Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
Processo: 0701254-16.2024.8.07.0014.
AUTOR: ASSOCIACAO DOS PROPRIETARIOS DO LOTEAMENTO PARQUE DO DISTRITO
REU: FRANCISCO ALAN SOARES FREIRES, CLARA REJANE DA SILVA MORAIS SOARES SENTENÇA I. Relatório
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 1VARCIVGUA Vara Cível do Guará Número do Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7)
Trata-se de Ação de Cobrança sob o rito do Procedimento Comum Cível, ajuizada pela ASSOCIACAO DOS PROPRIETARIOS DO LOTEAMENTO PARQUE DO DISTRITO (Residencial Villa Suíça), inscrita no CNPJ: 24.384.400/0001-06, em desfavor de FRANCISCO ALAN SOARES FREIRES e CLARA REJANE DA SILVA MORAIS SOARES. A causa foi distribuída em 08 de fevereiro de 2024 e o valor atribuído foi de R$ 10.692,30 (dez mil, seiscentos e noventa e dois reais e trinta centavos). A parte Autora narrou que os Requeridos são proprietários do imóvel constituído pela Quadra 62, Lote 17, do Loteamento Villa Suíça, conforme Certidão de Ônus (doc. 1). Em razão do disposto no Estatuto Social (doc. 2), especialmente no artigo 11, inciso II, e da assinatura do “Termo de Inscrição e Compromisso” (Doc. 3), os Requeridos assumiram o dever de pagar as taxas de manutenção e valores suplementares fixados pelo Conselho Diretor. Aduziu a Associação que os Requeridos se encontram em mora com o pagamento das taxas referentes aos meses de maio de 2022, junho de 2022, julho de 2022, agosto de 2022, outubro de 2022, dezembro de 2022, janeiro de 2023, até janeiro de 2024. O débito total perfazia o montante de R$ 6.756,30 (seis mil, setecentos e cinquenta e seis reais e trinta centavos), atualizado até 30 de janeiro de 2024, conforme planilha anexa (doc. 4). A parte Autora destacou que o valor incluído na planilha engloba as taxas vencidas, corrigidas pelo INPC, acrescidas de juros de 1% (um por cento) ao mês e multa de 2% (dois por cento), em consonância com o artigo 1.336, § 1º, do Código Civil e o artigo 66, § Único, do Estatuto Social. A taxa de manutenção foi reajustada para R$ 1,00 por metro quadrado (R$ 250,00 para o lote de 250m²), além de uma taxa extra de R$ 0,20 por metro quadrado, e o rateio da taxa de iluminação pública foi aprovado em assembleias específicas. Com fundamento no princípio que veda o enriquecimento sem causa (artigo 884 do Código Civil) e na jurisprudência do TJDFT sobre a exigibilidade das taxas associativas em loteamentos irregulares ou condomínios de fato, ajuizou a presente demanda. A petição inicial postulou a citação dos Requeridos, a condenação ao pagamento do valor de R$ 6.756,30, referente às taxas vencidas da unidade 62-17, acrescidas de multa, juros e atualização, bem como das parcelas que viessem a vencer no curso do processo, além das custas judiciais e honorários advocatícios. Por decisão datada de 28 de fevereiro de 2024 (ID 188187439), este Juízo recebeu a petição inicial, mas, em razão de estatísticas que indicavam baixa taxa de sucesso em audiências de conciliação (apenas 8,88% no período analisado), deixou de designar o ato inaugural, determinando a citação imediata dos Requeridos para apresentação de resposta, em observância ao princípio da razoável duração do processo. Houve diversas tentativas de citação via e-carta nos endereços inicialmente fornecidos (Guará), as quais resultaram infrutíferas, com a devolução dos mandados sob o motivo “DESTINATÁRIO DESCONHECIDO NO ENDEREÇO” ou “DESTINATÁRIO AUSENTE”. A parte Autora, em petição (ID 194280350), requereu a busca de endereços por meio dos sistemas informatizados disponíveis. Foram então realizadas pesquisas (CEMAN/BANDI, INFOJUD, RENAJUD, SIEL e SISBAJUD), localizando-se novos endereços em Brasília/DF e Fortaleza/CE. Novas citações foram expedidas. A Requerida CLARA REJANE DA SILVA MORAIS SOARES foi citada no endereço de Fortaleza (Rua Hermínio Barroso, 4324) em 22 de maio de 2024, com a juntada do AR em 30 de maio de 2024. Em relação a FRANCISCO ALAN SOARES FREIRES, as tentativas permaneceram infrutíferas, levando à expedição de Carta Precatória para o endereço de Fortaleza/CE (Rua Professor Raimundo Vítor, 676). A Carta Precatória foi distribuída em Fortaleza/CE sob o número 3039068-84.2025.8.06.0001. Após o despacho do Juízo Deprecado, a diligência foi cumprida, gerando o prazo para a apresentação da defesa. Os Requeridos FRANCISCO ALAN SOARES FREIRES e CLARA REJANE DA SILVA MORAIS SOARES