Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
Processo: 0710071-85.2023.8.07.0020.
AUTOR: ELVIRA EVELISE CANCIO BALBINO RECONVINTE: JORGE MARTINS SARKIS
REU: JORGE MARTINS SARKIS RECONVINDO: ELVIRA EVELISE CANCIO BALBINO SENTENÇA 1. ELVIRA EVELISE CANCIO BALBINO ingressou com ação pelo procedimento comum em face de JORGE MARTINS SARKIS, ambos qualificados nos autos, afirmando, em suma, que locou imóvel residencial de propriedade do réu em 01/08/2022, pelo período de um ano. Narrou que, em 06/02/2023, ocorreu um vazamento no imóvel enquanto estava em viagem, sendo informada acerca do ocorrido pelos seus vizinhos, acarretando dano a um dos móveis da cozinha, razão pela qual notificou o réu, o qual alegou que a responsabilidade pelo conserto era da própria locatária. Afirmou que o vazamento decorreu da negligência na manutenção anual da mangueira do filtro de água, conforme atestado por laudo pericial, contudo, ainda assim o réu insiste que a locatária efetue o reparo do móvel avariado, o qual está acumulando mofo e causando prejuízo à sua saúde, razão pela qual não pretende permanecer no imóvel locado. Argumentou que não pode ser responsabilizada pelo dano causado, o qual decorreu da ausência de zelo do réu com a realização das manutenções do filtro, que deve ser realizada anualmente. Sustentou que o contrato de locação prevê cláusula penal tão somente em seu desfavor, mas que, no caso, deve ser aplicada em face do réu. Alegou que sofreu danos morais, uma vez que necessitou se ausentar do trabalho e ir ao hospital por duas vezes em razão do mofo acumulado no móvel, além de apresentar problema de hipertensão. Requereu a rescisão do contrato de locação; a declaração de inexistência dos débitos cobrados; a condenação do réu ao pagamento de cláusula penal, no valor de R$ 4.200,00 (quatro mil e duzentos reais); bem como ao pagamento de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) a título de danos morais; por fim, requereu a restituição da caução, no valor de R$ 3.166,70 (três mil cento e sessenta e seis reais e setenta centavos). Requereu a gratuidade de justiça. Juntou documentos. Os autos foram distribuídos originariamente para o Juízo da 1ª Vara Cível de Águas Claras, o qual acolheu o pleito defensivo e determinou a remessa do feito a uma das Varas Cíveis da Circunscrição Judiciária do Guará/DF (ID 163451194). Indeferida a gratuidade de justiça requerida pela autora (ID 199911650). A autora interpôs agravo de instrumento em face da referida decisão (ID 205062967), tendo o recurso sido provido (ID 215303004) após o recolhimento das custas pela autora (ID 211110623). A autora informou que o contrato de locação foi rescindido, apontando a perda superveniente do interesse de agir quanto ao referido pedido (ID 223755634). Citado, o réu apresentou contestação (ID 228991850), arguindo, preliminarmente, a incompetência do Juízo do Guará, em razão da cláusula de eleição de foro constante no contrato de locação, que elegeu o foro da Circunscrição Judiciária de Brasília. Arguiu, ainda, a inépcia da inicial em razão da ausência de fundamentação quanto ao pedido de restituição da caução. Impugnou o pedido de gratuidade formulado pela autora. No mérito, argumentou que a autora não reportou a ocorrência de qualquer vazamento de água ou que a mangueira do filtro necessitava de substituição, em virtude de estar ressecada, sendo tal providência de sua responsabilidade, pois estava na posse direta do imóvel. Aduziu que a autora se programou para permanecer por 23 dias ausente do imóvel, sem, contudo, adotar medida preventiva de fechar o registro geral de água, o que somente foi realizado pelos funcionários do condomínio, sendo, portanto, a única responsável pelos danos causados ao móvel. Sustentou que o valor da multa contratual é de R$ 3.166,70 (três mil e cento e sessenta e seis reais e setenta centavos) e não de R$ 4.200,00 (quatro mil e duzentos reais), bem como que esta é devida pela própria autora, e não pelo réu. Aduziu que a autora não comprovou o pagamento da caução, bem com que eventual restituição não é devida, uma vez que desembolsou o valor de R$ 4.203,35 (quatro mil e duzentos e três reais e trinta e cinco centavos) para efetuar o conserto do móvel, que é superior ao valor da caução. Requereu a improcedência dos pedidos. Na mesma oportunidade, o réu apresentou reconvenção, aduzindo que houve inadimplemento contratual pela autora, uma vez que restituiu o imóvel com avarias, razão pela qual é devido o pagamento de multa contratual, no valor de R$ 3.166,70 (três mil e cento e sessenta e seis reais e setenta centavos), correspondente a dois alugueres. Argumentou