Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
AREsp 3133194/DF (2025/0484260-0)
RELATOR: MINISTRO PRESIDENTE DO STJ
AGRAVANTE: SETOR TOTAL VILLE CONDOMINIO TREZE
ADVOGADOS: JOSÉ ALVES COELHO - DF023468
MARCELO MOURA COELHO - DF022931
AGRAVADO: JOSECLEY FRANCISCO DOS SANTOS
ADVOGADO: DEFENSORIA PÚBLICA DO DISTRITO FEDERAL
AGRAVADO: EDILENE FERREIRA SILVA
ADVOGADO: DEFENSORIA PÚBLICA DO DISTRITO FEDERAL
DECISÃO Cuida-se de Agravo apresentado por SETOR TOTAL VILLE CONDOMINIO TREZE à decisão que não admitiu seu Recurso Especial. O apelo, fundamentado no artigo 105, III, alínea "a", da CF/88, visa reformar acórdão proferido pelo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS, assim resumido: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EFEITO SUSPENSIVO. DECISÃO COM CONTEÚDO NEGATIVO. AUSÊNCIA DE INTERESSE. AÇÃO DE COBRANÇA DE DESPESAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. TEORIA DA DUALIDADE DO VÍNCULO OBRIGACIONAL. TEMA REPETITIVO Nº 886. IRDR Nº 6. RECEBIMENTO DAS CHAVES E IMISSÃO NA POSSE. NÃO VERIFICADAS. RESPONSABILIDADE DA PROPRIETÁRIA. ILEGITIMIDADE PASSIVA DOS PROMITENTES COMPRADORES. VERIFICADA. I. CASO EM EXAME 1. APELAÇÃO CÍVEL INTERPOSTA PELA PARTE AUTORA CONTRA SENTENÇA QUE RESOLVEU O PROCESSO SEM ANÁLISE DO MÉRITO, COM FUNDAMENTO NO ART. 485, VI, DO CPC, AO RECONHECER A ILEGITIMIDADE PASSIVA DOS REQUERIDOS EM AÇÃO DE COBRANÇA DE DÉBITOS CONDOMINIAIS VINCULADOS A IMÓVEL OBJETO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. HÁ DUAS QUESTÕES EM DISCUSSÃO: (I) DEFINIR SE É CABÍVEL O EFEITO SUSPENSIVO AO RECURSO DE APELAÇÃO INTERPOSTO CONTRA SENTENÇA QUE RECONHECE A ILEGITIMIDADE PASSIVA DOS RÉUS; E (II) ESTABELECER SE OS PROMITENTES COMPRADORES SÃO LEGITIMADOS PASSIVOS PARA RESPONDER POR DESPESAS CONDOMINIAIS DE IMÓVEL CUJA POSSE AINDA NÃO LHES FOI TRANSMITIDA. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O EFEITO SUSPENSIVO ATRIBUÍDO AO RECURSO DE APELAÇÃO DECORRE DE DETERMINAÇÃO LEGAL, DENOMINADO DE EFEITO OPE LEGIS, SENDO AFASTADO SOMENTE NOS CASOS EXPRESSOS PREVISTOS NOS INCISOS I A VI, DO §1º, DO CITADO DISPOSITIVO DE LEI. 3.1. NÃO ESTANDO CONFIGURADA QUALQUER DAS HIPÓTESES PREVISTAS NO §1º, DO ARTIGO 1.012, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL, E TENDO SIDO PROFERIDA SENTENÇA DE RESOLUÇÃO DO PROCESSO SEM ANÁLISE DO MÉRITO, EM RAZÃO DA ILEGITIMIDADE PASSIVA DOS REQUERIDOS, NÃO SE AFIGURA RAZOÁVEL ATRIBUIR EFEITO SUSPENSIVO A DECISÃO CUJO CONTEÚDO É NEGATIVO, AFASTA-SE O INTERESSE PROCESSUAL NO QUE DIZ RESPEITO AO PEDIDO DE ATRIBUIÇÃO DE EFEITO SUSPENSIVO. 4. A OBRIGAÇÃO CONDOMINIAL TEM NATUREZA PROPTER REM, VINCULANDO-SE À COISA E NÃO À PESSOA, SENDO, EM REGRA, EXIGÍVEL DO PROPRIETÁRIO REGISTRAL DO IMÓVEL. Quanto à primeira controvérsia, pela alínea "a" do permissivo constitucional, a parte recorrente alega violação dos arts. 422 e 1.336, inciso I, do Código Civil, no que concerne à necessidade de reconhecimento da legitimidade passiva dos promissários compradores para responder por despesas condominiais, em razão de a não imissão na posse ter decorrido de culpa exclusiva dos adquirentes, trazendo a seguinte argumentação: O acórdão recorrido violou os arts. 422 e 1.336, I, do Código Civil, ao ignorar a boa-fé objetiva e permitir que os recorridos se beneficiem de sua própria torpeza, eximindo-os de responsabilidade por despesas condominiais