Publicacao/Comunicacao
Intimação - Decisão
DECISÃO
Processo: 0701588-67.2021.8.07.0010.
EXEQUENTE: SETOR TOTAL VILLE - CONDOMNIO SETE, 6 ETAPA
EXECUTADO: ELIZAMA MOREIRA DE JESUS DECISÃO A devedora apresentou impugnação ao cumprimento de sentença no ID 159138797, com vistas a extirpar a verba honorária dos cálculos da execução, em razão dos benefícios da justiça gratuita. A parte exequente se manifestou no ID 170779548. Intimada a CEF, manifestou-se no ID 175098134., em que impugna o pedido de inclusão da CEF no pólo passivo formulado pelo credor em razão da consolidação da propriedade. Nova manifestação do credor no ID 176312599. É o relatório do necessário. Passo a decidir. Em primeiro plano, verifico que a dívida condominial em execução sem definição de pagamento e que houve consolidação da propriedade fiduciária no curso da demanda, conforme Av.8-37830 (ID 153279424). A credora fiduciária apresentou impugnação no ID 175098134, ao argumento de que não pode grafar o pólo passivo da execução porque não participou da fase de conhecimento e, ainda que fosse o caso de inclusão, só seria responsável pelos débitos que venceram após a consolidação da propriedade, que no caso dos autos ocorreu em 17/11/2022, sob pea de violação da coisa julgada. As cotas condominiais constituem obrigação 'propter rem' e podem ser cobradas de qualquer pessoa que venha a adquirir a propriedade do imóvel que lhes deu origem. O Código Civil vigente estabeleceu no art. 1.345 que "O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios." O c. STJ já se pronunciou sobre o tema, no sentido de que os efeitos da sentença se estendem ao adquirente ou cessionário, assegurando o redirecionamento da execução em face do adquirente que não participou da fase de conhecimento, sendo desnecessário o ajuizamento de uma nova ação pelo condomínio em face dos novos proprietários. Confira-se: AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. DÍVIDA CONDOMINIAL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. LEGITIMIDADE DO ATUAL PROPRIETÁRIO PARA RESPONDER PELA DÍVIDA. MENÇÃO NO TÍTULO EXECUTIVO. DESNECESSIDADE. OBRIGAÇÃO "PROPTER REM". SUBSTITUIÇÃO PROCESSUAL. PRECEDENTES. DESPROVIDO. 1. A jurisprudência do STJ é no sentido de que a obrigação condominial está vinculada à própria coisa, de modo que o próprio imóvel gerador das despesas constitui garantia de pagamento da dívida. Desse modo, nada impede que se penhore o imóvel do proprietário atual na fase de cumprimento de sentença, mesmo não tendo participado do feito na fase de conhecimento. Precedentes. 2. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no AREsp: 2142462 SP 2022/0166598-6, Relator: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 24/04/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 27/04/2023) PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. PENHORA DO IMÓVEL GERADOR DOS DÉBITOS CONDOMINIAIS NO BOJO DE AÇÃO DE COBRANÇA NA QUAL A PROPRIETÁRIA DO BEM NÃO FIGUROU COMO PARTE. POSSIBILIDADE. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. SÚMULA 568/STJ. 1.
