Procedimento Comum Cível 0747283-03.2023.8.07.0001 - TJDFT

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Publicacao/Comunicacao Intimação - Sentença SENTENÇA Processo: 0747283-03.2023.8.07.0001. AUTOR: LUCAS ANDRADE DA COSTA REQUERIDO: GAV PIRENOPOLIS EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA SENTENÇA I – DO RELATÓRIO Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 3VARCIVBSB 3ª Vara Cível de Brasília Número do Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Trata-se de ação que tramita sob o procedimento comum movida por LUCAS ANDRADE DA COSTA em desfavor de GAV PIRENOPOLIS EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA, partes qualificadas. Narrou o autor, em síntese, que em novembro de 2022 estava em viagem em Pirenópolis/GO e o representante da ré “ofertou a proposta do negócio que se tratava de venda de cota Imobiliária (fração) de unidade imobiliária em Regime de Multipropriedade, denominada “PYRENÉUS RESIDENCE” - situado na Quadra 01, Lote 01B, Unidade 02, situado no lugar denominado Chácara José Leite, município de Pirenópolis, Estado de Goiás, sob registro de incorporação n° R-3-10.418, do livro 2-AZM, folhas 043, do Registro de Imóveis e 1° Tabelionato de Notas de Pirenópolis, Estado de Goiás”; que “celebrou com a Requerida um contrato particular de promessa de compra e venda da UNIDADE AUTÔNOMA nº 18, localizada na Torre BLOCO C, Apartamento nº 0011, S1 andar”; que “ao fim do ano de 2023 o Promitente Comprador perdeu total interesse em dar continuidade à compra do dito imóvel, por questões de acessibilidade, tendo em vista que reside no DF”. Tece arrazoado jurídico e pleiteia “a concessão da TUTELA DE URGÊNCIA para que o CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA NO REGIME DE MULTIPROPRIEDADE (FRAÇÕES/COTAS IMOBILIÁRIAS) seja rescindido a fim de ver suspensa a exigibilidade de quaisquer parcelas vincendas, assim como, determinar que a Requerida se abstenham de negativar o nome dos Requerentes junto aos órgãos de proteção ao crédito, em decorrência dos valores objeto da relação sub judice, bem como impedir qualquer ato que vise a constituição em mora dos Requerentes, sob pena de multa diária de R$ 1.000,00 (hum mil reais) por dia, até cessarem os efeitos do ato danoso, bem como requer que as obrigações inerentes a cota, (IPTU e taxas condominiais) a partir de então, sejam de responsabilidade da Requerida, tendo em vista a liberação do imóvel negociado entre as partes, de modo que, as partes devem ser recolocadas no mesmo estado anterior em que se encontravam”. No mérito, pede para que “seja julgada TOTALMENTE PROCEDENTE a presente ação, a fim de rescindir o CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA NO REGIME DE MULTIPROPRIEDADE (FRAÇÕES/COTAS IMOBILIÁRIAS), firmado entre as partes, confirmando a tutela de urgência requerida, bem como condenar a Requerida a restituição de 50% (cinquenta por cento) sobre o montante pago de R$ 5.351,14, resultando no valor de R$ 2.675,57, aplicando correção monetária a partir de cada desembolso do Autor”. A decisão de ID 179955738 deferiu a tutela de urgência para assegurar ao autor a suspensão do pagamento das prestações relativas ao contrato firmado com a ré, ficando a requerida impedida de negativar o nome da parte autora pela suspensão dos pagamentos vindouros, ou seja, a partir de 15.12.2023, sob pena de multa no valor de R$ 500,00 até o limite de R$ 100.000,00. Devidamente citado por carta precatória e antes mesmo do retorno da missiva ao processo, o réu compareceu aos autos e apresentou contestação (ID 201896263). Preliminarmente, alegou incompetência territorial. No mérito afirmou, em síntese, que a legislação aplicável ao caso e o contrato firmado entre as partes determinam a possibilidade de retenção da integralidade da comissão de corretagem e que o valor pago a esse título pelo autor foi de R$4.354,11; que é legal a retenção das arras e que o autor pagou a esse título R$2.418,95; que o autor estava ciente de todas as cláusulas contratuais quando da assinatura. Réplica apresentada (ID 204797299). O processo foi concluso para sentença. II - DOS FUNDAMENTOS