Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
Processo: 0727884-16.2022.8.07.0003.
REQUERENTE: EVANDRO PEREIRA DOS SANTOS, CAROLINE CALDEIRA DOS SANTOS SILVA RECONVINTE: FRANCISCO DAS CHAGAS SOBRINHO, SIMONE ALVES DA SILVA DAS CHAGAS
REQUERIDO: JORGE PEREIRA DOS SANTOS, EVALDO PEREIRA DOS SANTOS, FRANCISCO DAS CHAGAS SOBRINHO, CLAUDETH MONTEIRO DE CARVALHO, SIMONE ALVES DA SILVA DAS CHAGAS RECONVINDO: EVANDRO PEREIRA DOS SANTOS, CAROLINE CALDEIRA DOS SANTOS SILVA SENTENÇA
Número do Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7)
Trata-se de ação de extinção de condomínio cumulada com arbitramento de aluguéis proposta por EVANDRO PEREIRA DOS SANTOS e CAROLINE CALDEIRA DOS SANTOS em desfavor de JORGE PEREIRA DOS SANTOS, EVALDO PEREIRA DOS SANTOS, FRANCISCO DAS CHAGAS SOBRINHO, CLAUDETH MONTEIRO DE CARVALHO e SIMONE ALVES DA SILVA DAS CHAGAS, todos qualificados nos autos. Narraram os autores que têm parentesco com os réus e que em razão do falecimento de Domingas da Conceição Santos, ocorrido em 2021, tornaram-se condôminos em relação ao imóvel situado na QNO 20, conjunto 17, casa 07, Ceilândia/DF, matrícula n. 64.292 do 6° Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal, partilhado extrajudicialmente, por meio de escritura pública, conforme quotas fracionárias que descrevem na inicial. Sustentaram que os réus residem no imóvel, não pagam aluguéis, não realizam as reformas necessárias, não pagam os impostos e não adotam as providências para a venda do bem, repelindo a ideia da alienação. Postularam, ao final, a alienação judicial do imóvel com a finalidade de extinguir o condomínio e a condenação dos réus ao pagamento de aluguel no valor de R$937,50 desde o mês de agosto de 2022 até a efetiva desocupação do bem. Na decisão de ID 140723488 foi deferida a gratuidade de justiça à autora Caroline e indeferido o benefício ao autor Evandro. Houve emendas, prevalecendo a petição de ID 151496459 em relação às iniciais anteriores. Citados, os réus Evaldo, Jorge e Claudeth ofertaram contestação com o ID 155650935, na qual alegaram ter alienado suas frações para o autor Evandro, dizendo não se opor ao pleito deduzido pelos autores. Os réus Francisco e Simone apresentaram contestação com o ID 157842952 em que afirmaram que o autor Evandro agiu de forma ardilosa na condição de inventariante, apresentando plano de partilha em que contemplou a si mesmo com 50% do imóvel e que ao ser questionado, após a homologação do plano de partilha, ofereceu o valor de R$18.000,00 para aquisição da parte dos demais irmãos. Relataram que o valor não foi pago e o requerente passou a enviar correspondências cobrando aluguel. Disseram ser pessoas em situação de vulnerabilidade social e que residem no imóvel há 37 anos. Afirmaram a impossibilidade de fixação de aluguéis, pois foram os responsáveis pelos cuidados da mãe, autora da herança, tendo confiado ao irmão, ora primeiro autor, as providências de partilha do imóvel. Alegaram que não se opuseram a venda do imóvel e que os autores nunca foram impedidos de usufruir do bem. Impugnaram o valor estimado para a fixação de aluguéis, alegando que o valor do imóvel no inventário foi estabelecido em R$57.249,53, aludindo ao disposto no art. 1.792 do Código Civil para sustentarem a intenção dos autores de obterem vantagem indevida. Sobre as alegadas dívidas, afirmaram que os autores não comprovaram a existência de débitos pendentes de pagamento. No mais, contestaram por negativa geral. Apresentaram, ainda, reconvenção em que pleiteraram a anulação do inventário e da partilha, sob o argumento de vício de consentimento. Na decisão de ID 162200032, foi deferida a gratuidade de justiça aos réus Francisco das Chagas Sobrinho e Simone Alves Silva das Chagas e admitida a reconvenção. Em seguida, na decisão de ID 164566776, foi deferida a gratuidade de justiça aos réus Jorge Pereira dos Santos, Evaldo Pereira dos Santos e Claudeth Monteiro de Carvalho. Os autores apresentaram réplica/contestação à reconvenção (ID 167357868) em que impugnaram o deferimento da