apresentaram Contestação (ID 240304595) em 23 de junho de 2025. Em sede de preliminar, arguiram a ilegitimidade passiva. Sustentaram que os débitos cobrados (maio de 2022 a janeiro de 2024) são posteriores à venda do imóvel a terceiro, concretizada em meados de novembro de 2021, conforme Escritura Pública apresentada (doc. 01 da contestação). Alegaram que, desde a venda, não exercem mais qualquer poder sobre o imóvel, devendo ser extinto o feito sem julgamento do mérito (art. 485, VI do CPC). No mérito, insistiram na tese de que a obrigação tem natureza propter rem e, como não são mais possuidores nem responsáveis pelo imóvel ao tempo da dívida, a responsabilidade recai sobre o atual ocupante/adquirente. Transcreveram jurisprudência do TJDFT sobre a natureza propter rem da obrigação. A Autora apresentou Réplica (ID 243188808), rechaçando a preliminar de ilegitimidade passiva. Argumentou que a obrigação condominial é propter rem, vinculada à titularidade, e os Requeridos permanecem como titulares formais da unidade na matrícula registral. Salientou que não houve comunicação formal da alienação ao Condomínio, nem o registro da escritura pública junto ao cartório de registro de imóveis competente. Para sustentar a legitimidade concorrente, a Autora transcreveu precedentes do Superior Tribunal de Justiça, como o AgRg no REsp 1.472.767/PR, da Terceira Turma, Relator Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, julgado em 08/10/2015, que dispõe: "1. Controvérsia acerca da responsabilidade do promitente vendedor (proprietário) pelo pagamento de despesas condominiais geradas após a imissão do promitente comprador na posse do imóvel. 2. Responsabilidade do proprietário (promitente vendedor) pelo pagamento das despesas condominiais, ainda que posteriores à imissão do promitente comprador na posse do imóvel. 3. Imputação ao promitente comprador dos débitos gerados após sua imissão na posse. 4. Legitimidade passiva concorrente do promitente vendedor e do promitente comprador para a ação de cobrança de débitos condominiais posteriores à imissão na posse. 5. Preservação da garantia do condomínio. 6. Interpretação das teses firmadas no REsp 1.345.331/RS, julgado pelo rito do art. 543-C do CPC. 7. AGRAVO REGIMENTAL DESPROVIDO." E o AgInt no REsp 1219742/PR, da Quarta Turma, Relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, julgado em 15/08/2017, DJe 22/08/2017: "3. A jurisprudência desta Corte evoluiu no sentido de que, uma vez demonstrado que o promissário comprador imitiu-se na posse do bem e sendo comprovado que o condomínio teve ciência inequívoca da transação, há legitimidade passiva concorrente de ambos os contratantes para responder por despesas condominiais relativas ao período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador." A Autora aduziu que tomou ciência da escritura pública e da pretensa transferência somente após a contestação, e mencionou, por fim, a existência de um suposto acordo (anexo à réplica) celebrado com a compradora, atual ocupante, que teria reconhecido a dívida e assumido a quitação, o que, em tese, ensejaria a extinção do feito com base no art. 487, III, “b”, do CPC. As partes foram intimadas a especificar provas, tendo a Autora informado que não havia outras provas a serem produzidas. É o relatório processual detalhado. Passo a fundamentar e decidir. II. Fundamentação A presente análise jurídica deve, necessariamente, percorrer a ordem lógico-processual, iniciando-se pela apreciação da preliminar arguida pelos Requeridos, para então, se superada, avançar ao mérito da pretensão associativa. II.1. Da Rejeição da Preliminar de Ilegitimidade Passiva Os Requeridos FRANCISCO ALAN SOARES FREIRES e CLARA REJANE DA SILVA MORAIS SOARES sustentaram a sua ilegitimidade para figurar no polo passivo da demanda de cobrança de taxas de manutenção, uma vez que o imóvel (Quadra 62, Lote 17) foi vendido a terceiro em novembro de 2021, antes do período da dívida (maio de 2022 a janeiro de 2024), conforme comprovado pela Escritura Pública. No entanto, a obrigação de concorrer com as despesas de conservação e manutenção, conforme previsão do artigo 1.334, inciso I, do Código Civil, possui natureza propter rem, ou seja, está intrinsecamente ligada à coisa (o imóvel). Esta vinculação jurídica implica que a responsabilidade pelo débito acompanha a titularidade do bem. É incontestável, no âmbito do Direito Civil