Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
Processo: 0725971-34.2024.8.07.0001.
REQUERENTE: RODRIGO DE OLIVEIRA RECONVINTE: BRASILIA PARQUE CONSTRUCAO E INCORPORACAO S/A
REQUERIDO: BRASILIA PARQUE CONSTRUCAO E INCORPORACAO S/A RECONVINDO: RODRIGO DE OLIVEIRA SENTENÇA
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 17VARCVBSB 17ª Vara Cível de Brasília Número do Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7)
Cuida-se de ação declaratória, cumulada com pedidos de rescisão contratual e restituição de valores, movida por RODRIGO DE OLIVEIRA em desfavor de BRASILIA PARQUE CONSTRUCAO E INCORPORACAO S/A, partes devidamente qualificadas. O autor relata que celebrou com a ré, em 06.4.2018, contrato de promessa de compra e venda da unidade imobiliária 228 do bloco “E” do empreendimento Condomínio do Parque Norte, situado no SGAN 915, Lote F, Asa Norte, Brasília/DF, pelo valor de R$ 249.540,00 (duzentos e quarenta e nove mil, quinhentos e quarenta reais). Aduz que o IPG-M, utilizado como índice de atualização do contrato, alcançou valores exagerados no curso da pandemia de Covid-19, impedindo-o de manter a contratação em apreço. Narra que a multa rescisória convencionada é abusiva, sendo imperiosa sua redução. Requer, assim, a título de antecipação de tutela, seja a ré obstada de efetuar qualquer cobrança em razão do contrato. No mérito, pugna pela: a) confirmação da medida antecipatória; b) declaração de nulidade das cláusulas 5.4 e 16.2; c) redução da multa rescisória; d) restituição dos valores pagos; e) fixação da taxa de ocupação em 0,5% (meio por cento); f) indenização das benfeitorias realizadas no imóvel; e g) cessação da responsabilidade pelas despesas propter rem. Pleiteia, ainda, a concessão dos benefícios da gratuidade de justiça. Com a inicial foram juntados documentos nos IDs 201931336 a 201935358. Emenda à petição inicial no ID 202103420, oportunidade em que recolhidas as custas iniciais (ID 202103426). A decisão de ID 202198962 deferiu o pedido de tutela de urgência para suspender a exigibilidade do pagamento das parcelas vincendas da contratação. A ré interpôs agravo de instrumento dessa decisão, ao qual fora dado provimento por este E. TJDFT para indeferir o pedido antecipatório (ID 212268238). Citada, a ré apresentou contestação e reconvenção no ID 205084185 e documentos nos IDs 205087277 a 205087265. Defende a ré/reconvinte que: a) incide, na espécie, o regramento da Lei 9.514/97, e não do Código de Defesa do Consumidor; b) é descabida a inversão do ônus da prova; c) não é possível a rescisão da escritura pública de compra e venda; d) inexiste abusividade na multa rescisória pactuada, tampouco no índice de atualização do contrato; e) é devida taxa de ocupação na hipótese de rescisão do contrato. Requer, ao final, o julgamento de improcedência dos pedidos. Em sede de reconvenção, requer a condenação do autor/reconvindo ao pagamento de taxa de ocupação. Réplica à contestação e contestação à reconvenção nos IDs 208117345 e 208117355. Defende o autor/reconvindo que: a) a inércia da ré/reconvinte em intimá-lo acerca da sua mora afasta o disposto na Lei 9.514/97; b) o contrato objeto da lide restou firmado antes da Lei 13.786/2018; c) é abusiva a cobrança genérica de taxa de ocupação. Requer, ao final, o julgamento de improcedência do pleito reconvencional. Réplica à contestação da reconvenção no ID 210443746. A decisão de ID 211046945 manteve a distribuição ordinária do ônus da prova e intimou as partes a especificar provas. A ré/reconvinte pleiteou o julgamento antecipado da lide (ID 212469243), tendo transcorrido in albis o prazo para o autor/reconvindo (ID 212883560). Vieram os autos conclusos. É o relatório. Decido. Promovo o julgamento antecipado da lide, na forma do artigo 355, I, do CPC, pois as partes não manifestaram interesse na produção de provas, sendo a questão debatida principalmente de direito e, no que tangencia o campo dos fatos, pode ser solucionada à luz da documentação já acostada aos autos. Verifico presentes os pressupostos processuais e sigo ao exame do mérito. Cinge-se a pretensão posta à rescisão da contratação havida entre as partes quanto ao imóvel descrito à inicial e às consequências jurídicas daí derivadas, em especial no que diz respeito à: a) multa rescisória; b) índice de atualização do contrato; c) taxa de