gratuidade de justiça aos requeridos. Alegaram que ao autor Evandro foi atribuído um percentual superior em razão de este ter sido o único a suportar os gastos com a autora da herança e com a manutenção do imóvel. Afirmaram que os herdeiros foram convocados a comparecerem espontaneamente ao cartório para assinatura da escritura pública de inventário e partilha, não se opondo à divisão proposta e definida, acrescentando que o ato foi acompanhado por advogado. Reiteraram que os réus ocupam o imóvel com exclusividade. Se opuseram à pretensão de que as obrigações do imóvel sejam proporcionais às cotas dos condôminos. Argumentaram que não existiu vício de consentimento na divisão dos quinhões ocorrida na partilha. Indeferida a produção de outras provas, vieram os autos conclusos. É relatório. Decido. Procedo ao julgamento antecipado da lide, na forma do art. 355, I, do CPC. Gratuidade de justiça Preliminarmente, quanto à impugnação deduzida pela parte autora ao deferimento da gratuidade de justiça aos réus, não merece prosperar. A irresignação dos impugnantes não se fez instruir de prova hábil a alterar o convencimento que ensejou o deferimento do benefício. Ao impugnar a concessão da gratuidade de justiça, a parte autora atraiu para si o ônus de comprovar que os réus dispõem de situação financeira que lhes proporciona a possibilidade de arcar com as despesas do processo, encargo do qual a parte requerente não se desincumbiu, razão pela qual rejeito a impugnação. Ultrapassada a questão preliminar, passa-se ao exame do mérito. Inicialmente, cumpre registrar que os réus Evaldo, Jorge e Claudeth não se opuseram ao pleito deduzido pelos autores, pois alegaram que venderam seus quinhões aos autores. De fato, compulsando os autos, constata-se que os referidos condôminos celebraram a alienação de seus quinhões com os autores, conforme se extrai dos documentos anexados com os ID's 155650937 e 155650938. Os instrumentos de cessão de direitos têm a data de celebração em 02/12/2023 e 19/12/2023, após o ajuizamento da ação e os referidos réus reconheceram expressamente a procedência do pedido. Quanto aos demais réus, contestaram a pretensão dos autores e apresentaram reconvenção. Reconvenção No caso dos autos, é necessário que se proceda a inversão da sequência técnica lógica e usual de exame das pretensões. Explico. A rigor, a análise do mérito em ação que contém pretensão reconvencional se inicia com o exame do pedido formulado pela parte autora e, posteriormente, do pleito reconvencional. Contudo, observa-se que a reconvenção na presente demanda se dirige à anulação da escritura pública de inventário e partilha por suposto vício de consentimento, e assim, a depender do desenlace da controvérsia acerca disso, o pedido formulado pela parte autora, de extinção do condomínio, pode resultar em julgamento sem a resolução do mérito. Em outras palavras, no caso de acolhimento do pleito reconvencional e de uma eventual e consequente anulação da escritura pública de inventário e partilha, restará inviabilizada, nesta sede, a tutela meritória da pretensão de extinção de condomínio, que só será possível após a definição da partilha, notadamente porque o simples pedido de anulação não determina que se estabeleça, de ofício, nova partilha. Passo, portanto, ao exame da reconvenção e da alegada ocorrência de vício de consentimento na partilha do bem. De plano, deve-se salientar que incumbe a quem alega a existência de vício na celebração de negócio jurídico o ônus da prova. Para sustentar essa tese, os réus afirmaram que o autor Evandro agiu ardilosamente na definição dos quinhões por ocasião da partilha. Sem razão, contudo, os reconvintes. O art. 2.015 do Código Civil estabelece que "se os herdeiros forem capazes, poderão fazer partilha amigável, por escritura pública, termo nos autos do inventário, ou escrito particular, homologado pelo juiz". Sobre a anulação da partilha, dispõe o art. 2.027 do Código Civil que "(..) uma vez feita e julgada, só é anulável pelos vícios e defeitos que invalidam, em geral, os negócios