Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
AREsp 2681123/DF (2024/0239103-1)
RELATOR: MINISTRO RAUL ARAÚJO
AGRAVANTE: ROSEANE GOMES DA SILVA
ADVOGADO: CARLOS ALBERTO BARROS - DF041044
AGRAVADO: VERA LUCIA CORREIA DE SOUZA
AGRAVADO: VANIA LUCIA CORREIA DE SOUZA
ADVOGADOS: JULIO ROMARIO DA SILVA - DF016777
OLUJUMUM SANTOS DA SILVA - DF076832
DECISÃO Trata-se de agravo contra decisão que inadmitiu recurso especial interposto por ROSEANE GOMES DA SILVA, fundado no art. 105, III, "a" e "c" da Constituição Federal, em face de acórdão proferido pelo eg. Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios, assim ementado (e-STJ, fl. 534): APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE. INOCORRÊNCIA. INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO PARCIAL. COBRANÇA DAS PARCELAS NÃO PAGAS. COMPRADOR FALECIDO. SUCESSÃO PROCESSUAL PELAS HERDEIRAS DO DE CUJUS. IMÓVEL CONCEDIDO PELA CODHAB. COMPROVAÇÃO DE COMPOSSE. IMPOSSIBILIDADE DE FRUIÇÃO INTEGRAL DO BEM. IRREGULARIDADE DA TRANSFERÊNCIA DA POSSE. APROPRIAÇÃO DA INTEGRALIDADE DO IMÓVEL PELO COPOSSUIDOR APÓS O ÓBITO DO ADQUIRENTE. RECONVENÇÃO. PROCEDÊNCIA. EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO. DISTRATO. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS A TÍTULO DE ENTRADA. CABIMENTO. SENTENÇA MANTIDA. 1. Afasta-se a arguição de afronta ao princípio da dialeticidade quando os fundamentos expostos na sentença são suficientemente combatidos pela parte nas razões de seu apelo. 2. A autora ajuizou a ação de cobrança, dizendo-se legítima possuidora de “todos” os direitos sobre o lote objeto do contrato de promessa de compra e venda por ocasião de sua alienação ao de cujus, razão pela qual faria jus ao adimplemento das parcelas não pagas pelo adquirente. 3. Em sede reconvencional, as sucessoras do comprador trouxeram aos autos cópias de sentenças proferidas em ações judiciais, por meio das quais restou demonstrado que, na data da venda, a autora figurava apenas como copossuidora do terreno, por força do falecimento de sua mãe, cabendo a seu padrasto a metade dos direitos de posse sobre o imóvel, vinculado a programa habitacional da Companhia de Desenvolvimento Habitacional do Distrito Federal - CODHAB. 4. A prova oral revelou que, na época da pactuação, a autora disse ao de cujus que seu padrasto seria apenas um inquilino e não copossuidor do lote, sendo que o referido senhor permanece residindo no terreno até os dias atuais, circunstância que evidencia que o adquirente jamais fruiu integralmente do imóvel. 5. Resta claro que a parte autora não poderia ter negociado o imóvel como se fosse exclusivamente seu, sendo oportuno acrescentar que, por se tratar de imóvel vinculado a programa habitacional da CODHAB, com uso concedido pela Administração Pública após a edição da Lei Distrital n. 3.877/06, a transferência da posse a terceiros, sem autorização do Poder Executivo, carece de regularidade. 6. Assim, mostra-se descabida a pretensão da autora de ter o contrato validado em sede judicial e integralmente adimplido pelas herdeiras do comprador falecido, sobretudo quando se observa que aquelas sequer tiveram acesso ao imóvel após o óbito de seu genitor, já que foi ocupado pelo padrasto da autora, restando correta a acolhida, pelo Juízo a quo, da exceção do contrato não cumprido, bem como a condenação da apelante ao ressarcimento do valor pago pelo de cujus a título de entrada do negócio. 7. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. Em suas razões recursais, a parte recorrente alegou, além de divergência jurisprudencial, violação dos arts. 421, 481, 389 e 884, todos do Código Civil, sustentando, em síntese, o descabimento da invalidação do negócio firmado entre as partes, uma vez que a existência de um copossuidor do imóvel objeto da avença era de conhecimento e aceitação do adquirente. Assevera a inexistência de limitação à fruição do imóvel pelo adquirente. Requer, ao final, a declaração de validade do negócio e a determinação de pagamento do restante do valor do bem, consoante contratado, além da transferência da responsabilidade sobre os débitos do imóvel. O recurso recebeu crivo negativo de admissibilidade na origem, ascendendo a esta Corte Superior por meio da interposição de agravo. É o relatório. Decido. Extrai-se do acórdão recorrido ter o Tribunal a quo concluído pela invalidação do negócio objeto da lide, baseando-se em sentenças proferidas em outras ações, provas e depoimentos. Nota-se que o Sodalício entendeu pela inexistência, no instrumento firmado, de qualquer