ocupação; d) indenização das benfeitorias; e e) cessação da responsabilidade pelas despesas propter rem. Consoante preceitua o artigo 462 do Código Civil, o contrato preliminar, exceto quanto à forma, deve conter todos os requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado. O contrato preliminar, portanto, tem por funcionalidade e eficácia impor às partes celebrantes a obrigação de concluir, no futuro, contrato definitivo, ou de atingir no futuro o desfecho negocial esperado desde a celebração do contrato preliminar, tornando obrigatória a celebração desse outro contrato, ou a prática do ato negocial que dá desfecho às pretensões então esperadas pelas partes, que com o contrato preliminar não se confundem. (NERY JUNIOR, Nelson, NERY, Rosa Maria de Andrade e NERY, Ana Luiza. Manual de Direito Civil: Contrato, 1. ed. [livro eletrônico]. São Paulo: Thomson Reuters Brasil, 2014). Na espécie, o contrato de promessa de compra e venda de ID 201931339, de caráter preliminar, firmado em 06.4.2018, foi substituído pela escritura pública de compra e venda, com pacto adjeto de alienação fiduciária, de ID 201931342, celebrado em 04.5.2018. Vale dizer, uma vez concluído o contrato definitivo, torna-se este a única fonte dos direitos e das obrigações, a erigir uma presunção de conformidade do novo acordo à vontade das partes, conforme leciona o professor Carlos Roberto Barbosa Moreira: A primeira observação crítica é a de que, se as escrituras definitivas não reproduziram certas cláusulas inseridas nos instrumentos dos correspondentes contratos preliminares, tais cláusulas não mais se submetem ao controle judicial. É sabido que o contrato preliminar “deve conter todos os requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado” (Código Civil, art. 462); mas podem os contratantes, ao celebrarem o definitivo, pôr de lado estipulações que, inseridas no preliminar, se revelarem inconvenientes ou cuja utilidade cessou, em razão de outras, agora presentes no definitivo. As cláusulas do preliminar não são, necessariamente, as do definitivo: a liberdade de contratar (Código Civil, art. 421) assegura às partes a possibilidade de definir o conteúdo deste de maneira diversa daquela pela qual definiram o do anterior. (Contrato Preliminar – Substituição pelo Contrato Definitivo – Efeitos – Súmula nº 543 do STJ. Revista Brasileira de Direito Civil – RBDCivil, Belo Horizonte, v. 19, p. 201-219, jan./mar. 2019). Em igual sentido, já se pronunciou este E. TJDFT. Confira-se: APELAÇÃO. DIREITO CIVIL. DIREITO PROCESSO CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. SUBSTITUIÇÃO ESCRITURA PÚBLICA. CONTRATO EXAURIDO. RESCISÃO INCABÍVEL. CONTRARRAZÕES. FIXAÇÃO DE HONORÁRIOS. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. 1. No caso dos autos, a apelante objetiva a rescisão unilateral do contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes, baseada na sua falta de condições financeiras de se manter pagando as parcelas pactuadas. 2. Pelos documentos juntados, observa-se que as partes firmaram contrato de promessa de compra e venda, o qual foi substituído pela escritura pública de venda e compra com adjeto de alienação fiduciária. 3. O contrato de promessa de compra e venda é um contrato preliminar que tem como objetivo a realização de um futuro contrato de compra e venda. 4. Assim, resta claro que o contrato de promessa de venda e compra foi resolvido, pois substituído pelo contrato definitivo de compra e venda, celebrado com a escritura pública, com adjeto de alienação fiduciária, devidamente registrado. 5. Destarte, não há que se falar em possibilidade de rescisão da promessa de compra e venda de imóvel, pois restou exaurido com a lavratura e registro da respectiva escritura pública. Precedentes. 6. A apresentação de contrarrazões de apelação tem natureza de contestação, ante a extinção da ação sem a citação, ensejando, portanto, a fixação de honorários advocatícios. Precedentes. 