Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
RELATÓRIO
Trata-se de ação de cobrança ajuizada por CONDOMÍNIO RESIDENCIAL SOLAR DO HORIZONTE – PONTE ALTA NORTE – GAMA/DF em face de MARY VANESSA ALVES DE AZEVEDO, por meio da qual pretende a condenação da parte ré ao pagamento de taxas condominiais inadimplidas referentes à unidade 08, no valor de R$ 4.095,22, conforme planilha de débitos juntada aos autos sob o ID 176895794. A parte ré apresentou contestação, arguindo, em preliminar, a existência de litispendência ou conexão com o processo nº 0714766-67.2022.8.07.0004. No mérito, sustenta a inexigibilidade das cobranças sob o argumento de que o condomínio é irregular e que não integra associação de moradores, invocando o Tema 882 do Superior Tribunal de Justiça. Réplica apresentada. É o relatório. Decido. FUNDAMENTAÇÃO Da preliminar de litispendência ou conexão A litispendência exige a identidade de partes, causa de pedir e pedido, nos termos do art. 337, §§ 1º e 2º, do Código de Processo Civil. Da análise dos autos, verifica-se que, embora o presente feito e o processo nº 0714766-67.2022.8.07.0004 envolvam as mesmas partes e o mesmo condomínio, as demandas possuem objetos distintos. No processo nº 0714766-67.2022.8.07.0004, a cobrança refere-se às taxas condominiais da unidade 08 relativas ao período de abril de 2022 a novembro de 2022, no valor total de R$ 2.384,52, conforme planilha de débitos ID 145573861. Já no presente processo, a pretensão deduzida refere-se à cobrança de taxas condominiais ordinárias e extraordinárias relativas ao período de junho de 2022 a julho de 2023, cujo débito totaliza R$ 4.095,22, conforme planilha de débitos ID 176895794, abrangendo parcelas inadimplidas diversas daquelas exigidas na ação anterior, inexistindo, portanto, identidade de pedidos ou de causa de pedir apta a caracterizar litispendência. Também não se reconhece conexão apta a justificar a reunião dos feitos, nos termos do art. 55 do Código de Processo Civil, pois não se verifica risco de decisões conflitantes, considerando a autonomia dos períodos cobrados. Rejeito, assim, a preliminar. Do mérito A controvérsia cinge-se à exigibilidade das taxas condominiais cobradas, diante da alegação de que se trata de condomínio irregular e de que a ré não integra associação de moradores. Inicialmente, cumpre afastar a aplicação do Tema 882 do Superior Tribunal de Justiça, firmado no julgamento do REsp 1.439.163/SP, segundo o qual as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram. Conforme entendimento firmado no âmbito deste E. TJDFT, as teses firmadas no julgamento do REsp 1.280.871 (Tema n.º 882) pelo Superior Tribunal de Justiça e no RE 695911 (Tema n.º 492) não se aplicam aos condomínios originados de parcelamentos irregulares do Distrito Federal. Nesse sentido, confiram-se: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM PEDIDO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. AÇÃO DE EXIBIÇÃO DE DOCUMENTOS. IMPOSSIBILIDADE. TAXAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO DE NATUREZA PROPTER REM. SERVIÇOS DE MANUTENÇÃO DO LOTEAMENTO. LEI N. 13.465/17. O DEVER DE PAGAMENTO DE TAXAS CONDOMINIAIS É DEVIDO MESMO EM CONDOMÍNIO IRREGULAR. ENTENDIMENTO DESTA CORTE DE JUSTIÇA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Sinopse fática: “Cuida-se de ação na qual a parte autora postula pela apresentação dos comprovantes de pagamento das taxas condominiais do imóvel situado na Etapa 03, Conjunto L, Lote 2, do Condomínio Mansões Entre Lagos, referente ao período compreendido entre setembro de 2014 até setembro de 2019, além do pleito subsidiário de condenação da parte ré ao pagamento das despesas condominiais de tal período, acrescidas das cotas condominiais vincendas até o julgamento do feito, devidamente atualizadas”. [...] 2.1. Ao adquirir os direitos possessórios incidentes sobre o imóvel, o réu assumiu o vínculo obrigacional com o autor. Portanto, a obrigatoriedade do rateio das despesas passa a ser-lhe imposta. 