e Processual pátrio, que a transferência da propriedade de bens imóveis entre vivos somente se opera mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis, conforme determina o artigo 1.245 do Código Civil. A mera celebração de escritura pública de compra e venda, embora configure um título hábil para a transferência, não é suficiente para produzir efeitos erga omnes e afastar a responsabilidade do vendedor perante o condomínio ou a associação, se este permanecer como o proprietário formal na matrícula do bem. A parte Autora, em sua Réplica, corretamente demonstrou a ausência de registro da aludida escritura. Assim, a permanência dos Requeridos como proprietários formais no Registro de Imóveis atrai, de maneira automática e inequívoca, a sua responsabilidade e legitimidade para responder por débitos de natureza propter rem. Ademais, a jurisprudência do Egrégio Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento de que a legitimidade passiva do promitente vendedor subsiste até que haja o registro da transferência ou, alternativamente, a comprovação de que o condomínio teve ciência inequívoca da transação e da imissão do promitente comprador na posse. Conforme transcrito pela própria Autora, o STJ reconhece a: "Legitimidade passiva concorrente do promitente vendedor e do promitente comprador para a ação de cobrança de débitos condominiais posteriores à imissão na posse." (AgRg no REsp 1.472.767/PR). Ainda que se considere a alegada ciência posterior à contestação, a legitimidade da cobrança persiste contra o titular registral, mormente quando não se comprovou a anuência do Condomínio com a alteração do polo passivo ou a ciência inequívoca prévia sobre a venda. Portanto, diante da ausência de averbação da transferência de propriedade na matrícula do imóvel e da ineficácia da escritura pública não registrada para fins de desvinculação da obrigação propter rem perante a Associação, os Requeridos, FRANCISCO ALAN SOARES FREIRES e CLARA REJANE DA SILVA MORAIS SOARES, são partes legítimas para figurar no polo passivo da presente Ação de Cobrança. A preliminar de ilegitimidade passiva deve ser integralmente rejeitada. II.2. Do Mérito e da Cobrança das Taxas Associativas Superada a discussão preliminar, a análise de mérito cinge-se à comprovação da dívida e da obrigação de pagamento das taxas de manutenção e dos valores suplementares cobrados. Os Requeridos são proprietários do lote e a obrigação de pagar as taxas de manutenção decorre de previsão estatutária (art. 11, II, do Estatuto Social - Doc. 2) e da assinatura do “Termo de Inscrição e Compromisso” (Doc. 3), no qual se comprometeram expressamente a arcar com tais pagamentos. Esta documentação comprova a anuência inicial dos Requeridos com a associação e com o dever de custear os serviços prestados em benefício do loteamento. Conforme a tese firmada pela Autora, ainda que se aventasse a ausência de filiação formal, o dever de contribuir subsiste em razão da vedação ao enriquecimento sem causa. A Associação disponibiliza serviços essenciais para a manutenção, segurança e valorização do local, e o rateio destas despesas deve ser suportado por todos os possuidores que usufruem dos benefícios. O Código Civil é claro ao determinar que "Aquele que, sem justa causa, se enriquecer à custa de outrem, será obrigado a restituir o indevidamente auferido, feita a atualização dos valores monetários" (Art. 884). O Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios possui jurisprudência consolidada sobre a viabilidade da cobrança das taxas associativas em loteamentos, reconhecendo a legitimidade da exação para evitar o enriquecimento ilícito daqueles que se beneficiam dos serviços e benfeitorias custeados pela coletividade. Como exemplo, a parte Autora transcreveu o seguinte julgado: "A cobrança de despesas por condomínios irregulares ou associação de moradores não representa novidade nesta Corte de Justiça, que já sedimentou o entendimento no sentido de reconhecer a legitimidade da cobrança, para evitar a ocorrência de enriquecimento sem causa, tendo em vista que tais contribuições viabilizam a disponibilização de serviços dos quais usufruem os moradores da localidade. Precedentes. 