Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
Processo: 0707616-93.2022.8.07.0017.
AUTOR: ASSOCIACAO DE MORADORES DO CONDOMINIO RESIDENCIAL JARDIM VITORIA
REU: CARLOS ANDRE PEREIRA DA SILVA SENTENÇA ASSOCIACAO DE MORADORES DO CONDOMINIO RESIDENCIAL JARDIM VITORIA propõe ação de cobrança de cotas condominiais em desfavor de CARLOS ANDRE PEREIRA DA SILVA, partes qualificadas. Narra a autora ser uma associação civil, criada mediante assembleia geral dos moradores do condomínio de fato, o qual se encontra situado na Granja Modelo Gleba 34 - Chácara 38B, Br-060, KM 3.2, Riacho Fundo I - DF, CEP 71828- 050. Afirma que o réu detém a posse do imóvel D-01 e está inadimplente em relação ao pagamento dos encargos condominiais a partir de 10/10/2019, no total de R$ 8.119,25, os quais estão descritos na planilha que acompanha a inicial (ID 141277080, fls. 68/69). Requer a condenação do réu ao pagamento dos encargos condominiais. Junta os documentos de ID 141277066 a ID 141277082 a ID 141277080, fls. 20/69. Custas iniciais recolhidas (ID 141277081, fls. 70/71). Réu citado por Oficial de Justiça no dia 5/2/2023, no imóvel objeto das cobranças das taxas condominiais (ID 148635037, fl. 75). Contestação no ID 151133897, fls. 76/85, na qual argui preliminar de ilegitimidade passiva, ao argumento de que não aderiu à associação. No mérito, defende que reside no endereço antes mesmo da criação da associação e que não aderiu a ela. Sustenta ter sido intimado pelos órgãos de fiscalização para demolição da construção realizada. Afirma que não há benfeitorias no condomínio. Pugna pela concessão da gratuidade de justiça. Carreou documentos de ID 151133898 a ID 151133905, fls. 86/102. Réplica no ID 154105428, fls. 105/122. Impugna o pedido de concessão de gratuidade de justiça, afirmando que o réu apresenta sinais de riqueza em sua rede social. No mérito, sustenta que as taxas foram cobradas após a constituição da associação, que o réu participou de assembleias e assinou lista de presença, além de ter usufruído das benfeitorias realizadas. Junta os documentos de ID 154105429 a ID 154105436, fls. 123/151. Manifestação do réu no ID 155051472, fls. 153/154, requerendo a produção de prova testemunhal. Junta os documentos de ID 155051475 a ID 155051487, fls. 155/196. Manifestação da autora no ID 159943641, fls. 201/224. Impugna as alegações do réu, requerendo a condenação dele por litigância de má-fé. Requer a produção de prova testemunhal. Decisão de ID 161747148, fl. 225, intimando as partes para manifestação e esclarecimentos. Manifestação da autora no ID 164970528, fls. 227/228, requerendo o julgamento antecipado da lide. Manifestação do réu no ID 170147900, fl. 259. Decisão de ID 202024006, fls. 266/267, determinando ao autor que esclarecesse a composição dos valores constantes na planilha de ID 141277080, devendo carrear as atas que instituíram as taxas extras e comprovantes de acordo extrajudicial. Lado outro, foi determinado ao réu a comprovação de sua hipossuficiência. A parte autora se manifestou no ID 204660376, fls. 270/272, requerendo prazo complementar para comprovação das taxas. A parte ré se manifestou no ID 204968199, fls. 273. Decisão deferindo a dilação de prazo ao autor (ID 227353916, fl. 284/285). O autor juntou os documentos de ID 228458721 a ID 228458725, fls. 293/315. Manifestação do réu no ID 232154160, fls. 321/324. É o relatório, passo a decidir. No que concerne à preliminar de ilegitimidade passiva, ao argumento de que não aderiu à associação, razão não assiste ao réu, pois se trata de matéria a ser analisada no mérito. Rejeito, assim, a preliminar.
