Publicacao/Comunicacao
Intimação - Decisão
DECISÃO
Processo: 0711762-79.2023.8.07.0006.
RECORRENTE: FLÁVIA DE MORAES MENDES
RECORRIDO: MATEUS WRUBLESKI COSTA DECISÃO I -
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213)
Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea “a”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Segunda Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa encontra-se redigida nos seguintes termos: Ementa. DIREITO CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL ENTRE PARTICULARES. CONDIÇÃO SUSPENSIVA. FINANCIAMENTO BANCÁRIO. NÃO OBTENÇÃO. ÔNUS PROMITENTE COMPRADOR. RETENÇÃO DAS ARRAS. ADEQUAÇÃO EQUITATIVA DO VALOR. POSSIBILIDADE. NECESSÁRIA A REDISTRIBUIÇÃO DOS HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. APELAÇÕES CONHECIDAS. DESPROVIDA A DA PARTE AUTORA. PARCIALMENTE PROVIDA A DA PARTE RÉ. I. CASO EM EXAME 1. O recurso. Apelações interpostas por ambas as partes contra sentença de parcial procedência dos pedidos formulados na ação declaratória de rescisão contratual cumulada com devolução de arras e multa, e na reconvenção. 2. Fatos relevantes. (i) contrato de promessa de compra e venda de lote urbano, com valor total de R$ 420.000,00, sendo R$ 84.000,00 pagos a título de arras; (ii) o saldo remanescente seria pago mediante financiamento bancário; (iii) não obtenção do financiamento; (iv) pedido de rescisão contratual por culpa do promitente vendedor (ação principal) e por culpa do promitente comprador (reconvenção). II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO 3. A questão em discussão consiste em saber quem teria dado causa à não concretização do negócio jurídico de compra e venda de imóvel (se o promitente comprador ou se o promitente vendedor), sobretudo para fins de retenção/devolução das arras e/ou aplicação da cláusula penal. III. RAZÕES DE DECIDIR 4. A relação jurídica ora examinada – promessa de compra e venda de imóvel – foi firmada entre particulares, e sem que exista elemento que possa caracterizar a parte ré como fornecedor habitual de imóveis ou profissional do ramo, daí a incidência do Código Civil. 5. Nos termos do seu artigo 422, os contratos devem ser pautados pelos princípios da probidade e da boa-fé objetiva, impondo-se às partes deveres de lealdade recíproca tanto na fase de negociação quanto na de execução do ajuste. 6. Por sua vez, o contrato de compra e venda, previsto nos artigos 481 e 482, aperfeiçoa-se pelo acordo entre as partes quanto ao objeto e ao preço, sendo perfeito e obrigatório com a anuência sobre tais elementos essenciais. 7. Se o comprador condiciona o pagamento do preço à obtenção de financiamento bancário, assume o risco pela frustração do negócio, respondendo pela resolução contratual se não obtiver êxito na aprovação do crédito, salvo prova de que a negativa decorreu de circunstância imputável ao vendedor (circunstância esta não comprovada no caso concreto). 8. Reconhecida a culpa do promitente comprador pela rescisão contratual, prevalece o item 9.1 do instrumento contratual (CC, arts. 418 e 420), de sorte a autorizar o promitente vendedor à retenção das arras, como princípio do pagamento dado em seu favor. 9. Outrossim, a redução equitativa do valor das arras se revela admissível quando fora de proporção (CC, art. 413, aplicação analógica). 10. A estimativa de 20% do valor do contrato se revela manifestamente excessiva (cerca de R$ 84.000,00), daí a redução das arras a serem retidas pelo promitente vendedor ao patamar de R$ 42.000,00. 11. Prejudicado o pedido da autora/reconvinda de aplicação da cláusula penal prevista no item 2.7 do contrato em desfavor do réu/reconvinte, em razão do reconhecimento da sua culpa exclusiva pela ruptura contratual. 