia, ao custo de R$ 20.000,00, para analisar e emitir laudo técnico sobre a edificação e suas instalações, o qual foi concluído e identificou diversas patologias endógenas. Relata que encontrando-se a edificação no prazo de garantia legal, que no caso é de 5 anos, resta evidente a responsabilidade da ré quanto às patologias oriundas da construção (endógenas) que foram detalhadamente apontadas no laudo, bem como as que vierem a ser identificadas na instrução processual, inclusive com o ressarcimento dos danos materiais relativos ao valor de R$ 20.000,00 pago para a empresa de engenharia realizar o laudo de inspeção predial, bem como o valor de R$ 9.221,33, referente às peças que foram substituídas no sistema BusWay, entregue à época em desconformidade com as normas. Em sede de tutela de urgência, requer que (1) o fechamento de todos os acessos do sistema BusWay, a fim de garantir a segurança e incolumidade das pessoas e animais que transitam pelas áreas comuns do condomínio autor; e (2) o refazimento do sistema de ancoragem, devendo observar as normas técnicas aplicáveis, conforme apontamento constante do laudo de inspeção predial que instrui a presente demanda. Em sede de tutela definitiva, requer: (1) Seja a ré condenada na obrigação de proceder, às suas expensas, às obras necessárias, incluindo material, mão de obra e responsabilidade técnica e todos os demais custos que venham a ser necessários para reparação e conserto dos defeitos nas áreas comuns referidos nesta ação e demais que porventura surgirem durante a instrução processual; (2) indenização por danos materiais no importe de R$ 29.221,33 (vinte e nove mil duzentos e vinte e um reais e trinta e três centavos); (3) em eventual e hipotética improcedência do pedido de condenação da ré na obrigação de fazer constante do item “e.1)” acima, o que se admite em respeito ao princípio da eventualidade, requer-se seja condenada a ré a indenizar, na íntegra, os valores necessários para sanar todos os vícios construtivos existentes e identificados no imóvel onde se encontra instalado o Condomínio Autor, cujo montante deve ser apurado pela perícia técnica; (4) caso a empresa ré não tenha realizado o fechamento dos acessos do sistema BusWay, e, diante da urgência da intervenção, o condomínio autor o tenha feito, seja a ré condenada ao pagamento dos valores adiantadamente gastos pelo condomínio autor, cujo montante será demonstrado no decorrer do processo ou em liquidação de sentença. O pedido de tutela antecipada foi indeferido. Ao ID 77650452 o autor peticiona, pedindo tutela incidental de urgência, tendo em vista a ocorrência de supostas infiltrações nas unidades dos condomínios, pleiteando seja compelida a ré a proceder ao conserto ou autorizado o condomínio a fazê-lo. O pedido foi indeferido, ID 77680324. Após diversas diligências infrutíferas, foi o réu citado por edital, e foi ofertada defesa, peça Curadoria Especial, por negativa geral. A seguir, o réu peticionou ao ID 106622964, para pedir a declaração de nulidade da citação, o que foi negado, conforme decisão saneadora de ID 108687682, que declarou saneado o feito e também deferiu o pedido de prova pericial. Foi juntada peça de contestação ao ID 108831078, que foi reputada intempestiva, conforme ID 108869241. O laudo pericial foi juntado ao ID 138091768 e os esclarecimentos ao ID 145969530. As partes se manifestaram regularmente. Foi proferida sentença julgando parcialmente procedentes os pedidos, ID 177828135, cassada posteriormente pelo acórdão de ID 209100997. Os autos retornaram a esse Juízo, sendo intimada a ré para ofertar contestação, que sobreveio ao ID 212491806. Réplica ao ID 210157009. O feito foi saneado, mas a ré insistiu na produção de nova perícia, sobrevindo laudo ao ID 235311567 e complemento de ID 241027944. As partes se manifestaram regularmente, sendo homologado o laudo através da decisão de ID 246704563. A parte ré ofertou embargos declaratórios, não acolhidos. É o relato do necessário. DECIDO. Apesar de saneado o feito, resta pendente a análise das preliminares e prejudicial de mérito. Pois bem. A preliminar de ilegitimidade ativa não pode ser acolhida, pois entende-se legitimado o condomínio para reclamação de vícios construtivos referentes as áreas comuns e a própria edificação na qual se situam as unidades autônomas. REJEITO a referida alegação. No que tange à prejudicial de mérito, é pacífico o entendimento, ao qual me filio sem reservas, no sentido de que o prazo prescricional para reclamação de vícios construtivos é de dez anos, ante a inexistência de prazo específico, conforme art. 205 do Código Civil. Tendo sido a obra entregue em meados de 2016, o condomínio autor teria o prazo até meados de 2026 para reclamar os alegados vícios construtivos. Nesse sentido: "APELAÇÃO. AÇÃO DE CONHECIMENTO. CONSUMIDOR. CONDOMÍNIO. CONSTRUTORA. FALHA NA EXECUÇÃO DA OBRA. CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO OCORRÊNCIA. DECADÊNCIA. NATUREZA DOS PEDIDOS. PRAZOS DISTINTOS. RECONHECIMENTO PARCIAL. AUSÊNCIA DE PRESCRIÇÃO. PEDIDO ALTERNATIVO. PROVA PERICIAL. PRODUÇÃO ANTECIPADA. IRREGULARIDADE. NÃO COMPROVAÇÃO. 