que desembolsou o valor de R$ 2.620,00 (dois mil e seiscentos e vinte reais) para pagamento de mão de obra e material, com o fim de realizar o reparo no móvel, bem como deixou de auferir o valor de R$ 1.583,35 (um mil quinhentos e oitenta e três reais e trinta e cinco centavos), a título de aluguel, pelo período em que o imóvel permaneceu desocupado. Alegou que o valor total devido a título de danos materiais é de e R$ 4.203,35 (quatro mil e duzentos e três reais e trinta e cinco centavos), o qual deverá ser abatido da caução de R$ 3.166,70 (três mil e cento e sessenta e seis reais e setenta centavos), totalizando um débito de R$ 1.036,65 (um mil trinta e seis reais e sessenta e cinco centavos). Requereu a condenação da reconvinda ao pagamento de R$ 3.166,70 (três mil e cento e sessenta e seis reais e setenta centavos), a título de multa contratual, acrescido de correção monetária e juros desde a data da entrega das chaves, em 04/04/2023. Requereu a condenação da reconvinda ao pagamento de R$ 1.036,65 (um mil trinta e seis reais e sessenta e cinco centavos), referente à compensação do valor da caução depositada e o montante desembolsado para conserto do móvel, bem como referente ao período em que o imóvel permaneceu desocupado. Juntou documentos. A autora apresentou réplica e contestação à reconvenção (ID 237719930), reiterando que o vazamento ocorreu em razão da não manutenção adequada da mangueira do filtro, e não por não fechamento do registro durante o período da viagem. Impugnou o recibo juntado pelo réu/reconvinte, o qual indica que foram realizados dois serviços, sendo um deles a reparação do gabinete, que já estava danificado anteriormente à locação, conforme laudo de vistoria de entrada. Requereu a produção de prova pericial. Juntou documentos. O Juízo da Vara Cível do Guará acolheu a preliminar de incompetência suscitada pelo réu e declinou da competência em face de uma das Varas Cíveis de Brasília/DF (ID 256730520). Assim, os autos vieram conclusos. É o relatório. Fundamento e decido. 2. Estão presentes os requisitos de constituição e desenvolvimento válido e regular do processo, não há irregularidades a serem sanadas. Quanto à preliminar de inépcia da inicial, no caso, verifica-se que a autora formulou pedido expresso de restituição da caução, indicando o valor pretendido, bem como expôs os fatos que, em tese, fundamentariam tal pretensão, notadamente a alegação de inexistência de responsabilidade pelos danos no imóvel. Ainda que a fundamentação apresentada seja sucinta ou juridicamente improcedente, tal circunstância não se confunde com inépcia da inicial, razão pela qual rejeito a preliminar. Quanto à impugnação à gratuidade de justiça, consolidou-se o entendimento jurisprudencial segundo o qual se presume como verdadeira a alegação de insuficiência deduzida por pessoa natural (art. 99, § 3º, CPC). Todavia, a declaração feita por aquele que pretende ser contemplado com o benefício da assistência judiciária gratuita possui presunção relativa, permitindo a impugnação da outra parte mediante a comprovação da inexistência dos requisitos essenciais à concessão da benesse. Deste modo, é ônus do impugnante demonstrar, de maneira inequívoca, que a situação econômico-financeira da parte autora lhe permite arcar com as despesas processuais, nos termos do art. 100 do CPC. Contudo, o réu não se desincumbiu do ônus em questão, razão pela qual
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 13VARCVBSB 13ª Vara Cível de Brasília Número do Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) indefiro a impugnação apresentada e mantenho o benefício da gratuidade da justiça anteriormente concedido. DO JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE Quanto ao pedido formulado pela autora, de produção de prova pericial, indefiro-o, uma vez que o réu/reconvinte informou que já foi efetuado o conserto do móvel e do filtro, razão pela qual a prova pericial se revela inócua. Assim, nos termos imperativos do artigo 330, inciso I do Código de Processo Civil, sendo a questão de mérito unicamente de fato e de direito, não havendo, contudo, necessidade de produzir provas em audiência, o processo deve receber julgamento antecipado. DO MÉRITO Da ação principal Inicialmente, cumpre registrar que a própria autora informou nos autos a rescisão do contrato de locação, reconhecendo a perda superveniente do interesse de agir quanto a esse pedido específico. O ponto central da controvérsia consiste em definir a quem incumbia a manutenção da mangueira do filtro de água e, por consequência, a responsabilidade pelo vazamento ocorrido no imóvel, que acarretou