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 1VCFOSSMA 1ª Vara Cível, de Família e de Órfãos e Sucessões de Santa Maria Número do Classe judicial: CUMPRIMENTO DE SENTENÇA (156) Cuida-se, na origem, de ação de cobrança de cotas condominiais, em fase de cumprimento de sentença. 2. A jurisprudência do STJ é no sentido de que, em se tratando a dívida de condomínio de obrigação propter rem, em razão do que o próprio imóvel gerador das despesas constitui garantia ao pagamento da dívida, o proprietário do imóvel pode ter seu bem penhorado no bojo de ação de cobrança, já em fase de cumprimento de sentença, ainda que não tenha participado da fase de conhecimento. 3. Sob o enfoque do direito material, aplica-se a regra do art. 1.345 do CC/02, segundo o qual "o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multa e juros moratórios". Por outro lado, no plano processual, a penhora do imóvel e a inclusão da proprietária no polo passivo da lide é viável ante o disposto no art. 109, § 3º, do CPC/15, no sentido de que os efeitos da sentença proferida entre as partes originárias se estendem ao adquirente ou cessionário. Precedentes. 4. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no REsp: 1851742 PR 2019/0361646-3, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 29/06/2020, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 01/07/2020) No caso dos autos, a consolidação da propriedade pela CEF deve ser tratada como uma forma de alienação, consoante entendimento do e. TJDFT, in verbis: AGRAVO DE INSTRUMENTO. COBRANÇA DE TAXA CONDOMINIAL. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. CREDOR FIDUCIÁRIO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE NO CURSO DO FEITO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. PROSSEGUIMENTO DO FEITO. 1 - A consolidação da propriedade do imóvel pelo credor fiduciário pode ser tratada como uma forma de alienação, na medida em que o exercício dos direitos de propriedade são retirados do devedor fiduciante e concentrados em favor do credor fiduciário. 2 - Nos termos do art. 109 caput e respectivos parágrafos do Código de Processo Civil, a alienação da coisa ou do direito litigioso não altera a legitimidade das partes e os efeitos da sentença estendem-se ao adquirente. 3 - Considerando a natureza propter rem das obrigações condominiais, o fato de o credor fiduciário haver consolidado a propriedade do bem em seu favor não induz a extinção do feito para que nova demanda seja ajuizada pelo condomínio com alteração do polo passivo. 4 - Com o advento do código de processo civil de 2015, as taxas e despesas de condomínio constituem-se em título executivo extrajudicial, dispensando-se a realização de nova ação de conhecimento. 5 - A extinção do feito na fase executiva para que nova ação de execução seja ajuizada contra o credor fiduciário violaria os princípios que norteiam o novo Código de Processo Civil de 2015, como a duração razoável, a primazia do julgamento de mérito e da eficiência. Inteligência dos artigos 4º e 8º do Código de Processo Civil. 6 - Agravo de instrumento a que se nega provimento. (Acórdão 1058139, 07093848120178070000, Relator: GETÚLIO DE MORAES OLIVEIRA, 7ª Turma Cível, data de julgamento: 8/11/2017, publicado no DJE: 12/12/2017. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Ainda que não fosse o caso de aplicação do entendimento em voga, não se pode olvidar que a CEF foi regularmente intimada dos atos processuais desde o recebimento da inicial que, dentre outras providências, determinou o cadastramento como terceira interessada (ID 86452884), não havendo que se falar em cerceamento de defesa. Com efeito, a Lei nº 9.514/97, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, institui a alienação fiduciária de coisa imóvel e dá outras providências, impõe no art. 27, §8º que: "§8º Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse." Acrescente-se que a jurisprudência recente do c. STJ tem permitido inclusive a penhora do próprio imóvel em ações de execução movidas pelo Condomínio com vistas a buscar o adimplemento da dívida condominial, a despeito da consolidação da propriedade, condicionando-se a expropriação à "citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos, a qual depende do reconhecimento do dever do proprietário, perante o condomínio, de quitar o débito, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado à praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante". Nesse prumo e com fundamento no art. 109, §3º, do CPC, a não participação da CEF na fase de conhecimento não implica em violação aos princípios do contraditório e da ampla defesa, devendo responder pelos débitos condominiais em razão da natureza propter rem que os reveste, sem prejuízo de regresso em face do devedor originário quanto às despesas anteriores vencidas antes da consolidação da propriedade. Ademais, há que se destacar o teor do enunciado da Súmula 150, do c.STJ: "Compete a Justiça Federal decidir sobre a existência de interesse jurídico que justifique a presença, no processo, da União, suas autarquias ou empresas públicas." Por fim, resta prejudicada a análise da impugnação apresentada pela devedora ELIZAMA. Preclusa, promova-se a retificação da autuação para que passe a grafar o pólo passivo exclusivamente a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, encaminhando-se os autos, então, à Justiça Federal. I. MARINA CUSINATO XAVIER Juíza de Direito (Documento datado e assinado eletronicamente)