Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
Processo: 0750745-65.2023.8.07.0001.
AUTOR: SCUDERIA INDÚSTRIA DE BLINDAGENS EIRELI
RÉU: DWM INVESTIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA., JÚLIA SANTOS FERNANDES SENTENÇA Scuderia Indústria de Blindagens EIRELI exercitou direito de ação perante este Juízo em face de DWM Investimentos e Participações Ltda. e de Júlia Santos Fernandes por meio deste processo de conhecimento, de rito contencioso comum, no qual formulou pedido condenatório ao pagamento do valor de R$ 912.583,26, por indenização de benfeitorias (ID: 181216575, item F, subitem 45.b, p. 13). Também formulou pedido, em sede de tutela provisória de urgência relativamente à retenção do imóvel até que seja realizada perícia (ID: 181216575, item F, subitem 45.b, p. 13). Em rápida síntese, na causa de pedir a parte autora narrou a existência de contrato de locação de imóvel comercial n. 6518/8 originariamente firmado por terceiro (Paulo Fernando Tormin Borges Crosara), com vigência entre 01/07/2018 e 30/06/2023 e aluguel mensal de R$ 17.000,00. Relatou a sucessão contratual mediante a substituição de Paulo Fernando pela autora Scuderia, cujo contrato foi entabulado sob o n. 6528/10, com prazo de vigência de 24 meses (entre 20/10/2021 e 19/10/2023) e aluguel mensal de R$ 19.433,95. A nova locatária realizou benfeitorias no imóvel, que alcançam o montante de R$ 912.583,26. A petição inicial veio acompanhada dos documentos do ID: 181221393 ao ID: 181244883, tendo a parte autora recolhido as custas iniciais. Despacho declinatório de competência em ID: 181250649. Tutela de urgência indeferida (ID: 181670416). Irresignada, a parte autora interpôs agravo de instrumento, mas não logrou êxito recursal (ID: 183254153; ID: 200431234). Conquanto designada a audiência de conciliação, a parte autora não compareceu ao ato solene (ID: 191662906). As rés DWM Investimentos e Júlia Santos apresentaram conjuntamente contestação (ID: 189062737), instruída com documentos (ID: 189063745 e ID: 189063746), na qual argumentaram, em suma, (i) que o intuito da parte autora é apenas procrastinar o cumprimento do mandado de despejo expedido no bojo do cumprimento provisório de sentença n. 0735493-22.2023.8.07.0001. Destacaram a expressa previsão contratual de carência de pagamento de alugueres pelo prazo de 5 meses no contrato celebrado com Paulo Fernando para a realização de benfeitorias, ressaltando que a documentação anexada pela autora, referente às notas fiscais, comprovantes de depósitos e de transferências bancárias, são datados no ano de 2018, quando sequer havia negócio jurídico entabulado. Sustentaram que houve cessão contratual autorizada entre Paulo Fernando e Scuderia, incluindo cláusula de observância às reformas e benfeitorias já realizadas, nos termos do contrato anterior. Discorreram sobre a cláusula de exclusão do direito de retenção e indenização por benfeitorias (Cláusula Quarta), invocando a legislação aplicável quanto à distinção entre benfeitorias necessárias/úteis e voluptuárias (arts. 35 e 35 da Lei n. 8.245/1991). A parte ré prosseguiu argumentando, em suma, que "beira ao absurdo o esforço gramatical que a autora pretende dar à interpretação da cláusula terceira do contrato celebrado com Paulo, e à cláusula quarta do contrato locatício celebrado consigo, como se uma vírgula pudesse, literalmente, mudar a sua interpretação, e assim justificar seu infundado pedido de retenção do imóvel e indenização por benfeitorias, se esta não era e nunca foi a intenção das locadoras". Réplica no ID: 193154804, tendo sido determinada a conclusão dos autos para julgamento (ID: 195046799). Esse foi o bastante relatório. Adiante, passo à fundamentação e disponho. I - Do litígio entre as partes. A lide deduzida em juízo gravita em torno da pretensão à retenção do imóvel comercial outrora locado até que sobrevenha a indenização pelas benfeitorias nele erigidas, à qual a parte ré resistiu sob a alegação de previsão contratual expressa de exclusão do direito à retenção e à indenização por benfeitorias. Assim estão definidos os contornos do litígio instaurado entre as partes. II - Do julgamento antecipado. O art. 355, inciso I, do CPC, dispõe que o juiz julgará antecipadamente o pedido, proferindo sentença com resolução de mérito, quando não houver necessidade de produção de outras provas. Por sua vez, o art. 370, parágrafo único, do CPC, dispõe que o juiz indeferirá, em decisão fundamentada, as diligências inúteis ou meramente protelatórias. No caso dos autos verifico que as provas reunidas pelas partes, relativamente às questões de fato, contêm elementos bastantes para a formação do meu convencimento, nos termos do disposto no art. 371 do CPC. Nesse sentido confira-se o teor de trechos dos seguintes r. Acórdãos, ora tomados por paradigma: APELAÇÃO CÍVEL. PRELIMINAR. JULGAMENTO ANTECIPADO DO MÉRITO. CERCEAMENTO DE DEFESA. REJEIÇÃO. CONCURSO PÚBLICO. COTAS PARA NEGROS. HETEROIDENTIFICAÇÃO. ATO ADMINISTRATIVO. LEGALIDADE. 