Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
AREsp 3034514/DF (2025/0324000-4)
RELATORA: MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI
AGRAVANTE: CONSTRUINVEST EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
ADVOGADOS: CARLOS JOSE ELIAS JUNIOR - DF010424
SAMUEL MARTINS GONÇALVES - GO017385
RODRIGO GONÇALVES MONTALVÃO - GO023441
THOMAS RIETH MARCELLO - DF025181
OSMAR MENDES PAIXAO CORTES - DF015553
JOAO VICTOR MOREIRA DE CARVALHO - GO054196
AGRAVANTE: BIG TRANS COMERCIAL DE ALIMENTOS LTDA
ADVOGADOS: CHRISTIAN BARBALHO DO NASCIMENTO - RJ123922
JEAN AUGUSTO PEREIRA - DF039989
HEBER EMMANUEL KERSEVANI TOMÁS - DF040462
MARCELA BRITO SIMOES - DF050210
VICTOR DE OLIVEIRA VARELA - DF067531
BIANCA REIS BORGES DE SÁ - DF064990
AGRAVADO: BIG TRANS COMERCIAL DE ALIMENTOS LTDA
ADVOGADOS: CHRISTIAN BARBALHO DO NASCIMENTO - RJ123922
JEAN AUGUSTO PEREIRA - DF039989
HEBER EMMANUEL KERSEVANI TOMÁS - DF040462
MARCELA BRITO SIMOES - DF050210
VICTOR DE OLIVEIRA VARELA - DF067531
BIANCA REIS BORGES DE SÁ - DF064990
AGRAVADO: CONSTRUINVEST EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
ADVOGADOS: CARLOS JOSE ELIAS JUNIOR - DF010424
SAMUEL MARTINS GONÇALVES - GO017385
RODRIGO GONÇALVES MONTALVÃO - GO023441
THOMAS RIETH MARCELLO - DF025181
OSMAR MENDES PAIXAO CORTES - DF015553
JOAO VICTOR MOREIRA DE CARVALHO - GO054196
DECISÃO Trata-se de agravo interposto por CONSTRUINVEST EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA contra decisão que não admitiu recurso especial manejado, com base na alínea “a” do inciso III do art. 105 da Constituição Federal, contra acórdão assim ementado (fls. 1807-1808): APELAÇÕES. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E COBRANÇA. AUSÊNCIA DE CONEXÃO. PREVENÇÃO NÃO CONFIGURADA. INOVAÇÃO RECURSAL. PRELIMINAR DE COISA JULGADA PARCIAL. ACOLHIMENTO. EFEITOS EXTRAPROCESSUAIS E FUNÇÃO JUDICIAL NEGATIVA DA COISA JULGADA MATERIAL. RECURSO DA AUTORA NÃO CONHECIDO. RECURSO DA RÉ CONHECIDO E PROVIDO. 1. Trata-se de recursos de apelação interpostos pela locadora autora e pela locatária ré contra r. sentença que, nos autos da ação de rescisão contratual com pedido de indenização por danos materiais, julgou parcialmente procedentes os pedidos para condenar a ré ao pagamento de R$576.000,00 (quinhentos e setenta e seis mil reais) a título de diferenças no valor locativo do imóvel em razão da construção de mezanino removível pela locatária. O pedido de rescisão do contrato de locação foi julgado improcedente. 2. Inexiste a alegada prevenção por conexão entre a presente ação de rescisão contratual com pedido indenizatório com anterior ação revisional de aluguel já apreciada por este e. Tribunal de Justiça e que aguarda o julgamento dos recursos especial e extraordinário interpostos pelas partes. Nesse sentido, dispõe o verbete sumular n. 235 do Superior Tribunal de Justiça que A conexão não determina a reunião dos processos, se um deles já foi julgado. Ainda, o STJ consolidou o entendimento de que, para a incidência do enunciado n. 235, não se exige a ocorrência do trânsito em julgado (STJ - AgInt no AREsp: 638447 SP 2014/0321748-1, Relator: Ministra Maria Isabel Gallotti, Data de Julgamento: 06/04/2017, T4 - Quarta Turma, Data de Publicação: DJe 24/04/2017). 3. A tese formulada no recurso da locadora autora, no sentido de que deve a locatária ser condenada a promover a regularização da área de 445m² (quatrocentos e quarenta e cinco metros quadrados), atinente ao mezanino removível introduzido no imóvel locado, perante os órgãos administrativos e no Cartório de Registro de Imóveis, constitui nítida inovação recursal, o que impede o conhecimento da matéria, conforme exegese do art. 1.103, § 1º, do CPC. Recurso da autora não conhecido. 4. Em sentença proferida nos autos de anterior ação revisional de aluguéis n. 0740692-30.2020.8.07.0001, decidiu-se pela não consideração da valorização do mezanino introduzido pela locatária no cálculo do valor locativo do imóvel, fixando-o sem contemplar a área acrescida do mezanino. Portanto, a tutela jurisdicional concedida na ação revisional de aluguel é clara no sentido de excluir a área do mezanino do cálculo do aluguel. 