Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
Processo: 0739160-84.2021.8.07.0001.
REQUERENTE: CHRISTIANE MADEIRA TORRES
REQUERIDO: ALMIRANDA DAVI DE CASTRO, CASA AMSTERDAM CONSTRUCOES LTDA SENTENÇA
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 1VARCIVBSB 1ª Vara Cível de Brasília Número do Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7)
Cuida-se de ação de conhecimento proposta por CHRISTIANE MADEIRA TORRES (autora) em face de ALMIRANDA DAVI DE CASTRO e CASA AMSTERDAM CONSTRUÇÕES LTDA. (rés). Na petição inicial, a autora-compradora informa que celebrou contrato de compra e venda de um imóvel com a parte ré-vendedora, ocasião em que pagou integralmente o preço avençado. Acrescenta que essa parte se comprometeu a entregar o imóvel com a infraestrutura especificada em contrato, obrigação que foi inadimplida, de sorte que incidem na espécie as cláusulas atinentes à mora. Indica que, mesmo sem ter a posse do bem, condicionada que está à entrega da infraestrutura, a parte ré lhe cobrou o pagamento do IPTU/TLP de 2021, o que considera um indébito, cuja repetição pretende em dobro. Ao final, requer a (a) inversão do ônus da prova; e a condenação das requeridas ao pagamento de (b) R$ 12.800,00, a título de multa contratual; (c) R$ 51.200,00 de juros de mora; e (d) R$ 2.058,30, concernente à repetição do indébito em dobro. Em contestação (ID 113659894), CASA AMSTERDAM salienta que a entrega do imóvel dependia da atuação estatal, que foi mais morosa do que o normal em razão da Pandemia, e, ainda assim, conseguiu cumprir, tempestivamente, a sua obrigação ao desmembrar, escriturar e transmitir a propriedade dos imóveis, além de fornecer infraestrutura suficiente para a edificação. Assevera que a autora tomou posse do imóvel e, por isso, era sua obrigação o pagamento do IPTU, o que afasta o alegado indébito. Ao final, requer que os pedidos iniciais sejam julgados improcedentes – e, subsidiariamente, que a cláusula penal seja minorada. Em contestação (ID 116387045), ALMIRANDA DE CASTRO reproduz integralmente os termos e os pedidos da contestação precedente. Réplica (ID 117042179). Na fase de especificação de provas (ID 117168428), a autora (ID 117908704) postula a produção de provas documental complementar, pericial e testemunhal e as rés (ID 119266192) solicitam a produção das provas pericial e testemunhal. Em decisão de saneamento (ID 167657517), registrou-se que a relação jurídica de direito material existente entre as partes tem a natureza consumerista, inverteu-se o ônus da prova, indeferiu-se os pedidos de produção de prova documental suplementar, deferiu-se o pedido de produção de prova pericial e concedeu-se à parte ré nova oportunidade para especificar as provas que pretende produzir. Essa parte (IDs 157435710 e 170965514) suscitou, preliminarmente, a ilegitimidade de CASA AMSTERDAM e solicitou a tomada do depoimento pessoal da autora bem como a oitiva de testemunhas e a realização de perícia. Em decisão interlocutória (IDs 171714548 e 178007760), rejeitou-se a preliminar de ilegitimidade e indeferiu-se os pedidos para a produção de prova oral. Em petições (IDs 180601891 e 181454620), as partes autora e ré solicitaram o aproveitamento de prova emprestada, consistente no laudo pericial produzido em outro processo (n. 0739161-69.2021.8.07.0001) e que trata da mesma situação objeto destes autos, o que foi deferido (ID 181723006). Laudo pericial (ID 186263855), produzido no processo n. 0739161-69.2021.8.07.0001. É o relatório. Decido. A autora informa que adquiriu um lote da parte ré, que se comprometeu, em dado prazo, a fornecer toda a infraestrutura condominial prevista no contrato, obrigação, todavia, que foi inadimplida. Ademais, continua a requerente, como a posse ficou condicionada ao fornecimento da infraestrutura, não poderia ter sido, como o foi, cobrada pelo valor do IPTU de 2021. Com tais causas de pedir é que a autora solicita a condenação da parte ré ao pagamento dos consectários da mora bem como à repetição, em dobro, do indébito. No preâmbulo do contrato celebrado entre as partes a parte ré deixou explícito que o desmembramento da propriedade se sujeitaria ao trâmite do processo administrativo pertinente e, ainda assim, foi peremptória ao asseverar que “o não cumprimento no prazo de 180 (cento e oitenta) dias para o processo de desmembramento e o registro junto ao cartório do Quarto Ofício de Registro de Imóveis do DF, acarretará [...] multa e juros constantes da cláusula sétima[,] parágrafo primeiro” (ID 107812762 - Pág. 2). Por igual, o parágrafo primeiro da cláusula primeira salienta que “o condomínio será entregue [à] PROMITENTE-COMPRADORA com a infraestrutura abaixo relacionada, com entrega em até 180 (cento e oitenta) dias contados a partir da assinatura do presente instrumento. O não cumprimento do prazo acarretará [...] multa e juros constantes da cláusula sétima[,] parágrafo primeiro”. É evidente, pelos termos das regras acima transcritas, que a ré-vendedora assumiu integralmente o risco por eventual morosidade atribuível a terceiros, notadamente o Poder Público, no processo de desmembramento, de sorte que tal alegação não lhe aproveita. O contrato celebrado pelas partes foi assinado em 04/09/2020, donde se tem que a ré teria até o dia 04/03/2021 para a entrega da infraestrutura condominial listada no