2.2. Pela Lei n. 13.465/2017, o qual acrescentou o art. 36-A na lei 6.766/79, pode-se concluir pela obrigatoriedade do pagamento de despesas e taxas condominiais independentemente de vontade associativa. 2.3. O entendimento desta Corte de Justiça é no sentido de que o dever de pagamento de taxas condominiais - obrigação propter rem -, é devido, também em condomínios irregulares, mesmo antes da edição da Lei n. 13.465/2017. 2.4. Jurisprudência: “(...) 1. A expressa previsão normativa (art. 1.358-A, §2º, do CC), que atribui ao condomínio de fato a disciplina jurídica afeta aos condomínios edilícios - entendimento, há muito, consolidado no âmbito pretoriano, mesmo antes da edição da Lei nº 13.465/2017 - finda por sujeitar o Apelante o titular dos direitos sobre a unidade integrante do ente formal, à participação no rateio de despesas, nos termos do respectivo estatuto constitutivo. 2. O fato de se tratar de condomínio irregular não o torna um falso condomínio ou uma associação que exija sua adesão, pois a aquisição do lote por si só já obriga o comprador pelas despesas das áreas comuns. (...)” (07084867120188070020, Relator: GETÚLIO DE MORAES OLIVEIRA, 7ª Turma Cível, DJE: 8/9/2020.) [...] (Acórdão 1302447, 07044439320198070008, Relator: JOÃO EGMONT, 2ª Turma Cível, data de julgamento: 25/11/2020, publicado no DJE: 1/12/2020. Pág.: Sem Página Cadastrada.) CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. REEXAME. ART. 1.030, II, CPC. COBRANÇA. CONDOMÍNIO IRREGULAR. MANSÕES ENTRE LAGOS. TAXA CONDOMINIAL. DEVER DE CONTRIBUIÇÃO. AUSÊNCIA SIMILITUDE FÁTICA COM O TEMA 882. JUÍZO DE RETRATAÇÃO. ACÓRDÃO MANTIDO. 1. Apelação interposta contra sentença que julgou procedentes os pedidos para: a. declarar válida a pretensão de constituição e regularização do condomínio; b. declarar a exigibilidade pertinente ao pagamento das taxas condominiais; c. condenar a ré ao pagamento das taxas vencidas, conforme discriminado na inicial, bem como das que se vencerem no curso do processo. 2. Dispõe o inciso II do artigo 1.030 do CPC que o Presidente ou Vice-Presidente do Tribunal recorrido, ao receber a petição de recurso, deverá “encaminhar o processo ao órgão julgador para realização de juízo de retratação, se o acórdão recorrido divergir do entendimento do Supremo Tribunal Federal ou do Superior Tribunal de Justiça exarado, conforme o caso, nos regimes de repercussão geral ou de recursos repetitivos.” 3. No julgamento do Recurso Especial n. 1.280.871 e n. 1.439.163/SP (Tema 882), submetido ao rito dos recursos repetitivos, o Superior Tribunal de Justiça firmou a tese n. 882, segundo a qual “as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram.” 4. A situação fática do leading case que ensejou a referida tese diverge da situação fundiária e habitacional do Distrito Federal, na qual, ante o fracionamento irregular e a inexistência de verbas e estrutura pública para formação e manutenção dos denominados “condomínios”, o financiamento é exclusivamente privado - dos próprios moradores. 5. Consoante entendimento desta Corte, tratando-se de condomínio irregular do Distrito Federal ou entorno, a aderência à associação de moradores é automática quando adquiridos os direitos sobre bem localizado nos limites do condomínio de fato. Por conseguinte, é prescindível a filiação do possuidor à associação de moradores para cobrança de taxas de rateio das despesas comuns, ainda que delas não usufrua, bastando a sua disponibilidade. 6. No caso, ao subscrever o contrato de compra e venda, a requerida anuiu ao pagamento dos encargos condominiais. 7. Recurso de apelação conhecido e parcialmente provido. Acórdão mantido em sede de retratação. (Acórdão 1273086, 07009934520198070008, Relator: SANDOVAL OLIVEIRA, 2ª Turma Cível, data de julgamento: 12/8/2020, publicado no DJE: 24/8/2020. Pág.: Sem Página Cadastrada, grifos nossos) APELAÇÃO. AÇÃO DE EXIBIÇÃO DE DOCUMENTOS C/C PEDIDO SUCESSIVO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO DE FATO (“IRREGULAR”). MANSÕES ENTRE LAGOS. SENTENÇA CITRA PETITA. INOCORRÊNCIA. DOCUMENTO COMUM ÀS PARTES. POSSIBILIDADE DE REQUISIÇÃO. NATUREZA JURÍDICA DE ASSOCIAÇÃO. INAPLICABILIDADE DO TEMA 882 DO STJ. CONTRIBUIÇÕES. LEI Nº 13.465/2017. 