Publicacao/Comunicacao
Intimação - Decisão
DECISÃO
Processo: 0703666-08.2024.8.07.0017.
AUTOR: CARLOS CAVALCANTE GOMES
REU: PEGGIA NEGOCIOS IMOBILIARIOS EIRELI - ME, JUAREZ COSTA CARDOSO DECISÃO INTERLOCUTÓRIA CARLOS CAVALCANTE GOMES propõe PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) em desfavor de PEGGIA NEGOCIOS IMOBILIARIOS EIRELI - ME e JUAREZ COSTA CARDOSO, em 15/05/2024 15:34:49, partes qualificadas. O autor narra que, em dezembro/2022, interessou-se pelo anúncio de venda do imóvel situado à QN 07, Conjunto 19, Lote 08, Casa 01, Riacho Fundo I/DF, CEP 71.805-719, veiculado pela requerida PEGGIA no site OLX. Após visitar o imóvel, celebrou contrato de compra e venda com as partes, ajustando o preço total de R$ 560.000,00, a ser pago mediante sinal de R$ 22.000,00 por corretagem, financiamento bancário de R$ 348.000,00 e saldo remanescente de R$ 190.000,00 com recursos próprios no ato da lavratura da escritura. Alega que a imobiliária requerida garantiu ao autor que conseguiria aprovação de financiamento bancário perante a Prime Assessoria, instituição financeira parceira, no valor constante do contrato. Paralelamente ao contrato de compra e venda, a requerida convenceu o autor a celebrar contrato de locação do próprio imóvel pelo prazo de um ano, com carência de três meses, prazo que corresponderia ao período necessário para a concretização do financiamento e levantamento do saldo remanescente (R$190.000,00). Sustenta que a estratégia da ré de locar ao autor o próprio imóvel adquirido por ele configurou golpe da ré e que não foi previsto prazo para o autor realizar o pagamento da quantia de R$190.000,00, todavia, subentende-se que o prazo seria o da vigência do contrato de locação (um ano), até 8/12/2023. Afirma que o autor realizou o pagamento de R$22.000,00 na data de assinatura do contrato, em 7/12/2022, e que se mudou para o imóvel em dezembro/2022 e realizou diversas benfeitorias no local. Relata que, em 17/1/2023, a imobiliária enviou escritura pública do imóvel para assinatura em cartório e comunicou ao autor que havia obtido financiamento perante o BRB no valor de R$ 265.000,00, inferior ao pactuado, apresentando condições distintas das originalmente ajustadas e exigindo o pagamento imediato do saldo remanescente, que passou a ser R$ 295.000,00. Mesmo assim, o autor, de boa-fé, contraiu diversos empréstimos e financiamentos, inclusive refinanciando seu veículo em 17/1/2023, e realizou dois pagamentos de R$1.000,00 cada à ré, em 23/12/2022 e 18/1/2023. Em 22 de fevereiro de 2023, transferiu o valor de R$ 90.000,00 diretamente para a conta do requerido JUAREZ, proprietário do imóvel. Sustenta que, em 22/2/2023, a ré induziu o autor a assinar outro contrato de compra e venda do imóvel, sob ameaça de cancelamento do negócio, no qual consta os valores de R$22.000,00 e R$90.000,00 como pagamento de corretagem e de sinal, respectivamente, além de outras alterações no contrato. Afirma que, em 15/3/2023, a imobiliária exigiu o pagamento do aluguel referente ao mês ainda dentro do período de carência previsto no contrato de locação nº 221065-CA, e o autor efetuou o pagamento sob pressão. Em 29/3/2023, os requeridos enviaram notificação extrajudicial determinando a desocupação do imóvel no prazo de trinta dias, sob a alegação de descumprimento do contrato de compra e venda, e induziram o autor a assinar distrato do contrato de locação. Discorre sobre a ocorrência de culpa exclusiva dos réus quanto a rescisão dos contratos de compra e venda e de locação; necessidade de devolução em dobro dos valores pagos; pagamento de multa contratual correspondente a três meses de aluguel; restituição do valor das benfeitorias e empréstimo realizados pelo autor; necessidade de inversão do ônus da prova; e sobre a ocorrência de danos morais. Em razão disso, pediu: a declaração de que a rescisão do contrato de compra e venda se deu por culpa exclusiva dos requeridos; a condenação dos réus ao pagamento de R$ 278.083,00 por restituição em dobro dos valores pagos pelo autor aos réus; a declaração de que a rescisão do contrato de locação se deu por culpa dos requeridos; a condenação dos réus ao pagamento de R$ 10.715,95, por