instrumento do acordo de vontades. Não obstante, é indubitável, pelas provas constantes nos autos, que tal infraestrutura não foi tempestivamente entregue. Ata de assembleia condominial (ID 107812769), datada de 17/08/2021, expõe que ainda pendiam obras para a conclusão da guarita e atinente ao portão eletrônico. A parte ré, do mesmo modo, em sua contestação, admite que “o projeto de energia elétrica foi aberto em maio de 2021[, mais especificamente em] 14/05/2021” (ID 113659894 - Pág. 11), o que revela claramente a inobservância do termo final (04/03/2021) para tais obras. Aliás, da leitura acurada dessa defesa se nota que sequer existe a afirmação de que toda a infraestrutura tinha sido entregue, constando apenas a tímida afirmação de que o imóvel foi disponibilizado com infraestrutura “suficiente” para edificação dos imóveis (ID 113659894 - Pág. 6). Tais conclusões, adiantadas pela prova documental carreada aos autos, são confirmadas pelo laudo pericial, que demonstrou por meio de imagens de satélite que, em 29/03/2021, as obras para a pavimentação e construção de calçadas e meios-fios mal tinham sido iniciadas (ID 186263855 - Pág. 14). A propósito, o mesmo documento assinala que, quase 5 meses depois, em 22/08/2021, os meios-fios ainda não tinham sido completamente instalados (ID 186263855 - Pág. 15). A perícia, pois, foi conclusiva no sentido de que as obras de infraestrutura não foram tempestivamente entregues, vindo ainda a estimar o atraso em ao menos 7 meses (ID 186263855 - Pág. 34). Caracterizada a mora da parte ré, opera efeitos o parágrafo primeiro da cláusula sétima, que prevê a incidência de multa de 2% mais juros mensais de 1%, ambos calculados sobre o valor total do negócio (R$ 640.000,00). Logo, a parte ré deverá pagar R$ 12.800,00 de multa mais R$ 44.800,00 de juros de mora. Anote-se que a multa é devida desde o dia 05/03/2021, inclusive. Os juros são devidos, do seu turno, mensalmente, ao longo de 7 meses, a partir de 05/04/2021. Assim, a dívida em questão deverá ser corrigida da data em que cada parcela passou a ser devida e acrescida de juros de mora a partir da citação, observada, na ausência de convenção em contrário, a sistemática de cálculo prevista nos artigos 389 e 406 do CC, em sua nova redação, dada pela Lei nº 14.905/2024. Decerto não se ignora o pedido da ré para a minoração da cláusula penal, com fundamento no art. 413 do CC. A regra legal em comento determina ao juiz a diminuição da penalidade manifestamente excessiva, em vista da natureza e finalidade do negócio. E,
no caso vertente, em que a multa foi estabelecida em patamar de 2%, não sobressai qualquer excesso que justifique a atuação judicial em detrimento da livre manifestação de vontade das partes. Adiante, isto é, ao tratar do pedido de repetição do indébito, é imprescindível observar que a transmissão da propriedade do imóvel para a autora ocorreu em 16/03/2021, data do registro em cartório da correspondente escritura pública de compra e venda (ID 107812767). Ao lado dessa prova, não há qualquer evidência que demonstre que a ré tenha se oposto à posse da autora; ao contrário, nos autos há a demonstração de que outros condôminos, em idêntica situação à da autora, tomaram posse regular (vide fotografia de ID 113662141) dos seus imóveis. Diante disso, é dizer, da constatação de que a autora se tornou proprietária e a posse do seu imóvel estava à sua disposição, é que se conclui que tal parte foi legitimamente instada a pagar, de maneira proporcional, as exações fiscais relativas ao ano de 2021. Em suma, inexiste indébito a ser repetido. Por fim, registra-se que o imóvel objeto destes autos era propriedade de CASA AMSTERDAM (vide matrícula – ID 107812767), que foi a destinatária, igualmente, do preço convencionado no contrato de compra e venda. Essas circunstâncias evidenciam que tal parte compõe a cadeia de fornecedores e a caracterizam como responsável da ofensa suportada pela autora. Diante disso, pois, aplica-se o art. 7º, parágrafo único, do CDC, que prevê, em casos assim, a responsabilidade solidária dos fornecedores.
ANTE O EXPOSTO, com fundamento no art. 487, I, do CPC, resolvo o mérito e julgo o pedido inicial PARCIALMENTE PROCEDENTE. Em função disso, condeno, de forma solidária, ALMIRANDA DAVI DE CASTRO e CASA AMSTERDAM CONSTRUÇÕES LTDA. ao cumprimento das obrigações de pagar I – R$ 12.800,00 (doze mil e oitocentos reais), a título de multa, devida desde 05/03/2021, inclusive; II – R$ 6.400,00 (seis mil e quatrocentos reais) de juros mensais – totalizando o valor histórico de R$ 44.800,00 (quarenta e quatro mil e oitocentos reais) –, devidos mensalmente, ao longo de 7 meses, a partir de 05/04/2021, inclusive. A dívida ora reconhecida deverá ser corrigida da data em que cada parcela passou a ser devida e acrescida de juros de mora a partir da citação, observada, na ausência de convenção em contrário, a sistemática de cálculo prevista nos artigos 389 e 406 do CC, em sua nova redação, dada pela Lei nº 14.905/2024. Em razão da sucumbência mínima da autora (art. 86, parágrafo único, do CPC), condeno as rés, solidariamente, ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação (art. 85, §§ 2º e 6º-A, do CPC). Publique-se. Intime-se. Sentença registrada e assinada eletronicamente pelo juiz de direito abaixo identificado, na data da certificação digital.