Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
AREsp 2863995/DF (2025/0059548-2)
RELATORA: MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI
AGRAVANTE: BIG TRANS COMERCIAL DE ALIMENTOS LTDA
ADVOGADOS: CHRISTIAN BARBALHO DO NASCIMENTO - DF028993
HEBER EMMANUEL KERSEVANI TOMÁS - DF040462
VICTOR DE OLIVEIRA VARELA - DF067531
AGRAVADO: CONSTRUINVEST EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
ADVOGADOS: CARLOS JOSE ELIAS JUNIOR - DF010424
THOMAS RIETH MARCELLO - DF025181
OSMAR MENDES PAIXAO CORTES - DF015553
AGRAVANTE: CONSTRUINVEST EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
ADVOGADOS: CARLOS JOSE ELIAS JUNIOR - DF010424
THOMAS RIETH MARCELLO - DF025181
OSMAR MENDES PAIXAO CORTES - DF015553
AGRAVADO: BIG TRANS COMERCIAL DE ALIMENTOS LTDA
ADVOGADOS: CHRISTIAN BARBALHO DO NASCIMENTO - DF028993
HEBER EMMANUEL KERSEVANI TOMÁS - DF040462
VICTOR DE OLIVEIRA VARELA - DF067531
DECISÃO Trata-se de agravo interposto por BIG TRANS COMERCIAL DE ALIMENTOS S.A. contra decisão que não admitiu recurso especial manejado, com base na alínea a do inciso III do art. 105 da Constituição Federal, contra acórdão assim ementado (fls. 2353-2355): APELAÇÕES. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO. AUSÊNCIA DE CONEXÃO. PREVENÇÃO NÃO CONFIGURADA. PRELIMINAR DE VÍCIO DA SENTENÇA POR JULGAMENTO ULTRA PETITA ACOLHIDA. DECOTE. CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO OCORRÊNCIA. VALOR LOCATIVO. PROVA PERICIAL EMPRESTADA. ADMISSIBILIDADE. MEZANINO REMOVÍVEL ERGUIDO PELA LOCATÁRIA. INCLUSÃO NO CÁLCULO DO NOVO ALUGUEL. IMPOSSIBILIDADE. ESTRUTURA MÓVEL QUE ATENDE ÀS FINALIDADES COMERCIAIS. AUSÊNCIA DE VALORIZAÇÃO DO VALOR LOCATIVO. VERBAS SUCUMBENCIAIS. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA E EQUIVALENTE. ART. 86, CAPUT, DO CPC. BASE DE CÁLCULO. PROVEITO ECONÔMICO OBTIDO. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ NÃO DEMONSTRADA. RECURSOS CONHECIDOS E PARCIALMENTE PROVIDOS. 1. Trata-se de recursos de apelação interpostos pela locadora ré e pela locatária autora contra r. sentença que, nos autos da ação renovatória de locação comercial, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para renovar o contrato de locação firmado pelas partes pelo prazo de 5 (cinco) anos, mantidas as cláusulas contratuais, adotando como valor locativo mínimo aquele apurado em perícia realizada nos autos de anterior ação revisional de aluguel (processo n. 0740692-30.2020.8.07.0001), no importe de R$232.000,00 (duzentos e trinta e dois mil reais), acrescido das atualizações decorrentes das disposições contratuais. 2. Inexiste a alegada prevenção por conexão entre a presente ação renovatória de locação com anterior ação revisional de aluguel já apreciada por este e. Tribunal de Justiça e que aguarda o julgamento dos recursos especial e extraordinário interpostos pelas partes. Nesse sentido, dispõe o verbete sumular n. 235 do Superior Tribunal de Justiça que “A conexão não determina a reunião dos processos, se um deles já foi julgado.” Ainda, o STJ consolidou o entendimento de que, para a incidência do enunciado n. 235, não se exige a ocorrência do trânsito em julgado (STJ - AgInt no AREsp: 638447 SP 2014/0321748-1, Relator: Ministra Maria Isabel Gallotti, Data de Julgamento: 06/04/2017, T4 - Quarta Turma, Data de Publicação: DJe 24/04/2017). 3. Se, na fundamentação da r. sentença, o Juízo de origem analisa pleito concernente à incorporação do mezanino removível ao imóvel locado, fundamento não aduzido pelas partes, merece acolhimento a preliminar de vício do decisum por julgamento ultra petita para se proceder à retificação do julgado e decotar o excesso, preservados os demais capítulos da sentença, porquanto não influenciados pela decisão ultra petita. Preliminar acolhida. 4. A prova emprestada, consistente em apurada perícia técnica realizada nos autos da anterior ação revisional de aluguel, é suficiente para dirimir a controvérsia acerca do valor locativo do imóvel objeto da presente ação renovatória de locação, sendo inócua a realização de nova prova pericial, especialmente se não comprovada a defasagem do valor do aluguel, não existindo malferimento à defesa da parte autora o indeferimento dos meios de prova postulados, consoante dispõe o art. 370, parágrafo único, do CPC. Preliminar de cerceamento de defesa rejeitada. 