1. Se o magistrado a quo considera suficientes as provas já produzidas para a formação de seu convencimento, age com acerto ao indeferir provas potencialmente inúteis, que se prestariam apenas a retardar o julgamento da lide, conforme prerrogativa estabelecida no artigo 370 do CPC. Preliminar de cerceamento de defesa rejeitada. (...) 8. Apelo conhecido, preliminar rejeitada e, no mérito, recurso desprovido. (TJDFT. Acórdão 1867789, 0707762-97.2023.8.07.0018, Relatora: ANA CANTARINO, 5.ª Turma Cível, data de julgamento: 23.05.2024, publicado no DJe: 06.06.2024). APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. PRELIMINAR, CERCEAMENTO DE DEFESA. AUSÊNCIA DE CARACTERIZAÇÃO. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. OBRA DE REFORMA E IMPERMEABILIZAÇÃO. ÁREA COMUM. INFILTRAÇÕES. DANOS MORAIS. RESPONSABILIDADE DO CONDOMÍNIO. ATO ILÍCITO. OMISSÃO. DANO E NEXO CAUSAL COMPROVADOS. CONDENAÇÃO PROPORCIONAL. RECURSO DESPROVIDO. (...) 2. De acordo com os comandos normativos previstos nos artigos 370 e 371, ambos do Código de Processo Civil, o Juiz é o destinatário da prova e tem a atribuição de determinar a realização dos meios probatórios necessários, afastando as diligências inúteis ao processo, além de fundamentar motivadamente suas conclusões. Preliminar rejeitada. (...) (TJDFT. Acórdão 1828156, 0713655-97.2022.8.07.0020, Relator: ÁLVARO CIARLINI, 2.ª Turma Cível, data de julgamento: 06.03.2024, publicado no DJe: 25.03.2024). III - Do mérito. A controvérsia cinge-se, a meu ver, à interpretação do negócio jurídico realizado pelas partes, no que respeita à retenção e à indenização por benfeitorias. Os arts. 35 e 36 da Lei n. 8.245/1.991 dispõem, respectivamente, o seguinte: Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção. Art. 36. as benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel. De sua vez, o Enunciado 335 da súmula do col. STJ expressa que nos contratos de locação é valida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção. No caso dos autos verifico que as partes celebraram contrato de locação comercial n. 6518/10 em 15/10/2021 (ID: 181244871, p. 7), tendo por objeto a locação do imóvel situado no Setor de Indústria e Abastecimento (SIA), Trecho 2, Lotes 1250/1260, constituído pela loja comercial com mezanino, galpão dividido em 02 (dois ambientes), área de estacionamento na frente do imóvel, 02 (dois) corredores laterais e área no fundo do imóvel. O referido contrato teve vigência de 20/10/2021 até 19/10/2023. O aluguel contratado era de R$ 19.433,95 (ID: 181244871, p. 1). A respectiva cláusula contratual quarta (ID: 181244871, p. 3) foi redigida nos seguintes termos: O LOCATÁRIO declara que, por estar assumindo a locação de PAULO FERNANDO TORMIN BORGES CROSARA, está de acordo com o Teor do Laudo de Vistoria assinado pelas partes, no contrato anterior, pasta 6518/8. Declara também que foi feito novo Laudo de Vistoria de Entrada com igual teor ao firmado anteriormente, e o novo laudo fará parte integrante do presente contrato, no qual se faz expressa referências aos eventuais defeitos existentes, aceitando-os, obrigando-se, a partir daí, a zelar pelo que nele contiver, e fazer de imediato, e por sua conta, todas as reparações dos estragos provenientes do uso normal no curso da locação de modo especial as provenientes de entupimentos e vazamentos nas redes de água e esgoto, para assim restitui-lo quando findo ou rescindido este contrato, sem direito à retenção ou indenização, por quaisquer benfeitorias que tenham sido feitas com autorização, assumindo juntamente com seus fiadores, a responsabilidade de devolver o imóvel objeto deste contrato, tal qual o consignado no aludido Termo". Pois bem. A redação da cláusula contratual transcrita acima não deixa margem de dúvidas quanto à renúncia ao direito de retenção ou de indenização por benfeitorias. Não obstante, ressalto que toda a documentação juntada à petição inicial, referente às notas fiscais, comprovantes de depósitos e de transferências emitidos entre 25/06/2018 e 19/11/2019, em momento anterior à celebração do contrato entre as partes. Por isso, não há se falar em direito à retenção ou indenização por benfeitorias eventualmente erigidas em período anterior à contratação da locação. Nessa ordem de ideias, o pedido deduzido em juízo não há de prosperar. Nesse sentido confira-se o teor dos seguintes r. Acórdãos, ora adotados por paradigma: Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO RESIDENCIAL. BENFEITORIAS NECESSÁRIAS E ÚTEIS. CLÁUSULA CONTRATUAL DE RENÚNCIA À INDENIZAÇÃO. VALIDADE. AUSÊNCIA DE AUTORIZAÇÃO EXPRESSA E DELIMITADA DO LOCADOR. MULTA CONTRATUAL. INEXISTÊNCIA DE INABITABILIDADE DO IMÓVEL. DANO MORAL. NÃO CONFIGURAÇÃO. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença proferida em ação de ressarcimento c/c reparação por danos morais, ajuizada por locatário em face do locador e de corretora imobiliária, na qual se pleiteia indenização por benfeitorias necessárias realizadas em imóvel residencial locado, aplicação de multa contratual por alegado inadimplemento e compensação por danos morais, tendo o juízo de origem julgado improcedentes os pedidos. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há três questões em discussão: (i) definir se as benfeitorias realizadas pelo locatário são indenizáveis, apesar de cláusula contratual de renúncia, diante da alegada autorização expressa ou tácita dos locadores; (ii) estabelecer se houve inadimplemento contratual dos locadores apto a ensejar a aplicação de multa contratual por entrega do imóvel em condições supostamente inabitáveis; e (iii) determinar se os fatos narrados configuram dano moral indenizável. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A cláusula contratual que prevê a renúncia do locatário à indenização e ao direito de retenção por benfeitorias, ainda que necessárias ou úteis, é válida e eficaz, nos termos do art. 35 da Lei n.º 8.245/1991 e da Súmula 335 do STJ. 4. A realização de intervenções nas instalações elétrica e hidráulica pelo locatário é incontroversa, porém não há prova inequívoca de autorização expressa do locador quanto à execução das obras, tampouco de aprovação prévia e delimitada dos serviços e dos respectivos custos. 5. As mensagens e documentos juntados aos autos demonstram apenas autorização de acesso ao imóvel e tratativas genéricas, sem assunção, pelos locadores, da obrigação de ressarcir despesas realizadas por iniciativa do locatário. 6. O conjunto probatório não comprova que o imóvel tenha sido entregue em condições de inabitabilidade, revelando apenas tratar-se de imóvel antigo, apto ao uso residencial, inclusive tendo sido habitado pelos locatários por mais de um ano. 7. A ausência de impugnação tempestiva ao laudo de vistoria e a permanência prolongada no imóvel afastam a alegação posterior de descumprimento contratual apto a justificar a incidência de multa contratual. 8. Os fatos narrados não caracterizam violação a direitos da personalidade apto a ensejar dano moral indenizável, ante a ausência de ato ilícito, dano extrapatrimonial relevante e nexo causal. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Recurso conhecido e desprovido. Tese de julgamento: "1. É válida a cláusula contratual de renúncia à indenização por benfeitorias em contrato de locação, ainda que necessárias, salvo prova inequívoca de autorização expressa e específica do locador."; "2. A ausência de prova de inabitabilidade do imóvel e a fruição prolongada do bem pelo locatário afastam a incidência de multa contratual por suposto inadimplemento do locador.'; "3. O inadimplemento contratual, desacompanhado de circunstâncias excepcionais e prova de lesão extrapatrimonial concreta, não configura dano moral indenizável." ______ Dispositivos relevantes citados: Lei n.º 8.245/1991, arts. 22, I, e 35; CPC, art. 85, §§ 2.º e 11. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 335; TJDFT, Acórdão n.º 2058404, 0715206-83.2024.8.07.0007, Rel. Fernando Tavernard, 2.ª Turma Cível, j. 15.10.2025; TJDFT, Acórdão n.º 1626607, 0704391-66.2020.8.07.0007, Rel. Hector Valverde Santanna, 2.ª Turma Cível, j. 05.10.2022; TJDFT, Acórdão n.º 2020778, 0728705-31.2019.8.07.0001, Rel. Renato Scussel, 2ª Turma Cível, j. 09.07.2025. (TJDFT. Acórdão 2084005, 0741777-12.2024.8.07.0001, Relatora: LEONOR AGUENA, 5.ª Turma Cível, data de julgamento: 05.02.2026, publicado no DJe: 11.02.2026). EMENTA: DIREITO CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO MOVIDA POR PAULO OCTÁVIO CONTRA BRITO COMÉRCIO DE ALIMENTOS, JULGADA PROCEDENTE. CONTRATO DE LOCAÇÃO COM CLÁUSULA DE RENÚNCIA À INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. CERCEAMENTO DE DEFESA. INOCORRÊNCIA. DIREITO DE RETENÇÃO OU INDENIZAÇÃO. REFORMA DO IMÓVEL LOCADO. RENÚNCIA. VALIDADE. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença a qual julgou procedente pedido de despejo por inadimplemento contratual, decretando a rescisão do contrato de locação de salas comerciais e garagens em shopping center, com despejo da parte ré e condenação ao pagamento de custas e honorários advocatícios. 1.1. Nesta sede, o apelante requer, em preliminar, o reconhecimento do cerceamento de defesa, com a consequente anulação da sentença e retorno dos autos ao juízo de origem. Superada essa questão, postula pela reforma da decisão para julgar integralmente improcedente o pedido de despejo e totalmente procedente o pedido reconvencional, com a condenação da apelada ao pagamento de indenização pela acessão realizada no imóvel, no valor de R$ 499.033,00. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há quatro questões em discussão: (i) definir se houve cerceamento de defesa pela ausência de produção de prova testemunhal; (ii) estabelecer se é válida a cláusula contratual a qual exclui o direito à indenização por benfeitorias e à retenção; (iii) verificar se há direito à indenização pelas benfeitorias realizadas; (iv) analisar se a pandemia e a alegada omissão do locador justificam a conversão da ação de despejo em ação de cobrança. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O juízo de origem julgou antecipadamente o mérito com base na suficiência da prova documental, nos termos do art. 355, I, do CPC. A ausência de produção de prova testemunhal não configura cerceamento de defesa, até porque desnecessária ao julgamento da lide. 4. A cláusula contratual a qual exclui o direito à indenização por benfeitorias e à retenção é válida, conforme o art. 35 da Lei n.º 8.245/91 e a Súmula 335 do STJ, desde que pactuada expressamente entre as partes, como ocorreu no caso. 2.1. As benfeitorias realizadas pelo recorrente foram autorizadas, porém, conforme o contrato, não geram direito à indenização ou retenção, tendo sido incorporadas ao imóvel. 5. A alegação de abandono do imóvel pelo locador não se sustenta, pois, a locação estava vigente por prazo indeterminado e o locatário tinha ciência de suas obrigações. 5.1. Outrossim, a pandemia da Covid-19 não afasta o inadimplemento contratual nem justifica a conversão da ação de despejo em ação de cobrança. 6. Não se verifica litigância de má-fé por parte do autor, o qual exerceu regularmente seu direito de ação. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso improvido. Majoração dos honorários advocatícios de 10% para 12% sobre o valor da condenação, com exigibilidade suspensa em razão da gratuidade de justiça. Tese de julgamento: “1. O julgamento antecipado do mérito, com base em prova documental suficiente, não configura cerceamento de defesa. 2. A cláusula contratual o qual exclui o direito à indenização por benfeitorias e à retenção é válida, desde que pactuada expressamente entre as partes.” Dispositivos relevantes citados: Art. 35 da Lei n.º 8.245/91 Art. 85, § 2.º e § 11, do CPC Art. 98, § 1.º, inciso I e § 3.º, do CPC Art. 355, I, do CPC Art. 370 e 371 do CPC Art. 578 do Código Civil Jurisprudência relevante citada: Súmula 335 do STJ TJDFT: 0737203-19.2019.8.07.0001, Rel. Esdras Neves, 6.ª Turma Cível; TJDFT: 0703652-77.2017.8.07.0014, Rel. Sandoval Oliveira, 2.ª Turma Cível; TJDFT: 0705493-81.2024.8.07.0008, Rel. Rômulo de Araújo Mendes, 1.ª Turma Cível; TJDFT: 0728705-31.2019.8.07.0001, Rel. Renato Scussel, 2.ª Turma Cível. (TJDFT. Acórdão 2079273, 0752426-36.2024.8.07.0001, Relator: JOÃO EGMONT, 2.ª Turma Cível, data de julgamento: 10.12.2025, publicado no DJe: 21.01.2026). Ante tudo o quanto acima expus, julgo improcedente a pretensão deduzida em juízo e, por conseguinte, julgo resolvido o mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do CPC. Condeno a parte autora ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios ora arbitrados em 10% do valor atualizado da causa (art. 85, § 2°, do CPC). Depois de passar em julgado esta sentença, certifique-se e, oportunamente, arquivem-se os autos mediante as anotações pertinentes, no aguardo de eventual provocação executória. Publique-se e registre-se. Intimem-se. Brasília, 17 de março de 2026. Paulo Cerqueira Campos Juiz de Direito
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 11VARCVBSB 11.ª Vara Cível de Brasília Número do Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7)