O feito comporta julgamento antecipado, porquanto a matéria deduzida em juízo não exige a produção de outras provas além das colacionadas nos autos, o que atrai a incidência da regra do artigo 355, inciso I, do CPC. Da incompetência territorial A parte autora narra na inicial que firmou com as rés contratos de cota imobiliária em regime de multipropriedade. Portanto, inegavelmente, a natureza jurídica da relação havida entre as partes é de consumo, porquanto a parte autora é consumidora e o réu é fornecedor na medida em que construção, e comercialização de produtos ou prestação de serviços, nos termos dos artigos 2º e 3º da Lei. 8078/90, aplicável ao caso. Com efeito, o artigo 6º, inciso VIII do CDC, norma principiológica, institui como direito básico do consumidor, entre outros, “a facilitação da defesa de seus direitos, inclusive com a inversão do ônus da prova, a seu favor, no processo civil, quando, a critério do juiz, for verossímil a alegação ou quando for ele hipossuficiente, segundo as regras ordinárias de experiências”. Além disso, conforme o entendimento já pacificado do colendo Superior Tribunal de Justiça, o princípio da facilitação da defesa dos direitos do consumidor em juízo possibilita que este proponha ação em seu próprio domicílio. Confira-se: AGRAVO REGIMENTAL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EXCEÇÃO DE INCOMPETÊNCIA TERRITORIAL. BRASIL TELECOM S/A. CONTRATO DE PARTICIPAÇÃO FINANCEIRA. APLICAÇÃO DO CDC. FACILITAÇÃO DOS DIREITOS DO CONSUMIDOR. AÇÃO QUE PODE SER PROPOSTA NO DOMICÍLIO DO AUTOR.1.- Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor ao contrato em análise, uma vez que, acobertado pela relação societária, há clara relação de consumo na espécie. Precedente.2.- A jurisprudência desta Corte é no sentido de que "a facilitação da defesa dos direitos do consumidor em juízo possibilita que este proponha ação em seu próprio domicílio" (REsp 1.084.036/MG, Rel. Min. NANCY ANDRIGHI, DJ 17.3.09), e de que, tratando-se de relação de consumo, a competência é absoluta, podendo ser declinada de ofício.3.- O agravo não trouxe nenhum argumento novo capaz de modificar o decidido, que se mantém por seus próprios fundamentos.4.- Agravo Regimental improvido”. (AgRg no REsp 1432968/PR, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 27/03/2014, DJe 01/04/2014) Deveras, a cláusula de eleição de foro inserta nos contratos de adesão possui, em princípio, validade e eficácia plena, salvo a hipótese de retratar abusividade capaz de mitigar a defesa do autor, caso em que pode ser desconstituída até mesmo de ofício pelo juiz, nos termos do artigo 63, § 3º do CPC. Além disso, o juiz pode declinar de ofício da competência quando se tratar de pacto de adesão decorrente de relação consumerista, como é a hipótese em apreço, nos termos da regra do art. 101 do CDC. Portanto, a cláusula de eleição de foro não pode prevalecer, por se configurar patente prejuízo ao autor consumidor, em razão do princípio da facilitação de sua defesa. Confira-se o seguinte precedente do c. Superior Tribunal de Justiça: AGRAVO REGIMENTAL EM AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA.CORRETORA DE BOLSA DE VALORES. COMPETÊNCIA. FORO DO CONSUMIDOR. RELAÇÃO DE CONSUMO. REVISÃO. SÚMULA 5 E 7 DO STJ. 1. Nos contratos de adesão, o foro de eleição contratual cede em favor do local do domicílio do devedor, sempre que constatado ser prejudicial à defesa do consumidor, podendo ser declarada de ofício a nulidade da cláusula de eleição pelo julgador. Precedentes. (...).3. Agravo regimental não provido.”