Publicacao/Comunicacao
Intimação - Decisão
DECISÃO
Processo: 0701287-89.2022.8.07.0009.
RECORRENTE: SPE 5 POP SAMAMBAIA LIMITADA
RECORRIDOS: REGINES CARDOSO DA SILVA, VANESSA ALMEIDA SANTOS DECISÃO I -
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213)
Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea “c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Quarta Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa encontra-se redigida nos seguintes termos: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO CONTRATUAL POR NEGATIVA DE FINANCIAMENTO. CULPA EXCLUSIVA DA VENDEDORA. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. INCLUSÃO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM E ITBI. ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA. RECURSO DOS RÉUS DESPROVIDO. RECURSO DOS AUTORES PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelações cíveis interpostas em face de sentença que reconheceu a culpa exclusiva da vendedora na resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, determinando a devolução integral dos valores pagos pelos compradores, incluindo comissão de corretagem e encargos como ITBI. Os autores também requereram repetição em dobro dos valores pagos a título de ITBI e revisão da sucumbência. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há três questões em discussão: (i) definir se a negativa de financiamento bancário caracteriza culpa dos compradores e justifica a resolução contratual com devolução integral dos valores pagos; (ii) estabelecer se é devida a restituição da comissão de corretagem e dos valores pagos a título de ITBI; e (iii) determinar a correta distribuição dos ônus da sucumbência entre as partes. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A negativa de financiamento não configura inadimplemento contratual por parte dos compradores, pois o contrato previa tal obtenção como base negocial e não como obrigação contratual. A culpa pela resolução decorre da conduta das rés, que retardaram injustificadamente os trâmites para financiamento, resultando em aumento do saldo devedor além da capacidade financeira dos compradores. 4. A responsabilidade pela rescisão contratual recai exclusivamente sobre a vendedora e demais rés, que compõem a cadeia de fornecimento, nos termos dos arts. 7º, parágrafo único, e 34 do CDC, em razão de falha na prestação das informações e demora injustificada na entrega dos documentos à instituição financeira. 5. A restituição da comissão de corretagem é devida, ainda que sua cobrança seja admitida nos termos do Tema 938 do STJ, pois, sendo o contrato resolvido por culpa da fornecedora, aplica-se a Súmula 543 do STJ, que impõe a devolução integral das quantias pagas, inclusive a título de corretagem. 6. Os valores pagos pelos autores a título de ITBI e registro devem ser restituídos, por estarem diluídos nas parcelas pagas, abrangidas pela condenação. A repetição em dobro é incabível, pois a cobrança não foi indevida, mas sim tornada ineficaz por força da resolução contratual. 7. Os juros moratórios devem seguir o índice Selic, conforme determinado pela EC n. 113/2021, vigente à época da citação. 8. A distribuição dos ônus da sucumbência deve observar o proveito econômico obtido por cada parte, sendo correto o reconhecimento de sucumbência mínima dos autores (3%) e majoritária das rés (97%), com majoração da verba honorária devida pelas rés para 12% sobre o valor da condenação. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Recurso dos réus desprovido. Recurso dos autores parcialmente provido. Tese de julgamento: 1. A negativa de financiamento bancário, quando não atribuível ao comprador, não configura inadimplemento contratual, sendo ilegítima a imputação de culpa pela rescisão. 2. A responsabilidade pela rescisão do contrato recai exclusivamente sobre a vendedora quando comprovado que o insucesso do financiamento decorreu de sua conduta omissiva. 3. É devida a restituição integral dos valores pagos, incluindo comissão de corretagem e encargos de ITBI, quando a resolução contratual decorrer de culpa exclusiva do fornecedor. 4. A restituição em dobro não se aplica quando a cobrança não é indevida, mas sim anulada em virtude da resolução do contrato. 5. A distribuição proporcional da sucumbência deve observar o grau de êxito de cada parte, admitindo-se sucumbência mínima do autor sem reflexos na verba honorária. Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 389, 413, 427 e 475; CDC, arts. 7º, parágrafo único, 25, §1º, 34 e 88; CPC, art. 85, §11; EC n. 113/2021. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.599.511/SP (Tema 938), Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, j. 24.08.2016; STJ, Súmula 543; TJDFT, Acórdão 1089448, 0707781-10.2017.8.07.0020, Rel. Aiston Henrique de Sousa, 1ª Turma Recursal, j. 12.04.2018; TJDFT, Acórdão 2021369, 0738394-26.2024.8.07.0001, Rel. Lucimeire Maria da Silva, 5ª Turma Cível, j. 23.07.2025; TJDFT, Acórdão 2019150, 0705075- 67.2024.8.07.0001, Rel. Diva Lucy de Faria Pereira, 1ª Turma Cível, j. 16.07.2025. A recorrente alega que o acórdão recorrido deu aos artigos 6º, inciso III, 30 e 35, todos do Código de Defesa do Consumidor, interpretação divergente do entendimento adotado pelo TJPR, TJMG, TJRJ e pelo TJSP, no sentido de que a análise e aprovação do financiamento bancário é pessoal, tanto que o banco não informa a terceiros ou a vendedora o motivo de não aprovação da integralidade. Diante da falta de interesse ou impossibilidade de financiamento do saldo devedor, a rescisão contratual opera-se por culpa exclusiva das compradoras. II - O recurso é tempestivo, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Preparo regular. Passo à análise dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece prosseguir no que tocante à suposta divergência jurisprudencial. Isso porque, o órgão julgador, após detida análise do contexto fático-probatório e contratual dos autos, assentou que: “(...) Os autores apelados celebraram o negócio jurídico de compra e venda do imóvel objeto da demanda aos 14 de janeiro de 2021, no qual foi estabelecido o valor total do imóvel em R$ 268.037,20 (duzentos e sessenta e oito mil, trinta e sete reais e vinte centavos) a ser pago da seguinte forma (ID 71772468): “a) R$ 10.721,49 – Comissão de Corretagem dividida em 2 parcelas, uma de R$ 8.041,12 no ato da assinatura do contrato e a segunda de R$ 2.680,37 no prazo de 30 dias corridos a partir da assinatura do contrato. b) R$ 18.762,72 financiado com a SPE 5 em 24 parcelas de R$ 781,78. c) R$ 241.233,36 financiado com a instituição financeira.” Apesar da celebração do negócio jurídico em janeiro de 2021 e do pagamento regular das mensalidades assumidas perante a construtora, os apelados receberam em janeiro de 2022 correio eletrônico da SPE 5 POP, nome empresarial Elo Engenharia (ID 71772470), para comunicar que teriam que assinar termo de confissão de dívida no valor de R$ 24.722,61, para garantir a conclusão do negócio de compra e venda, pois o valor atualizado do saldo devedor era de R$ 270.692,61 e a instituição financeira havia autorizado a liberação de apenas R$ 245.692,61 (ID 71772471). As rés apelantes, no entanto, não explicaram aos apelados o motivo pelo qual demoraram 1 ano para apresentar o contrato à instituição financeira, descumprindo assim o seu dever de informação previsto no art. 723 do Código Civil. A majoração do saldo devedor inicial de R$ 241.233,36 para R$ 270.692,61 ultrapassou a capacidade de crédito dos apelados, motivo pelo qual tiveram que solicitar o distrato sem que tenham dado causa ao atraso à finalização dos trâmites administrativos para conclusão do negócio jurídico. Ausente a culpa dos apelados pelo distrato do negócio jurídico, o valor pago deve ser integralmente restituído como determinado pela sentença. A responsabilidade pela demora nos trâmites administrativos para solicitação de financiamento perante a instituição financeira e pela falha de informação ao consumidor recai, de modo solidário, sobre todas as pessoas jurídicas envolvidas na cadeia de consumo, nos termos dos artigos 7º, parágrafo único, e 34, ambos do Código de Defesa do Consumidor.” (ID 75845775). Com efeito, segundo jurisprudência reiterada da Corte Superior, “O reexame de fatos e provas, assim como a interpretação de cláusulas contratuais em recurso especial são inadmissíveis, por força das Súmulas 5 e 7 do STJ” (AgInt no REsp n. 2.189.177/SC, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 15/12/2025, DJEN de 19/12/2025). Os referidos vetos sumulares também impedem a admissão do recurso lastreado na divergência jurisprudencial, conforme decidido, entre outros, nos EDcl no AgInt no AREsp n. 2.711.497/MT, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 15/12/2025, DJEN de 18/12/2025. III -
Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador ROBERVAL CASEMIRO BELINATI Primeiro Vice-Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios no exercício da Presidência JO-V5R