multa compensatória prevista na cláusula quarta do contrato de locação, de R$ 3.571,98, referente à cobrança indevida do aluguel no período de carência (março/2023), de R$ 4.139,30, pelas benfeitorias realizadas no imóvel, de R$ 59.000,00 pelos juros e multas dos empréstimos e financiamentos contraídos; além da condenação dos réus ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 56.000,00. Requereu, também, a inversão do ônus da prova. Requer a gratuidade de justiça. Junta procuração e documentos de ID 196841691 a 196872124, fls. 51/217. Na decisão de ID 197306496, fls. 219/220, foi indeferida a gratuidade de justiça ao autor. O autor interpôs Agravo de Instrumento dessa decisão, tendo sido indeferido o efeito suspensivo (ID 201664471, fls. 243/245) e negado provimento ao recurso (ID 214901072, fls. 264/268). Comprovante de pagamento das custas iniciais no ID 225059000, fl. 285. A requerida PEGGIA foi citada em 22/5/2025 (endereço: CLN 7 Bloco G, Lt 05, Lj 04, Riacho Fundo I, BRASÍLIA - DF, 71805-547 - ID 237587415, fl. 293, juntado em 29/5/2025). A requerida ofertou contestação de ID 240276249, fls. 302/330. Em preliminar, arguiu inépcia da petição inicial por ausência de pedido certo e determinado; sua ilegitimidade passiva, sob o argumento de que atuou como mera intermediadora da negociação, sem jamais ter figurado como parte vendedora; e incompetência absoluta quanto à relação de consumo, sustentando que a relação entre as partes é de natureza civil e contratual. No mérito, a ré alegou que, em verdade, foi ajustado o pagamento de comissão de corretagem de 5% do valor do imóvel, correspondente a R$28.000,00, que o valor do sinal era de 20% do valor do imóvel, sendo 10% por arras e 10% como entrada para a concretização do negócio. Alega que o autor ficou inadimplente com a quantia de R$6.000,00 quanto à corretagem e, somente depois do pagamento de R$90.000,00, somado aos outros valores pagos, completou o percentual de 20% acordado como sinal/entrada, pagos em atraso. Sustenta que foi o autor quem solicitou o encaminhamento da documentação para o financiamento bancários, bem como a entrada antecipada no imóvel, para organizar suas finanças e viabilizar os pagamentos. Alega que, por essa razão, de boa-fé, entabulou o contrato de locação com o autor, autônomo e independente em relação ao contrato de compra e venda. Negou a existência de garantia de financiamento no valor contratado, afirmando que a imobiliária auxiliou o autor na busca pelo financiamento, mas que o BRB aprovou apenas R$ 265.000,00 em razão do perfil financeiro do proponente. Defende que o autor afirmou que iria vender outra casa que possuía para complementar o valor devido. Afirma que assinou contrato de financiamento com o BRB, mas não assinou a escritura de compra e venda, pois não conseguiu completar o valor para quitação do imóvel, faltando a quantia de R$183.000,00 (R$ 560.000,00 - R$ 112.000,00 (já pagos) - R$265.000,00 (valor de financiamento) = R$183.000,00). Por essa razão, atribuiu ao autor a culpa exclusiva pela não concretização do negócio, por não ter conseguido reunir o saldo remanescente, e nega a ocorrência de coação pelos requeridos. Afirma que o segundo contrato foi realizado somente para ajustar a compra às condições do autor. Defendeu a devolução ao autor da quantia com aplicação de arras de 10% do valor do imóvel, totalizando R$56.000,00, além da dedução dos aluguéis pela utilização do imóvel. Afirma que o proprietário devolveu aproximadamente R$22.000,00. Sustenta que a imobiliária ré não recebeu as arras e não foi responsável pela devolução dos valores ao autor. Afirma que recebeu apenas valor pela corretagem (não totalmente adimplida) e pela administração do imóvel, e que não devem ser devolvidos Sustentou a regularidade da cobrança do aluguel e da rescisão do contrato de locação, negou a obrigação de indenizar pelas benfeitorias, invocando cláusula contratual de renúncia e que o autor não comprovou a realização das benfeitorias. Discorda do pedido de pagamento de juros e multas de empréstimos e financiamentos, pois a imobiliária não pressionou ou obrigou o autor a realizar esses negócios. Rechaça a ocorrência de