(AgRg no AREsp 476.551/RJ, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 25/03/2014, DJe 02/04/2014) Assim também é o entendimento deste egr. Tribunal: Nos contratos de adesão, o foro de eleição cede em favor do local do domicílio do devedor, sempre que constatado ser prejudicial à defesa do consumidor, o que autoriza a declaração de ofício da nulidade da cláusula de eleição de foro.” (Acórdão n.987339, 20160020346696CCP, Relator: JOSÉ DIVINO 2ª CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 28/11/2016, Publicado no DJE: 15/12/2016. Pág.: 139-140) O legislador de consumo, com pragmatismo, assegura ao consumidor, ante sua inferioridade jurídico-processual face ao fornecedor, o privilégio de ser acionado ou demandar no foro que se afigura condizente com a facilitação da defesa dos seus interesses e direitos, emergindo da proteção que lhe é dispensada em ponderação com sua destinação que o juiz pode, inclusive, declarar, de oficio, a nulidade de cláusula de eleição de foro, conforme autoriza o § 3º do artigo 63 do estatuto processual em conformidade com o disposto no artigo 6º, inciso VIII, do CDC, pois o fato de ser demandado ou demandar no foro em que é domiciliado encerra a presunção de que facilita sua defesa.” (Acórdão n.968419, 20160020271967CCP, Relator: TEÓFILO CAETANO 1ª CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 26/09/2016, Publicado no DJE: 03/10/2016. Pág.: 104/110) De fato, o foro competente para o ajuizamento e processamento de ações em que o consumidor figure em um dos polos da lide pode ser o do seu domicílio, em estrita observância ao princípio da facilitação da defesa dos seus direitos. No caso, infere-se da inicial, e dos contratos, que o autor tem domicílio em Brasília-DF. Logo, em atendimento ao princípio da facilitação de defesa dos direitos do consumidor (art. 6º, VIII, CDC), incabível a declinação da competência para Pirenópolis/GO. Ante o exposto, declaro nula a cláusula de eleição do contrato em apreço e rejeito a preliminar de incompetência. Do mérito No mérito, trata-se de rescisão por desistência a pedido do consumidor de contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel em regime de multipropriedade, entabulado entre as partes em conformidade com o instrumento reproduzido nos autos ao ID 178415990, tendo por objeto propriedade imóvel situada no empreendimento denominado PYRENÉUS RESIDENCE, situado no município de Pirenópolis-GO. Neste caso, então, não há falar em rescisão do contrato por culpa da requerida, mas por opção do próprio consumidor. No caso sub examen, comprovou-se que o empreendimento onde situado o imóvel alienado ao autor está submetido ao regime de afetação previsto na lei de incorporações imobiliárias, objeto de averbação no cartório de imóveis competente, como atesta o documento de ID 201896268 (certidão de matrícula n. 10.418, emitida pelo Cartório do Oficial de Registros de Imóveis, Tabelionato 1º de Notas, do município de Pirenópolis – GO, AV-4-10.418, de 27/06/2022). Neste contexto, tendo em vista que o contrato em questão foi entabulado na vigência da Lei 13.786/2018, aplica-se a eles o disposto do artigo 67-A da referida lei, a qual determina a possibilidade retenção de integralidade dos valores pagos a título de comissão de corretagem: Art. 67-A. Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente: I - A integralidade da comissão de corretagem; No mesmo sentido, o tema repetitivo n. 938, do STJ firmou a seguinte tese: (ii) Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem; (vide REsp n. 1.599.511/SP) Ao analisar o contrato em questão (ID 178415990), determino que está claro qual valor é destinado à comissão de corretagem, veja-se: Dando continuidade, está disposto no item 6.3 do contrato que, em caso de rescisão por culpa do comprador, a comissão de corretagem seria integralmente retida: 6.3. Operando-se a rescisão pelas hipóteses do item 6.2, acima, o COMPRADOR terá direito à restituição das quantias que houver pago diretamente à VENDEDORA, delas deduzidas, cumulativamente: (i) a integralidade da comissão de corretagem; (ii) a integralidade do sinal de negócio e princípio de pagamento; e, (iii) a pena convencional de 50% (cinquenta por cento)1 da quantia paga pelo COMPRADOR, além das deduções listadas no item 6.3.2 abaixo. Dessa forma, tendo em vista que a rescisão é solicitada por simples desistência do comprador, que não mais tem interesse na avença, determino que sejam aplicados ao caso a lei de incorporações imobiliárias, o entendimento fixado pelo STJ no tema 938 e o contrato celebrado entre as partes, motivo pelo qual o pleito de devolução de 50% dos valores pagos pelo autor a título de comissão de corretagem deve ser julgado