Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
Processo: 0704142-94.2024.8.07.0001.
AUTOR: MOACYR SILVA NETO
REU: RAQUEL LOPES DA SILVA SANTIAGO SENTENÇA MOACYR SILVA NETO, propôs ação de cobrança de aluguéis contra RAQUEL LOPES DA SILVA SANTIAGO, partes qualificadas. O autor alegou que locou à ré o imóvel residencial situado na QS 02, Lote C, Edifício Manacá, Apto. 107, Área Especial, Riacho Fundo I, Brasília/DF, para o período de 5/6/2021 a 4/12/2023, mediante aluguel mensal inicialmente fixado em R$ 1.000,00, posteriormente reajustado para R$ 1.111,20. A taxa condominial foi estipulada em R$ 300,00 mensais. Como garantia locatícia, a ré pagou caução de R$ 3.000,00, valor que, atualizado, perfazia R$ 3.536,58. Afirma que a locatária deixou de pagar os aluguéis e taxas condominiais referentes aos meses de outubro, novembro e dezembro de 2023. O débito total, acrescido de multa contratual de 10%, juros de 1% ao mês e honorários advocatícios convencionais de 20%, soma R$ 5.723,00 (ID 185753006, fls. 15/16). Requer a rescisão do contrato de locação, a desocupação do imóvel e a condenação da ré ao pagamento dos aluguéis e encargos vencidos e vincendos, além das custas processuais e honorários advocatícios. Requer, ainda, liminar inaudita altera pars para desocupação do imóvel, com base no art. 59, §1º, IX, da Lei do Inquilinato, comprometendo-se a depositar caução judicial de R$ 3.333,60. Junta os documentos de ID 185753000 a ID 185753006, fls. 11/16. Custas iniciais recolhidas (ID 185753007, fls. 17/18). Decisão da 20ª Vara Cível de Brasília (ID 185867700, fls. 19/25) reconhecendo a abusividade da cláusula de eleição de foro constante do contrato de locação e declinando da competência em favor da Vara Cível do Riacho Fundo. Decisão de ID 186040749, fl. 26, admitindo a competência da Vara Cível do Riacho Fundo e determinando a emenda à inicial para: juntada de comprovantes dos débitos condominiais, adequar o valor da causa e recolher custas complementares. O autor apresentou emenda à inicial (ID 187635329, fls. 29/30), retificando o valor da causa para R$ 19.057,40, juntando guia de custas complementares (ID 187635336, fl. 31) e comprovante de pagamento (ID 187635333, fl. 32). Esclareceu que o edifício é de propriedade familiar, sem constituição formal de condomínio, e que a taxa condominial foi estipulada contratualmente. Decisão de ID 187650706, fl. 33, recebendo parcialmente a emenda, reconhecendo a possibilidade de cobrança da taxa condominial no valor de R$ 275,00, e determinando nova emenda para esclarecer se o autor poderia produzir prova da majoração para R$ 300,00. O autor apresentou nova emenda à inicial (ID 190716620, fl. 36), informando que poderia produzir prova da majoração e que a ré havia desocupado o imóvel sem entregar as chaves, aditando o pedido liminar para expedição de mandado de constatação de abandono e imissão na posse. Decisão de ID 190775061, fl. 37, recebendo a emenda e determinando a apresentação de nova petição inicial substitutiva, mantendo apenas a ação de cobrança. O autor opôs embargos de declaração (ID 192835737, fls. 39/40), alegando omissão quanto à ausência de entrega das chaves e defendendo a manutenção da ação de despejo. Decisão de ID 193078178, fls. 41, determinando que o autor diligenciasse para confirmar o abandono do imóvel. O autor esclareceu (ID 193321426, fl. 42) que não poderia confirmar o abandono sem arrombamento e reiterou o pedido de constatação judicial. Decisão de ID 193430944, fls. 42/44, conhecendo e dando provimento aos embargos, reconhecendo que a posse direta permanecia com a ré e deferindo a continuidade da ação de despejo com cobrança. Indeferiu o pedido de liminar de desocupação por haver garantia contratual (caução). O autor informou que a ré devolveu as chaves em 20/4/2024, mas não forneceu novo endereço (ID 199598024, fl. 56), requerendo pesquisas nos sistemas INFOSEG, SISBAJUD e RENAJUD. Após diversas tentativas de citação infrutíferas, a ré foi citada por edital (ID 220824647, fl. 102). A Curadoria Especial apresentou contestação por negativa geral (ID 231873494, fls. 106/108), impugnando todos os fatos alegados e requerendo o abatimento da caução do valor cobrado. Pede a concessão de gratuidade de justiça. O autor apresentou réplica (ID 244588243, fls. 111/112), impugnando o pedido de gratuidade de justiça e requerendo o julgamento antecipado do mérito. A Curadoria Especial informou não ter outras provas a produzir (ID 241649039, fl. 113). É o relatório, passo a decidir.