5. A obrigação de pagar a taxa condominial não decorre da filiação do detentor à associação, mas da contraprestação pelo uso de serviços que lhe são postos à disposição e que são usufruídos por quem exerce a posse do imóvel. Assim, legítima a cobrança das taxas, ainda que se trate de condomínio irregular ou associação." (Acórdão nº 1255452, Relator Cesar Loyola, 2ª Turma Cível, Data do Julgamento 10/06/2020, Data da Publicação 23/06/2020). O Superior Tribunal de Justiça, em entendimento que remonta a casos de condomínios atípicos, também já reconheceu que não se afigura justo que um participante se aproveite do esforço da comunhão e dos serviços realizados sem participar contributivamente. No caso em tela, a Autora apresentou a planilha de débitos (doc. 4) e as atas que aprovaram a instituição das taxas e seus reajustes, incluindo a ATA AGE 08.03.2016 (Doc. 5), ATA DO DIA 30-05-2017 (Doc. 6), ATA 10 04 2018 (Doc. 7), e a ATA REGISTRADA 27-11-2021, que fixou a taxa de manutenção em R$ 1,00 por metro quadrado. Os Requeridos limitaram sua defesa à alegação de ilegitimidade passiva, em virtude da venda do imóvel, não impugnando especificamente a existência ou o valor do débito, nem apresentando prova de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito da Autora, ônus que lhes incumbia, conforme o artigo 373, inciso II, do Código de Processo Civil. Quanto ao suposto acordo com a terceira adquirente, mencionado pela Autora na Réplica (ID 243188808) com pedido de extinção do feito, verifica-se que o documento que formalizaria este acordo não foi devidamente juntado aos autos com a assinatura e a formalização necessária pela compradora, atual ocupante do imóvel. A ausência de um documento de transação plenamente válida e ratificada nos autos impede que este Juízo reconheça a satisfação integral da dívida ou a perda superveniente do objeto em relação aos Requeridos formais. Desta forma, persiste a obrigação dos proprietários registrais em quitar o débito, conforme a natureza propter rem e a legitimidade passiva já reconhecida. O débito inicial, atualizado até 30 de janeiro de 2024, soma R$ 6.756,30. Sobre este valor deverão incidir os encargos moratórios, conforme previsão do Estatuto Social (§ Único, do artigo 66) e o Artigo 1.336, § 1º, do Código Civil. A incidência de juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês e multa de 2% (dois por cento) sobre o débito vencido é, portanto, legal e contratualmente prevista. A mora dos Requeridos se configura desde o vencimento de cada taxa, nos termos do artigo 394 do Código Civil, devendo eles responderem pelos encargos legais previstos nos artigos 389 e 395 do Código Civil Brasileiro. Destarte, uma vez comprovada a existência do débito e a legitimidade dos Requeridos em responder pela dívida de natureza propter rem, a pretensão da Autora deve ser acolhida em sua totalidade, abrangendo tanto as taxas vencidas e discriminadas na planilha, quanto as que se venceram no curso do processo, até a data do efetivo pagamento (Art. 323 do CPC). III. Dispositivo Em face de todo o exposto, REJEITO A PRELIMINAR de ilegitimidade passiva e, no mérito, JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados na petição inicial, com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil. CONDENO os Requeridos FRANCISCO ALAN SOARES FREIRES e CLARA REJANE DA SILVA MORAIS SOARES, de forma solidária, ao pagamento das taxas de manutenção e suplementares vencidas, referentes ao imóvel Quadra 62, Lote 17, do Loteamento Villa Suíça, descritas na inicial (maio de 2022 a janeiro de 2024), totalizando R$ 6.756,30 (seis mil, setecentos e cinquenta e seis reais e trinta centavos), bem como ao pagamento das parcelas que se venceram no decorrer do processo, até a data do efetivo pagamento. Sobre o montante principal (R$ 6.756,30) e as parcelas vincendas, deverá incidir correção monetária pelo INPC a partir do vencimento de cada obrigação, juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês e multa de 2% (dois por cento), em estrita observância ao artigo 1.336, § 1º, do Código Civil, e ao § Único, do artigo 66, do Estatuto Social. CONDENO, ainda, os Requeridos ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios sucumbenciais, os quais arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação (valor atualizado do débito, somado as parcelas vincendas até o pagamento), em consonância com o artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Após o trânsito em julgado, arquivem-se os autos, observadas as cautelas legais. Brasília-DF, 14 de outubro de 2025. Alex Costa de Oliveira Juiz de Direito