7. Recurso conhecido e não provido. Sentença mantida. Unânime. (Acórdão 1013898, 20160110706123APC, Relator: ROMULO DE ARAUJO MENDES, 4ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 26/4/2017, publicado no DJE: 19/5/2017. Pág. 497/504) (Grifou-se) A irresignação do autor, portanto, dever ser apreciada a partir das disposições da escritura pública de compra e venda, com pacto adjeto de alienação fiduciária, de ID 201931342, à luz do disposto na Lei 9.514/97, em conformidade com o Tema 1.095/STJ, de observância obrigatória, por força do artigo 927, III, do CPC: Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor. Nesse contexto, verifica-se, de imediato, a impossibilidade de rescisão do contrato por iniciativa do adquirente, ante a ausência de previsão na Lei 9.514/97. Ademais, o incontroverso inadimplemento autoral atrai o procedimento previsto nos artigos 26 e 27 do aludido Diploma Legal, não sendo eventual demora da ré/reconvinte em promovê-lo hábil a suplantá-lo. Confira-se, a respeito, o seguinte aresto, prolatado por este E. TJDFT: DIREITO CIVEL E PROCESSUAL CIVIL. PRELIMINAR. RESCISÃO CONTRATUAL. NULIDADE DE SENTENÇA. AFETAÇÃO DO TEMA 1.095/STJ. SUSPENSÃO DO PROCESSO. AUSÊNCIA DE PREJUÍZO. REJEIÇÃO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. LEI Nº 9.514/97. INCIDÊNCIA. INADIMPLEMENTO DO ADQUIRENTE. RESCISÃO DE ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES. IMPOSSIBILIDADE. 1. Constatada a consonância de conteúdo entre a sentença recorrida e tese firmada pelo colendo STJ, não se verifica prejuízo à parte apto a ensejar a repetição do ato, nos termos do § 1º do artigo 282 do CPC. Ademais, ainda que a sentença tivesse erroneamente decidido sobre a matéria afetada ao IRDR e recursos repetitivos, seria o caso de aplicar a tese fixada pelo colendo STJ, e não de anular a sentença. 2. A Lei nº 9.514/97 prevê mecanismos próprios para a dissolução do contrato de compra e venda com alienação fiduciária em garantia e para o equacionamento patrimonial dela decorrente. 3. Celebrada escritura de compra e venda do imóvel com cláusula de alienação fiduciária, registrada na matrícula do imóvel, não há possibilidade de rescisão do negócio por parte do adquirente ao fundamento de dificuldades financeiras, devendo ser aplicada à hipótese o procedimento específico previsto na Lei 9.514/97. 4. Apelo não provido. (Acórdão 1762427, 07096941120228070001, Relator(a): ARNOLDO CAMANHO, 4ª Turma Cível, data de julgamento: 21/9/2023, publicado no DJE: 13/10/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada.) (Grifou-se) Também não encontra guarida a alegação de abusividade da multa rescisória e do índice de atualização do contrato. A multa no percentual de 25% (vinte e cinco por cento) possui natureza compensatória, traduzindo-se na prefixação dos danos experimentados pela ré/reconvinte com a rescisão antecipada da avença, acaso admitida in casu. A Lei 4.591/64, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, nesse particular, preceitua, em seu artigo 67-A, alterado pela Lei 13.786/2018, a legalidade da retenção de até 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga pelo promitente comprador responsável pela resolução do contrato. Confira-se: Art. 67-A. Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente: I - a integralidade da comissão de corretagem; II - a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga. (Grifou-se) Na espécie, o contrato preliminar entabulado entre as partes é anterior à referida alteração legislativa, a impedir a retroação desta, sob pena de violação ao ato jurídico perfeito e ao princípio do tempus regit actum, nos termos do artigo 6º, §1º, da LINDB: Art. 6º A Lei em vigor terá efeito imediato e geral, respeitados o ato jurídico perfeito, o direito adquirido e a coisa julgada. § 1º Reputa-se ato jurídico perfeito o já consumado segundo a lei vigente ao tempo em que se efetuou. Por outro lado, há de se compreender a referida inovação legislativa à luz do consolidado entendimento do col. Superior Tribunal de Justiça, no sentido da possibilidade de retenção de até 25% (vinte e cinco por cento) dos valores despendidos pelo promitente comprador, quando rescindido o contrato por sua culpa: CIVIL E PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. IMÓVEL. REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL. INICIATIVA DO PROMITENTE ADQUIRENTE. VALORES PAGOS. RETENÇÃO PARCIAL. POSSIBILIDADE. JUROS DE MORA. MARCO TEMPORAL. TRÂNSITO EM JULGADO. ÔNUS SUCUMBENCIAIS. DISTRIBUIÇÃO DA RESPONSABILIDADE. FRACASSO DE CADA CONTENDOR. PROPORCIONALIDADE. 