danos ao móvel da cozinha. Em primeiro lugar, cumpre pontuar que o laudo de vistoria de entrada do imóvel não contém qualquer ressalva quanto ao estado de conservação da mangueira do filtro (ID 160164192), circunstância que afasta a alegação de vício preexistente ou defeito oculto imputável ao réu. Por sua vez, o laudo técnico, o qual aponta que a mangueira estava ressecada, foi produzido unilateralmente pela autora (ID 160164193, pág. 6), devendo ser valorado com cautela, sobretudo porque não demonstra que o desgaste já existia à época da entrega do imóvel. Ressalte-se que a autora já estava na posse direta do imóvel há meses quando do evento danoso, sendo o vazamento ocorrido durante período em que se ausentou do imóvel por alguns dias. A mangueira do filtro ficava exposta, em local visível, logo abaixo da pia, de modo que a locatária possuía plenas condições de perceber eventual desgaste e comunicar o locador para providenciar a substituição. Cumpre salientar, neste ponto, que a autora havia se ausentado do imóvel para sua viagem há poucos dias, não sendo crível que a mangueira do filtro tenha sofrido todo o ressecamento, que culminou no vazamento, apenas nesse período, de modo que incumbia à autora observar a necessidade de sua substituição durante o período em que estava no imóvel, comunicando tal fato ao réu. Nesse contexto, incide o disposto no art. 23, IV, da Lei nº 8.245/1991, segundo o qual é dever do locatário zelar pela conservação do imóvel e comunicar ao locador a ocorrência de danos ou defeitos cuja reparação lhe incumba. A inércia da autora em noticiar o alegado desgaste da mangueira afasta a responsabilidade do réu. Ademais, ainda que se admita que a mangueira estivesse ressecada, fato é que a autora ausentou-se do imóvel por vários dias sem fechar o registro geral de água, assumindo conscientemente o risco de ocorrência de vazamentos no período em que não estaria presente para intervir de imediato. Dessa forma, resta caracterizada a conduta negligente da autora, que contribuiu de forma decisiva para o evento danoso, rompendo o nexo causal entre qualquer suposta omissão do locador e os prejuízos alegados. Assim, reconhecida a responsabilidade da autora pelo vazamento e pelos danos decorrentes, não há que se falar em declaração de inexistência dos débitos cobrados pelo réu a título de reparação do móvel danificado, tampouco em aplicação da cláusula penal em desfavor daquele. Isso porque, além de inexistir previsão contratual nesse sentido, verifica-se que foi a própria autora quem deu causa à situação que culminou na rescisão contratual, não se configurando qualquer inadimplemento imputável ao réu. No que diz respeito aos danos morais, o mofo alegadamente acumulado no móvel decorreu da própria conduta da autora, seja pela não comunicação acerca da necessidade da manutenção preventiva, seja pela omissão em providenciar o conserto em tempo oportuno. Inexistente, portanto, ato ilícito imputável ao réu, bem como nexo causal entre sua conduta e os alegados prejuízos à saúde da autora. Por fim, o pedido de restituição da caução não comporta análise isolada neste momento, uma vez que há pedido expresso de compensação de valores formulado pelo réu em sede de reconvenção. Assim, a questão será apreciada conjuntamente com o exame da reconvenção, a fim de se verificar eventual saldo credor ou devedor entre as partes. Da reconvenção Conforme já analisado na ação principal, restou demonstrado que o vazamento ocorrido no imóvel decorreu de conduta negligente da reconvinda, que, estando na posse direta do bem, deixou de observar e comunicar o desgaste da mangueira do filtro de água, bem como se ausentou do imóvel por dias sem fechar o registro geral, assumindo o risco da ocorrência de danos. O reconvinte comprovou o desembolso do valor de R$ 2.620,00 (dois mil e seiscentos e vinte reais) a título de mão de obra e materiais para a realização de serviço de marcenaria, conforme recibos juntados aos autos (IDs 228991865 e 228991867). Não prospera a alegação da reconvinda de que parte do valor se referiria ao conserto de gabinete que já apresentaria avarias anteriores à locação, uma vez que não há qualquer menção a tal serviço nos documentos apresentados. Dessa forma, reconhece-se o direito do reconvinte ao ressarcimento do valor despendido para o conserto do móvel danificado, montante que deverá ser corrigido monetariamente desde a data do desembolso e acrescido de juros de mora a partir da citação, nos termos da legislação civil aplicável. No que diz respeito ao pedido de condenação por lucros cessantes, por outro lado, conforme se extrai dos autos, a reconvinda