5. Sendo a demanda revisional de aluguel ação de natureza dúplice, a pretensão de consideração do mezanino no valor locativo manifestada pelo locador nos autos n. 0740692-30.2020.8.07.0001 permite concluir pela identidade de pedidos entre a referida demanda e a presente ação de cobrança em que se pretende a condenação da locatária na mesma verba, posto que a questão foi anteriormente dirimida por sentença, que não foi objeto de recurso no ponto, formando-se, assim, a coisa julgada. Verifica-se, portanto, a identidade de partes, causa de pedir e pedido, de modo estar configurada a tríplice identidade, adotada no art. 337, § 4º, do CPC. 6. Como efeito extraprocessual, (…) a objeção de coisa julgada pode ser oposta quando se repete ação formalmente idêntica àquela que já foi decidida por sentença de mérito transitada em julgado, como quando se propõe ação não formalmente idêntica à primeira, mas na qual se deduza pretensão substancialmente contraditória com a anterior coisa julgada material e, diante da função judicial negativa da coisa julgada material, incumbe ao juiz, de ofício, fazer valer a imutabilidade da decisão ou sentença e a intangibilidade da coisa julgada, impedindo que a lide por ela acobertada seja rediscutida (NERY JUNIOR, Nelson; NERY, Rosa Maria de Andrade. Código de Processo Civil Comentado - Ed. 2023. Revista dos Tribunais. P. RL-1.101). 7. Não bastasse a existência de coisa julgada, o contrato de locação estabeleceu a possibilidade de adaptações ao imóvel locado para atender a finalidade comercial, tal como ocorrido e constatado pelo perito judicial ao asseverar que A parte ampliada do mezanino possui uma recepção, sala de reunião e um salão com diversas estações de trabalho, separadas por divisórias de vidro e, de acordo com a Anotação de Responsabilidade Técnica, referido mezanino foi classificado como atividade executada com estrutura metálica para edificação provisória. Ainda, o Registro de Responsabilidade Técnica ressalta que o projeto utilizou estrutura removível, metálica, com piso em placas cimentícias e paredes em gesso tipo drywall. No mesmo sentido, o laudo do engenheiro contratado pela própria locadora asseverou que a estrutura pode ser removida, bastando-se fazer a recuperação do concreto nos locais dos chumbadores que ligam as peças metálicas e de concreto. Decerto, o mezanino removível adaptado para exercício das finalidades comerciais da locatária não enseja aumento do valor locatício. 8. Se reconhecida a coisa julgada, ainda que com relação a parte dos pedidos, por se tratar de pressuposto processual negativo, de rigor a extinção, sem resolução do mérito, do pedido de indenização mensal de R$16.000,00 (dezesseis mil reais) referente à diferença proporcional no valor locativo pela realização do mezanino removível de 445m² no imóvel locado do período de abril de 2020 a dezembro de 2023, nos termos do art. 485, V, do CPC. 9. Recurso da autora não conhecido. Recurso da ré conhecido e provido. Os embargos de declaração opostos pela autora foram rejeitados (fls. 1891-1902). Nas razões do recurso especial, a parte recorrente alega, em síntese, que o acórdão recorrido violou os arts. 489, § 1º, III e IV, e 1.022, II, do CPC; 485, V, 502 e 503 do CPC; 421, 421-A, 422, 186 e 927 do Código Civil (fls. 1926-1927). Sustenta negativa de prestação jurisdicional. Afirma que o acórdão deixou de enfrentar omissões essenciais sobre a inocorrência de coisa julgada, notadamente a ressalva expressa, na ação revisional, da possibilidade de discutir o acréscimo do mezanino e pedir indenização em ação própria, bem como a cláusula contratual que veda alteração do projeto original (fls. 1930-1935). Aduz error in judicando quanto à coisa julgada. Defende que a sentença na revisional excluiu a área do mezanino do cálculo do aluguel por não integrar a causa de pedir e, nos embargos lá opostos, ressalvou a possibilidade de ajuizamento de ação própria para indenização, razão pela qual não há tríplice identidade nem extinção com base no art. 485, V, do CPC (fls. 1936-1941). Argumenta violação de normas contratuais e civis. Alega que houve alteração