5. A perícia realizada no imóvel locado por ocasião da anterior ação revisional de aluguel mostra-se hábil a apontar o valor locativo devido, sendo certo que as alegações da locatária, no sentido de que a perícia em questão está defasada pelo decurso do tempo entre as demandas, está desprovida de comprovação, porquanto não houve demonstração de alteração substancial do cenário imobiliário da localidade. No ponto, extrai-se do laudo particular elaborado pelo perito contratado pela própria locatária e apresentado com a petição inicial que, ao contrário do afirmado nas razões recursais, o nicho de imóveis necessários para o exercício da atividade empresária da recorrente (supermercado) não foi impactado pelo arrefecimento do mercado após a alta verificada no período pandêmico. 6. Se o contrato de locação estabeleceu a possibilidade de adaptações ao imóvel locado para atender a finalidade comercial, independentemente de anuência da locadora, desde que a estrutura não afetasse a higidez do imóvel, conclui-se que a locatária atuou nos limites autorizados, porquanto construiu mezanino removível para adaptação da área com o objetivo de instalar o setor administrativo para labor de seus empregados. 7. Não bastasse a autorização contratual, o perito judicial asseverou que “A parte ampliada do mezanino possui uma recepção, sala de reunião e um salão com diversas estações de trabalho, separadas por divisórias de vidro” e, de acordo com a Anotação de Responsabilidade Técnica, referido mezanino foi classificado como atividade executada com “estrutura metálica para edificação provisória”. Ainda, o Registro de Responsabilidade Técnica ressalta que o projeto utilizou estrutura removível, metálica, com piso em placas cimentícias e paredes em gesso tipo drywall. No mesmo sentido, o laudo do engenheiro contratado pela própria locadora asseverou que a estrutura “pode ser removida, bastando-se fazer a recuperação do concreto nos locais dos chumbadores que ligam as peças metálicas e de concreto”. Decerto, o mezanino removível adaptado para exercício das finalidades comerciais da locatária não enseja aumento do valor locatício. Sentença reformada nesse ponto. 8. Há sucumbência recíproca e equivalente das partes no caso de o valor do aluguel ser fixado em montante distinto das pretensões da autora, que pugnou por sua fixação em montante inferior ao de mercado, e da ré, que se insurgiu contra a renovação e, subsidiariamente, requereu valor locativo superior ao real. 9. Em ação renovatória de locação, a jurisprudência deste e. Tribunal de Justiça firmou a compreensão de que a base de cálculo dos honorários sucumbenciais será o proveito econômico obtido, calculado pela diferença entre o valor do aluguel pago pela locatária e aquele fixado na r. sentença para o novo período de renovação contratual, multiplicado por 12 (doze) meses, nos termos do art. 58, III, da Lei n. 8.245/91. Sentença reformada nesse ponto. 10. A prática de conduta que evidencie litigância de má-fé por parte da autora recorrente não foi caracterizada, porquanto não se constata o intuito de modificar a realidade fática subjacente ao conflito. Em verdade, verifica-se unicamente a pretensão, pela autora, de acolhimento de teses jurídicas com as quais a ré não concorda. Ainda, a má-fé processual não se presume, sendo exigível, para sua caracterização, prova adequada e pertinente do dolo, o que não ocorreu. 11. Recursos conhecidos e parcialmente providos. Os embargos de declaração opostos por BIG TRANS COMERCIAL DE ALIMENTOS S.A. e por CONSTRUINVEST EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA foram rejeitados (fls. 2434-2443). Nas razões do recurso especial, a parte recorrente alega, em síntese, que o acórdão recorrido violou os arts. 489, §1º, IV, e 1.022, I e II, do Código de Processo Civil e o art. 86, parágrafo único, do Código de Processo Civil. Sustenta negativa de prestação jurisdicional. Aduz omissões específicas não sanadas em embargos de declaração quanto ao termo inicial do reajuste do novo aluguel e quanto à proporcionalidade do rateio dos honorários, afirmando que tais temas são capazes de infirmar a conclusão adotada, em afronta aos arts. 489, §1º, IV, e 1.022, II, do CPC. Defende violação do art. 86, parágrafo único, do CPC. Argumenta que houve sucumbência mínima da recorrente e que a recorrida deu causa ao processo, o que imporia a condenação integral da recorrida em honorários; afirma a possibilidade de revaloração jurídica das premissas fáticas delineadas no acórdão sem incidência da Súmula 7/STJ. Aduz, ainda, que a