danos morais, alegando ausência de ato ilícito. Requer a condenação do autor por litigância de má-fé. Junta procuração e documentos de ID 240276255 a 240284105, fls. 331/412. O requerido JUAREZ compareceu espontaneamente aos autos no ID 204081503, fl. 250, informando a juntada de procuração e documentos de ID 204081506 a 204081504, fls. 252/254. Apresentou contestação de ID 250179134, fls. 425/452. Em preliminar, arguiu inépcia da petição inicial por ausência de individualização das condutas; e a inaplicabilidade do CDC, por se tratar de relação civil entre particulares. No mérito, sustentou que os distratos do contrato de compra e venda e do contrato de locação foram celebrados consensualmente, com expressa concordância do autor, que reconheceu sua própria inadimplência nos instrumentos, inexistindo vício de consentimento. Alega que o prazo para o pagamento integral do preço sempre foi o da lavratura da escritura pública, que se deu em 17/1/2023, e que o autor não assinou a escritura por não dispor dos valores necessários. Afirma que, em 23/3/2023, o autor autorizou a revenda do imóvel a terceiros. Sustenta que foi ajustada penalidade para a resolução do contrato, com retenção do pago a título de sinal (R$ 112.000,00, equivalente a 20% do valor do imóvel), contudo, na prática, esse valor foi menor, pois R$22.000,00 foi destinado à corretagem da imobiliária, restando apenas R$90.000,00. Afirma que o réu devolveu ao autor o valor de R$ 22.000,00. Nega que tenham garantido a obtenção de financiamento e que o segundo contrato foi firmado para adaptação às condições financeiras do autor. Defende que a impossibilidade de obtenção de financiamento pelo comprador não configura culpa do vendedor. Sustenta que a previsão de carência de três meses no contrato de locação foi para viabilizar a obtenção de recursos pelo autor para pagamento do contrato de compra e venda nesse prazo, e não no prazo de um ano, e que a previsão de vigência da locação por um ano é apenas por formalidade contratual. Afirma que o autor não comprovou o pagamento de aluguel do mês de março e a realização de benfeitorias, pois alguns comprovantes juntados estão em nome de terceiro ou sem identificação e/ou se referem a despesas comuns de manutenção. Rechaça a ocorrência de danos morais, em razão da ausência de ato ilícito. Junta procuração e documentos de ID 250179135, fls. 454/455. Réplicas no ID 253127491, fls. 459/477, e ID 253129903, fls. 478/488, em que o autor alegou a ocorrência de revelia parcial e confissão ficta da ré PEGGIA por não ter impugnado especificamente alguns pontos lançados na inicial e impugnação genérica de outros pontos. Requer a condenação da ré por litigância de má-fé. No mais, reiterou suas alegações iniciais. Em especificação de provas, o autor e a ré pugnaram pela produção de prova oral (ID 267525290, fl. 525; ID 255843037, fl. 511/518). O réu pleiteou o saneamento prévio do processo, mas, subsidiariamente, requereu a realização de prova oral (ID 255946829, fls. 519/524). É o relatório, passo a decidir. A requerida arguiu incompetência absoluta por ausência de relação de consumo, sustentando que a relação entre as partes é de natureza civil e contratual. E o requerido requereu a inaplicabilidade do CDC, também por se tratar de relação entre particulares. Analisarei as duas preliminares em conjunto. Rejeito ambas as arguições, sem prejuízo de apreciação aprofundada no mérito. A competência deste Juízo é fixada pela natureza do procedimento — procedimento comum cível —, pelo valor da causa e pela circunscrição judiciária do domicílio da imobiliária ré, nada havendo que afaste a competência da Vara Cível do Riacho Fundo para o julgamento do feito. A questão acerca da aplicação ou não do CDC à relação jurídica estabelecida entre as partes é matéria de mérito e de qualificação jurídica do vínculo contratual, e não pressuposto de competência jurisdicional. A discussão sobre a incidência do Código de Defesa do Consumidor, a possibilidade de inversão do ônus da prova e o enquadramento da relação como consumerista ou estritamente civil serão examinados na análise do mérito. Ambas as requeridas arguiram a inépcia da petição inicial. A