Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
Processo: 0727489-75.2023.8.07.0007.
REQUERENTE: ROBERTO DE SOUSA SILVEIRA
REQUERIDO: AILTON SOUZA DE AZEVEDO, FRANCISCO ERIVALDO MELO RODRIGUES SENTENÇA
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 12VARCVBSB 12ª Vara Cível de Brasília Número do Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7)
Trata-se de ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel e indenização por danos materiais e morais proposta por ROBERTO DE SOUSA SILVEIRA em face de AILTON SOUZA DE AZEVEDO e FRANCISCO ERIVALDO MELO RODRIGUES, partes qualificadas. Foi recebida como peça definitiva de ingresso a emenda à inicial de ID 206524312, que será relatada. Em síntese, narra a parte autora que, na data de 18 de setembro de 2020, celebrou com o réu Ailton contrato de promessa de compra e venda do imóvel localizado à Quadra 02, Conjunto 13, Lote n.° 14, Trecho 01, do Setor Habitacional Taquari (Lago Norte), tendo o preço sido ajustado em R$ 287.000,00. Refere que, no mesmo dia em que firmado o contrato, pagou ao réu, promitente vendedor, a quantia de R$ 232.000,00. Ainda, transferiu-lhe uma Kombi e um caminhão, nos valores de R$ 17.000,00 e R$ 50.000,00, respectivamente, conforme pactuado no acordo. Prossegue relatando que, após a compra, constatou que o imóvel não é de propriedade de Ailton e, além disso, possui diversos “embaraços”. Menciona que, no processo de n.° 0709586-67.2018.8.07.0018, o r. Juízo da 7ª Vara da Fazenda Pública julgou procedente o pedido da Terracap para rescindir o contrato de compra e venda do referido imóvel, que a empresa alienara a Marquia Izabel Fernandes Mota. Declara que a rescisão do contrato e o retorno do imóvel ao patrimônio da Terracap foram registrados na matrícula do imóvel em março de 2021, depois de ele adquirir o bem do requerido. Tece arrazoado jurídico sustentando o inadimplemento do contrato por parte de Ailton. Em relação a Francisco, afirma que ele atuou como corretor, condição por meio da qual obteve a celebração do negócio jurídico narrado. Assevera que o réu Francisco recebeu a comissão de corretagem em razão da intermediação, embora sequer tivesse poder para fazê-lo, já que o imóvel era de terceiro e, ao final, não foi transferido para o seu nome. Acrescenta que Francisco acompanhou “todos os trâmites administrativos” relativos ao contrato. Ao final, pede: a) A rescisão do contrato e a condenação de ambos os réus à devolução da integralidade dos valores pagos; b) A condenação dos réus, em caráter solidário, ao pagamento de indenização por dano material no importe de R$ 299.000,00 (duzentos e noventa e nove mil reais), correspondente à soma do valor em espécie pago e dos valores dos automóveis dados em pagamento; c) A condenação dos réus, em caráter solidário, ao pagamento de indenização por dano moral no importe de R$ 15.000,00 (quinze mil reais). A representação processual da parte autora está regular (ID 191680123). As custas foram recolhidas (ID 190066743). Citado (ID 212930210), o réu Francisco Erivaldo Melo Rodrigues, representado pela Defensoria Pública (ID 214259910), apresentou contestação ao ID 215363220. Argui, preliminarmente, sua ilegitimidade passiva, uma vez que apenas intermediou a negociação para que o contrato de compra e venda fosse celebrado entre o autor e o corréu Ailton. Assevera que, durante as tratativas, o bem se encontrava livre e desimpedido, de modo que ele não deve ser responsabilizado civilmente. Entende que a Sra. Marquia é que deve figurar como ré nesta demanda. No mérito, informa que o corréu Ailton adquiriu o imóvel objeto do litígio da Sra. Marquia, por procuração, e devia a quantia de R$ 112.000,00 ao Sr. José Costa Veras Segundo. Este, por sua vez, lhe apresentou a Ailton, uma vez que é corretor de imóvel e poderia ajudar Ailton a vender o lote objeto dos autos e, consequentemente, pagar o que devia a José. Pontua que estabeleceu as tratativas de venda do imóvel em questão com o promitente comprador Marcos de Sousa Silveira, irmão do autor Roberto. Assim, providenciou todas as certidões do imóvel, nas quais não havia qualquer prenotação do embaraço do bem. Argumenta que o departamento jurídico da empresa de que Marcos é sócio conferiu a documentação do bem. Defende a impossibilidade de devolução dos valores que lhe foram pagos a título de comissão de corretagem, uma vez que o contrato de corretagem imobiliária é autônomo em relação ao contrato de compra e venda. Sustenta que houve efetiva intermediação e que a comissão de corretagem foi paga não pelo autor, mas por Ailton, que retirou parte do valor recebido “de entrada” para adimplir a comissão. Aduz, assim, que “não pode sofrer qualquer consequência da rescisão contratual pretendida