1. Não há cerceamento de defesa quando os documentos juntados aos autos se mostraram suficientes para a apreciação da lide, assim como para firmar a livre convicção do julgador. 2. Nos casos de vício na construção de edificações, a jurisprudência tem entendido que os prazos de prescrição/decadência devem ser aplicados de acordo com a natureza do pedido. 3. Reconhece-se a decadência do direito do consumidor em requerer a reexecução do serviço após o prazo de 90 dias da descoberta do defeito (CDC, art. 26, II, § 3º, c/c art. 20). 4. O pedido de indenização dos prejuízos decorrentes do vício construtivo prescreve em 10 anos (CC, art. 205), ante a ausência de prazo específico previsto na legislação. 5. A impugnação genérica do laudo pericial, sem qualquer indicação concreta de suas deficiências ou inadequações técnicas, é insuficiente para invalidá-lo como meio de prova apto a fundamentar a decisão do juízo. 6. Constatada a falha na construção, a construtora é responsável pelos prejuízos causados ao consumidor. 7. Preliminar rejeitada. Recurso conhecido e parcialmente provido" (TJDFT - Acórdão 1328991, 07079124720198070009, Relator: DIAULAS COSTA RIBEIRO, 8ª Turma Cível, data de julgamento: 18/3/2021, publicado no DJE: 5/4/2021. Pág.: Sem Página Cadastrada). Anote-se, ademais, que não se aplicam os dispositivos legais citados pelo requerido, art. 445 e 618 do Código Civil, mas ainda que se aplicassem, referidos prazos se iniciariam apenas depois o prazo de garantia de cinco anos, logo, não há que se falar em decadência. Portanto, REJEITO a preliminar e a prejudicial de mérito e passo ao exame da questão de fundo. Inicialmente anoto que se aplica ao caso o Código Consumerista, uma vez que o autor atua na defesa dos interesses dos seus condôminos, consumidores dos produtos e serviços ofertados pela parte ré, conforme entendimento pacífico da jurisprudência sobre o tema: “CONSUMIDOR. CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZATÓRIA. IMPERMEABILIZAÇAO DE EDIFÍCIO. PROVA PERICIAL. FALHAS DEMONSTRADAS. TUTELA DE URGÊNCIA CONCEDIDA. DESCUMPRIMENTO INJUSTIFICADO. RECALCITRÂNCIA DAS RÉS. ASTREINTES. MANUTENÇÃO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. CONDENAÇÃO. PEDIDO DE REPARAÇAO DE VÍCIOS CONSTRUTIVOS. CONVERSÃO EM PERDAS E DANOS. INTEGRAÇÃO NA BASE DE CÁLCULO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. 1. O Código de Defesa do Consumidor aplica-se ao Condomínio de adquirentes de edifício em construção, nas hipóteses em que atua na defesa dos interesses dos seus condôminos frente à construtora/incorporadora. 2. Foi produzida prova pericial, que concluiu pela natureza construtiva dos vícios de impermeabilização apresentados, o que é suficiente para que a discussão quanto ao ponto seja resolvida entre as partes, à míngua de prova cabal em contrário. 3. Assim, em decorrência dos vícios construtivos suficientemente demonstrados pelo autor, originados da má-execução das obras de impermeabilização pelas rés e pela litisdenunciada, é cabível a responsabilização pelos respectivos reparos, sobretudo porque a irresignação por essas manifestada restou superada nos termos expostos. 4. As astreintes são devidas pelo período em que se verificou a recalcitrância e resistência das Requeridas em cumprirem as determinações judiciais no curso do processo, pois não providenciaram os reparos, de natureza urgente, que demandavam o empreendimento da parte apelada. 