incontroversa do projeto original do imóvel, inclusive com modificação da área na Carta de Habite-se, e que a vedação contratual a alterações do projeto original impõe o dever de indenizar pelo ilícito contratual, aplicando-se os arts. 421, 421-A, 422, 186 e 927 do Código Civil (fls. 1941-1945). O recurso também aponta que não incide a Súmula 7/STJ, porque pretende a correta aplicação do direito aos fatos já delimitados no acórdão recorrido, sem reexame probatório (fl. 1928). O recurso também indica a demonstração da relevância prevista no art. 105, § 2º, da Constituição Federal, por tratar de questão com potencial de repercussão e de correta delimitação da coisa julgada (fls. 1928-1929). Contrarrazões às fls. 2010-2045, na qual a parte recorrida alega que falta demonstração da relevância do art. 105, § 2º, da Constituição Federal; há deficiência de fundamentação, com incidência da Súmula 284/STF; o conhecimento demandaria reexame de cláusulas contratuais e de provas, com incidência das Súmulas 5/STJ e 7/STJ; há ausência de prequestionamento, com incidência das Súmulas 211/STJ, 282/STF e 356/STF; e há violação do princípio da dialeticidade, por não impugnação específica dos fundamentos do acórdão. No mérito, defende a correção do acórdão recorrido, a natureza dúplice da revisional, a coisa julgada parcial sobre a verba, a adaptação removível autorizada contratualmente e a inexistência de ilícito contratual indenizável (fls. 2010-2045). A não admissão do recurso na origem ensejou a interposição do presente agravo. Impugnação às fls. 2138-2145, nas quais a parte agravada defende a manutenção da decisão agravada por inexistência de negativa de prestação jurisdicional, incidência das Súmulas 5/STJ e 7/STJ, deficiência de fundamentação e ausência de relevância, pugnando pelo não conhecimento e, subsidiariamente, pelo desprovimento. Assim delimitada a questão, satisfeitos os requisitos de admissibilidade do agravo, dele conheço, passando à análise do recurso especial. Originariamente, a petição inicial buscou a rescisão do contrato de locação por suposta infração contratual e a cobrança de diferenças de aluguéis, no valor de R$ 576.000,00, decorrentes da ampliação de 445 m² do mezanino, além de tutela de evidência e despejo (fls. 2-23). A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos, para condenar a ré ao pagamento de R$ 576.000,00 atualizados pelo IGP-M/FGV, e rejeitou a rescisão, reconhecendo que a ampliação configurou alteração do projeto original, mas não ensejaria rescisão; também apreciou conjuntamente a ação renovatória, mantendo condições com base em perícia emprestada (fls. 1552-1566). O Tribunal de origem deu provimento à apelação da ré, não conheceu da apelação da autora por inovação, reconheceu coisa julgada parcial e extinguiu, sem resolução do mérito, o pedido de indenização mensal de R$ 16.000,00, afirmando a natureza dúplice da revisional, a identidade de pedidos e a adaptação removível autorizada contratualmente; rejeitou os embargos de declaração (fls. 1807-1825 e 1891-1902). Feito esse breve retrospecto, observo que o recurso não merece prosperar. A controvérsia circunscreve-se à alegada negativa de prestação jurisdicional quanto à ressalva da sentença revisional e à cláusula contratual sobre alteração do projeto original, bem como à suposta violação de normas sobre coisa julgada e ilícito contratual decorrente da ampliação do mezanino sem autorização da locadora. Inicialmente, quanto à suposta violação dos arts 489, § 1º, III e IV, e 1.022, II, do Código de Processo Civil e à alegada negativa de prestação jurisdicional, não merece prosperar o recurso especial, uma vez que, no caso, as questões relativas à alteração da estrutura do imóvel e à coisa julgada foram devidamente enfrentadas pelo Tribunal de origem, que emitiu pronunciamento de forma fundamentada sobre os assuntos, ainda que em sentido contrário à pretensão da recorrente. Com efeito, o acórdão dos embargos de declaração apreciou expressamente os pontos suscitados, tendo o Tribunal concluído pela natureza dúplice da ação revisional, pela identidade de pedidos e pela preclusão ante a ausência de