ressalva quanto a eventuais direitos de terceiros sobre o bem, constatando, também, inexistir efetiva fruição do imóvel pelo falecido comprador, in verbis (e-STJ, fls. 529/530): “A autora ajuizou a ação de cobrança dizendo-se legítima possuidora de “todos” os direitos sobre o lote objeto do contrato por ocasião de sua venda ao de cujus, José Alves de Souza. A assertiva constou na Cláusula Primeira do instrumento de ID 54199038, lavrado em 2 de janeiro de 2019, não havendo qualquer ressalva a respeito de eventuais direitos de terceiros sobre o imóvel. Contudo, as rés reconvintes trouxeram aos autos cópias das sentenças prolatadas no processo 2015.06.1.010843-4 e no cumprimento de sentença 0700582-08.2019.8.07.0006, por meio das quais restou demonstrado que, na data da venda, a autora figurava apenas como copossuidora do terreno, por força do falecimento de sua mãe, cabendo a seu padrasto, Antônio Eduardo dos Santos, a metade dos direitos de posse sobre o imóvel, vinculado a programa habitacional da Companhia de Desenvolvimento Habitacional do Distrito Federal - CODHAB (IDs 54199155 a 54199157). A prova oral, consistente no depoimento das rés e do neto do falecido comprador do imóvel, revelou, ainda, que aquele foi informado, na época da pactuação, que a pessoa de Antônio era apenas um inquilino e não copossuidor do lote (IDs 54199249 a 54199253). Foi ressaltado, inclusive, que Antônio permanece residindo no terreno até os dias atuais, circunstância que evidencia que o pai das apeladas jamais fruiu integralmente do lote, tanto que, após sua morte, os bens móveis que guarneciam sua residência e a própria habitação acabaram tomados pelo padrasto da ora apelante (I Ds 54199249 a 54199252). Consoante destacado pela sentença, não poderia a parte autora ter negociado o imóvel como se fosse exclusivamente seu, sendo oportuno acrescentar, nesta sede, que por se tratar de imóvel vinculado a programa habitacional da CODHAB, com uso concedido pela Administração Pública após a edição da Lei Distrital n. 3.877/06, a transferência da posse a terceiros, sem autorização do Poder Executivo, carece de regularidade. Por todos esses motivos, mostra-se descabida a pretensão da recorrente de ter o contrato validado em sede judicial e integralmente adimplido pelas herdeiras do comprador falecido, sobretudo quando se observa que aquelas sequer tiveram acesso ao imóvel após o óbito de seu genitor, já que foi ocupado pelo padrasto da autora, restando correta a acolhida, pelo Juízo, da exceção do contrato não cumprido, bem como a condenação da apelante a quo ao ressarcimento do valor pago pelo a título de entrada do negócio.(...)” [g.n] A Corte de origem, em conclusão, ressaltou que "mostra-se descabida a pretensão da recorrente de ter o contrato validado em sede judicial e integralmente adimplido pelas herdeiras do comprador falecido, sobretudo quando se observa que aquelas sequer tiveram acesso ao imóvel após o óbito de seu genitor, já que foi ocupado pelo padrasto da autora, restando correta a acolhida, pelo Juízo a quo, da exceção do contrato não cumprido, bem como a condenação da apelante ao ressarcimento do valor pago pelo de cujus a título de entrada do negócio". Verifica-se, portanto, a aplicação dos enunciados previstos nas Súmulas 5 e 7 do STJ, na medida em que não é possível o acolhimento da pretensão recursal, no sentido de determinar a inadimplência do recorrido, afastando-se a exceção do contrato não cumprido, sem proceder-se à análise do instrumento contratual e ao reexame do acervo fático-probatório presente nos autos. Nessa linha de intelecção: AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO (ART. 544 DO CPC/73) - AUTOS DE AGRAVO DE INSTRUMENTO NA ORIGEM - TUTELA ANTECIPADA - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA DA RÉ. 1. A jurisprudência pacífica do STJ é no sentido de ser incabível, via de regra, o recurso especial que postula o reexame do deferimento ou indeferimento de medida acautelatória ou antecipatória, ante a natureza precária e provisória do juízo de mérito desenvolvido em liminar ou tutela antecipada, cuja reversão, a qualquer tempo, é possível no âmbito da jurisdição ordinária, o que configura ausência do pressuposto constitucional relativo ao esgotamento de instância, imprescindível ao trânsito da insurgência extraordinária. Aplicação analógica da Súmula 735/STF ("Não cabe recurso extraordinário contra acórdão que defere medida liminar."). Ademais, a análise do preenchimento dos requisitos autorizadores da antecipação dos efeitos da tutela jurisdicional (artigo 273 do CPC/73) reclama a reapreciação do contexto fático-probatório dos autos, providência inviável em sede de recurso especial, ante o óbice da Súmula 7/STJ. 2. Rever a conclusão do Tribunal a quo acerca da adimplência ou não do comprador/adquirente, para fins de aplicação da exceção do contrato não cumprido, demandaria o reexame de provas, providência que encontra óbice nas Súmulas 5 e 7 desta Corte Superior. 