propter rem, apesar de sua culpa exclusiva na não imissão na posse. (fl. 680) O art. 422 do CC impõe que os contratos sejam executados de boa-fé, gerando deveres anexos como lealdade, cooperação e vedação ao comportamento contraditório. Os recorridos celebraram promessa de compra e venda em janeiro de 2021 (certidão de ônus ID 71356002), mas não cumpriram obrigações contratuais (confissão de dívida na ação nº 0724894-29.2020.8.07.0001), condicionantes à entrega das chaves (Cláusula Segunda do termo). Assim, sua inadimplência causou a não imissão na posse, mas pretendem se eximir das despesas condominiais invocando exatamente essa ausência de posse. (fl. 680) Isso configura venire contra factum proprium, vedado pela boa-fé objetiva, pois frustra a legítima expectativa do condomínio e beneficia os recorridos de sua torpeza. O acórdão recorrido, ao não aplicar o art. 422 do CC e limitar-se ao Tema 886/STJ (que pressupõe ausência de culpa do comprador), violou lei federal. (fl. 681) Ademais, as despesas condominiais são propter rem, vinculadas à unidade imobiliária e exigíveis do titular do direito real (proprietário ou possuidor). Os recorridos, como promissários compradores, assumiram tal vínculo ao celebrar o contrato, mas o acórdão os eximiu sem considerar sua culpa na não posse, contrariando o art. 1.336, I, do CC combinado com o art. 422. Isso permite enriquecimento sem causa, violando a boa-fé. Assim, requer-se a reforma do acórdão para reconhecer a legitimidade passiva dos recorridos e determinar o prosseguimento do processo no mérito. (fl. 681) Quanto à segunda controvérsia, a parte recorrente sustenta a necessidade de inversão do ônus da sucumbência com fundamento no princípio da causalidade, em razão de que os ora recorridos deram causa à demanda ao descumprir condições contratuais que impediam o recebimento das chaves, trazendo a seguinte argumentação: Ainda que, por hipótese de argumentação, não seja provido o presente recurso para condenar os recorridos ao pagamento do débito condominial, urge salientar que eles devem ser condenados no ônus da sucumbência, com base no princípio da causalidade, nos termos do art. 85 do Código de Processo Civil/2015. (fl. 681) Com efeito, oss recorridos deram causa à ação ao não cumprir as condições para recebimento das chaves do imóvel, conforme comprovado pelo documento de ID 204282171 e pela ação nº 0724894- 29.2020.8.07.0001, na qual há confissão de dívida e cláusula expressa condicionando a entrega das chaves ao adimplemento de obrigações contratuais. Essa inadimplência exclusiva gerou a controvérsia sobre a legitimidade passiva e a responsabilidade pelas despesas condominiais, justificando a aplicação do princípio da causalidade para imputar-lhes os honorários e custas, independentemente do julgamento de mérito. (fl. 682) É o relatório. Decido. Quanto à primeira controvérsia, o Tribunal a quo se manifestou nos seguintes termos: Ocorre que, apesar de terem celebrado contrato de promessa de compra e venda para aquisição do mencionado bem, e de o imóvel já ter sido concluído, inclusive com a expedição da carta de habite-se, os requeridos não se imitiram na posse do bem, porquanto não receberam as chaves, consoante se vê das informações prestadas pela construtora na petição sob o ID 71386777. Dessa forma, constatado que os requeridos não exercem a posse sobre o bem, tampouco se