decisão de inadmissibilidade extrapolou os limites do juízo de origem e se valeu de fundamentação genérica, sem demonstrar a similitude específica dos precedentes e da Súmula 7/STJ com o caso concreto, violando o art. 489, §1º, V, do CPC. Contrarrazões às fls. 2531-2542 na qual a parte recorrida alega ausência de demonstração da relevância do art. 105, §2º, da Constituição Federal, falta de prequestionamento quanto ao art. 86, parágrafo único, do CPC, incidência das Súmulas 7/STJ e 284/STF, inexistência de negativa de prestação jurisdicional por fundamentação suficiente no acórdão e manutenção da sucumbência recíproca, com honorários fixados sobre o proveito econômico. A não admissão do recurso na origem ensejou a interposição do presente agravo. Impugnação às fls. 2659-2669, nas quais a agravada defende a incidência da Súmula 7/STJ para o reexame da sucumbência e da proporcionalidade, aponta deficiência de fundamentação quanto à negativa de prestação jurisdicional, sustenta a correção da decisão de inadmissibilidade e requer a manutenção dos honorários sobre o proveito econômico e a negativa de provimento ao agravo. Assim delimitada a questão, satisfeitos os requisitos de admissibilidade do agravo, dele conheço, passando à análise do recurso especial. Originariamente, a petição inicial narrou o preenchimento dos requisitos dos arts. 51 e 71 da Lei 8.245/91, indicou proposta de aluguel de R$ 184.945,00, prazo de 5 anos, manutenção das cláusulas e apresentação de fiadores, com pedido de renovação compulsória e fixação do valor locativo conforme mercado. A sentença julgou parcialmente procedente a renovatória para renovar por 5 anos, manter cláusulas e adotar como valor locativo o apurado na perícia da ação revisional, considerando a ampliação do mezanino, e reconheceu sucumbência recíproca, fixando honorários em 10% sobre o valor da causa, na proporção de 10% para a autora e 90% para a ré. O Tribunal de origem conheceu das apelações e deu-lhes parcial provimento para afastar a inclusão do valor mensal de R$ 16.000,00 referente à ampliação do mezanino no cálculo do novo aluguel, redistribuiu o ônus sucumbencial em 50% para cada parte e determinou que os honorários de 10% sejam calculados sobre o proveito econômico obtido, com fundamentação calcada na prova emprestada, na cláusula contratual de adaptações e na removibilidade do mezanino. Os embargos de declaração opostos por ambas as partes foram rejeitados, com esclarecimentos sobre atualização anual do aluguel e manutenção das cláusulas de reajuste e da distribuição dos honorários com base no proveito econômico. Feito esse breve retrospecto, observo que o recurso não merece prosperar. A controvérsia circunscreve-se à alegada negativa de prestação jurisdicional e à violação do art. 86, parágrafo único, do CPC. Quanto à suposta negativa de prestação jurisdicional, não merece prosperar o recurso especial, uma vez que, no caso, a questão relativa à cláusula contratual de reajuste e sobre a distribuição dos honorários advocatícios foi devidamente enfrentada pelo Tribunal de origem, que emitiu pronunciamento de forma fundamentada sobre o assunto, ainda que em sentido contrário à pretensão do recorrente. Com efeito, o Tribunal de origem observou as questões atinentes à manutenção da periodicidade anual de atualização nos termos contratados e, ainda, consignou que houve sucumbência recíproca equivalente entre as partes, considerando o decaimento de cada uma em relação aos pedidos formulados e ao resultado efetivamente obtido na demanda. Ressalto, no ponto, que, de acordo com a jurisprudência deste Tribunal, o julgador não é obrigado a abordar todos os temas invocados pela parte se, para decidir a controvérsia, apenas um deles é suficiente ou prejudicial dos outros (AgRg no AREsp n. 2.322.113/MG, relator Ministro Ribeiro Dantas, Quinta Turma, julgado em 6/6/2023, DJe de 12/6/2023; AgInt no AREsp n. 1.728.763/RS, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, julgado em 21/3/2023, DJe de 23/3/2023; e AgInt no AREsp n. 2.129.548/GO, relator Ministro Sérgio Kukina, Primeira Turma, julgado em 28/11/2022, DJe de 1/12/2022). No tocante à alegada violação do art. 86, parágrafo único, do CPC, a pretensão da recorrente demanda necessariamente a aferição do decaimento mínimo e da causalidade a partir de parâmetros objetivos extraídos do quadro fático-probatório delineado no acórdão recorrido. As premissas fáticas foram estabelecidas