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS VARCIVRFU Vara Cível do Riacho Fundo Número do Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Indefiro o pedido de gratuidade de justiça feito pelo requerido, pois não há comprovação da alegada hipossuficiência financeira. Vale consignar que o requerido foi intimado para carrear aos autos documentos que comprovem sua situação financeira (ID 202024006 - Pág. 2, fl. 267), tendo limitado a alegar que sua movimentação bancária é “baixa”, sem apresentar em juízo cópia dos extratos bancários solicitados. Não havendo outras questões prévias a serem dirimidas, passo à análise do mérito. O feito comporta o julgamento antecipado do mérito, com fundamento no art. 355, I, CPC, uma vez que a matéria é eminentemente de direito e os documentos já carreados aos autos são suficientes para a elucidação da questão, razão por que indefiro o pedido das partes de produção de prova oral. A controvérsia consiste em definir se a autora pode exigir do réu o pagamento de contribuições ordinárias e extraordinárias em razão da posse do imóvel situado na Granja Modelo Gleba 34 - Chácara 38B, Br-060, KM 3.2, Riacho Fundo I - DF, CEP 71828- 05. A autora sustenta que o réu é possuidor da unidade D-01, usufrui das benfeitorias realizadas no condomínio e participa de assembleias, inclusive assinando lista de presença, o que caracterizaria adesão à associação. Afirma que as taxas foram instituídas por deliberação assemblear e destinam-se à manutenção das áreas comuns. O réu, por sua vez, impugna a cobrança alegando ausência de vínculo associativo, pois adquiriu o lote antes da constituição da associação, não assinou termo de adesão e não reconhece obrigação legal ou convencional. Questiona também a autenticidade das assinaturas nas listas apresentadas e a falta de comprovação das taxas extraordinárias. A obrigação de pagamento das taxas condominiais, em razão da sua natureza propter rem, é do proprietário / possuidor do bem. O tema foi tratado pelo Supremo Tribunal Federal em sede de Repercussão Geral por ocasião do julgamento do RE 695.911/SP (Tema 492), no qual foi fixada a seguinte tese: É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis. Como destacado no acórdão, a Lei 13.465/2017, a Lei 13.465/2017 incluiu o art. 36-A na Lei de Parcelamento do Solo (Lei 6.766/79), cujo teor transcrevo: Art. 36-A. As atividades desenvolvidas pelas associações de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos ou empreendimentos assemelhados, desde que não tenham fins lucrativos, bem como pelas entidades civis organizadas em função da solidariedade de interesses coletivos desse público com o objetivo de administração, conservação, manutenção, disciplina de utilização e convivência, visando à valorização dos imóveis que compõem o empreendimento, tendo em vista a sua natureza jurídica, vinculam-se, por critérios de afinidade, similitude e conexão, à atividade de administração de imóveis. Parágrafo único. A administração de imóveis na forma do caput deste artigo sujeita seus titulares à normatização e à disciplina constantes de seus atos constitutivos, cotizando-se na forma desses atos para suportar a consecução dos seus objetivos. A Lei 13.465/17 também alterou o Código Civil, ao inserir o art. 1.358-A, posteriormente alterado parcialmente pela Lei 14.382/2022, sendo a redação atual com o seguinte teor: Art. 1.358-A. Pode haver, em terrenos, partes designadas de lotes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos. § 1º A fração ideal de cada condômino poderá ser proporcional à área do solo de cada unidade autônoma, ao respectivo potencial construtivo ou a outros critérios indicados no ato de instituição § 2º Aplica-se, no que couber, ao condomínio de lotes: I - o disposto sobre condomínio edilício neste Capítulo, respeitada a legislação urbanística; e II - o regime jurídico das incorporações imobiliárias de que trata o Capítulo I do Título II da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, equiparando-se o empreendedor