pelo Autor, porquanto não está revestido de legitimidade para responder pelo eventual inadimplemento de obrigações que estão afetas exclusivamente ao comprovador e vendedor do imóvel.” Acrescenta que a comissão obtida em razão da mediação prestada ganha feições de verba alimentar, de modo que, uma vez recebida, passa a integrar o patrimônio jurídico do profissional que atuou no negócio. Ainda, defende que o mero descumprimento contratual não gera, por si só, violação a direitos da personalidade. Desse modo, não há que se falar em dano moral. Pontua, por derradeiro, que não há nexo causal entre o serviço de corretagem e o fato gerador do prejuízo material apontado pelo autor. O réu Ailton Souza de Azevedo, por sua vez, foi citado por edital (ID 232876949). Transcorrido in albis o prazo para a apresentação de contestação, o processo foi remetido à Defensoria Pública, que, no exercício da curadoria especial, ofertou contestação no ID 246000453. Defende a ausência de prova de que o réu tivesse conhecimento prévio de qualquer restrição ou pendência judicial sobre o imóvel, ou vínculo com eventuais prejuízos experimentados pelo autor. Ainda, defende a ausência de configuração de dano moral e, no mais, contesta por negativa geral. Réplica apresentada ao ID 249532266. O autor sustenta que a compra e venda é nula, haja vista que os réus lhe venderam imóvel que não era de propriedade de Ailton e estava sob litígio em ação movida pela Terracap. Reafirma a configuração de dano moral, haja vista que a situação afetou sua honra e tranquilidade. Na fase de especificação de provas, a parte autora e o réu Ailton pugnaram pelo julgamento antecipado do mérito (IDs 251590233 e 253392399). O réu Francisco, por sua vez, pleiteou a produção de prova oral, arrolando a testemunha João Batista de Sá, quem, segundo ele, pode especificar detalhes de como foi feita a negociação do imóvel objeto da lide (ID 255415727). Decisão saneadora lançada sob o ID 258101267, deferindo a gratuidade de justiça postulada pelo réu FRANCISCO e rejeitando a preliminar de ilegitimidade passiva por ele ventilada. Foi, na oportunidade, determinada a conclusão dos autos para sentença. É o relato do necessário. Vieram os autos conclusos. DO MÉRITO O processo comporta julgamento antecipado, nos termos do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil, não sendo necessária maior dilação probatória, uma vez que os documentos acostados aos autos são suficientes para a solução da lide. Não existem questões preliminares pendentes de apreciação. A preliminar de ilegitimidade passiva arguida por FRANCISCO ERIVALDO MELO RODRIGUES foi rejeitada na decisão saneadora de ID 258101267, tendo sido reservado ao mérito o exame da existência, ou não, de responsabilidade civil do referido réu. A controvérsia consiste em verificar se a frustração da transferência do imóvel objeto do contrato firmado entre ROBERTO DE SOUSA SILVEIRA e AILTON SOUZA DE AZEVEDO autoriza a resolução contratual, com restituição dos valores pagos, bem como se há responsabilidade solidária do corretor FRANCISCO ERIVALDO MELO RODRIGUES pelos prejuízos materiais e morais alegados. Do pedido de resolução contratual e restituição dos valores pagos. A parte autora pretende a resolução do contrato de promessa de compra e venda do imóvel localizado na Quadra 02, Conjunto 13, Lote nº 14, Trecho 01, do Setor Habitacional Taquari, matrícula nº 82.984, bem como a condenação dos réus à restituição da quantia de R$ 299.000,00 (duzentos e noventa e nove mil reais), correspondente aos valores pagos em dinheiro e aos veículos entregues como parte do preço. O instrumento particular de promessa de compra e venda de ID 182726150 demonstra que ROBERTO DE SOUSA SILVEIRA celebrou negócio jurídico com AILTON SOUZA DE AZEVEDO, tendo por objeto o imóvel indicado na inicial. O pagamento em dinheiro ao réu AILTON foi comprovado pelos documentos de IDs 182726147 e 182726148. O documento de ID 182726147 demonstra a realização de duas transferências, uma de R$ 80.000,00 (oitenta mil reais), em 15/09/2020, e outra de R$ 28.000,00 (vinte e oito mil reais), em 18/09/2020. O documento de ID 182726148, por sua vez, demonstra outras duas transferências, uma de R$ 112.000,00 (cento e doze mil reais), em 18/09/2020, e outra de R$ 12.000,00 (doze mil reais), também em 18/09/2020. A soma dessas transferências corresponde a R$ 232.000,00 (duzentos e trinta e dois mil reais), exatamente o valor indicado pela parte autora como pagamento em dinheiro. Além disso, o contrato aponta a entrega de uma Kombi, avaliada em R$ 17.000,00 (dezessete mil reais), e de um caminhão, avaliado em R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais), como parte da composição do preço. Assim, o conjunto