1. Não há negativa de prestação jurisdicional nem sentença citra petita quando o juiz considera o pedido sucessivo prejudicado após o julgamento improcedente do pedido principal. 2. Os comprovantes de pagamento das contribuições condominiais instituídas são documentos comuns ao condômino e ao condomínio, motivo pelo qual qualquer um pode requerer sua exibição para sanar dúvidas ou erros. 3. As associações de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos ou empreendimentos assemelhados, realizam todas as atividades inerentes ao condomínio regular, não sendo razoável que todos os que delas se beneficiam, ainda que de forma indireta, esquivem-se de contribuir por decisão unilateral e arbitrária. 4. A Lei nº 13.465/2017, fruto da conversão da Medida Provisória nº 759, de 22/12/2016, que alterou, dentre outras, a Lei nº 6.766/1979, introduziu relevantes modificações nas relações entre titulares de direito ou moradores em loteamentos ou empreendimentos assemelhados e a respectiva administração. As atividades desenvolvidas pelas referidas associações, desde que não tenham fins lucrativos, bem como pelas entidades civis organizadas em função da solidariedade de interesses coletivos desse público com o objetivo de administração, conservação, manutenção, disciplina de utilização e convivência, visando valorizar os imóveis que compõem o empreendimento, tendo em vista a sua natureza jurídica, vinculam-se, por critérios de afinidade, similitude e conexão, à atividade de administração de imóveis em condomínio edilício. 5. A administração de imóveis, nos termos acima, sujeita seus titulares à normatização e à disciplina constantes de seus atos constitutivos e autoriza a instituição/cobrança de cotas para suportar a consecução dos seus objetivos. 6. Diante do contexto jurídico e social da situação fundiária do Distrito Federal, mesmo antes da mencionada Lei, a jurisprudência deste Tribunal já indicava o caminho afinal adotado pelo legislador, não havendo retroatividade da nova lei. 7. Ante a ausência de similitude fática entre os casos, afasta-se a aplicação do tema 882 do STJ (“As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram”). 8. Preliminar rejeitada. Recurso conhecido e parcialmente provido. (Acórdão 1291853, 07012541020198070008, Relator: DIAULAS COSTA RIBEIRO, 8ª Turma Cível, data de julgamento: 8/10/2020, publicado no DJE: 23/10/2020. Pág.: Sem Página Cadastrada, grifos nossos) APELAÇÃO. DIREITO CIVIL E PROCESSO CIVIL. TAXAS CONDOMINIAIS. COBRANÇA. CONDOMÍNIO IRREGULAR. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. CONTRIBUIÇÕES DEVIDAS. CIÊNCIA DA OBRIGAÇÃO NO CONTRATO DE CESSÃO. TEMA 492 STF E 882 STJ. INAPLICABILIDADE. DISTINGUISH. SITUAÇÃO PECULIAR DO DISTRITO FEDERAL. CONDOMÍNIO IRREGULAR. TAXA DE MANUTENÇÃO. BENFEITORIAS COMUNS. VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. COBRANÇA DEVIDA. LEI 13.465/17. TERMO INICIAL PARA A COBRANÇA. NÃO APLICABILIDADE. 1. As teses firmadas no julgamento do REsp 1.280.871 (Tema n.º 882) pelo Superior Tribunal de Justiça e no RE 695911 (Tema n.º 492), não se aplicam aos condomínios originados de parcelamentos irregulares de chácaras e fazendas do Distrito Federal, para os quais é permitida a cobrança das taxas condominiais estipuladas em convenção ou assembleia, a fim de evitar o enriquecimento sem causa daquele que usufrui dos serviços prestados sem a devida contraprestação. 2. O art. 489, § 1º, VI, c/c o art. 927, § 1º, ambos do CPC, permitem a não aplicação de precedente jurisprudencial quando demonstrada a distinção do caso em julgamento daqueles em que proferida a orientação vinculante (“distinguish”). 3. É obrigatória a contribuição, ou seja, o pagamento das taxas condominiais quando há expressa anuência do condômino à constituição do condomínio e seus termos regulamentares, bem como à obrigação de contribuir com o rateio das despesas comuns, incluindo a de pagar as taxas condominiais. 