ao incorporador quanto aos aspectos civis e registrários. § 3º Para fins de incorporação imobiliária, a implantação de toda a infraestrutura ficará a cargo do empreendedor. E o relator faz a seguinte observação sobre as alterações trazidas pela Lei 13.465/17: Vê-se, portanto, que a Lei nº 13.465/2017 trouxe duas importantes equiparações: a) equiparou a associação (de proprietários de imóveis, titulares de direitos sobre os lotes ou moradores de loteamento) ou qualquer entidade civil organizada com os mesmos fins à administradora de imóveis; e b) equiparou os loteamentos de acesso controlado (loteamentos regulares) a condomínios edilícios. (grifo nosso). Não desconheço que o julgado trata de loteamento regular, enquanto o caso em análise se trata de um condomínio de fato, também conhecido como condomínio irregular. Entretanto, as premissas são as mesmas, pois o art. 1.358-A do Código Civil veio para solucionar o problema da obrigatoriedade do pagamento de contribuições no condomínio com loteamento horizontal. Como citado pelo relator, este é o posicionamento de Flávio Tartuce no artigo “A lei da regularização fundiária (Lei 13.465/2017): análise inicial de suas principais repercussões para o direito de propriedade”. Vale a transcrição do trecho mencionado pelo Ministro Dias Toffoli no seu voto: “(...) como avanço, preceitua o novo § 2º do art. 1.358-A do CC/2002 que se aplica, no que couber, ao condomínio de lotes, o disposto sobre condomínio edilício neste Capítulo, respeitada a legislação urbanística. Assim, entendo que se resolve o problema anterior respeito da obrigatoriedade do pagamento das contribuições no condomínio de lotes. Com a aplicação das regras gerais do condomínio edilício, cada condômino do loteamento de casas estará sujeito aos deveres previstos no art. 1.336 do Código Civil e às penalidades ali consagradas, inclusive para os casos de condômino nocivo ou antissocial, tratado no comando seguinte” (A lei da regularização fundiária (Lei 13.465/2017): análise inicial de suas principais repercussões para o direito de propriedade. https://periodicos.unifor.br/rpen/article/viewFile/7800/pdf - Acesso em 22/12/2023). Nessa toada, até o advento da referida lei, prevalece o princípio constitucional da liberdade de associação, de modo que a cobrança de taxas não pode ser imposta coercitivamente a quem não deseja se associar. Lado outro, a partir da vigência da lei em 12/7/2017, as taxas condominiais são devidas, por força de determinação legal. Demais disso, importa destacar que art. 1.334, §2º do CC, equipara aos proprietários os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas. Em relação à tese de que a adesão à associação deve ser voluntária e formalizada por meio de documento específico, vale consignar que há comprovação pela ré da realização de benfeitorias, tais como a construção de guarita, individualização de hidrômetros (ID 154105434 a ID 154105434, fls. 140/146), das quais o réu se beneficia, de modo que não pode alegar a ausência de adesão formal como forma de se esquivar do pagamento de sua cota parte na taxa condominial, sob pena de se estar estimulando o enriquecimento sem causa (art. 884 CC). Com esse entendimento: Ementa: Direito civil e processual civil. Recurso de apelação. Gratuidade de Justiça. Impugnação. Não comprovação. Associação condominial. Condomínio Irregular. Cobrança de taxas. Legitimidade. Taxas condominiais. Quitação. Juros de mora e Correção monetária. Litigância de má-fé. Ônus da sucumbência. Distribuição. I. Caso em exame 1. Apelação contra a sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para condenar a apelada a pagar os valores correspondentes às taxas condominiais ordinárias/extraordinárias inadimplidas referentes à sua unidade, vencidas entre setembro a novembro/2021 e maio a setembro/2022. II. Questão em discussão 2. A questão em discussão consiste em determinar a regularidade da cobrança de taxas efetuada por associação de condomínio irregular, a quitação das taxas condominiais vencidas março a