3. Agravo regimental desprovido. (AgRg no AREsp 744.749/SP, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 27/06/2017, DJe 01/08/2017) [g.n.] AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. FALTA DE PAGAMENTO DA ÚLTIMA PARCELA DA PRESTAÇÃO CONTRATADA. EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS E REEXAME DE PROVA. 1.Os embargos de declaração só se prestam a sanar obscuridade, omissão, contradição, ou erro material, vícios inexistentes no acórdão embargado. No caso, os embargos opostos perante o Tribunal de origem buscavam apenas prolongar a discussão em torno de argumentos já analisados pelo acórdão embargado, motivo pelo qual sua rejeição era medida adequada. 2. Não se admite o recurso especial quando sua análise depende de interpretação de cláusula contratual e reexame de matéria de prova (Súmulas 5 e 7 do STJ). 3. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp 1048598/RJ, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 05/12/2017, DJe 14/12/2017) [g.n.] AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CIVIL. VIOLAÇÃO DO ART. 476 DO CC/2002. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO NÃO APLICADA PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. CONCLUSÃO FUNDADA EM FATOS, PROVAS E TERMOS CONTRATUAIS. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. AGRAVO DESPROVIDO. 1. O acolhimento da tese a respeito da exceção do contrato não cumprido exigiria rever as conclusões alcançadas pelo Tribunal de origem, o que é inviável em recurso especial, por implicar reexame das provas contidas nos autos e análise e interpretação de cláusulas contratuais. Incidência das Súmulas n. 5 e 7 do STJ. 2. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp 1120315/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 09/11/2017, DJe 17/11/2017) [g.n.] PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO DOS FUNDAMENTOS DO ACÓRDÃO RECORRIDO. SÚMULA N. 283 DO STF. REAVALIAÇÃO DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. 1. O recurso especial que não impugna fundamento do acórdão recorrido suficiente para mantê-lo não deve ser admitido, a teor da Súmula n. 283/STF. 2. O recurso especial não comporta o exame de questões que impliquem interpretação de cláusula contratual ou incursão no contexto fático-probatório dos autos, a teor do que dispõem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ. 3. No caso concreto, o Tribunal de origem examinou a matéria fática para concluir pela não incidência da exceção de contrato não cumprido. Dessa forma, inviável alterar tal conclusão em recurso especial, ante o óbice das mencionadas súmulas. 4. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp 992.681/SP, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 29/08/2017, DJe 05/09/2017) [g.n.] AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO. CLÁUSULA CONTRATUAL DE EXCLUSIVIDADE DE REPRESENTAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE DE REEXAME DE MATÉRIA PROBATÓRIA. SÚMULAS 5 E 7/STJ. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. O Tribunal de origem consigna que não há comprovação nos autos de que a recorrida tenha descumprido com o pagamento das faturas devidas à recorrente, bem como quanto à existência de previsão de exclusividade de representação dos produtos da marca da recorrente. A reforma do aresto, neste aspecto, demanda inegável necessidade de interpretação de cláusula contratual e reexame de matéria probatória, providências inviáveis de serem adotadas em sede de recurso especial, ante o óbice das Súmulas 5 e 7 desta Corte. 2. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp 1453898/DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 27/06/2017, DJe 01/08/2017) [g.n.] Nesse toar, observa-se que o caso sob exame assemelha-se a venda a non domino, mormente porque a Corte de origem ainda salientou que, "consoante destacado pela sentença, não poderia a parte autora ter negociado o imóvel como se fosse exclusivamente seu, sendo oportuno acrescentar, nesta sede, que por se tratar de imóvel vinculado a programa habitacional da CODHAB, com uso concedido pela Administração Pública após a edição da Lei Distrital n. 3.877/06, a transferência da posse a terceiros, sem autorização do Poder Executivo, carece de regularidade". Quanto ao ponto, o STJ possui entendimento no sentido de que “Na hipótese de venda a "non domino", a transferência da propriedade negociada não ocorre, pois o negócio não produz efeito algum, padecendo de nulidade absoluta, impossível de ser convalidada, sendo irrelevante a boa-fé do adquirente. Os negócios jurídicos absolutamente nulos não produzem efeitos jurídicos, não são suscetíveis de confirmação, tampouco convalescem com o decurso do tempo. Precedentes.” (AgInt nos EDcl no REsp n. 1.811.800/RS, relator Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, julgado em 12/12/2022, DJe de 14/12/2022.) Ainda nesta linha de intelecção: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. TUTELA DECLARATÓRIA. NULIDADE DE ATO JURÍDICO. QUITAÇÃO. PRESCRIÇÃO OU DECADÊNCIA. DESCABIMENTO. VENDA DE IMÓVEL "A NON DOMINO". NULIDADE ABSOLUTA. IMPOSSIBILIDADE DE CONVALIDAÇÃO. AUSÊNCIA DE PROVA DO PAGAMENTO. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. REEXAME DE PROVAS. SÚMULA N. 7/STJ. DECISÃO MANTIDA. 1. "Os negócios jurídicos inexistentes e os absolutamente nulos não produzem efeitos jurídicos, não são suscetíveis de confirmação, tampouco não convalescem com o decurso do tempo, de modo que a nulidade pode ser declarada a qualquer tempo, não se sujeitando a prazos prescricionais ou decadenciais" (AgRg no AREsp 489.474/MA, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 08/05/2018, DJe 17/05/2018). 2. Segundo a jurisprudência desta Corte Superior, na venda "a non domino", a propriedade transferida não produz efeito algum, havendo uma nulidade absoluta, impossível de ser convalidada pelo transcurso do tempo, sendo irrelevante a boa-fé do adquirente. Precedentes. 3. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem revolvimento do contexto fático-probatório dos autos (Súmula n. 7/STJ). 4. No caso concreto, a reforma do acórdão recorrido, quanto à ocorrência da venda "a non domino", à nulidade da quitação e à ausência de prova do pagamento, demandaria o reexame de fatos e provas, vedado em recurso especial. 5. O Tribunal de origem, com base na interpretação dos elementos de convicção anexados aos autos, concluiu pela caracterização da litigância de má-fé. A alteração das conclusões do julgado também demandaria o reexame da matéria fática. 6. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp n. 1.342.222/DF, relator Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Quarta Turma, julgado em 9/11/2021, DJe de 26/11/2021.) AGRAVO INTERNO NA AÇÃO RESCISÓRIA. ACÓRDÃO RESCINDENDO. VENDA DE IMÓVEL A NON DOMINO. NULIDADE ABSOLUTA. IMPOSSIBILIDADE DE CONVALIDAÇÃO. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO A LITERAL DISPOSIÇÃO DE LEI. IMPROCEDÊNCIA DA AÇÃO RESCISÓRIA. AGRAVO DESPROVIDO. 1. O entendimento desta Corte preconiza que, no caso de venda por quem não tem o título de propriedade do bem alienado, venda a non domino não tem mera anulabilidade por vício de consentimento, mas sim nulidade absoluta, impossível de ser convalidada. 2. "Inaplicabilidade do prazo prescricional previsto no art. 178, § 9º, V, 'b', do Código Civil, se a hipótese cuidar, como no caso, de venda por quem não tinha o título de propriedade do bem alienado em garantia (venda a non domino), ou seja, venda nula, não se enquadrando, assim, nos casos de mera anulação do contrato por vício de consentimento" (REsp 185.605/RJ, Rel. Ministro CESAR ASFOR ROCHA). 3. O acolhimento da ação rescisória fundada no art. 485, V, do CPC exige que a interpretação dada pelo decisum rescindendo seja de tal modo discrepante que viole o dispositivo legal em sua literalidade, porque, se a decisão rescindenda elege uma dentre as interpretações cabíveis, a ação rescisória não merece prosperar. 4. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt na AREsp n. 5.465/TO, relator Ministro RAUL ARAÚJO, Segunda Seção, julgado em 12/12/2018, DJe de 18/12/2018.) Ante o exposto, nego provimento ao presente recurso. Se houver nos autos a prévia fixação de honorários de advogado pelas instâncias de origem, determino a sua majoração, em desfavor da parte recorrente, no importe de 10% sobre o valor já arbitrado, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, observados, se aplicáveis, os limites percentuais previstos nos §§ 2.º e 3.º do referido dispositivo legal, bem como eventual concessão da gratuidade da justiça. Publique-se. Relator
RAUL ARAÚJO