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS VARCIVRFU Vara Cível do Riacho Fundo Número do Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Indefiro o pedido feito pela Curadoria Especial de concessão da gratuidade de justiça ao réu, uma vez que não há comprovação nos autos de que ele seja hipossuficiente economicamente. Diante da informação do autor de que as chaves do imóvel foram devolvidas em 20/4/2024 (ID 199598028, fl. 57), declaro a perda superveniente do interesse processual em relação ao pedido de despejo, devendo o feito prosseguir em relação à cobrança dos aluguéis e encargos da locação. Não havendo questões prévias a serem dirimidas, procedo com o julgamento antecipado do mérito, uma vez que as partes não requereram a produção de outras provas (art. 355, I, CPC). A controvérsia posta nos autos diz respeito à pretensão do autor de recebimento dos aluguéis e encargos locatícios de outubro de 2023 a 20/4/2024 (data da devolução das chaves). A ré foi citada por edital, tendo sido nomeada Curadora Especial, que apresentou contestação por negativa geral. A relação jurídica entre as partes é regida pela Lei nº 8.245/1991, que disciplina a locação de imóveis urbanos. O contrato firmado entre as partes (ID 185753004, fls. 13/14) estabelece a locação do imóvel pelo período de 5/6/2021 a 4/12/2023, com aluguel no valor de R$ 1.000,00, com vencimento no dia 10 do mês subsequente (cláusula terceira), com previsão de reajuste anual no dia 4 de junho de cada ano §2º da cláusula terceira). Nos termos do art. 9º, III, da Lei 8.245/1991, a locação pode ser desfeita em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos. A obrigação do locatário de pagar pontualmente os aluguéis e encargos locatícios encontra respaldo no art. 23, I, da referida norma. Considerando que a entrega das chaves ocorreu em 20/4/2024 (ID 199598028, fl. 57), e que a ré não comprovou o pagamento dos alugueres e encargos, é legítima a cobrança dos alugueres vencidos de 10/11/2023 até a desocupação do imóvel em 20/4/2024. Quanto ao valor do aluguel, o §2º da cláusula terceira prevê o reajuste anual pelo IGP-DI no dia 4 de junho de cada ano de locação (ID 185753004, fl. 13), de modo que é plausível o valor de R$ 1.111,20, conforme lançado pelo autor na planilha de ID 185753006, fls. 15/16. No que concerne à taxa condominial, o §1º da cláusula quarta prevê o pagamento pela locatária de despesas de condomínio no valor de R$ 275,00 mensais, com vencimento no mesmo dia do aluguel, para pagamento dos custos do edifício. Como não há demonstração de que houve o reajuste para R$ 300,00, deve prevalecer o valor estipulado em contrato (art. 373, I CPC). Assim, devidos pela ré os alugueres e taxas condominiais vencidos no período de 10/11/2023 a 20/4/2024 (pro rata), no valor mensal de R$ 1.111.20 e R$ 275,00 respectivamente, atualizados monetariamente pelos índices oficiais e acrescidos de juros moratórios de 1% ao mês e multa de 10% (cláusula sétima). No que concerne aos honorários contratuais de 20% sobre o valor da causa, previstos na cláusula sétima, é cediço que os honorários contratuais são os acordados livremente entre o cliente e o advogado, enquanto os sucumbenciais decorrem da sucumbência da contraparte, e remuneram o advogado que logou êxito na demanda (arts. 85 e 827 do CPC). Ambas as verbas são garantidas ao advogado pelo art. 22 da Lei 8.906/1994. O entendimento predominante é que os honorários contratuais, por serem resultado de acordo entre a parte e seu advogado, sem participação e conhecimento da parte contrária sucumbente, não podem ser cobrados desta, cabendo ao sucumbente o pagamento apenas dos honorários sucumbenciais. Contudo, há contratos em que as partes estipulam, previamente, o dever de pagar honorários contratuais ao advogado à parte que infringir os termos do ajuste e restar inadimplente. Nessas situações, essa cláusula comparece como cláusula penal, previamente ajustada entre os contratantes e fixados os seus parâmetros. Esse tipo de cláusula pode constar de contratos de adesão desde que clara e objetiva, não deixando margem para interpretações ambíguas, com específica regra quanto às hipóteses de seu cabimento, percentual estabelecido e indicação da base de cálculo. Outrossim, sua incidência deve ocorrer em caso de conduta comissiva ou omissiva do inadimplente. Nessas circunstâncias afigura-se válida a estipulação que transfere ao inadimplente o pagamento dos honorários contratuais do causídico para cobrança do débito. Com esse entendimento destaco o seguinte julgado do Superior Tribunal de Justiça: RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE CONHECIMENTO COM RITO MONITÓRIO. HONORÁRIOS CONTRATUAIS. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. CUMULAÇÃO. CONTRATO DE MÚTUO. ENTIDADE FECHADA DE PREVIDÊNCIA COMPLEMENTAR. RELAÇÃO DE CONSUMO. NÃO CONFIGURADA. 1. Ação de conhecimento com rito monitório ajuizada em 01/12/2019, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 08/09/2023 e concluso ao gabinete em 26/04/2024. 