Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
Processo: 0723804-44.2024.8.07.0001.
AUTOR: WILLIAM GUIMARAES PORTELA
REU: FS CONSTRUCAO, INCORPORACAO E PARTICIPACOES LTDA REPRESENTANTE LEGAL: CLEBER FERREIRA SANTOS SENTENÇA I – RELATÓRIO
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 16VARCVBSB 16ª Vara Cível de Brasília Número do Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7)
Trata-se de ação de rescisão contratual e restituição de valores pagos ajuizada por WILLIAM GUIMARAES PORTELA em face de FS CONSTRUCAO, INCORPORACAO E PARTICIPACOES LTDA, partes qualificadas nos autos. Narra a parte autora que, em janeiro de 2024, celebrou com a ré contrato particular de promessa de compra e venda de unidade imobiliária; que como contraprestação deu um veículo Gol/21 e o débito remanescente seria pago em parcelas; que o autor está enfrentando crise financeira em razão de problemas de saúde da sua esposa, não havendo recurso suficiente para cumprir o contrato ajustado. Pelas razões expostas, formulou os seguintes pedidos: “1. A CONCESSÃO da antecipação de tutela pleiteada, initio litis e inaudita altera pars, a fim de SUSPENDER A EXIGIBILIDADE DAS PARCELAS VENCIDAS E VINCENDAS para impedir que ocorra a consolidação da propriedade do imóvel objeto desta ação em nome da empresa ré, bem como se abstenha de incluir o nome do autor no cadastro de inadimplentes, ou a exclusão dele, caso tenha ocorrido; (...) 3. Sejam julgados TOTALMENTE PROCEDENTES os pedidos ventilados na inicial desta ação, DECRETANDO-SE a RESCISÃO do contrato sub judice, com a coerente CONDENAÇÃO da requerida ao ressarcimento de 90% dos valores pagos, em única parcela, deduzindo-se apenas 10% do valor pago em favor da ré; tudo corrigido e atualizado desde o desembolso, conforme determina a Lei; 4. Que seja acostada a memória de cálculo atualizada pela requerida, das parcelas já pagas e vincendas, nos termos do art. 396 do CPC; 5. Protesta provar o alegado por todos os meios de provas admitidos em direito, especialmente pelo depoimento pessoal do preposto da requerida, sob pena de confissão, e demais provas que se fizerem necessárias para se comprovar a veracidade dos fatos aqui alegados. 6. A concessão dos benefícios da Assistência Judiciária Gratuita (AJG) à autora, por não reunir condições de arcar com as custas da demanda sem comprometer seu sustento e de sua família; 7. A CONDENAÇÃO da ré ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como dos honorários advocatícios no percentual de 20% (vinte) sobre o valor total da condenação, nos termos do artigo 82, § 2º, do CPC, além de juros de mora, correção monetária e demais consectários jurídicos legais. Assim como a aplicação do artigo 85, §8º do CPC em casos de honorários abaixo do Conselho da Ordem. 8. Aplicação do CDC, com inversão do ônus da prova. (...)” Decisão de Id. 200112168 deferiu os benefícios da gratuidade de justiça em favor do autor, bem como indeferiu a tutela de urgência. Emenda à inicial em Id. 201767761. Em AGI nº 0727652-42.2024.8.07.0000 foi indeferida a antecipação da tutela recursal – Id. 203290147. Foi negado provimento ao AGI, conforme acordão de Id. 213672774. Devidamente citado, o réu deixou de apresentar defesa, sendo decretada sua revelia em Id. 226273357. Os autos vieram conclusos para julgamento. É o relatório. DECIDO. II – FUNDAMENTAÇÃO Presentes os pressupostos processuais e as condições da ação, e não havendo qualquer questão preliminar pendente de apreciação ou nulidade a ser sanada, passo à análise do mérito propriamente dito da demanda, posto não haver necessidade de produção de outras provas – art. 355, inciso I, CPC.