5. A base de cálculo para a fixação da verba honorária sucumbencial deve albergar não apenas a condenação à restituição da quantia referente aos honorários periciais, como também a conversão em perdas e danos do pedido de reparação dos vícios construtivos, a ser apurada em liquidação de sentença, por ostentar conteúdo patrimonial. Isso porque essa verba deve refletir o verdadeiro proveito econômico auferido pela parte autora com o ajuizamento da ação, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC. 6. Recurso do autor conhecido e provido. Recurso das rés conhecido e não provido. (Acórdão 1770555, 07173777020208070001, Relator: GETÚLIO DE MORAES OLIVEIRA, 7ª Turma Cível, data de julgamento: 11/10/2023, publicado no DJE: 25/10/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada.) No mais, verifica-se incontroversa a existência de vícios no empreendimento construído pelo requerido, conforme elencado na inicial, mas resta definir a quem cabe a responsabilização pelos reparos, ao autor – em caso de o defeito originar-se da ausência de manutenção, ou ao réu – em caso do defeito no projeto ou na sua execução. Pois bem. Conforme a segunda prova pericial produzida nos autos, laudo ao ID 235311567, e seu complemento, ID 241027944, os vícios reclamados derivaram de vícios construtivos, sendo, pois, responsabilidade da ré a sua correção. Veja-se a conclusão da expert: “(...) Com base na vistoria técnica realizada e nos registros fotográficos coletados, constatou- se a presença de diversas manifestações patológicas na edificação, incluindo fissuras e rachaduras em elementos estruturais e de vedação, ausência de juntas de dilatação, desplacamento de revestimentos cerâmicos no piso e infiltrações por diversas áreas da edificação. As fissuras identificadas, com diferentes orientações e aberturas, podem estar relacionadas à movimentação da estrutura, à retração de materiais ou à ausência de juntas de dilatação, esta última configurando uma não conformidade com as boas práticas da engenharia e com os critérios da NBR 6118:2023, que recomenda a adoção de juntas em intervalos regulares para absorver deformações térmicas e de recalque. O desplacamento do revestimento cerâmico no piso (...) podendo estar associado à movimentação da base, falhas na execução (como dupla colagem inadequada ou falhas de aderência) ou à inexistência de juntas de dessolidarização. Tais manifestações podem evoluir para destacamentos bruscos e devem ser tratadas com prioridade, conforme orientações da NBR 13753:1996 – Revestimento com placas cerâmicas – Procedimento”. Concluiu a i. perita, no mais, que as infiltrações decorreram de patologias originadas internamente ao processo construtivo da edificação, estando relacionadas a falhas de projeto, execução e especificação de materiais. Afirmou que “as infiltrações identificadas sugerem falhas no sistema de impermeabilização, comprometendo a estanqueidade da estrutura e podendo gerar processos de deterioração das armaduras por corrosão, caso não tratadas de forma adequada. De acordo com a NBR 9575:2021 – Impermeabilização – Seleção e Projeto e da NBR 9452:2016 – Inspeção de estruturas de concreto armado – Procedimento”. Nas respostas aos quesitos, a expert completou tais conclusões, fazendo digressões sobre cada tópico apontado como defeito pelo condomínio autor, concluindo que as falhas detectadas se deram em razão de falhas construtivas, ausência de impermeabilização adequada, ausência de selantes e borrachas de vedação nas juntas de dilatação, que ocasionaram, principalmente, as infiltrações, as trincas e fissuras da fachada. Confira-se: “Queira o Sr. Perito indicar se as juntas de dilatação/movimentação onde foi identificada a falta elementos construtivos, se são decorrentes de falha construtiva, se positivo descrever falhas encontradas. R: Conforme apontado nos laudos anteriores e comprovado por registros fotográficos fornecidos pela administração, foi constatada uma falha construtiva. Observa-se, nas imagens 1 e 2, a ausência de selante ou elementos de vedação (como borrachas) nas juntas de dilatação, o que resultou em infiltrações nos apartamentos e nas fachadas, além do surgimento de trincas e fissuras. Essa condição também compromete a estética da edificação, que já apresentava prejuízos visuais significativos. Durante a vistoria, verificou-se que, por ocasião da reforma da fachada, o condomínio havia realizado a manutenção das juntas de dilatação, conforme registrado nas imagens 3 e 4, em conformidade com a NBR 7680-1:2015, que trata da execução de juntas em estruturas de concreto”. “Queira o Sr. Perito indicar se as infiltrações/eflorescências encontradas nas lajes das garagens, são decorrentes de falha construtiva no momento de execução da impermeabilização, se positivo descrever falhas encontradas. R: Conforme evidenciado nas Imagens 1 a 4, observam-se manifestações patológicas caracterizadas por infiltrações e eflorescências salinas. Essas patologias são, em geral, decorrentes da ausência ou ineficácia do sistema de impermeabilização, permitindo que a água percole pelos elementos