jurídicos." Não se olvida que o percentual de 50% do imóvel que foi destinado ao autor Evandro destoa do que em regra se costuma pactuar entre os herdeiros de bem imóvel. Isso, por si só, não constitui irregularidade e também não significa necessariamente a ocorrência de dolo. A propósito disso, ressalta-se que a partilha amigável não requer exata proporcionalidade de quinhões, pois na parte em que não for obedecida a igualdade o ato será de transmissão inter vivos, isto é, de transmissão entre os herdeiros/condôminos. Por outro lado, assinala-se que a partilha amigável é anulável nas hipóteses do art. 171 do Código Civil, por incapacidade relativa de um dos que nela intervieram ou por ocorrência de algum dos defeitos do negócio jurídico: erro, dolo, coação, estado de perigo, lesão ou fraude contra credores. Não há registro de incapacidade das partes ou ilicitude do objeto. Também não se identifica a preterição de solenidade a que lei considere essencial. Também se constata que a partilha se realizou mediante a presença de todos os herdeiros e cônjuges e de advogado. Quanto a alegada ocorrência vício de consentimento, efetivamente não restou demonstrada essa hipótese. O art. 138 do Código Civil define o erro ou ignorância como a declaração de vontade em desconformidade com o querer do agente. Os motivos que conduzem o agente à realização de um determinado negócio jurídico não são relevantes, mas tem relevância o processo psíquico para a formação da vontade, de modo que, para que exista o vício, a declaração deve decorrer da ausência de noção exata sobre o objeto principal, sobre a pessoa ou sobre a norma jurídica. Oportuno assinalar que a ignorância não se equipare ao erro etimologicamente, pois significa a ausência completa de conhecimento sobre determinada coisa, para tal efeito não houve diferenciação pelo legislador. O erro precisa ser essencial, incidente sobre o objeto principal da declaração. No caso em exame, não há como acolher o argumento da hipossuficiência intelectual para entender que os reconvintes formaram uma representação psíquica equivocada sobre a partilha. Exige-se, ainda, que no equívoco ou na falsa representação possa incidir indivíduo de diligência normal (homem médio). A manifestação da vontade, no caso em análise, não envolveu uma falsa percepção ou representação da verdade, transparecendo como um arrependimento posterior diante das circunstâncias e consequências que advieram dessa declaração. Também não se identifica a ocorrência de dolo, pois o próprio ato decorreu de consenso entre as partes, tanto que foi realizado extrajudicialmente perante oficial de registro e com observação das formalidades legais. Conforme o art. 145 do Código Civil, o dolo é o ardil ou artifício astucioso empregado para que se induza alguém à prática de um ato que lhe prejudica e aproveita ao autor do dolo ou a terceiro. As partes concordaram com a forma de divisão dos quinhões e com a diferença entre os percentuais atribuídos, com maior valor conferido ao autor Evandro. Essa diferença encontra justificativa plausível no fato de que o autor empregou recursos próprios em reforma e reparos no imóvel, arcou com as despesas de saúde da genitora, autora da herança, e com os custos do funeral, conforme se extrai dos vários documentos que instruem aos autos, envolvendo despesas na ordem de mais de R$114.000,00. Os demais condôminos não comprovaram despesas e os reconvintes sequer demonstraram a alegação de que teriam arcados com as despesas de cuidado com a genitora. Embora essas circunstâncias não sejam exclusivamente determinantes para influir na constatação da ocorrência ou não de dolo capaz de viciar a declaração de vontade, justificam, de forma lógica, a razão de as partes terem estabelecido um percentual superior ao quinhão do autor Evandro. De outra parte, não se constata a ocorrência de coação, que consistiria na perda da energia moral e da autenticidade na manifestação da vontade por temor de um mal que poderia acometer a si, seus bens ou a outrem. Inexiste prova de ameaça que