agosto de 2021, a incidência de juros de mora e correção monetária sobre as demais parcelas e a prática de litigância de má-fé. III. Razões De Decidir 3. A concessão do benefício da gratuidade da justiça para pessoa natural depende apenas de requerimento e da afirmação de carência, conforme art. 99, caput e §3º, do CPC. A alegação de insuficiência goza de presunção relativa de veracidade, que somente pode ser ilidida se houver prova em sentido contrário. No caso de impugnação, cabe ao impugnante comprovar a inexistência ou o desaparecimento dos requisitos essenciais para a concessão do benefício, o que não ocorreu na espécie. 4. A cobrança de taxas condominiais associação de moradores em parcelamento irregular do solo é legítima quando comprovada a efetiva prestação de serviços e o benefício direto ao morador, ainda que este não tenha anuído expressamente com a associação. (...) (Acórdão 2016557, 0720637-93.2023.8.07.0020, Relator(a): FABRÍCIO FONTOURA BEZERRA, 7ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 02/07/2025, publicado no DJe: 13/07/2025.) Logo, estando demonstrada a relação jurídica material do requerido com o imóvel, bem como as benfeitorias realizadas pelo requerente, deve o réu/possuidor responder pelos débitos de cotas condominiais relacionados ao imóvel, desde que efetivamente comprovada a autorização em assembleia condominial. No que concerne à taxa ordinária, verifico que o Estatuto da Associação de Moradores prevê a sua cobrança (art. 22, V), sendo o valor de R$ 120,00 estabelecido na AGE realizada em 7/9/2019 (ID 141277078, fls. 64/66). No que concerne às taxas extras, constam dos autos os seguintes documentos: 1) ata da AGE realizada em 16/5/2020 (ID 228458721, fls. 293/294), na qual foi estabelecida taxa extra no valor de R$ 600,00, dividida em 6 parcelas de R$ 100,00 cada; 2) ata da AGE realizada em 24/1/2021 (ID 228458724, fls. 304/305), na qual foi estabelecida taxa extra no valor de R$ 200,00, dividida em duas parcelas de R$ 100,00 cada; 3) ata da AGE realizada em 5/2/2022 (ID 228458725, fls. 312/314), na qual foi estabelecida taxa extra no valor de R$ 1.200,00, a ser paga em duas parcelas de R$ 250,00 cada, e o restante em 3 parcelas no valor de R$ 233,35 cada. Logo, o débito no valor de R$ 8.119,25 (ID 141277080, fls. 68/69), está comprovado pelo autor. Procede, assim, o pedido autoral. Por fim, indefiro o pedido do autor de condenação do réu em litigância de má-fé, pois não verifico a presença dos requisitos elencados no art. 80 do CPC.
Ante o exposto, julgo PROCEDENTE o pedido deduzido na inicial para condenar o réu a pagar ao autor as obrigações condominiais vencidas no período de outubro de 2019 a setembro de 2022, no montante de R$ 8.119,25, conforme planilha de ID 141277080, fls. 68/69, corrigido monetariamente pelos índices oficiais e acrescido dos juros legais de 1% ao mês a partir de 20/9/2022, data da atualização do débito pelo autor, oportunidade em que já inseridos os encargos moratórios (correção monetária, juros e multa), ao fim de evitar bis in idem. O requerido deverá também pagar as cotas condominiais vencidas no transcurso do processo (art. 323 CPC), as quais deverão ser corrigidas monetariamente pelos índices oficiais e acrescido dos juros de 1% ao mês e multa de 10% (art. 23 do Estatuto), que incidirão a partir dos vencimentos. Em razão da sucumbência, condeno o réu ao pagamento das custas processuais e os honorários sucumbenciais, que fixo em 10% do valor da condenação, com fundamento no art. 85, § 2º, CPC. Por conseguinte, extingo o processo com resolução do mérito, com espeque no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Após o trânsito em julgado, não havendo requerimentos, arquivem-se os autos. Havendo pedido para início da fase de cumprimento de sentença, intime-se a parte sucumbente para cumprir voluntariamente a obrigação, em até 15 dias, nos termos do § 1º do art. 523 do CPC. Circunscrição do Riacho Fundo-DF, 25 de novembro de 2025. ANDREIA LEMOS GONCALVES DE OLIVEIRA Juíza de Direito 7