construtivos, promovendo a dissolução e migração de sais solúveis, que se cristalizam na superfície das alvenarias e concretos sob a forma de eflorescência. Tais ocorrências encontram-se em desacordo com os requisitos de estanqueidade definidos pela NBR”. “Queira o Sr. Perito indicar se há infiltrações nas lajes das garagens, identificando se provenientes de anomalias endógenas relativas ao projeto, ao método de construção e/ou à qualidade do material empregado. R: Nas Imagens 5 e 6, são visíveis infiltrações associadas à presença de microfissuras, indicando novamente falhas na impermeabilização ou ausência de juntas de dilatação ou tratamento adequado das mesmas. Esta condição compromete não apenas a durabilidade dos componentes construtivos, como também o conforto higrotérmico e a salubridade dos ambientes, favorecendo o surgimento de mofo, vazamentos e deterioração progressiva dos materiais. Tais manifestações contrariam os critérios de desempenho funcional estabelecidos na NBR 15575-1 e 15575-3, que tratam, respectivamente, da vida útil do projeto e do desempenho das vedações verticais. Na Imagem 7, observa-se que a água proveniente de infiltrações dos pavimentos superiores escoa por fissuras e gotejam sobre o piso da garagem, ocasionando manchas, umidade permanente e potencial risco de escorregamento. Esta situação configura não conformidade com os princípios de segurança ao uso, conforme disposto na NBR 15575-1, que exige condições adequadas de segurança e acessibilidade para os usuários em áreas comuns”. No que tange ao descolamento das placas de cerâmica do piso, a perita apontou a falha construtiva, veja-se ao ID 241027944, ao afirmar que “a falha na aderência do reboco decorreu de anomalias endógenas relacionadas ao método de construção e, possivelmente, ao projeto e à qualidade dos materiais utilizados, o que faz clara a responsabilidade da parte ré na causação dos danos daí derivado.
Diante do exposto, conclui-se que a edificação apresenta diversas não conformidades técnicas, com potencial impacto sobre a durabilidade, segurança, salubridade e funcionalidade dos ambientes. Recomenda-se a elaboração imediata de um plano de intervenção corretiva, com diagnóstico detalhado por profissionais habilitados e execução de serviços conforme as normas técnicas vigentes, visando restabelecer o desempenho global da edificação”. Mesma conclusão ocorreu em relação as fissuras diagonais das esquadrias, caracterizadas como “anomalias endógenas, originadas no processo construtivo da edificação, especialmente por falhas de execução e, eventualmente, por deficiência de projeto, caso a ausência dos elementos estruturais mencionados tenha sido prevista”; e quanto à insuficiência no sistema de drenagem pluvial do condomínio, especialmente em áreas comuns externas, como garagens descobertas e áreas de circulação”, onde se constatou o transbordamento dos ralos em períodos de chuvas intensas, indicando falha na capacidade de escoamento do sistema”, em desacordo com os critérios mínimos estabelecido pela normas da ABTN NBR. De acordo com a ABNT NBR 9574:2008 – Execução de impermeabilização, a aplicação de mantas deve garantir total aderência ao substrato, sem formação de irregularidades ou espaços vazios que permitam o acúmulo de umidade ou ar. A presença desses bolsões favorece o surgimento de microfuros na manta, muitas vezes imperceptíveis a olho nu, mas que se tornam pontos críticos de infiltração ao longo do tempo”. “T ais manifestações indicam que o sistema de impermeabilização se encontra comprometido, com risco de agravamento das condições estruturais e estéticas do edifício, caso não sejam adotadas medidas corretivas adequadas”. As fissuras horizontais na cobertura e no Pilotis também ocorreram por má execução do projeto, porque se observou “a má instalação da manta impermeabilizante em trechos da cobertura executada pela construtora, com a presença de bolsões de ar e acúmulo de água sob a superfície da manta, o que caracteriza falha na aderência ao substrato”. Sobre o sistema “BusWay” (barramentos blindados), esclareceu a perita que “são elementos de um sistema de linha elétrica pré-fabricados, compostos por barras, suportes e isolação, invólucro externo, bem como eventuais meios de fixação e de conexão a outros elementos, com ou sem recurso de derivação. Esses componentes são utilizados para alimentar e distribuir energia elétrica em edificações para uso residencial, comercial ou misto. Os condutores ativos do barramento blindado deverão ser constituídos de barras de