pudesse ter influenciado na declaração de vontade manifestada pelas partes. Ressalta-se, inclusive, que não é qualquer ameaça que vicia a vontade, pois deve ser injusta e se revestir de gravidade, infundindo no paciente real temor a respeito da probabilidade de dano iminente e considerável, consistindo na causa determinante da realização do negócio, do que efetivamente não há prova nos autos. Quanto à possibilidade de a vontade ter sido viciada por lesão, a desproporcionalidade dos quinhões já foi analisada linhas acima, razão pela qual não se faz presente como circunstância capaz de viciar a declaração de vontade. Igualmente, na definição da partilha não se vislumbra nenhuma circunstância que aponte a para existência de estado de perigo, razão por que se afasta a hipótese do art. 156 do Código Civil. Logo, a pretensão reconvencional de anulação do inventário e partilha não merece respaldo. Extinção do Condomínio Consoante se observa do conjunto probatório existente, o imóvel localizado na QNO 20, conjunto 17, casa 07, Ceilândia/DF, matrícula n. 64.292 do 6° Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal, foi objeto de partilha amigável. Acerca da extinção do condomínio, estatui o art. 1.322 do Código Civil: "Art. 1.322. Quando a coisa for indivisível, e os consortes não quiserem adjudicá-la a um só, indenizando os outros, será vendida e repartido o apurado, preferindo-se, na venda, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, e entre os condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas, e, não as havendo, o de quinhão maior". No caso vertente é incontroversa a existência de condomínio sobre o imóvel elencado na inicial, de forma que o bem deve ser alienado e o valor apurado repartido, conforme as respectivas cotas-partes dos condôminos. Com efeito,
trata-se de uma das hipóteses que determinam a alienação judicial, conforme estatuído no art. 730 do atual ordenamento adjetivo civil: "Nos casos expressos em lei, não havendo acordo entre os interessados sobre o modo como se deve realizar a alienação do bem, o juiz, de ofício ou a requerimento dos interessados ou do depositário, mandará aliená-lo em leilão, observando-se o disposto na Seção I deste Capítulo e, no que couber, o disposto nos arts. 879 a 903." Merece, portanto, guarida o pedido de extinção de condomínio, a se processar na forma do disposto nos artigos 879 a 903 do CPC, com realização da alienação por iniciativa particular dos próprios requerentes (art. 879, inciso I c/c art. 880, primeira parte, do CPC) ou, na impossibilidade, por leilão eletrônico ou presencial (CPC, art. 879, inciso II). Dos aluguéis Quanto ao arbitramento dos aluguéis, a ocupação do imóvel pelos réus Francisco e Simone é incontroversa, pois admitiram que residem no imóvel há trinta e sete anos. O argumento segundo o qual os autores poderiam usufruir igualmente do imóvel não afasta, no caso dos autos, a configuração do usufruto exclusivo por parte dos requeridos. Uma vez que ocupam o bem, exercendo a posse do imóvel, há exclusão da possibilidade de exercício pelos demais condôminos, pois se trata de bem indivisível e não há notícia de que o imóvel comporte a habitação dos autores ou de que estes tivessem interesse nessa possibilidade. A posse dos réus/reconvintes pode constituir empecilho à alienação do bem. Portanto, apenas a parte requerida (Francisco e Simone) utiliza-se do bem. Em se tratando de bem indivisível e observando-se que a parte autora detém fração ideal sobre o imóvel, não é lícito à parte ré utilizá-lo exclusivamente, sem contrapartida, sob pena de enriquecimento sem causa. Deve-se pontuar que o termo inicial para fixação dessa verba ressarcitória é o da data da notificação extrajudicial ou da citação. O valor do aluguel declinado pelos requerentes foi estimado em percentual com base no preço que atribuiram unilateralmente ao imóvel. Não houve juntada de documentos de pesquisa em sites especializados ou outras fontes de informação específica, não se podendo afirmar que é condizente com a realidade do mercado imobiliário. À