ré PEGGIA sustentou que os pedidos são confusos e não decorrem de forma lógica da causa de pedir, havendo mistura entre os valores pagos a título de sinal, parcelas da suposta compra e quantias relativas ao contrato de locação, sem a devida individualização e liquidação de cada pedido. O réu JUAREZ alegou ausência de individualização das condutas atribuídas a cada réu. Rejeito ambas as arguições. A petição inicial expõe, com suficiente clareza, os fatos que embasam a pretensão do autor, descreve a sequência cronológica das tratativas e dos pagamentos efetuados, individualiza os contratos envolvidos e discrimina cada um dos pedidos com os respectivos valores e fundamentos. A narrativa permite o exercício pleno do contraditório e da ampla defesa por ambas as partes, como de fato se verificou pelas contestações apresentadas, que rebateram, com extensão e minúcia, todos os pontos da exordial. O fato de os réus discordarem do enquadramento jurídico dado pelo autor ou de entenderem que a discriminação dos valores é imprecisa não configura inépcia, mas questão de mérito a ser apreciada à luz das provas produzidas. O pedido de declaração de culpa exclusiva dos réus e a consequente condenação ao pagamento de valores discriminados decorrem logicamente da causa de pedir narrada. Quanto à individualização das condutas atribuídas ao réu, o autor narra que JUAREZ é o proprietário do imóvel que recebeu diretamente o valor de R$ 90.000,00, que assinou os contratos de compra e venda, que integra a cadeia negocial e que se beneficiou dos pagamentos realizados pelo autor. Essa narrativa é suficiente para delimitar a legitimidade passiva e permitir a defesa. Repilo, portanto, as preliminares de inépcia da petição inicial de ambos os requeridos. A ré PEGGIA também arguiu a preliminar de sua ilegitimidade passiva. Sustentou que atuou exclusivamente como intermediadora da negociação imobiliária, na qualidade de corretora, sem ter figurado como parte vendedora, razão pela qual não teria legitimidade para responder pelos pedidos formulados. A arguição não merece acolhimento. A legitimidade passiva é verificada, pela teoria da asserção, adotada pelo ordenamento processual brasileiro, a partir das afirmações lançadas na petição inicial. O autor imputa à requerida condutas ativas e determinantes na formação dos negócios jurídicos discutidos: a garantia de obtenção de financiamento bancário, a condução das tratativas, o recebimento de valores a título de corretagem, a celebração e administração do contrato de locação, a exigência de pagamento de aluguel durante o período de carência, e o envio da notificação extrajudicial de desocupação. Tais imputações, se confirmadas na instrução, são aptas a gerar a responsabilidade da imobiliária, seja no âmbito contratual, seja no consumerista. A discussão sobre se a atuação da requerida configurou mera intermediação isenta de responsabilidade ou se houve falha na prestação do serviço ou prática abusiva é questão de mérito, que não se confunde com a legitimidade para integrar o polo passivo da demanda. Por essas razões, rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva. Em réplica, o autor arguiu a revelia parcial e confissão ficta da ré, sob alegação de que não impugnou especificadamente alguns pontos da inicial. Configura-se a revelia quando o réu, regularmente citado, não apresenta sua defesa (contestação) no prazo legal. A confissão ficta (ou presumida), de sua vez, é a aceitação jurídica de que os fatos alegados por uma parte são verdadeiros, devido ao não comparecimento em audiência, ausência de defesa (revelia). Em ambos os casos, gera-se apenas presunção relativa de veracidade, e não absoluta, acerca dos fatos narrados, uma vez que pode ser afastada por provas contrárias. No caso dos autos, não se configura nenhum dos institutos. Com efeito, a ré apresentou contestação, logo, não há que se falar em revelia ou confissão ficta. A alegação de que a ré não impugnou todo os pontos apresentados pelo autor será analisado no mérito, conjuntamente com as demais provas produzidas nos autos Não foram suscitadas outras preliminares e inexistem outras questões processuais pendentes de apreciação.
