Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
Processo: 0710711-33.2023.8.07.0006.
REQUERENTE: VICTOR JOSE MELO ALEGRIA LOBO
REQUERIDO: LUCAS MESSIAS DANTAS DA SILVA, ANA CAROLINA MELO DE MATOS, ABIGAIL RIBEIRO MAGALHAES, JOSE ORLANDO RIBEIRO MAGALHAES, HERMINDA ROCHA MAGALHAES, FLAVIO RIBEIRO MAGALHAES, GISLENI DOS REIS RESENDE MAGALHAES, ADRIANA RIBEIRO MAGALHAES DEOLINDO, SIMEI DEOLINDO, RICARDO RIBEIRO MAGALHAES, LETICIA DA SILVA RODRIGUES, ALYSSON RIBEIRO MAGALHAES SENTENÇA I. Relatório
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 1VARCIVSOB 1ª Vara Cível de Sobradinho Número do Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7)
Trata-se de procedimento comum cível proposto por Victor José Melo Alegria Lobo em desfavor de Lucas Messias Dantas da Silva, Ana Carolina Melo de Matos, Abigail Ribeiro Magalhães, José Orlando Ribeiro Magalhães, Herminda Rocha Magalhães, Flávio Ribeiro Magalhães, Gisleni dos Reis Resende Magalhães, Adriana Ribeiro Magalhães Deolindo, Simei Deolindo, Ricardo Ribeiro Magalhães, Letícia da Silva Rodrigues e Alysson Ribeiro Magalhães, partes qualificadas. Alega o autor que, na década de 1980, teria adquirido o “ágio” do imóvel situado no Lote 18, Quadra 16, Conjunto F, Sobradinho/DF, então registrado em nome de Flávio Benevides de Magalhães e Abigail Ribeiro Magalhães, assumindo a obrigação do financiamento e pagando, mês a mês, as prestações, por meio de débito em conta, o que afirma demonstrar com comprovantes e recibos. Sustenta que manteve posse e fruição do bem por décadas e que, inclusive, celebrou contratos de locação e promoveu ação de despejo relativa ao mesmo endereço. Afirma, ainda, que reconhece como imprudência não ter formalizado a transferência registral para o seu nome. Declar o autor que, ao solicitar certidão do registro imobiliário, teria constatado que, em maio de 2023, os sucessores do antigo proprietário (após partilha) alienaram o imóvel aos réus Lucas Messias Dantas da Silva e Ana Carolina Melo de Matos, por escritura pública lavrada em 26/05/2023, com registro de compra e venda na matrícula n.º 31.510 (R.6), e que a alienação teria ocorrido em má-fé, por suposta ciência prévia dos transmitentes quanto à “titularidade de fato” do autor. Com base nessas alegações, o autor pede, em síntese, a declaração de nulidade da compra e venda e o cancelamento do respectivo registro, bem como a desocupação do imóvel pelos adquirentes, com confirmação do provimento em sentença. Houve pedido de tutela de urgência/antecipação de tutela, o qual foi indeferido na decisão de ID 177068402. A parte ré apresentou contestações, entre outras, nos IDs 185061068, 185843900, 185843916, 185913360, 190833831, 193122414, 201970964, 201970993 e 206156708, suscitando, em linhas gerais, preliminar de inépcia e defendendo a improcedência por ausência de prova de negócio jurídico hábil, inexistência de escritura/registro em favor do autor e regularidade da cadeia dominial e da venda registrada. O autor apresentou réplica no ID 212389066. Em audiência de conciliação e saneamento (ID 246931243), foi rejeitada a preliminar de inépcia e o feito foi saneado, com delimitação de controvérsia e deferimento de prova. Realizada audiência de instrução (ID 256611221), foi encerrada a instrução e concedido prazo para alegações finais, apresentadas nos IDs 259145663, 259170270 e 259197835. É o relatório. II. Fundamentação Não existem questões preliminares a serem apreciadas, assim como não verifico a existência de nenhum vício que macule o andamento do feito. Desta forma, compreendo estarem presentes os pressupostos processuais de existência e validade da relação processual e as condições da ação, motivo pelo qual procedo ao julgamento do mérito. A preliminar de inépcia da petição inicial foi suscitada em diversas contestações (v.g., IDs 185061068, 185843900, 185843916) e já foi rejeitada na audiência de conciliação e saneamento (ID 246931243). Assim, a análise fica superada neste momento decisório. No mérito, o autor busca a declaração de nulidade e o cancelamento do registro da compra e venda lançada na matrícula do imóvel (Lote 18, Quadra 16, Conjunto F, Sobradinho/DF), bem como a desocupação do bem pelos adquirentes, sustentando, em síntese, que adquiriu o “ágio” do imóvel décadas atrás, pagou prestações do financiamento e exerceu posse e fruição por longo período, de modo que os transmitentes teriam alienado “o que não podiam vender”. A controvérsia exige separar, com precisão, três planos distintos: o da posse, o de eventuais direitos obrigacionais (compromisso/cessão de direitos) e o da propriedade imobiliária. A propriedade, em regra, não se transfere sem o registro do título