documental confirma o desembolso patrimonial total de R$ 299.000,00 (duzentos e noventa e nove mil reais). A impossibilidade jurídica de transferência útil do imóvel ao autor, em razão de o bem pertencer a terceiro, foi delimitada na decisão saneadora de ID 258101267 como questão incontroversa. Desse modo, embora tenha havido a celebração do contrato e o pagamento do preço, a finalidade econômica essencial do negócio não se realizou. O enquadramento jurídico adequado não exige o reconhecimento de dolo ou má-fé do promitente vendedor, tampouco depende da demonstração de intenção fraudulenta. Basta, para a resolução contratual, que a obrigação assumida não tenha sido cumprida em sua finalidade principal, consistente na transferência útil do imóvel ao comprador. Nos termos do art. 475 do Código Civil, a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, cabendo, em qualquer caso, indenização por perdas e danos. A resolução contratual tem como consequência o retorno das partes ao estado anterior, com restituição daquilo que foi recebido em razão do negócio frustrado. No caso, AILTON SOUZA DE AZEVEDO figurou como promitente vendedor no contrato e recebeu, direta ou indiretamente, valores e bens em razão da alienação. Como o imóvel não pôde ser transferido ao comprador, impõe-se a resolução do contrato e a restituição do montante comprovadamente desembolsado. A contestação apresentada pela Curadoria Especial em favor de AILTON SOUZA DE AZEVEDO, embora afaste os efeitos materiais da revelia e mantenha com a parte autora o ônus da prova dos fatos constitutivos do direito alegado, não infirmou a prova documental produzida. O autor demonstrou a celebração do contrato, o pagamento do preço e a frustração da transferência útil do imóvel. Assim, o pedido de resolução contratual deve ser julgado procedente em relação a AILTON SOUZA DE AZEVEDO, com sua condenação à restituição da quantia de R$ 299.000,00 (duzentos e noventa e nove mil reais). Da responsabilidade civil atribuída a FRANCISCO ERIVALDO MELO RODRIGUES. A conclusão é diversa em relação a FRANCISCO ERIVALDO MELO RODRIGUES. A parte autora sustenta que o referido réu deve responder solidariamente pelos prejuízos sofridos, porque atuou como corretor na negociação, acompanhou os trâmites administrativos e recebeu valores relacionados à venda do imóvel. A responsabilidade do corretor, contudo, não decorre automaticamente da frustração posterior do negócio intermediado. O corretor responde pela violação dos deveres próprios da atividade de corretagem, especialmente aqueles previstos no art. 723 do Código Civil, segundo o qual deve executar a mediação com diligência e prudência e prestar ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio. No caso, embora esteja comprovada a atuação de FRANCISCO ERIVALDO MELO RODRIGUES na intermediação da negociação, não há prova suficiente de que ele tivesse ciência prévia da impossibilidade jurídica de transferência do imóvel, de que tenha ocultado informação relevante do comprador ou de que tenha assumido a obrigação principal de alienar o bem. Os documentos juntados aos autos revelam a existência de instrumentos públicos, procurações, substabelecimentos, certidões e informações cadastrais relacionadas ao imóvel. Esse conjunto documental demonstra que a negociação se desenvolveu com base em uma aparência formal de regularidade, sem que se possa extrair, apenas desses elementos, conduta ilícita própria imputável ao corretor. A circunstância de FRANCISCO ERIVALDO MELO RODRIGUES ter atuado na intermediação da negociação também não conduz, por si só, à sua responsabilização solidária pela restituição integral do preço. A solidariedade não se presume e depende de previsão legal, contratual ou demonstração de atuação conjunta no ato ilícito. No caso, os recibos juntados aos autos comprovam pagamentos vinculados ao negócio celebrado com AILTON SOUZA DE AZEVEDO, mas não demonstram, de modo suficiente, que FRANCISCO ERIVALDO MELO RODRIGUES tenha assumido a obrigação principal de alienar o bem, garantido pessoalmente a regularidade dominial do imóvel ou participado de conluio com o promitente vendedor. Desse modo, não há prova de que FRANCISCO ERIVALDO MELO RODRIGUES tenha recebido os valores como devedor principal da obrigação de restituir, nem de que tenha garantido pessoalmente a regularidade dominial do imóvel ou participado de conluio com o promitente vendedor. Além disso, eventual recebimento de valores no contexto da intermediação não o equipara ao vendedor, nem transfere a ele a obrigação principal decorrente da resolução do contrato de promessa de compra e venda. Ausente prova de que FRANCISCO ERIVALDO MELO RODRIGUES tivesse ciência prévia da impossibilidade jurídica de transferência