Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
Cuida-se de ação de rescisão contratual c/c restituição de valores e tutela de urgência ajuizada por Rogério Cardoso da Silva em face de Lagoa Quente HJR Construtora e Incorporadora Ltda. e Lagoa Eco Towers. Alega o autor que, em 07/07/2020, durante férias em Caldas Novas/GO, foi abordado por consultores das rés e firmou contrato de compra e venda de fração imobiliária em regime de multipropriedade (unidade apto 219, Bloco A, Lagoa Eco Towers), no valor de R$ 64.990,00, atraído, entre outros pontos, por promessas de rentabilidade mensal entre R$ 1.300,00 e R$ 1.500,00 mediante locação do período. Sustenta que tais expectativas não se concretizaram e que, apesar de ter adimplido R$ 34.761,69 até 07/12/2023, além de despesas condominiais, não conseguiu rescindir amigavelmente o ajuste sem sofrer retenção de 50% e a dedução integral da comissão de corretagem. Requer a rescisão contratual, a devolução de 90% do quanto pago, a restituição da corretagem e a abstenção de cobranças futuras. A inicial foi instruída com documentos. O pedido de antecipação de tutela foi indeferido. As rés apresentaram contestação. A requerida Lagoa Quente HJR Construtora e Incorporadora Ltda. arguiu preliminares de incompetência territorial, cláusula compromissória de arbitragem, necessidade de litisconsórcio ativo e impugnação à gratuidade de justiça. No mérito, sustentou a inexistência de relação de consumo, a validade das cláusulas contratuais, a legalidade da retenção de 50% dos valores pagos e da cobrança da comissão de corretagem. A ré Lagoa Eco Towers, por sua vez, alegou ilegitimidade passiva, sob o argumento de que não participou da contratação, e, subsidiariamente, aderiu integralmente às teses de mérito da corré. Por fim, postularam o acolhimento das preliminares, ou, se não for o caso, a improcedência dos pedidos autorais. O autor apresentou réplica. Instadas as partes à especificação de provas, estas não demonstraram interesse. Este Juízo proferiu decisão para consignar que as provas documentais existentes nos autos são suficientes para o deslinde da questão. Vieram os autos conclusos. É o relatório. Passo a decidir. Com efeito, verifico que a questão debatida versa exclusivamente sobre matéria de direito, tendo em vista que, para a análise do pedido inicial, é suficiente a apreciação dos documentos carreados aos autos. Nessa linha de considerações, verifico, in casu, estarem presentes as hipóteses autorizadoras da aplicação do Artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, cabível o julgamento antecipado da demanda, sem que haja vilipêndio aos princípios do devido processo legal, do contraditório e da ampla defesa. DA PRELIMINAR DE LITISCONSÓRCIO ATIVO NECESSÁRIO Na espécie, não há necessidade de o cônjuge do demandante integrar o polo ativo, uma vez que, por se tratar de relação obrigacional, o objeto da causa não exige o seu consentimento (Acórdão n.840138, 20140020308468ACJ, Relator: FLÁVIO AUGUSTO MARTINS LEITE, 2ª Turma Recursal). Portanto, rejeito a preliminar. DA COMPETÊNCIA TERRITORIAL (CLÁUSULA DE ELEIÇÃO DE FORO) Tratando-se de relação de consumo, aplica-se o art. 101, I, do CDC, que faculta ao consumidor ajuizar a demanda em seu domicílio. Em contratos de adesão, a cláusula de eleição de foro que dificulte a defesa do consumidor não prevalece. Rejeito a alegação de incompetência. DA CLÁUSULA COMPROMISSÓRIA DE ARBITRAGEM Nos contratos de consumo, é nula a cláusula que imponha arbitragem de forma compulsória (art. 51, VII, CDC), sobretudo quando aposta em instrumento de adesão e sem demonstração de concordância livre e esclarecida do consumidor. Rejeito a preliminar. DA ILEGITIMIDADE PASSIVA As demandadas integram a cadeia de fornecimento do empreendimento de multipropriedade e, nos termos do CDC (arts. 7º, parágrafo único, 25, § 1º, e 34), respondem solidariamente pelos danos e pela restituição de valores. Rejeito a preliminar. DA IMPUGNAÇÃO À GRATUIDADE DE JUSTIÇA Com efeito, o Código de Processo Civil de 2015 (CPC/15) trouxe nova disciplina com relação ao tema da gratuidade de justiça. A regulamentação está disposta nos artigos 98 a 102 do CPC/15, com a revogação expressa pelo artigo 1.072, inciso III, do referido de diploma adjetivo dos artigos 2º, 3º, 4º, 6º, 7º, 11, 12 e 17 da Lei no 1.060, de 