procedeu à entrega das chaves em abril de 2023, ao passo que o reparo do móvel somente foi realizado em junho do mesmo ano, tendo o imóvel sido novamente locado apenas em agosto. Nesse contexto, não é possível afirmar que o período em que o imóvel permaneceu desocupado decorreu exclusivamente da conduta da reconvinda, inexistindo prova suficiente do nexo causal entre o dano causado e a alegada perda de aluguel por determinado lapso temporal. Ausente prova segura de que a desocupação do imóvel, por período certo, seja consequência direta e imediata do dano causado, impõe-se a improcedência do pedido de lucros cessantes. Quanto à multa contratual, observa-se que há previsão na cláusula 9ª, do contrato de locação (ID 228991864), do valor correspondente a dois alugueres mensais, totalizando R$ 3.166,70 (três mil cento e sessenta e seis reais e setenta centavos). A penalidade, no caso, mostra-se devida em razão da devolução antecipada do imóvel, aliada à restituição do bem com avarias, circunstâncias que caracterizam infração contratual imputável à reconvinda, conforme documentação juntada aos autos (ID 223755634). O valor da multa deverá ser acrescido de correção monetária e juros de mora desde a data da entrega das chaves, em 04/04/2023, conforme expressamente requerido pelo reconvinte. Por fim, no que se refere à caução, verifica-se que foi prestada no início da locação no valor de R$ 3.166,70 (três mil cento e sessenta e seis reais e setenta centavos), sendo incontroverso que tal montante está em poder do reconvinte, o qual, inclusive, requereu expressamente sua compensação. Todavia, observa-se que o pedido de compensação formulado pelo reconvinte limitou-se aos valores despendidos com o conserto do imóvel, não abrangendo a multa contratual, a qual foi pleiteada de forma autônoma, com incidência de correção monetária e juros de mora. Assim, reconhecido o crédito do reconvinte a título de danos materiais, devidamente atualizado e acrescido de juros, é cabível a compensação com o valor nominal da caução, nos termos do art. 368 do Código Civil, limitada a esse montante. Após a compensação, eventual saldo remanescente em favor da reconvinda deverá ser restituído, apurando-se o valor devido em sede de cumprimento de sentença, observados os critérios de atualização fixados nesta sentença. 3. 3.1.
Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados pela autora e extingo o processo, com resolução do mérito, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Em face da sucumbência, condeno a autora ao pagamento das custas processuais, bem como dos honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) do valor atualizado da causa, com fundamento no artigo 85, do Código de Processo Civil. 3.2. Além disso, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na reconvenção para: a) condenar a reconvinda ao pagamento da multa contratual, no valor de R$ 3.166,70 (três mil cento e sessenta e seis reais e setenta centavos), corrigida monetariamente pelo INPC e acrescido de juros de mora de 1% até 08/2024 e, a partir desta data, corrigido monetariamente pelo IPCA e acrescido de juros de mora pela taxa SELIC, deduzido o IPCA, nos termos dos artigos 389 e 406 do Código Civil, ambos desde a data da entrega das chaves (04/04/2023); b) condenar a reconvinda ao pagamento de R$ 2.620,00 (dois mil e seiscentos e vinte reais), a título de danos materiais decorrentes do conserto do móvel, corrigido monetariamente, desde o desembolso (01/06/2023), pelo INPC e acrescido de juros de mora de 1% até 08/2024 e, a partir desta data, corrigido monetariamente pelo IPCA e acrescido de juros de mora pela taxa SELIC, deduzido o IPCA, nos termos dos artigos 389 e 406 do Código Civil, a partir da citação; c) reconhecer a compensação do crédito referido no item “b” (acima) com o valor da caução prestada no início da locação, no montante de R$ 3.166,70 (três mil cento e sessenta e seis reais e setenta centavos), a ser efetuada após a atualização do débito, apurando-se, em cumprimento de sentença, eventual saldo remanescente em favor da reconvinda, o qual deverá ser restituído. Extingo o processo, com resolução do mérito, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Em face da sucumbência, condeno as partes ao pagamento das custas processuais, bem como dos honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) do valor da condenação, com fundamento no artigo 85, do Código de Processo Civil, na proporção de 90% (noventa por cento) para a reconvinda e 10% (dez por cento) para o reconvinte. Sentença registrada eletronicamente. Publique-se. Intimem-se. Datado e assinado eletronicamente.