recurso específico sobre a exclusão do mezanino do cálculo do valor locativo. Ainda que existente ressalva quanto à possibilidade de discussão futura, tal circunstância não afasta a coisa julgada sobre o núcleo decisório formado na ação revisional, especialmente porque a questão do impacto do mezanino no valor locativo foi efetivamente submetida ao contraditório e decidida, o que delimita os limites objetivos da coisa julgada. Ademais, o acórdão enfrentou a cláusula contratual, assentando que a prova técnica demonstrou tratar-se de estrutura removível, executada em caráter provisório com materiais que permitem sua retirada sem prejuízo ao imóvel, concluindo pela inexistência de alteração do projeto original. Ressalto, no ponto, que, de acordo com a jurisprudência deste Tribunal, o julgador não é obrigado a abordar todos os temas invocados pela parte se, para decidir a controvérsia, apenas um deles é suficiente ou prejudicial dos outros (AgRg no AREsp n. 2.322.113/MG, relator Ministro Ribeiro Dantas, Quinta Turma, julgado em 6/6/2023, DJe de 12/6/2023; AgInt no AREsp n. 1.728.763/RS, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, julgado em 21/3/2023, DJe de 23/3/2023; e AgInt no AREsp n. 2.129.548/GO, relator Ministro Sérgio Kukina, Primeira Turma, julgado em 28/11/2022, DJe de 1/12/2022). No tocante à alegada violação dos arts. 485, V, 502 e 503 do CPC, relativamente à coisa julgada, razão não assiste à recorrente. Como se vê, o Tribunal de origem estabeleceu que a demanda, por se tratar de ação revisional, tem natureza dúplice, logo, a pretensão de consideração do mezanino no valor locativo manifestada pelo locador naqueles autos permite concluir pela identidade de pedidos entre aquela demanda e a presente ação de cobrança, posto que a questão foi anteriormente dirimida por sentença que não foi objeto de recurso no ponto, formando-se a coisa julgada. O Tribunal observou que a tutela jurisdicional concedida na ação revisional foi clara no sentido de excluir a área do mezanino do cálculo do valor locativo, verificando-se a preclusão da matéria ante a ausência de impugnação recursal específica por parte da locadora quanto a essa conclusão. Reverter esse entendimento exigiria necessariamente o reexame do conjunto fático-probatório e a reinterpretação das circunstâncias processuais e dos limites objetivos da coisa julgada formada na ação revisional, providência que encontra óbice nas Súmulas 5 e 7 do Superior Tribunal de Justiça. A propósito, confira-se o seguinte precedente no mesmo sentido: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. ILEGITIMIDADE PASSIVA. TERCEIROS INTERESSADOS. COISA JULGADA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. INEXISTÊNCIA DE OMISSÃO. REEXAME DE PROVAS. SÚMULAS 7 E 83 DO STJ. AGRAVO NÃO CONHECIDO. [...] 7. A decisão recorrida enfrentou de forma clara e fundamentada todas as questões relevantes, inexistindo omissão ou negativa de prestação jurisdicional. 8. A condenação em honorários foi mantida, considerando que a parte agravante deu causa à inclusão indevida dos agravados. 9. A pretensão recursal demanda reexame do conjunto fático-probatório, especialmente quanto [...] à extensão dos efeitos da coisa julgada, o que atrai o óbice da Súmula 7 do STJ. [...] IV. Dispositivo 11. Agravo em Recurso Especial não conhecido. (AREsp n. 3.040.663/MG, relatora Ministra Daniela Teixeira, Terceira Turma, julgado em 15/12/2025, DJEN de 18/12/2025. - g.n.) Nesse contexto, ainda que a pretensão deduzida na demanda seja de indenização por ilícito contratual, verifica-se, à luz das premissas fáticas fixadas pelas instâncias ordinárias, identidade com a discussão travada na ação revisional. Logo, a conclusão alcançada pelo Tribunal local no sentido de que a questão integrou a causa de pedir e foi objeto de deliberação judicial não pode ser revista na via estreita do recurso especial, pois importaria reexame da moldura fática delimitada no processo originário. Outrossim, quanto à alegada violação dos arts. 421, 421-A, 422, 186 e 927 do Código Civil, a pretensão veiculada no recurso esbarra em óbices sumulares intransponíveis. O acórdão recorrido