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS VARCIVRFU Vara Cível do Riacho Fundo Número do Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7)
Cuida-se de ação de reparação de danos materiais e morais, em que o autor sustenta que realizou contrato de compra e venda de imóvel com o réu, com intermediação da ré, tendo obtido financiamentos e empréstimos para pagamento. Afirma que foi induzido pelos réus para realização de contrato de locação do imóvel objeto da compra e venda, até conseguir os recursos para pagamento do imóvel. No entanto, sustenta que os contratos foram rescindidos por culpa exclusiva dos réus, que não respeitaram os prazos ajustados para pagamento e outros termos dos contratos. Alega que a rescisão antecipada gerou prejuízos, dos quais pede reparação, a saber: devolução em dobro dos valores pagos pelo autor, pagamento de multa prevista no contrato de locação, devolução de valor de aluguel de março/2023, ressarcimento de benfeitorias, pagamento de juros e multas dos empréstimos e financiamentos realizados, além de indenização por danos morais. Os réus, em síntese, sustentam que a rescisão dos contratos se deu por culpa exclusiva do autor, em razão de inadimplemento parcial do valor ajustado para pagamento do imóvel. Afirmam que agiram de boa-fé e que os ajustes contratuais, bem como a realização de locação ocorreram para adequar o negócio jurídico às condições financeiras do autor e que os prazos para pagamento foram previamente estabelecidos, inexistindo falta de informação. Impugnam a realização de benfeitorias, os valores pleiteados para reparação e a ocorrência de danos morais. Incontroversa nos autos a celebração de contrato de compra e venda do imóvel situado à QN 07, Conjunto 19, Lote 08, Casa 01, Riacho Fundo I/DF, em 7/12/2022, com intermediação de PEGGIA NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS EIRELI-ME e tendo como vendedor JUAREZ COSTA CARDOSO. Consta do contrato o ajuste do pagamento de R$ 560.000,00 da seguinte forma: 1) sinal e princípio de pagamento: R$22.000,00 pagos a PEGGIA referente ao serviço de corretagem; 2) R$348.000,00 pagos por meio de financiamento bancário; e 3) R$ 190.000,00 pagos com recursos próprios no ato da lavratura da escritura lavrada em cartório (cláusula quarta). Também consta do referido contrato que “todas as despesas e impostos decorrente do presente negócio, tais como imposto de transmissão – ITBI, emolumentos cartorários, escritura, registro e outros a serem pagos em momento oportuno correm por conta única e exclusiva do comprador” (cláusula sétima), assim como ficará a cargo do comprador a lavratura dos atos notariais necessários e respectivos encargos (cláusula oitava). Foi ajustado, ainda, que a posse do imóvel seria entregue ao comprador após lavratura da escritura em cartório (cláusula nona). A previsão de arras consta da cláusula décima primeira do contrato (ID 196845783, fls. 104/107). Incontroverso, outrossim, que as mesmas partes firmaram um segundo contrato de compra e venda relativo ao mesmo imóvel, em 22/2/2023, do qual consta a previsão de pagamento de R$560.000,00 da seguinte forma: 1) sinal e princípio de pagamento: R$112.000,00, sendo R$22.000,00 pago à imobiliária ré pelo serviço de corretagem, e R$90.000,00 pagos ao vendedor réu; 2) R$265.000,00 por financiamento bancário; e 3) R$183.000,00 pagos com recurso próprio no ato da lavratura da escritura (cláusula quarta). As demais cláusulas foram mantidas nos termos do contrato anterior (ID 196845786, fls. 109/113). Indene de dúvidas que o autor realizou os pagamentos de R$ 22.000,00 (em 7/12/2022), R$1.000,00 (em 23/12/2022), R$1.000,00 (em 18/1/2023), à imobiliária ré (ID 196845784, fl. 108; ID 196845792 a 196847595, fls. 118/119), e de R$ 90.000,00, em 22/2/2023, ao réu (ID 196845787 a 196845788, fls. 114/117). O financiamento imobiliário do autor perante o BRB, no valor de R$265.000,00, foi