translativo no cartório competente (Código Civil, arts. 1.227 e 1.245), e negócios que envolvam imóvel com valor superior ao limite legal exigem forma pública (Código Civil, art. 108), sem prejuízo de se reconhecer que, em certas hipóteses, um compromisso de compra e venda pode gerar efeitos obrigacionais relevantes entre as partes e permitir tutela específica. A prova documental constante dos autos evidencia que, em maio de 2023, houve partilha e, posteriormente, compra e venda registrada em favor de Lucas Messias Dantas da Silva e Ana Carolina Melo de Matos, por escritura pública lavrada em 26/05/2023, com valor indicado de R$ 300.000,00, constando o respectivo assento registral. Esse dado, por si, não torna o registro intangível, mas desloca para o autor o ônus de demonstrar, com lastro suficiente, qual direito anterior e oponível teria sido violado, e por qual fundamento jurídico a aquisição registrada deveria ser desconstituída. Nesse ponto, a prova oral produzida reforça que o autor exerceu atos de fruição e administração do imóvel por período prolongado, mas não supre as lacunas essenciais quanto ao título aquisitivo e à oponibilidade perante terceiros. A testemunha Paula Grigório afirmou que o autor adquiriu o imóvel de pessoa que “acredita” chamar-se José Ferreira, situando o negócio entre 1975 e 1976, e relatou diálogos sobre a necessidade de formalizar a transferência, supostamente protelada pelo proprietário. Disse, ainda, que o autor e sua família residiram no imóvel e, depois, o destinaram à locação, embora não frequente o local há muitos anos. Esse depoimento é relevante para indicar percepção social de que o autor se comportava como dono e auferia renda de aluguéis, mas, por sua própria natureza, não identifica com segurança quem eram os titulares registrais à época, tampouco esclarece o conteúdo do negócio afirmado, seu preço, suas condições e sua formalização, nem permite estabelecer conexão segura com a cadeia dominial registral do bem. O relato, além disso, é indireto quanto ao título (“nunca manuseou a escritura”), o que limita seu valor probatório para sustentar desconstituição de registro. A testemunha Sônia da Moura, profissional do ramo imobiliário, declarou que administrou o imóvel por aproximadamente 20 anos em favor do autor, que o bem ficou locado por longo período ao mesmo inquilino (Paulo Barbosa) e que a administração sucedeu outra imobiliária (“Paulo Goiás”). Informou que, para a administração, o autor teria apresentado um “contrato de compra e venda”. Acrescentou que o contrato de locação terminou há cerca de dois anos por inadimplência e abandono e que o imóvel foi retomado em estado de depredação, com fotografias recebidas da família. Esse depoimento, igualmente, corrobora a existência de exploração econômica e administração continuada do imóvel pelo autor, mas não substitui a juntada do alegado contrato de compra e venda aos autos, nem resolve os pontos críticos para a pretensão anulatórioregistral: quem contratou com quem, em que condições, se havia anuência dos titulares registrais e do credor do financiamento, e se havia título registrável ou, ao menos, compromisso identificável capaz de gerar obrigação de outorga de escritura. A mera referência a um “contrato” visto no contexto de administração imobiliária, sem sua apresentação e sem descrição minimamente precisa de seu conteúdo, não permite concluir pela existência de direito obrigacional certo e exigível, muito menos pela nulidade do registro posterior. Por fim, o depoimento de Vilmar Cardoso do Carmo, ex-funcionário do autor, indicou que realizou serviços de limpeza e manutenção no imóvel por ordem direta do autor, em período de 6 a 8 anos, e que, nessas oportunidades, o imóvel estava desocupado. Esse relato acrescenta elemento compatível com atos de conservação típicos de quem administra a coisa, mas tampouco contribui para demonstrar a origem e a validade do alegado título aquisitivo, limitando-se a confirmar que o autor determinava serviços no local. Assim, a prova oral converge para um quadro de posse e administração de fato, com locações e manutenção, mas não resolve o ponto decisivo: a desconstituição de um registro imobiliário de compra e venda exige base probatória sólida sobre o vício do título registrado ou a existência de direito anterior oponível aos adquirentes, o que não se alcança apenas com demonstração de fruição prolongada e relatos de terceiros sobre a percepção de propriedade. Por sua vez, os documentos juntados pelo autor (comprovantes de débito em conta, recibos e avisos de lançamento) indicam pagamentos relacionados a prestações do financiamento, em diversos momentos vinculados ao nome do antigo