Cuida-se de ação de conhecimento pela qual busca o autor a resolução de contrato de promessa de compra e venda, bem como restituição de 90% dos valores pagos por ele, sob o fundamento de que vem enfrentando problemas financeiros e não conseguirá cumprir as obrigações assumidas. O autor firmou com o réu contrato particular de cessão de direitos, vantagens e obrigações em relação ao lote 42, localizado na Rod. DF-290, KM 18, N/R, Ponte Alta Sul, Chácara 122, com área de 400,00 m², conforme documento de Id. 200107604, sendo ajustado o preço de R$85.000,00, com pagamento parcelado. Citado, o requerido não apresentou defesa e foi decretada sua revelia. Embora o requerido não tenha contestado o pedido, a revelia não importa necessariamente, e por si só, a procedência do pedido. A cláusula nona do contrato prevê a possibilidade de rescisão do contrato em caso de desistência do negócio ou no caso de alguma das partes der causa à rescisão, havendo a previsão de ônus para a parte desistente. Confira-se (Id. 200107604): Desse modo, havendo previsão de possibilidade de desistência do contrato, cabível o pedido autoral para que seja decretada a rescisão do contrato, sendo que entendimento diverso obrigaria o consumidor a permanecer vinculado ao contrato mesmo sem condições de arcar com o pagamento das parcelas. Ocorre que, o desistente deverá arcar com o ônus pelo desfazimento do negócio. Isto porque, além de haver previsão contratual nesse sentido, não houve a comprovação de que as prestações ajustadas são desproporcionais, tampouco a ocorrência de fatos supervenientes que tornaram as prestações excessivamente onerosas, já que o requerente não demonstrou que teve sua situação financeira alterada após a assinatura do contrato. Assim, a alegação genérica e sem qualquer comprovação, não isenta a parte autora do pagamento dos encargos rescisórios. Prosseguindo, verifica-se que o contrato estabelece a retenção da quantia total paga pelo cessionário, ora autor, em caso de desistência. Todavia, tal previsão é abusiva, nos termos dos artigos 51, II e 53, do CDC. In verbis: Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que: (...) II - subtraiam ao consumidor a opção de reembolso da quantia já paga, nos casos previstos neste código; Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado. Inclusive, em situações análogas, o entendimento jurisprudencial é no sentido de permitir a retenção de 10% dos valores pagos, eis que a retenção em patamar superior geraria enriquecimento ilícito já que em razão do desfazimento do negócio, o lote poderá ser novamente negociado no mercado. Assim, a retenção de valores pela requerida não deverá exceder a 10% (dez por cento), na linha de precedentes deste Tribunal: CONSUMIDOR. CIVIL E PROCESSO CIVIL. PRELIMINAR. ILEGITIMIDADE PASSIVA. REJEITADA. DENUNCIAÇÃO À LIDE. NÃO CABIMENTO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESORT. UNIDADE IMOBILIÁRIA. MULTIPROPRIEDADE. RESCISÃO. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. CLÁUSULA PENAL. REDUÇÃO. POSSIBILIDADE. COMISSÃO DE CORRETAGEM. MENÇÃO EXPRESSA. INEXISTENTE. RETENÇÃO INDEVIDA. TAXA DE FRUIÇÃO. CABIMENTO 1. A controvérsia deve ser solucionada sob o prisma do Código de Defesa do Consumidor, que regulamenta o direito fundamental de proteção do consumidor e incide nos contratos de compra e venda de unidades imobiliárias. 2. Deve ser afastada a preliminar de ilegitimidade ad causam quando os indicativos constantes dos documentos colacionados se mostram capazes de comprovar a legitimidade da parte para compor o polo passivo. 3. A denunciação da lide não é admitida em litígio proveniente de relação de consumo, a teor do que estatui o artigo 88 do Código de Defesa do Consumidor. 4. Na hipótese de distrato, a retenção de 10% (dez por cento) sobre os valores efetivamente pagos pelos compradores mostra-se suficiente para ressarcir a vendedora dos prejuízos decorrentes da inexecução do contrato, mormente porque o desfazimento do pacto disponibiliza a unidade imobiliária para nova negociação. 5. A cobrança da comissão de corretagem somente é possível se houver expressa menção da atribuição de responsabilidade no contrato e desde que haja referência ao seu valor, de forma separada do montante total. 6. A multipropriedade se configura como uma forma de condomínio em que cada um dos coproprietários de um mesmo imóvel se torna titular de uma fração de tempo para sua utilização, exercido de forma alternada e exclusiva. 