12. A matéria atinente ao pagamento da comissão de corretagem não foi objeto de recurso de qualquer das partes, de sorte que prevalece a condenação da parte autora ao pagamento da rubrica, devendo ser abatida do valor a ser restituído. 13. Necessária nova redistribuição dos honorários sucumbenciais da reconvenção, agora à razão de 80% em favor da parte ré/reconvinte e 20% em favor da parte autora/reconvinda. No ponto, sentença ajustada. IV. DISPOSITIVO 14. Apelações conhecidas. Desprovida a da parte autora. Parcialmente provida a da parte ré. _____________________________________________________ Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 417 a 420, 422 e 418; CPC, arts. 85, §§ 2º, 8º e 11, 355, I, 373, I, 397 e 517. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.599.511/SP, Tema 938, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, j. 24.08.2016; TJDFT, acórdão 1905090, Rel. Desa. Maria de Lourdes Abreu, Segunda Turma Cível, j. 23.09.2024; acórdão 1905045, Rel. Des. Luís Gustavo B. De Oliveira, Terceira Turma Cível, j. 21.08.2024; acórdão 1996864, Rel. Desa. Ana Cantarino, Terceira Turma Cível, j. 08.05.2025; acórdão 1748391, Rel. Des. João Egmont, Segunda Turma Cível, j. 11.09.2023; acórdão 1978400, Rel. Des. Diaulas Costa Ribeiro, Oitava Turma Cível, j. 25.03.2025; acórdão 1991076, Rel. Desa. Soníria Rocha Campos D'assunção, Sexta Turma Cível, j. 08.05.2025. (g.n.); acórdãos 1225642 e 1062868, Rel. Des. Cesar Loyola, Segunda Turma Cível, DJe 06.02.2020 e 30.11.2017; acórdão 2028795, Rel. Des. Jansen Fialho de Almeida, Quarta Turma Cível, DJe 15.08.2025. A recorrente alega violação aos seguintes dispositivos legais: a) artigos 417, 418, 420, 422 e 413, todos do Código Civil, sustentando quebra da boa-fé objetiva e dos deveres de informação. Aponta a ilegalidade da retenção das arras confirmatórias e da redução equitativa das arras, tendo em vista que a rescisão contratual se deu por culpa exclusiva do recorrido; b) artigo 85, §§ 2º, 8º e 11, do Código de Processo Civil, insurgindo-se contra a distribuição do ônus de sucumbência e a inclusão da comissão de corretagem na base de cálculo do proveito econômico; c) artigo 1.022, inciso II, do mesmo diploma legal, diante da negativa de prestação jurisdicional. II - O recurso é tempestivo, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Preparo regular. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece ser admitido quanto à mencionada contrariedade ao artigo 1.022, inciso II, do Código de Processo Civil, pois “Não se configura a violação do art. 1.022 do CPC/2015, uma vez que o Tribunal de origem motivou adequadamente sua decisão, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entendeu cabível à hipótese, sendo o mero inconformismo da parte com o resultado contrário à sua pretensão insuficiente para caracterizar a omissão” (AREsp n. 2.808.772/DF, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 9/12/2025, DJEN de 18/12/2025). Melhor sorte não colhe o apelo especial fundado na suposta ofensa aos artigos 417, 418, 420, 422 e 413, todos do Código Civil, e 85, §§ 2º, 8º e 11, do Código de Processo Civil, porquanto, “Considerando a fundamentação do acórdão objeto do recurso especial, os argumentos utilizados pela parte recorrente somente poderiam ter sua procedência verificada mediante o necessário reexame de matéria fático-probatória e interpretação das cláusulas contratuais, procedimentos vedados a esta Corte, em razão dos óbices das Súmulas n. 5 e 7/STJ”. (AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.485.246/MG, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 24/11/2025, DJEN de 27/11/2025). III - INADMITO o recurso especial. Documento assinado digitalmente Desembargador JAIR SOARES Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios JO-V5R