1. O colendo Superior Tribunal de Justiça pacificou o tema da multa rescisória ao entender ser razoável a retenção, pelo promitente vendedor de unidades imobiliárias, do percentual de 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) do total pago pelo consumidor, a ser fixado casuisticamente (AgRg no REsp 1500990/SP, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 26/04/2016, DJe 10/05/2016). 2. Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores ao advento da Lei 13.786/2018, quando pleiteada a resolução do contrato, por iniciativa do promitente comprador, de forma diversa da cláusula penal ajustada, os juros de mora devidos incidem a partir do trânsito em julgado da decisão impositiva daquela obrigação, consoante o entendimento exarado pela egrégia Corte Cidadã, por ocasião do julgamento do REsp 1740911/DF (Tema 1.002), ultimado sob o rito dos recursos repetitivos. 3. A distribuição da responsabilidade pelos ônus sucumbenciais deve ser proporcional ao fracasso assumido pelas partes em relação às pretensões discutidas na demanda, nos moldes do art. 85, caput, do Diploma processual civil. 4. Recurso parcialmente provido. (Acórdão 1385789, 07056612820208070007, Relator: MARIO-ZAM BELMIRO, 8ª Turma Cível, data de julgamento: 11/11/2021, publicado no DJE: 26/11/2021. Pág.: Sem Página Cadastrada, (Grifou-se) Vale dizer, a ratificação legislativa do entendimento acima esposado demonstra a sua adequação à realidade do mercado imobiliário. O IGP-M, por sua vez, constitui índice de correção monetária amplamente utilizado em contratos imobiliários, daí não derivando, por óbvio, qualquer ilegalidade. Aliás, mesmo que admitida a suscitada onerosidade excessiva advinda desse indexador, é certo que o inadimplemento autoral se iniciou quando já encerrada a pandemia de Covid-19. Ou seja, a flutuação desse índice não é causa para o pleito rescisório posto, mas sim o desinteresse do autor na manutenção da avença, por questões financeiras alheias ao aludido estado de calamidade pública. Preceitua o artigo 27, §4º, da Lei 9.514/97 que, nos 5 (cinco) dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao fiduciante a importância que sobejar, nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida, das despesas e dos encargos de que trata o § 3º deste artigo, o que importará em recíproca quitação, hipótese em que não se aplica o disposto na parte final do art. 516 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil). Decerto, a oportuna alienação do imóvel objeto da lide não dispensa a indenização por eventuais benfeitorias realizadas pelo autor/reconvindo. Contudo, as fotos de ID 201935347 não servem para comprová-las, seja porque inexiste prova do estado inicial do imóvel para o devido cotejo, seja porque desacompanhadas dos respectivos comprovantes de despesas, indispensáveis à mensuração do seu conteúdo econômico (artigo 373, I, do CPC). Por fim, a responsabilidade pelas despesas propter rem incumbe ao autor/reconvindo, na forma do artigo 23, §2º, da Lei 9.514/97, estando sua cessação condicionada à arrematação do imóvel em leilão extrajudicial. Sob todos os prismas, portanto, não merece prosperar a pretensão posta. Por fim, tem-se prejudicada a análise do pleito reconvencional, pois condicionado ao acolhimento da pretensão rescisória autoral, o que não ocorreu. Não obstante, remanesce a responsabilidade do autor/reconvindo pelos respectivos ônus sucumbenciais, pois deu causa à formulação dessa pretensão, a partir do seu pedido rescisório. DISPOSITIVO Do exposto, nos termos dos artigos 485, VI, e 487, I, do CPC, resolvo o mérito e: a) JULGO IMPROCEDENTES os pedidos principais; b) JULGO EXTINTO, SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, o pleito reconvencional. Em razão da sucumbência na demanda principal, condeno o autor/reconvindo ao pagamento das custas e despesas do processo, bem como honorários advocatícios, estes ora arbitrados em 10% (dez por cento) do valor atualizado da causa principal, nos termos do artigo 85, §2º, do CPC. Em razão da sucumbência na demanda reconvencional, condeno o autor/reconvindo ao pagamento das custas e despesas do processo, bem como honorários advocatícios, estes ora arbitrados em 10% (dez por cento) do valor atualizado da causa reconvencional, nos termos do artigo 85, §2º, do CPC. Sentença publicada e registrada eletronicamente. Após o trânsito em julgado, se nada mais for requerido, arquivem-se com as cautelas de estilo. * Brasília, Distrito Federal. Datado e assinado eletronicamente. 5