Publicacao/Comunicacao
Intimação - Decisão
DECISÃO
Processo: 0702767-25.2024.8.07.0012.
EXEQUENTE: CRIXA - CONDOMINIO VI
EXECUTADO: DELBA PINHEIRO DOS SANTOS DECISÃO INTERLOCUTÓRIA
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 2VCFAMOSSB 2ª Vara Cível, de Família e de Órfãos e Sucessões de São Sebastião Número do Classe judicial: EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL (12154)
Vistos.
Cuida-se de execução de título extrajudicial na qual foi determinada a alienação judicial, mediante leilão, dos direitos aquisitivos decorrentes de contrato de alienação fiduciária sobre bem imóvel, conforme decisões anteriormente proferidas nestes autos (ID 235351505, págs. 1/3). Após a regular tramitação do feito, sobreveio aos autos certidão positiva de realização de hasta pública eletrônica (ID 269193919, pág. 1), seguida de manifestação do leiloeiro oficial (ID 269730971, págs. 1/2), informando a arrematação dos direitos aquisitivos pelo valor de R$ 43.066,53 (quarenta e três mil e sessenta e seis reais e cinquenta e três centavos), com a devida juntada do auto de arrematação (ID 269730977, pág. 1) e dos comprovantes de pagamento (ID 269730985, ID 269730989 e ID 269989790). Todavia, diante das peculiaridades do caso concreto (notadamente o elevado descompasso entre o valor ofertado e o efetivo conteúdo econômico do direito arrematado) foi determinada, de ofício, a verificação da plena ciência da arrematante quanto à natureza jurídica do bem levado a leilão, em especial quanto à circunstância de que a arrematação recaía exclusivamente sobre direitos aquisitivos, com a consequente assunção do saldo devedor remanescente junto ao credor fiduciário, nos exatos termos do despacho proferido em ID 270452109 (pág. 1). Em cumprimento à diligência, sobreveio aos autos manifestação da arrematante (ID 270611510, pág. 1), na qual esta expressamente declara não ter compreendido adequadamente o alcance do ato praticado, afirmando que interpretou equivocadamente o conteúdo do edital e que a assunção do saldo devedor no importe de R$ 100.138,19 (cem mil cento e trinta e oito reais e dezenove centavos) inviabiliza economicamente o negócio, requerendo, ao final, a desistência da arrematação. É o breve relatório. Decido. A controvérsia posta cinge-se à possibilidade de desconstituição da arrematação realizada, à luz da manifestação superveniente da arrematante, que alega erro substancial quanto à compreensão do objeto do leilão. Nos termos do caput do art. 903 do Código de Processo Civil: “Qualquer que seja a modalidade de leilão, assinado o auto pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro, a arrematação será considerada perfeita, acabada e irretratável, ainda que venham a ser julgados procedentes os embargos do executado ou a ação autônoma de que trata o § 4º deste artigo, assegurada a possibilidade de reparação pelos prejuízos sofridos”. A interpretação sistemática do referido dispositivo conduz à conclusão de que a assinatura do auto de arrematação pelo magistrado constitui requisito indispensável ao aperfeiçoamento do ato expropriatório, momento a partir do qual se consolidam seus efeitos jurídicos, inclusive quanto à sua irretratabilidade. No caso dos autos, verifica-se que, embora tenha havido a lavratura do auto de arrematação e o depósito dos valores correspondentes, o referido auto ainda não foi homologado mediante assinatura judicial, circunstância que impede o reconhecimento da arrematação como ato jurídico perfeito e acabado. Tal constatação, por si só, afasta a incidência da regra de irretratabilidade prevista no art. 903 do Código de Processo Civil, permitindo, em tese, a revisão do ato antes de sua consolidação. Não bastasse isso, a hipótese dos autos revela situação excepcional que autoriza a intervenção judicial para resguardar a higidez do próprio ato expropriatório. Com efeito, a arrematação realizada recaiu sobre direitos aquisitivos decorrentes de contrato de alienação fiduciária, cujo conteúdo econômico se limita, essencialmente, aos valores já adimplidos pela devedora fiduciante, sendo certo que o arrematante se sub-roga não apenas nos direitos, mas também nas obrigações contratuais, inclusive quanto ao saldo devedor remanescente. Trata-se, portanto, de situação jurídica complexa, que exige do arrematante compreensão clara e inequívoca acerca da extensão dos encargos assumidos, sob pena de comprometimento da própria validade do consentimento. No caso concreto, a manifestação da arrematante evidencia, de forma expressa, a ocorrência de erro substancial quanto à natureza e ao conteúdo econômico do bem arrematado, notadamente no que se refere à necessidade de assunção de saldo devedor significativamente superior ao valor inicialmente percebido. Tal circunstância compromete a formação válida da vontade, aproximando-se, por analogia, da hipótese prevista nos arts. 138 e 139 do Código Civil, segundo os quais o erro substancial, quando recai sobre elemento essencial do negócio, é apto a ensejar a sua anulação. Embora o procedimento expropriatório possua regramento próprio, não se pode afastar, em sua aplicação, os princípios gerais do direito, notadamente a boa-fé objetiva e a vedação ao enriquecimento sem causa, bem como os princípios processuais da cooperação e da primazia da decisão de mérito justa e adequada (arts. 6º e 8º do CPC). Nesse sentido, a manutenção da arrematação, em contexto no qual há evidente descompasso entre a real compreensão da arrematante e os efeitos jurídicos do ato praticado, implicaria não apenas prejuízo desproporcional à terceira de boa-fé, mas também potencial comprometimento da própria credibilidade do sistema de expropriação judicial. Ressalte-se, ainda, que a própria iniciativa deste Juízo em verificar a ciência da arrematante acerca das condições da arrematação revela a preocupação com a regularidade substancial do ato, não sendo razoável, diante da resposta obtida, desconsiderar a inequívoca manifestação de erro quanto à compreensão do negócio. Diante desse cenário, e considerando que a arrematação ainda não se aperfeiçoou nos termos do art. 903 do CPC/2015, mostra-se juridicamente viável e, sobretudo, adequada a sua desconstituição, em prestígio aos princípios da boa-fé, da cooperação e da justiça da decisão judicial.
Ante o exposto, DECLARO ineficaz a arrematação realizada nos autos, tornando sem efeito o auto de arrematação de ID 269730977 (pág. 1), bem como todos os atos dele decorrentes. Determino, por conseguinte, a restituição integral dos valores depositados pela arrematante, inclusive aqueles relativos à comissão do leiloeiro, mediante expedição de alvará de levantamento em seu favor, observadas as cautelas de praxe. Após, intime-se a parte exequente para que, no prazo de 5 (cinco) dias, manifeste-se acerca do interesse na realização de nova hasta pública, devendo, em caso positivo, indicar eventual atualização do valor da avaliação dos direitos aquisitivos, se necessário. Em caso de manifestação positiva, retornem os autos ao Núcleo Permanente de Leilões Judiciais para prosseguimento dos atos expropriatórios, com as adequações que se mostrarem pertinentes. Intimem-se. Cumpra-se. São Sebastião/DF, 27 de março de 2026. DOCUMENTO ASSINADO ELETRONICAMENTE CONFORME CERTIFICAÇÃO DIGITAL