comprovado pelo contrato de ID 196847620, fls. 162/166. Restou comprovado nos autos que as partes firmaram contrato de locação relativo ao imóvel que também foi objeto dos contratos de compra e venda, em 9/12/2022. Consta o requerido como locador, representado pela imobiliária ré, e o autor como locatário. Foi ajustado o valor do aluguel mensal de R$3.000,00, com vigência de 9/12/2022 a 8/12/2023, com três meses de carência (de 15/12/2022 a 15/3/2023), e que o não pagamento do aluguel no prazo acarretará a cobrança de multa de 10% e juros de 1% ao mês, além de correção diária sobre o valor indenizado, bem como a rescisão do contrato e multa equivalente a três meses de aluguel, em caso de atraso no pagamento por quinze dias. Consta do contrato que foi realizada vistoria no imóvel, tendo sido confeccionado laudo respectivo, todavia, o referido laudo não foi juntado aos autos. A previsão quanto a benfeitorias consta da cláusula quinta, parágrafo terceiro, do qual consta que não ensejarão direito de retenção ou de indenização. Não consta do contrato de locação que ele foi firmado para viabilizar a posse antecipada do autor ao imóvel objeto do contrato de compra e venda (ID 196847601, fls. 120/130). O autor afirmou que realizou benfeitorias no imóvel e juntou documentos de ID 196847610, fls. 132/140. Em 29/3/2023, o autor recebeu notificação extrajudicial dos réus para desocupação do imóvel locado, em razão do inadimplemento do contrato de compra e venda, bem como recebeu contrato de distrato de locação residencial (ID 196847614 a 196847616, fls. 150/157). No mesmo dia, as partes assinaram distrato do contrato de compra e venda do imóvel, em razão do inadimplemento do pagamento pelo ora autor. Foi prevista a devolução ao autor dos valores pagos, com desconto de 10% por arras. Consta que ficou rescindido o contrato de compra e venda e o contrato acessório por culpa exclusiva do ora autor (ID 196847621, fls. 185/188). O requerido comprovou a restituição do valor de R$ 22.000,00 ao autor, em 6/6/2023 (ID 250179135 - Pág. 2, fl. 454). Antes da notificação extrajudicial e do distrato, em 23/3/2023, o autor assinou autorização de visitas de possíveis compradores no imóvel locado e se declarou ciente de que o imóvel estava disponível para venda, conforme termo de autorização de ID 196847617, fl. 158. Indene de dúvidas a não lavratura da escritura pública definitiva de compra e venda, cuja minuta foi juntada no ID 196849745, fls. 167/184. O autor juntou comprovantes de contratos de empréstimo no ID 196845764 a 196845775, fls. 70/92; ID 196846342, fls. 189/204. Assim, fixo como pontos controvertidos: 1) Se os requeridos garantiram ao autor a obtenção de financiamento bancário no valor de R$ 348.000,00, ou de valor equivalente ao suficiente para a concretização do negócio, como condição para a celebração do contrato de compra e venda; 2) Se o prazo para o pagamento do saldo remanescente de R$ 190.000,00 foi ajustado para o ato de lavratura da escritura pública, independentemente de data, ou se estava vinculado ao prazo de vigência do contrato de locação, correspondente a um ano contado de dezembro de 2022, ou vinculado ao prazo de carência do contrato de locação, de 15/12/2022 a 15/3/2023; 3) Se a celebração do contrato de locação do mesmo imóvel objeto da compra e venda foi iniciativa e interesse do autor, para viabilizar a ocupação antecipada do imóvel, ou se foi estratégia dos réus para instrumentalizar a rescisão e a retenção dos valores pagos; 4) Se o segundo contrato de compra e venda, celebrado em 22/2/2023, foi firmado livremente pelo autor para adequar as condições de pagamento ao financiamento obtido, ou se resultou de coação ou indução a erro praticada pela requerida; 5) Se a qualificação dos valores de R$ 22.000,00 e R$ 90.000,00 como corretagem e sinal, respectivamente, reflete o efetivo acordo entre as partes de acordo com o segundo contrato de compra