beneficiam dos serviços prestados pelo condomínio, é evidente que não recai sobre eles a responsabilidade pelo pagamento dos valores devidos a título de obrigações condominiais. [...] Assim, correto o entendimento do Magistrado de origem, ao resolver o processo, sem análise do mérito, em razão da ilegitimidade passiva dos requeridos, tendo em vista que a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais recai sobre a proprietária (construtora) até que haja a imissão do adquirente na posse do bem, com a efetiva entrega das chaves, o que não ocorreu no caso em exame. (fl. 638) Assim, incide a Súmula n. 7 do STJ (“A pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial”), porquanto o acolhimento da pretensão recursal demandaria o reexame do acervo fático-probatório juntado aos autos. Nesse sentido: AgInt no REsp n. 2.113.579/MG, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, DJEN de 27/3/2025; AgInt no AREsp n. 2.691.829/SP, relator Ministro Sérgio Kukina, Primeira Turma, DJEN de 28/3/2025; AREsp n. 2.839.474/SP, relator Ministro Reynaldo Soares da Fonseca, Quinta Turma, DJEN de 26/3/2025; AgInt no REsp n. 2.167.518/RS, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJEN de 27/3/2025; AgRg no AREsp n. 2.786.049/SP, relator Ministro Messod Azulay Neto, Quinta Turma, DJEN de 26/3/2025; AgRg no AREsp n. 2.753.116/RN, relator Ministro Sebastião Reis Júnior, Sexta Turma, DJEN de 25/3/2025; AgInt no REsp n. 2.185.361/CE, relatora Ministra Regina Helena Costa, Primeira Turma, DJEN de 28/3/2025; AgRg no REsp n. 2.088.266/MG, relator Ministro Antonio Saldanha Palheiro, Sexta Turma, DJEN de 25/3/2025; AREsp n. 1.758.201/AM, relatora Ministra Maria Thereza de Assis Moura, Segunda Turma, DJEN de 27/3/2025; AgInt no AREsp n. 2.643.894/DF, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, DJEN de 31/3/2025; AgInt no AREsp n. 2.636.023/RS, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJEN de 28/3/2025; AgInt no REsp n. 1.875.129/PE, relator Ministro Paulo Sérgio Domingues, Primeira Turma, DJEN de 21/3/2025. Quanto à segunda controvérsia, incide o óbice da Súmula n. 284/STF, uma vez que a parte recorrente deixou de indicar precisamente os dispositivos legais que teriam sido violados, ressaltando que a mera citação de artigo de lei na peça recursal não supre a exigência constitucional. Aplicável, por conseguinte, o enunciado da citada súmula: “É inadmissível o recurso extraordinário, quando a deficiência na sua fundamentação não permitir a exata compreensão da controvérsia”. Nesse sentido: "A ausência de expressa indicação de artigos de lei violados inviabiliza o conhecimento do recurso especial, não bastando a mera menção a dispositivos legais ou a narrativa acerca da legislação federal, aplicando-se o disposto na Súmula n. 284 do STF". (AgInt no AREsp n. 1.684.101/MA, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, DJe de 26/8/2020.) Na mesma linha: "Quanto às alegações de excesso de prazo, em conjunto com os pedidos de absolvição ou de redimensionamento da pena, com abrandamento de regime e substituição da pena por restritivas de direitos, a recorrente não indicou os dispositivos legais considerados violados, o que denota a deficiência da fundamentação do recurso especial, atraindo a incidência do enunciado n. 284 da Súmula do Supremo Tribunal Federal." (AgRg nos EDcl no REsp n. 1.977.869/SP, relator Ministro