7. A taxa de fruição estipulada contratualmente em 0,5% por mês sobre o valor da fração do imóvel adquirido é cabível e seu percentual não é abusivo, sendo devida a retenção pactuada em razão do distrato. 8.Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada. 9.Recurso conhecido e parcialmente provido. (Acórdão 1603730, 07105611520208070020, Relator: MARIA DE LOURDES ABREU, 3ª Turma Cível, data de julgamento: 12/5/2022, publicado no DJE: 5/9/2022. Pág.: Sem Página Cadastrada.) (grifei) APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO (RESILIÇÃO) PELO PROMITENTE COMPRADOR. RECURSO DA CONSTRUTORA. CLÁUSULA CONTRATUAL DE RETENÇÃO DE VALORES. PERCENTUAL EXCESSIVO DE 25% SOBRE O VALOR PAGO. ABUSIVIDADE RECONHECIDA NA SENTENÇA. ONEROSIDADE EXCESSIVA. SUBSTITUIÇÃO PELA MULTA DE 10% SOBRE O VALOR PAGO. 1. É cediço que o exame dos fatos deve fundar-se nos parâmetros do sistema consumerista, porquanto,
no caso vertente, a relação jurídica sob exame se amolda nos exatos termos do art. 3º § 2º, do Código de Defesa do Consumidor. Ademais, o contrato em questão é o que se denomina "contrato de adesão", no qual o consumidor se sujeita a condições previamente estabelecidas. 2. A teoria do risco do negócio ou atividade é a base da responsabilidade objetiva do Código de Defesa do Consumidor, a qual harmoniza-se com o sistema de produção e consumo em massa, protegendo a parte mais frágil da relação jurídica. 3. Celebrado contrato de promessa de compra e venda de imóvel, não pretendo mais o promitente comprador manter-se no contrato, é possível a rescisão (resilição) contratual. Neste caso, é admitida a retenção pela promitente vendedora de parte das parcelas pagas, a título de ressarcimento pelas despesas operacionais. No entanto, é abusiva a cláusula contratual que fixa esse percentual de modo excessivo. Precedentes jurisprudenciais. 4. A retenção compensatória, desde que efetivada em percentual razoável e não abusivo, encontra fundamento lógico na necessidade de se recompor os prejuízos suportados pelo promissário vendedor, ante a frustrada execução do contrato, precocemente resolvido por força da desistência do consumidor. 5. O art. 6º do Código de Defesa do Consumidor autoriza a modificação de cláusulas contratuais que estabeleçam prestações desproporcionais ao consumidor. Na mesma direção, a redução da cláusula penal pelo juiz, como se deu no caso concreto, pois constatado o excesso, está autorizada, nos moldes da previsão contida no art. 413 do Código Civil. No caso vertente há previsão de retenção excessiva no caso de rescisão unilateral por iniciativa do promitente comprador (25% sobre o valor pago), razão por que foi adequadamente substituída na sentença pela retenção de 10% (dez) por cento sobre os valores efetivamente pagos, em linha com o entendimento jurisprudencial dominante. 6. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. (Acórdão 1388841, 07026655120208070009, Relator: ALFEU MACHADO, 6ª Turma Cível, data de julgamento: 24/11/2021, publicado no DJE: 10/12/2021. Pág.: Sem Página Cadastrada.) (grifei) Consequentemente, o requerido deverá proceder a restituição dos valores pagos pelo autor, ficando autorizada a retenção de 10% dos valores pagos em razão do contrato de cessão de direitos, vantagens e obrigações firmado entre as partes. III – DISPOSITIVO
Diante do exposto, JULGO PROCEDENTES os pedidos iniciais para: - DETERMINAR a rescisão do contrato celebrado entre as partes de cessão de direitos, vantagens e obrigações em relação ao lote 42, localizado na Rod. DF-290, KM 18, N/R, Ponte Alta Sul, Chácara 122 (Id. 200107604); - CONDENAR o réu a restituir ao autor 90% (noventa por cento) dos valores pagos por ele na aquisição do lote 42, objeto desta ação. A quantia deverá ser corrigida pelo INPC a partir da data de cada desembolso e acrescida de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação. Extingo o feito com resolução do mérito nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Em razão da sucumbência mínima, condeno o réu ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios que fixo em 10% do valor atualizado da condenação. Com o trânsito em julgado, cumpridas as formalidades de praxe, dê-se baixa e arquive-se. Sentença registrada eletronicamente. Ficam as partes intimadas. Publique-se. BRASÍLIA, DF, 20 de fevereiro de 2025 10:22:36. CLEBER DE ANDRADE PINTO Juiz de Direito