4. A obrigação de contribuir com o custeio das despesas comuns se refere a todo o período cobrado, respeitando-se o prazo quinquenal (art. 206, § 5, I, do Código Civil), não se restringindo ao início da vigência da Lei n. 13.465/2017. 5. A obrigação condominial é de prestação sucessiva e seu respectivo débito é auferível mediante simples cálculo aritmético, por isso a condenação não deve se restringir às prestações vencidas até a data da prolação da sentença, devendo alcançar, também, aquelas que se vencerem em eventual fase de cumprimento, caso persista o inadimplemento (art. 323, do CPC). 6. Deu-se provimento ao recurso da autora. Negou-se provimento ao recurso da ré. (Acórdão 1399428, 07059898620198070008, Relator(a): FABRÍCIO FONTOURA BEZERRA, 7ª Turma Cível, data de julgamento: 9/2/2022, publicado no DJE: 22/2/2022. Pág.: Sem Página Cadastrada.) No caso concreto, o condomínio autor comprovou a existência da convenção e do regimento interno, bem como das atas de assembleia que instituíram as taxas ordinárias e extraordinárias, além da planilha de débitos individualizada da unidade da ré (ID 176895794). A parte ré, por sua vez, não apresentou comprovantes de pagamento capazes de afastar a inadimplência apontada, ônus que lhe incumbia, nos termos do art. 373, inciso II, do Código de Processo Civil. Assim, são devidas as taxas condominiais ordinárias e extraordinárias em atraso, ainda que se trate de condomínio irregular, porquanto a ré usufrui dos serviços e benefícios custeados pelos demais moradores, não sendo admissível o enriquecimento sem causa. Dos honorários advocatícios convencionais Embora haja previsão convencional acerca da cobrança de honorários advocatícios convencionais, o Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento no sentido da impossibilidade de inclusão de honorários contratuais no cálculo do débito condominial, ainda que haja previsão na convenção do condomínio, por se tratar de despesa extraprocessual que não pode ser transferida ao condômino inadimplente. Nesse sentido: “É inadmissível a inclusão, pelo condomínio exequente, dos honorários advocatícios convencionais no cálculo do valor objeto da execução do crédito referente a cotas condominiais inadimplidas, independentemente do fato de existir previsão acerca dessa possibilidade na convenção de condomínio.” (REsp 2.187.308/TO, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 16/09/2025, DJEN 19/09/2025). Da correção monetária e dos juros moratórios O débito é referente às taxas condominiais ordinárias e extraordinárias vencidas, devendo o referido valor, a partir do vencimento de cada taxa, ser corrigido monetariamente pelo IPCA (art. 389, parágrafo único do Código Civil), e, a partir da citação, até a data do efetivo pagamento, ser acrescido de juros moratórios, tendo como base a taxa SELIC (art. 406, § 1º do Código Civil), sem prejuízo de acrescentar-se as taxas vencidas e não pagas no curso da lide (art. 323 do Código de Processo Civil). DISPOSITIVO
Ante o exposto, com fundamento no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, julgo PROCEDENTE o pedido, para condenar a parte ré ao pagamento do valor de R$ 4.095,22 (conforme planilha ID 176895794). O valor deverá, a partir do vencimento de cada taxa, ser corrigido monetariamente pelo IPCA (art. 389, parágrafo único do Código Civil) e, a partir da citação, até a data do efetivo pagamento, ser acrescido de juros moratórios, tendo como base a taxa SELIC (art. 406, § 1º do Código Civil), sem prejuízo de acrescentar-se as taxas vencidas e não pagas no curso da lide (art. 323 do Código de Processo Civil). Condeno a parte ré ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como de honorários advocatícios sucumbenciais, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Transitada em julgado, arquivem-se os autos com as cautelas de estilo. Sentença registrada eletronicamente. Datado e assinado eletronicamente. Fellipe Figueiredo de Carvalho Juiz de Direito Substituto