Reynaldo Soares da Fonseca, Quinta Turma, DJe de 20/6/2022.) Confiram-se ainda os seguintes precedentes: AgInt no ARESP n. 1.611.260/RS, relator Ministro Gurgel de Faria, Primeira Turma, DJe de 26/6/2020; AgInt nos EDcl no REsp n. 1.675.932/PR, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, DJe de 4/5/2020; AgInt no REsp n. 1.860.286/RO, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, DJe de 14/8/2020; AgRg nos EDcl no AREsp n. 1.541.707/MS, relator Ministro Joel Ilan Paciornik, Quinta Turma, DJe de 29/6/2020; AgRg no AREsp n. 1.433.038/SP, relator Ministro Rogerio Schietti Cruz, Sexta Turma, DJe de 14/8/2020; REsp n. 1.114.407/SP, relator Ministro Mauro Campbell Marques, Primeira Seção, DJe de 18/12/2009; e AgRg no EREsp n. 382.756/SC, relatora Ministra Laurita Vaz, Corte Especial, DJe de 17/12/2009; AgInt no AREsp n. 2.029.025/AL, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, DJe de 29/6/2022; AgRg no REsp n. 1.779.821/MG, relator Ministro Rogerio Schietti Cruz, Sexta Turma, DJe de 18/2/2021; AgRg no REsp n. 1.986.798/SP, relator Ministro Joel Ilan Paciornik, Quinta Turma, DJe de 15/8/2022. Ainda, incidem as Súmulas n. 282/STF e 356/STF, porquanto a questão não foi examinada pela Corte de origem, tampouco foram opostos embargos de declaração para tal fim. Dessa forma, ausente o indispensável requisito do prequestionamento. Nesse sentido: "O Tribunal de origem não se manifestou sobre a alegação de preclusão do direito a pleitear nova produção de provas após o juízo saneador, tampouco foram opostos embargos declaratórios para suprir eventual omissão. Portanto, à falta do necessário prequestionamento, incide o óbice da Súmula 282/STF" (AgInt no AREsp n. 2.700.152/RS, relator Ministro Sérgio Kukina, Primeira Turma, DJEN de 21/3/2025). Confiram-se ainda os seguintes julgados: AgInt no REsp n. 1.974.222/PR, relator Ministro Paulo Sérgio Domingues, Primeira Turma, DJEN de 21/3/2025; AgInt no AREsp n. 2.646.591/PE, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJEN de 28/3/2025; AREsp n. 2.645.864/AL, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, DJEN de 20/3/2025; AgInt no AREsp n. 2.732.642/SP, relator Ministro Teodoro Silva Santos, Segunda Turma, DJEN de 18/3/2025; AgRg no REsp n. 2.142.363/SP, relator Ministro Reynaldo Soares da Fonseca, Quinta Turma, DJEN de 5/3/2025; AgRg no AREsp n. 2.402.126/SC, relator Ministro Ribeiro Dantas, Quinta Turma, DJEN de 26/2/2025; REsp n. 2.009.683/SP, relatora Ministra Daniela Teixeira, Quinta Turma, DJEN de 25/2/2025; AgInt no REsp n. 2.162.145/RR, relatora Ministra Regina Helena Costa, Primeira Turma, DJEN de 20/2/2025; AgInt nos EDcl no REsp n. 1.933.409/PA, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, DJEN de 19/12/2024; AgRg no AREsp n. 1.574.507/TO, relator Ministro Antonio Saldanha Palheiro, Sexta Turma, DJEN de 9/12/2024. Ante o exposto, com base no art. 21-E, V, do Regimento Interno do Superior Tribunal de Justiça, conheço do Agravo para não conhecer do Recurso Especial. Nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários de advogado em desfavor da parte recorrente em 15% sobre o valor já arbitrado nas instâncias de origem, observados, se aplicáveis, os limites percentuais previstos nos §§ 2º e 3º do referido dispositivo legal, bem como eventual concessão de justiça gratuita. Publique-se. Intimem-se. Presidente
HERMAN BENJAMIN