assentou premissas fáticas e contratuais específicas para concluir pela inocorrência de ilícito, consignando que a cláusula contratual autorizava adaptações para atender à finalidade comercial desde que não afetassem a higidez do imóvel, que o mezanino foi construído com estrutura metálica removível em caráter provisório conforme atestado pela Anotação de Responsabilidade Técnica, que o perito judicial e o próprio engenheiro contratado pela locadora confirmaram a possibilidade de remoção da estrutura mediante simples recuperação dos pontos de fixação, e que a área foi destinada ao setor administrativo da locatária atendendo às necessidades da atividade comercial. Assim, o Tribunal consignou que a locatária atuou nos limites autorizados pelo contrato e que não houve alteração do projeto original apta a configurar infração contratual ou enriquecimento ilícito. Derruir esse entendimento exigiria necessariamente o reexame do conjunto probatório, notadamente dos laudos periciais, documentos técnicos e manifestações de engenheiros, bem como a reinterpretação das cláusulas contratuais à luz de premissas fáticas diversas daquelas fixadas pela instância ordinária, providência que encontra óbice nas Súmulas 5 e 7 do Superior Tribunal de Justiça. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que, em ações renovatórias de locação, a revisão de conclusões fundadas em laudos periciais, documentos técnicos e cláusulas contratuais esbarra nos óbices das Súmulas 5 e 7. Nesse sentido, confira-se o seguinte precedente: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA. RENOVAÇÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO COM MAJORAÇÃO DO ALUGUEL. POSSIBILIDADE. REVISÃO DO VALOR FIXADO. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS E REEXAME DE FATOS E PROVAS. ÓBICE DAS SÚMULAS 5 E 7/STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. A Corte de origem, com base no laudo pericial, na contraproposta da ré e nas cláusulas contratuais, concluiu que as condições atuais do empreendimento onde se localiza o imóvel locado são diversas daquelas existentes à época inicial da locação, de modo que a elevação do valor locatício seria medida razoável para promover equilíbrio na relação mantida entre as partes. 2. Nesse contexto, a modificação de tal entendimento lançado no v. acórdão recorrido demandaria a interpretação de cláusulas contratuais e o revolvimento de suporte fático-probatório dos autos, o que é inviável em sede de recurso especial, a teor do que dispõem as Súmulas 5 e 7 deste Pretório. 3. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp n. 1.644.552/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 24/8/2020, DJe de 15/9/2020. - g.n.) Ademais, a alegação de que as premissas fáticas seriam incontroversas não afasta a incidência dos óbices sumulares, pois a controvérsia reside justamente em saber se o acréscimo de 445 m², nas circunstâncias concretas apuradas pelo Tribunal local, configura ou não infração à cláusula que veda alteração do projeto original, definição que é eminentemente fática e probatória, não se tratando de simples subsunção de premissas incontroversa a norma legal. O Tribunal local, com apoio em prova técnica, concluiu que a estrutura removível não implica alteração do projeto original nos termos da cláusula contratual exatamente porque pode ser retirada sem prejuízo ao imóvel, fato que não pode ser revisado na estreita via do recurso especial. Portanto, não se verifica violação aos dispositivos legais invocados, tratando-se de divergência quanto à solução de mérito alcançada pela instância ordinária mediante análise do conjunto probatório e interpretação das cláusulas contratuais, matérias insuscetíveis de revisão em sede de recurso especial. Em face do exposto, conheço do agravo para negar provimento ao recurso especial. Nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro em 10% (dez por cento) a quantia já arbitrada a título de honorários em favor da parte recorrida, observados os limites estabelecidos nos §§ 2º e 3º do mesmo artigo, ônus suspensos no caso de beneficiário da justiça gratuita. Intimem-se. Relator
MARIA ISABEL GALLOTTI