míngua de parâmetros sólidos e adequados, o valor que consta na escritura pública, lavrada em data recente, deve ser adotado para o fim de se fixar o valor do aluguel, que deve corresponder a 10% sobre o montante de R$57.249,53, resultando em R$572,50. Nessa medida, fixo o valor do aluguel em R$572,50, a ser pago pelas rés desde a homologação da partilha até a efetiva desocupação do imóvel, valor que deve ser pago à parte autora, haja vista que além dos requeridos/reconvintes, os demais alienaram seus quinhões aos autores. Quanto ao período devido, deve ser fixado entre a data da notificação extrajudicial enviada aos réus (recebida em 12/12/2022, ID 149276088) até a efetiva desocupação do imóvel. Por fim, embora não tenha havido demonstração de que o imóvel acumula débitos, mas levando em conta que a questão foi objeto da controvérsia, eventuais obrigações existentes (débitos do imóvel) deverão ser custeadas pelas partes na medida dos quinhões estabelecidos na partilha. Porém, considerando que consiste em obrigação propter rem, e que a parte autora adquiriu as frações que couberam aos réus Evaldo, Jorge e Claudeth, responderá na medida da quota que lhe coube e das que foram adquiridas destes condôminos, Dispositivo Forte nessas razões, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos deduzidos na inicial e IMPROCEDENTE a RECONVENÇÃO, resolvendo o mérito na foram do art. 487, inciso I, do CPC, para determinar a dissolução do condomínio que as partes exercem sobre o imóvel situado na QNO 20, conjunto 17, casa 07, Ceilândia/DF, matrícula n. 64.292 do 6° Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal, o qual deverá ser alienado por iniciativa particular, (artigo 879, inciso I, do NCPC) ou, na impossibilidade, por leilão eletrônico ou presencial (artigo 879, inciso II, do NCPC), tudo mediante prévia e justa avaliação do bem, acessões e benfeitorias por Oficial de Justiça ou, na falta de conhecimento técnico, por perito credenciado, resguardando-se o direito de preferência dos condôminos, na forma do art. 1.322 do Código Civil, observadas as frações ideais de cada condômino. O saldo arrecadado na venda, deverá ser deverá ser rateado entre os condôminos na proporção do quinhão de cada um. Condeno os réus Francisco das Chagas Sobrinho e Simone Alves da Silva das Chagas ao pagamento do aluguel mensal de R$572,50 (quinhentos e setenta e dois reais e cinquenta centavos), incidente desde a data da notificação extrajudicial (12/12/2022) até a efetiva desocupação do imóvel. Face à sucumbência parcial na lide principal e integral na lide secundária dos réus Francisco das Chagas Sobrinho e Simone Alves da Silva das Chagas e da sucumbência mínima do autor, condeno estes réus ao pagamento das despesas processuais e honorários advocatícios, fixados estes no percentual de 10% sobre o valor da condenação, suspensa, todavia, a exigibilidade das verbas sucumbenciais, nos moldes do art. 98 do CPC, por serem beneficiários da gratuidade de justiça. JULGO EXTINTO o processo, sem resolução do mérito em relação aos réus Jorge Pereira dos Santos, Evaldo Pereira dos Santos e Claudeth Monteiro de Carvalho, com fundamento no art. 485, inciso VI, do CPC, arcando estes réus com as custas e despesas processuais e honorários advocatícios, fixados, nesse caso, em 10% sobre o valor da causa, em razão do princípio da causalidade, suspensa, contudo, a exigibilidade das verbas sucumbenciais, na forma do art. 98 do CPC, por serem beneficiários da gratuidade de justiça. Após o trânsito em julgado, o pedido de cumprimento de sentença deverá ser apresentado mediante o pagamento das custas desta fase (caso não seja beneficiário da assistência judiciária gratuita) e planilha atualizada do débito por meio do PJe. Transitada em julgado, não havendo novos requerimentos, dê-se baixa e arquivem-se independentemente do pagamento das custas finais. Sentença registrada eletronicamente. Publique-se. Intimem-se. Documento assinado eletronicamente pelo Juiz de Direito, abaixo identificado, na data da certificação digital.