cobre eletrolítico ou de alumínio. Foram ainda observadas falhas de proteção contra contato direto com partes energizadas (NR10 – item 10.2.8.2.1), ausência de dispositivos de proteção contra surtos (DPS) em diversos quadros (NBR 5410 – item 5.4.2.1.1), além de pontos quentes (pois haviam pontos pretos (queimados) in loco), conexões mal executadas e ausência de terminais, não conformes com o item 8.3.2.2 da NBR 5410:2010, o que faz cair por terra a alegação do assistente técnico da ré, que defendeu inexistir falha do sistema elétrico. Inclusive a perita detalhou no seu trabalho pericial ora em análise os pormenores dos quadros de energia que não estão em conformidade com as regras da ABNT. A parte ré tentou desqualificar o laudo, apresentando impugnação por seus assistentes técnicos, querendo fazer crer que os defeitos constatados na perícia ocorreram por falta de manutenção, o que foi desmentido pela perita, que inclusive atestou a incompletude do Manual entregue ao condomínio, que impossibilitou eventual manutenção desde o início da construção, o que caracteriza falha da parte ré e sua consequente responsabilização por eventuais danos, ao contrário do que alega em sua manifestação de ID 244100242 Confira-se: “(...) No entanto, durante a análise técnica, verificou-se que o documento carece de informações específicas e detalhadas para algumas áreas críticas, o que pode comprometer sua efetividade prática. Além disso, observou-se que o manual não contempla todos os sistemas existentes, como o sistema de impermeabilização da piscina e alguns equipamentos elétricos, deixando lacunas importantes para a gestão adequada da manutenção. Dessa forma, o Plano de Manutenção, embora seja uma base válida, necessita de complementações e atualizações para garantir a abrangência e a clareza necessárias ao uso eficiente por parte da administração do condomínio, conforme as normas técnicas vigentes (ex.: NBR 5674:2012 – Manutenção de edificações). Recomenda-se a revisão e atualização do manual, incluindo prazos, responsáveis, métodos e critérios técnicos específicos, para que possa ser plenamente utilizado como instrumento de gestão da manutenção predial.” Destarte, a argumentação da ré, no sentido de que o autor teria faltado com o seu dever de manutenção do edifício não pode ser acolhida, restando comprovado que as várias falhas que deram origem à construção objeto do processo ocorreram por conduta da ré, tanto na execução quanto na pós-execução o contrato. A alegação do réu, ademais, defendendo que não há quaisquer vícios na impermeabilização da cobertura e dos pilotis cai por terra ante a conclusão da perita, já copiadas linhas atrás. Deveria a ré arcar, ainda, com os valores despendidos pelo condomínio para correção dos problemas ocorridos e não consertados em tempo hábil, supostos R$ 9.221,33, no entanto, nenhum documento foi juntado para comprar tal valor. Em relação ao valor gasto com o laudo pericial contratado pelo condomínio, que foi demonstrado por notas fiscais, melhor sorte não socorre ao autor, pois entende-se descabido imputá-lo à requerida, já que se tratou de contrato firmado por vontade única e exclusiva do autor, que poderia ter aguardado o trabalho pericial judicial, não se tratando de documento indispensável a propositura da ação inicial. Destarte, pode-se concluir que os pedidos deduzidos pelo autor merecem parcial acolhimento, para obrigar a construtora requerida a reparar os danos que dizem respeito aos vícios construtivos e de execução apontados no laudo pericial e seu complemento. Já em relação aos pedidos de reparação de danos materiais de R$ 20.000,00 e R$ 9.221,33, itens c.2 e c.3 da inicial, pág. 24, o pedido improcede, nos termos da fundamentação já alinhavada acima. DISPOSITIVO
Ante o exposto, JULGO parcialmente PROCEDENTES os pedidos deduzidos em inicial, para CONDENAR a construtora ré na obrigação de fazer, consistente em reparar os danos verificados nas edificações do condomínio autor, de acordo com o laudo de ID 235311567 e complemento de ID 241027944. Declaro resolvido o mérito, na forma do artigo 487, inciso I, do CPC. Em face da sucumbência recíproca, mas não proporcional, condeno as partes ao pagamento das custas processuais e de honorários de advogado, que fixo em 10% do valor da causa atualizada, nos termos do artigo 85, caput e §2º, do CPC, na proporção de 20% a cargo da parte autora e 80% a cargo da parte ré. Transitada em julgado, se nada mais for requerido, arquivem-se. FERNANDA D'AQUINO MAFRA Juíza de Direito - Datado e assinado digitalmente -