do imóvel, tenha ocultado informação relevante ou tenha violado concretamente o dever de diligência e informação previsto no art. 723 do Código Civil, não se configura nexo causal suficiente para impor-lhe a restituição dos valores pagos pelo comprador. Portanto, os pedidos formulados contra FRANCISCO ERIVALDO MELO RODRIGUES devem ser julgados improcedentes. Do pedido de indenização por dano moral. A parte autora também pretende a condenação dos réus ao pagamento de indenização por dano moral no valor de R$ 15.000,00 (quinze mil reais), ao argumento de que a frustração do negócio lhe causou insegurança, abalo emocional e prejuízo à sua honra. O dano moral indenizável exige demonstração de lesão concreta a direito da personalidade. O inadimplemento contratual e a frustração econômica do negócio não geram, por si sós, dano moral, salvo quando acompanhados de circunstâncias excepcionais capazes de atingir, de modo relevante, a dignidade, a honra, a imagem, a intimidade ou a integridade psíquica da parte. No caso, o conjunto probatório demonstra prejuízo patrimonial expressivo, decorrente do pagamento de valores por negócio cuja finalidade foi frustrada. Essa circunstância autoriza a resolução contratual e a recomposição material correspondente. Contudo, não há prova de exposição pública, ofensa concreta à honra objetiva, repercussão social demonstrada, inscrição indevida, ameaça à subsistência ou outro fato específico capaz de caracterizar lesão autônoma a direito da personalidade. A inicial menciona a existência de especulações, falatórios e reflexos sobre a honra do autor. Entretanto, tais alegações não foram acompanhadas de prova concreta. O prejuízo reconhecido nos autos é de natureza patrimonial e será recomposto pela restituição dos valores pagos. Também não há prova suficiente de dolo, má-fé ou fraude conscientemente praticada pelos réus capaz de deslocar a controvérsia do campo patrimonial para a esfera extrapatrimonial. Quanto a AILTON SOUZA DE AZEVEDO, o inadimplemento contratual justifica a resolução e a restituição do preço, mas não basta, no caso concreto, para caracterizar dano moral indenizável. Quanto a FRANCISCO ERIVALDO MELO RODRIGUES, além da ausência de prova de dano moral, não se reconhece conduta ilícita própria. Desse modo, o pedido de indenização por dano moral deve ser julgado improcedente. DO DISPOSITIVO
Diante do exposto, com fundamento no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados por ROBERTO DE SOUSA SILVEIRA para declarar resolvido o contrato de promessa de compra e venda celebrado com AILTON SOUZA DE AZEVEDO, referente ao imóvel localizado na Quadra 02, Conjunto 13, Lote nº 14, Trecho 01, do Setor Habitacional Taquari, matrícula nº 82.984, a fim de condenar apenas o réu AILTON SOUZA DE AZEVEDO ao pagamento de R$ 299.000,00 (duzentos e noventa e nove mil reais) em favor da parte autora, a título de restituição dos valores pagos e do equivalente econômico dos bens entregues em razão do contrato resolvido. O valor da condenação deverá ser corrigido monetariamente desde os respectivos desembolsos, no tocante aos pagamentos em dinheiro, e desde a celebração do contrato, quanto aos valores atribuídos aos veículos entregues como parte do preço. Os juros de mora incidem a partir da citação de AILTON SOUZA DE AZEVEDO. Quanto aos critérios de atualização: no período anterior à citação, incide apenas correção monetária pelo INPC/IBGE. A partir da citação e até 29/08/2024, aplica-se a taxa SELIC de forma integral, que já abrange, em um único índice, correção monetária e juros moratórios, nos termos da tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema Repetitivo 1.368. A partir de 30/08/2024, vigora o regime instituído pela Lei nº 14.905/2024, com correção monetária pelo IPCA/IBGE e juros moratórios correspondentes à diferença entre a taxa SELIC e o IPCA/IBGE do período, com piso zero caso o resultado seja negativo. Em razão da sucumbência mínima da parte autora em relação a AILTON SOUZA DE AZEVEDO, condeno o referido réu ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios devidos ao patrono da parte autora, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC. Considerando a improcedência integral dos pedidos formulados contra FRANCISCO ERIVALDO MELO RODRIGUES, condeno a parte autora ao pagamento das custas processuais correspondentes e dos honorários advocatícios devidos à Defensoria Pública do Distrito Federal, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC, a serem revertidos ao Fundo de Aparelhamento da Defensoria Pública do Distrito Federal. Sentença registrada. Publique-se. Intimem-se. Após o trânsito em julgado, não havendo outros requerimentos, arquivem-se os autos. (datado e assinado digitalmente) 5