2. O propósito recursal é decidir se é abusiva a cláusula constante em contrato de mútuo firmado entre entidade fechada de previdência complementar e pessoa física que repassa ao mutuário o dever de arcar com os honorários contratuais caso se torne inadimplente. 3. Não restou caracterizada a violação ao art. 1.022 do CPC. 4. O art. 22, caput, da Lei nº 8.906/1994 é expresso em garantir aos advogados o direito a verbas honorárias e sucumbenciais. 5. Por se entender que os honorários contratuais foram firmados em circunstâncias particulares totalmente alheias à vontade do condenado, em regra, não cabe ao perdedor da ação arcar com os honorários decorrentes de contratos estabelecidos pela parte contrária e seu procurador, mas somente com honorários fixados pelo Juízo em decorrência da sucumbência. Precedentes. 6. A Súmula 563/STJ estabelece que o Código de Defesa do Consumidor é aplicável às entidades abertas de previdência complementar, não incidindo nos contratos previdenciários celebrados com entidades fechadas. 7. Na espécie, não foram circunstâncias alheias à vontade do mutuário que lhe impingiram o dever de pagar os honorários contratuais devidos ao causídico da parte contrária, pois houve expressa anuência neste sentido ao receber o empréstimo. 8. Sendo o saldo da dívida a base de cálculo dos honorários contratuais estipulados, o débito não fica ao arbítrio do mutuante, pois é o comportamento do próprio devedor que determinará se e quanto irá pagar. 9. A onerosidade excessiva capaz de afastar previsão contratual pressupõe (I) contratos de execução continuada ou diferida; (II) superveniência de acontecimento extraordinário e imprevisível; (III) que acarrete prestação excessivamente onerosa para uma das partes; (IV) extrema vantagem para a outra; e (V) inimputabilidade da excessiva onerosidade da prestação ao lesado, requisitos que não se encontram presentes na hipótese dos autos. 10. Tratando-se de entidade fechada de previdência complementar, eventuais passivos ou ativos serão suportados ou aproveitados pelos seus integrantes. Logo, não se pode desequilibrar o risco previamente calculado para imputar à entidade o dever arcar sozinha com os honorários contratuais que somente foram necessários porque o mutuário deixou de arcar com suas obrigações. Assim, a situação em debate se distingue daquelas em que o mutuante age com fins lucrativos. 11. Recurso especial conhecido e provido. (REsp n. 2.137.972/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 1/10/2024, DJe de 3/10/2024.) Trata-se, portanto, de avença que atribuiu à parte inadimplente o pagamento dos honorários contratuais de cobrança. Na situação, como suso enfocado, a inadimplência decorreu da omissão da requerida quanto ao cumprimento do ajustado. Percebe-se, assim, que houve adesão pela parte ré dos termos do ajuste e ciência prévia quanto à cláusula penal de pagamento de honorários em caso de inadimplência, bem como sobre os parâmetros para sua incidência. Dessa forma, nos termos do arts. 389, 395 e 404 do Código Civil, são os devidos os honorários cobrados na hipótese dos autos. Por fim, consigno que foi dada pela ré, no início da locação, uma caução em dinheiro no valor de R$ 3.000,00, conforme cláusula nona do contrato de locação, de modo que este valor deve ser deduzido do débito da ré, atualizado monetariamente pelos índices da caderneta de poupança (§ 2º do art. 38 da Lei 8.245/1991) desde a data da contratação (4/6/2021). Procede, assim, em parte o pedido autoral.
Ante o exposto, julgo PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido inicial para condenar a ré ao pagamento: 1) dos alugueres vencidos desde 10/11/2023 até a efetiva desocupação do imóvel em 20/4/2024 (pro rata), no valor mensal de R$ 1.111,20 cada, com vencimento no dia 10 de cada mês, atualizados monetariamente pelos índices oficiais e acrescidos de juros moratórios de 1% ao mês e multa de 10% (cláusula sétima); 2) das cotas condominiais vencidas desde 10/11/2023 até a efetiva desocupação do imóvel em 20/4/2024 (pro rata), no valor mensal de R$ 275,00 cada, com vencimento no dia 10 de cada mês, atualizados monetariamente pelos índices oficiais e acrescidos de juros moratórios de 1% ao mês e multa de 10% (cláusula sétima); 3) honorários contratuais no importe de 20% sobre o valor da causa. Deverá ser deduzido do débito total da ré o valor de R$ 3.000,00, referente à caução em dinheiro prestada no início da locação, atualizado monetariamente pelos índices da caderneta de poupança desde 4/6/2021. Em razão da sucumbência mínima do autor, condeno a ré ao pagamento das custas processuais e os honorários sucumbenciais que fixo em 10% do valor da condenação, com fundamento no art. 85, § 2º, CPC. Por conseguinte, extingo o processo com resolução do mérito, com espeque no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Após o trânsito em julgado, não havendo requerimentos, arquivem-se os autos. Havendo pedido para início da fase de cumprimento de sentença, intime-se a parte sucumbente para cumprir voluntariamente a obrigação, em até 15 dias, nos termos do § 1º do art. 523 do CPC. Circunscrição do Riacho Fundo-DF, 14 de novembro de 2025. ANDREIA LEMOS GONCALVES DE OLIVEIRA Juíza de Direito 7