improcedente. Veja-se que em nenhum dos dispositivos acima indicados há a necessidade de comprovação de que os valores pagos a título de comissão de corretagem foram efetivamente transferidos para o corretor, mas apenas a necessidade de que esteja claro no contrato o valor do encargo, o que é o caso dos autos. Quanto às arras pagas, veja-se o que dispõe o Código Civil: Art. 418. Se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as; se a inexecução for de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito, e exigir sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, juros e honorários de advogado. Art. 419. A parte inocente pode pedir indenização suplementar, se provar maior prejuízo, valendo as arras como taxa mínima. Pode, também, a parte inocente exigir a execução do contrato, com as perdas e danos, valendo as arras como o mínimo da indenização. Art. 420. Se no contrato for estipulado o direito de arrependimento para qualquer das partes, as arras ou sinal terão função unicamente indenizatória. Neste caso, quem as deu perdê-las-á em benefício da outra parte; e quem as recebeu devolvê-las-á, mais o equivalente. Em ambos os casos não haverá direito a indenização suplementar. No caso dos autos, pode-se dizer que o réu é, nos termos utilizados pelo códex acima, a parte inocente, pois não foi ela quem deu causa ao desfazimento do negócio. Consta no contrato (ID 201896267 – pág. 4) a seguinte estipulação: (ii.2) O “Sinal do negócio e princípio de pagamento”, é o valor pago no início do contrato, e está previsto nos artigos 417 a 419 do Código Civil, sendo o valor dado em caso de rescisão do contrato antes de seu cumprimento total por opção ou inadimplemento do Comprador, não é ao mesmo restituída, e se tal rescisão se der por iniciativa ou inadimplência da Vendedora é restituída em dobro ao comprador. Ainda, na pág. 10 do mesmo ID consta: I.6) Poderá o COMPRADOR, em até 07 (sete) dias corridos, improrrogáveis, a contar da assinatura deste Contrato, exercer direito de arrependimento, conforme previsão do artigo 49, da Lei n.º 8.078, de 11 de setembro de 1990 (Código de Defesa do Consumidor), quando o Contrato for firmado em estandes de vendas e fora da sede da VENDEDORA ou do estabelecimento comercial. I.6.1) Caso o COMPRADOR opte por exercer seu direito de arrependimento, conforme item I.6) supra, terá direito à devolução de todos os valores eventualmente antecipados, inclusive a quantia já paga pela Corretagem, aqui prevista no item E.2), supra. I.6.2) Caberá ao COMPRADOR demonstrar o exercício tempestivo do direito de arrependimento da compra da Fração de Tempo aqui prevista, através de carta registrada, com aviso de recebimento, considerada a data da postagem como data inicial da contagem do prazo de 07 (sete) dias supracitado. I.6.3) Transcorrido o prazo para exercício do direito de arrependimento, será observada a irretratabilidade e irrevogabilidade deste Contrato. Assim, o que se percebe é que há cláusulas específicas no contrato que tratam sobre o direito de arrependimento, ou seja, caso o comprador o exerça em até 7 dias, receberá de volta todos os valores adiantados, inclusive os de sinal e comissão de corretagem. Caso o arrependimento venha após o prazo de 7 dias, o sinal dado será retido pela ré ou, se a rescisão for operada pela vendedora, o comprador receberá o dobro do valor pago a título de arras. Veja-se, então, que não há qualquer cláusula que estipule desvantagem ao consumidor, mas ao contrário, há determinação de que caso a rescisão seja operada por culpa do vendedor, o consumidor receberá indenização maior do que aquela recebida pelo vendedor em caso de rescisão operada pelo comprador. Ante o exposto, tendo em vista a rescisão pleiteada é unilateral e sem que haja qualquer ilicitude pelo réu, determino que os valores adiantados a título de sinal (total previsto no contrato de R$2.418,95) também sejam retidos pelo réu. Somando os valores contratuais da comissão de corretagem - R$ 4.354,11 – com os de sinal do negócio - R$ 2.418,95, temos que seria legal a retenção pela ré do valor total de R$6.773,06. No caso, o autor realizou o pagamento de R$5.351,14 