e venda, ou se tais valores têm natureza de parte do preço da compra e venda; 6) Se a rescisão dos contratos de compra e venda e de locação se deu por culpa exclusiva dos réus, por culpa exclusiva do autor, ou de forma consensual, sem imputação de culpa; 7) Se houve vício de consentimento do autor relativo aos contratos firmados e distratos assinados (compra e venda e locação); 8) Se o autor realizou benfeitorias no imóvel, sua natureza — necessárias, úteis ou voluptuárias —, seus valores; e se eventual cláusula contratual de renúncia à indenização por benfeitorias é válida e oponível ao autor nas circunstâncias dos autos; 9) Se o pagamento do aluguel relativo ao mês de março de 2023, no valor de R$ 3.571,98, foi realizado dentro ou após o período de carência contratual, e se houve cobrança indevida por parte dos réus. 10) Se os empréstimos e financiamentos contraídos pelo autor foram realizados exclusivamente para viabilizar o pagamento aos réus, por pressão ou indução desses, ou se decorreram de decisão autônoma e voluntária do autor para honrar obrigações por ele livremente assumidas; 11) Se há nexo causal entre a conduta dos réus e os danos materiais e morais alegados pelo autor, e a extensão desses danos. Nos termos do art. 373, incisos I e II, do CPC, incumbe ao autor o ônus da prova dos itens 1), 2), 7), 8), 11) e parcialmente dos itens 3) (formalização do contrato de locação por estratégia dos réus), 4) (segundo contrato de compra e venda decorrente de indução do autor a erro pelos réus), 5) (valores relativos ao preço da compra e venda), 6) (culpa exclusiva dos réus), 9) (dentro do prazo de carência e indevidamente), 10) (empréstimo por pressão ou indução dos réus). E incumbe aos réus o ônus parcial dos itens 3) (contrato para viabilizar a ocupação antecipada), 4) (segundo contrato firmado livremente pelo autor), 5) (pagamentos conforme contrato: sinal e corretagem), 6) (culpa exclusiva do autor), 9) (após o prazo de carência), 10) (decisão autônoma e voluntária do autor). Não há, neste momento, elementos suficientes para redistribuição do ônus da prova com fundamento no art. 373, § 1º, do Código de Processo Civil, sem prejuízo de reavaliação ao término da instrução. As partes requereram a produção de prova oral. Defiro, portanto, a produção de prova oral. Ficam as partes intimadas para depositarem seus róis de testemunhas (com indicação de CPF), no prazo de quinze dias (art. 357, § 4º, CPC), sob pena de preclusão, informando, ainda, que as suas testemunhas comparecerão independentemente de intimação. Designe-se audiência de instrução (2). Intimem-se as partes para comparecerem à audiência de instrução, para colheita de seus respectivos depoimentos pessoais, sob pena de confesso, nos termos do art. 385 do CPC. Consigno aos doutos patronos que, nos termos do art. 455, caput e § 1º, do CPC, compete aos advogados intimarem as testemunhas por eles arroladas, sendo dispensada a intimação pelo Juízo, exceto nas hipóteses do § 4º do mesmo dispositivo (art. 455). Assim, deverão os patronos informar se trarão as testemunhas independentemente de intimação ou comprovar o envio e recebimento da carta com AR. Sem prejuízo, fica o autor intimado para: 1) esclarecer quando desocupou o imóvel, devendo juntar termo de entrega das chaves, se houver; 2) juntar o comprovante de pagamento do boleto bancário de ID 196847609, fl. 131; E ficam os requeridos intimados para juntarem laudos de vistoria do imóvel, antes e depois da locação pelo autor, se houver. Prazo de quinze dias para o autor e requeridos. Após, dê-se vista dos autos à contraparte, pelo prazo de 15 dias. Exclua-se o documento de ID 253129916, fls. 489/508, pois juntado em duplicidade. O pedido de condenação do autor e da ré por litigância de má-fé será analisado por ocasião do julgamento. Circunscrição do Riacho Fundo-DF, 7 de abril de 2026. ANDREIA LEMOS GONCALVES DE OLIVEIRA Juíza de Direito 3