pelo Tribunal de origem, que concluiu pela existência de sucumbência recíproca com equivalência entre as partes, considerando a divergência entre os valores pretendidos por cada litigante e o montante efetivamente fixado na decisão judicial. Rever o entendimento ora questionado demandaria, inexoravelmente, a incursão em matéria fático-probatória, providência vedada na estreita via do recurso especial. Aliás, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que a controvérsia quanto à caracterização de sucumbência mínima e à aplicação do art. 86, parágrafo único, do CPC demanda reavaliação da proporção de êxito das partes e do valor econômico da condenação, incidindo os óbices das Súmulas 5 e 7 do STJ. Nesse sentido, confira-se o seguinte precedente: PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVOS EM RECURSOS ESPECIAIS. AÇÃO DE PRESTAÇÃO DE CONTAS CUMULADA COM REVISÃO CONTRATUAL. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS CONTRATUAIS. RESCISÃO DO MANDATO ANTES DO TÉRMINO DO PROCESSO. PROPORCIONALIDADE NA REMUNERAÇÃO. REVISÃO DOS CONTRATOS. PRINCÍPIO PACTA SUNT SERVANDA. INAPLICABILIDADE. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. REFORMATIO IN PEJUS. NÃO OCORRÊNCIA. AUSÊNCIA DE DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL COMPROVADO. SÚMULAS 5 E 7 DO STJ E 284 DO STF. AGRAVOS CONHECIDOS. RECURSOS ESPECIAIS CONHECIDOS EM PARTE E, NESSA EXTENSÃO, NÃO PROVIDOS. 1. Trata-se de agravos em recursos especiais interpostos contra acórdão que, em juízo de retratação, reconheceu a validade do contrato de honorários advocatícios relativo à ação principal e determinou a redução proporcional da verba contratual referente à ação rescisória, em razão da rescisão do mandato antes da conclusão do processo, estabelecendo a restituição parcial e a sucumbência recíproca entre as partes. 2. O objetivo recursal é decidir se (i) o acórdão recorrido incorreu em negativa de prestação jurisdicional e julgamento ultra petita; (ii) houve decadência, prescrição ou violação do princípio pacta sunt servanda; (iii) seria cabível o reconhecimento de sucumbência mínima, a aplicação do princípio da causalidade e o afastamento da reformatio in pejus; e (iv) se ficou configurado dissídio jurisprudencial quanto à distribuição dos ônus sucumbenciais. 3. Não configurada negativa de prestação jurisdicional quando o Tribunal de origem examina, ainda que de forma sucinta, as teses jurídicas relevantes para a solução da controvérsia, afastando expressamente a prescrição e a restituição dos honorários contratuais, nos termos dos arts. 489 e 1.022 do CPC. [...] 8. A controvérsia quanto à caracterização de sucumbência mínima e à aplicação do art. 86, parágrafo único, do CPC demanda reavaliação da proporção de êxito das partes e do valor econômico da condenação, incidindo os óbices das Súmulas 5 e 7 do STJ. 9. Inexistente reformatio in pejus quando a modificação dos honorários e a fixação da sucumbência recíproca decorrem da própria reforma parcial do mérito em apelação, ajustando-se o acórdão aos critérios de proporcionalidade e causalidade previstos no art. 85 do CPC. 10. O dissídio jurisprudencial não foi comprovado nos moldes do art. 1.029, § 1o, do CPC e do art. 255, §§ 1o e 2o, do RISTJ, diante da ausência de cotejo analítico e de similitude fático-jurídica entre os casos confrontados, incidindo, por analogia, a Súmula 284 do STF. 11. Agravos conhecidos. Recursos especiais conhecidos em parte e, nessa extensão, não providos. (AREsp n. 2.972.203/RJ, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 17/11/2025, DJEN de 24/11/2025.) Assim, a eventual revaloração jurídica, quando possível sem inovação no quadro fático, deve ater-se estritamente às premissas fixadas no acórdão recorrido, o que não se verifica no caso concreto, uma vez que a pretensão recursal busca, em verdade, a rediscussão do conjunto probatório para demonstrar que a recorrida teria dado causa ao processo e que haveria sucumbência mínima da recorrente, teses que exigiriam o reexame de matéria fática. Em face do exposto, conheço do agravo para negar provimento ao recurso especial. Nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro em 10% (dez por cento) a quantia já arbitrada a título de honorários em favor da parte recorrida, observados os limites estabelecidos nos §§ 2º e 3º do mesmo artigo, ônus suspensos no caso de beneficiário da justiça gratuita. Intimem-se. Relator
MARIA ISABEL GALLOTTI