mutuário, mas não substituem a demonstração de um título obrigacional claro e completo de compra e venda/cessão de direitos celebrado com os titulares registrários, tampouco demonstram anuência do credor hipotecário/financiador a eventual cessão, nem constituem, por si, título translativo registrável. A certidão de ônus e inteiro teor da matrícula evidenciam, de um lado, a cadeia dominial registral com proprietários originários e, de outro, a sucessão causa mortis (partilha registrada no R.5) e a compra e venda registrada no R.6 em favor de Lucas Messias Dantas da Silva e Ana Carolina Melo de Matos, com escritura pública lavrada em 26/05/2023 e indicação do valor do negócio. Em paralelo, a própria certidão registral consignou inexistência de registro de citações de ações reais ou pessoais reipersecutórias na matrícula quando emitida, o que enfraquece a narrativa de que terceiros adquirentes estariam, por si, obrigados a conhecer litígio registral prévio sobre a coisa. O autor atribui má-fé aos transmitentes e adquirentes. Contudo, a configuração de invalidade do negócio jurídico registrado, especialmente sob o rótulo de “fraude” na aquisição por terceiro, exige base probatória consistente e adequada ao tipo de vício alegado. No caso concreto, o que se extrai dos autos é que o autor sustenta “titularidade de fato” fundada em pagamentos e posse, mas não apresenta instrumento formal inequívoco que demonstre a transmissão de direitos pelos proprietários registrais a seu favor, nem demonstra a existência de vínculo obrigacional completo apto a gerar, por si, a obrigação de transferir a propriedade (e, por consequência, de infirmar, nesta ação, a validade do título registral posterior). Ainda que se cogitasse de tutela obrigacional para compelir outorga de escritura em hipóteses de promessa de compra e venda, o STJ pacificou que “o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis” (Súmula 239/STJ). Ocorre que, nesta ação, o pedido central não é adjudicação compulsória fundada em compromisso de compra e venda identificado e comprovado, mas sim a anulação do negócio jurídico celebrado e registrado por titulares registrais e sucessores, em favor de terceiros, sob alegação de “propriedade de fato”. Sem a demonstração minimamente segura do título obrigacional originário, a tutela pretendida não pode ser deferida por simples presunção. Também não prospera, nos limites em que foi construída pelas partes, a tentativa de aproximar o caso de fraude à execução, pois a própria Súmula 375 do STJ dispõe que “o reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente” (Súmula 375/STJ). Na hipótese, a certidão registral juntada pelo autor indica ausência de registro de citações reipersecutórias e não há, no conjunto documental destacado nos autos, o elemento típico de publicidade registral de constrição anterior ao negócio (registro de penhora), o que torna inadequada a pretensão de invalidar, por essa via, a aquisição registrada. Quanto aos argumentos do autor sobre posse prolongada e fruição, eles podem ter relevância em outras vias processuais, inclusive para proteção possessória em situações específicas ou para discussão de aquisição originária, a depender de requisitos e causa de pedir próprios. Nesse ponto, registra-se que o STJ já assentou, em matéria correlata, que “é admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro” (Súmula 84/STJ). Todavia, essa diretriz não autoriza, por si, a conclusão de que todo possuidor que não registra um título pode anular, nesta ação, a compra e venda regularmente formalizada por escritura pública e levada a registro por quem figura como titular registral e sucessores. A Súmula 84/STJ delimita, em essência, a possibilidade de defesa possessória em embargos de terceiro, o que não se confunde com a declaração de nulidade do título registral de terceiro adquirente. Em suma, não se formou, nos autos, prova suficiente para afirmar que o autor detinha direito real de propriedade ou mesmo direito obrigacional claramente definido e oponível que, nesta ação, autorizasse a invalidação do registro de compra e venda lavrado e registrado em 2023. Por consequência, o pedido de desocupação e cancelamento do registro, que pressupõe a procedência do pedido anulatório, também não pode ser acolhido. III. Dispositivo
Ante o exposto, resolvo o mérito do processo (art. 487, I, do CPC) e julgo improcedentes os pedidos formulados por Victor José Melo Alegria Lobo. Em razão da sucumbência, condeno o autor ao pagamento das custas processuais e de honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC. Sobradinho/DF, 2 de março de 2026. Rômulo Teles Juiz de Direito Substituto (assinado eletronicamente)