conforme documento de ID 178415989. Então, não há que se falar em devolução de quaisquer valores ao autor. III – DO DISPOSITIVO Por esses fundamentos, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial para decretar a rescisão contrato de promessa de compra e venda de imóvel entabulado entre as partes ao ID 178415990. Tendo em vista a tutela de urgência deferida ao ID 179955738, modulo os efeitos da rescisão ora determinada para que passe a operar a partir da parcela vencida em 15/12/2023. Ante a sucumbência recíproca, condeno as partes, cada uma a 50%, ao pagamento das despesas processuais e dos honorários advocatícios, os quais fixo em 10% sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, §2º, do CPC. Por fim, declaro encerrada a fase cognitiva deste processo, com resolução de mérito, consoante a regra do artigo 487, inciso I, do CPC. Após o trânsito em julgado, não havendo outros requerimentos, dê-se baixa e arquivem-se os autos, com as cautelas de estilo. Sentença registrada nesta data. Publique-se. Intimem-se. BRASÍLIA, DF, 28 de agosto de 2024 14:44:04. GEILZA FÁTIMA CAVALCANTI DINIZ Juíza de Direito

30/08/2024, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação Processo: 0747283-03.2023.8.07.0001. AUTOR: LUCAS ANDRADE DA COSTA REQUERIDA: GAV PIRENOPOLIS EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA DESIGNAÇÃO DE AUDIÊNCIA De ordem, nos termos das Portarias Conjuntas 52/2020 e 64/2022, Intimação - Número do Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) designo audiência de conciliação para o dia 20/02/2024, às 15h00min, a qual será realizada por videoconferência, no ambiente virtual do 1º NUVIMEC na plataforma Microsoft Teams (download disponível para computadores e smartphones), ambiente homologado pelo TJDFT, cuja participação é obrigatória, sob pena de a ausência injustificada à audiência ser considerada ato atentatório à dignidade de justiça, com imposição de multa (art. 334, §8º, CPC/15). O acesso à audiência se dará mediante o link ou qr code abaixo indicados, conforme demais orientações a seguir. Link: https://atalho.tjdft.jus.br/1NUVIMEC_Sala_25_15h ORIENTAÇÕES PARA PARTICIPAÇÃO: 1. Estar diante de um computador, celular ou tablet, com câmera de vídeo, áudio e conexão à internet em funcionamento. 2. A sessão inicia pontualmente no horário designado e, após 15 minutos do início da audiência, o acesso à sala será bloqueado pelo(a) conciliador(a) responsável; 3. O ambiente escolhido deve ser silencioso e dispor de boa iluminação; 4. A parte deverá ter em mãos documento de identificação com foto; 5. Somente as partes no processo, seus(uas) representantes legais e patronos(as) poderão participar da audiência em videoconferência, não sendo necessário que os(as) participantes estejam no mesmo ambiente, podendo cada um acessar de um local; 6. A audiência será realizada pela plataforma Microsoft Teams, acessada pelo navegador de internet ou por aplicativo próprio (disponível nas lojas para dispositivos Android ou IOS, para instalação em celulares e tablets), a partir do link fornecido acima ou do qr code disponibilizado abaixo. Ressaltamos que o uso do aplicativo é gratuito para a participação em audiência. 7. Para esclarecimentos ou dúvidas, sobre a audiência por videoconferência, a parte poderá entrar em contato com o 1ºNUVIMEC, exclusivamente por meio do aplicativo whatsapp nos telefones: 3103-8175(Taguatinga), 3103-2617(Samambaia), 3103-2862(São Sebastião), 3103-1074(Brazlândia) e 3103-6129(Brasília), de segunda à sexta-feira, no horário de 12h às 19h. 8. Não haverá envio de link para partes representadas por advogados(as), pois compete ao(à) patrono(a) encaminhá-lo ao(à) cliente ou preposto(a). 9. Para acessar a sessão, copie e cole em seu navegador o link acima fornecido, ou realize a leitura do qr code, e siga as instruções do folheto em anexo. De ordem, proceda a remessa dos autos ao 1ºNUVIMEC até 48 horas antes da sessão (Portaria GSVP 58/2018, art. 5º). BRASÍLIA - DF, Sexta-feira, 01 de Dezembro de 2023. Danilo Araújo Pereira Técnico Judiciário

05/12/2023, 00:00

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