5 de fevereiro de 1950. Nesse passo, a mera alegação de insuficiência de recursos traduz presunção relativa acerca da real necessidade dos benefícios da gratuidade de justiça, que pode ser ilida pelo juiz se existirem elementos nos autos que confrontem o suposto estado de hipossuficiência para arcar com os custos próprios de uma ação judicial. Assim, tanto a garantia constitucional do artigo 5º, LXXIV, da Carta Magna, como as disposições regulamentadores do artigo 98 e seguintes do CPC/15, reclamam estrito balizamento do caso concreto para verificar a subsunção da parte ao pretendido benefício da gratuidade de justiça, em sintonia com a regra do ônus da prova estático. No caso em apreço, verifico que a parte autora, além da Declaração de Insuficiência de Recursos, acostou aos autos a cópia do seu comprovante de rendimentos. Nesse cenário, verifico que não foram produzidas provas, pelas impugnantes, capazes de ilidir a presunção relativa de veracidade da declaração de pobreza emitida pela parte impugnada/autora. Assim, a despeito das alegações das impugnantes, entendo que deve ser mantida a gratuidade de justiça quando a declaração de hipossuficiência não tem a sua idoneidade desconstituída por prova em sentido contrário.
Ante o exposto, resolvo a impugnação e MANTENHO os benefícios da gratuidade da justiça ao autor. Passo ao exame do mérito. A relação de consumo se caracteriza pelo estabelecimento de um vínculo jurídico entre consumidor e fornecedor, com base nas normas do Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/90). O consumidor, à luz da teoria finalista e do artigo 2º do CDC, é o destinatário fático e econômico do bem ou serviço. O fornecedor, ao seu turno, nos termos do artigo 3º daquele diploma legal, é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços. Na hipótese vertente, a parte autora postula, em suma, a rescisão do contrato firmado entre as partes, por sua iniciativa. Ora, em observância aos princípios da autonomia da vontade e da liberdade de contratar, segundo os quais ninguém é obrigado a contratar ou se manter contratado, tem-se cabível a rescisão pretendida pela parte autora, sem prejuízo da apuração de perdas e danos devidas à ré, nos termos pactuados. A ré, por sua vez, não se insurge contra a pretensão rescisória, tendo-a condicionado apenas ao pagamento das cláusulas penais convencionadas. A respeito do tema, oportuno citar o Enunciado n. 543 da Súmula do Colendo Superior Tribunal de Justiça, cuja incidência se faz necessária por força do artigo 927, IV, do Código de Processo Civil: na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Com efeito, a hipótese em tela se trata de desfazimento do negócio por iniciativa do comprador, não havendo falar em inadimplemento contratual da parte requerida. Nessa esteira, prevê a cláusula sétima do contrato, parágrafo terceiro (ID 217693727), que, “diante do fato da incorporação do referido Empreendimento estar submetida ao patrimônio de afetação, nos termos do artigo 67-A, § 5º, da Lei 4.591/64, na hipótese de rescisão contratual motivada pelo COMPRADOR, independente da forma que se der, a VENDEDORA restituirá os valores pagos pelo COMPRADOR, atualizados com base no mesmo índice estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se, deduzidas cumulativamente: a) O importe equivalente a 50% (cinquenta por cento) da quantia paga como multa pelo desfazimento do negócio; b) A importância total adimplida à título de comissão pela intermediação de compra e venda imobiliária realizada pela INTERMEDIADORA (Imobiliária/Comercializadora), conforme exposto no Parágrafo primeiro da Cláusula Terceira supra.” De acordo com o Art. 67-A, da Lei n. 4.591/1964, incluído pela Lei 13.786/2018, nos contratos de compra e venda de frações ideais de unidades autônomas, em caso de desfazimento do contrato mediante distrato, o adquirente tem direito à restituição das quantias que foram pagas diretamente ao incorporador, podendo ser deduzidas, cumulativamente, a integralidade da comissão de corretagem e a pena convencional, que não poderá exceder 25% da quantia. Contudo, se a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, como é o caso dos autos, admite-se que a pena convencional seja estabelecida até o limite de 50% da quantia paga (art. 67-A, § 5º). Na hipótese vertente, o contrato entabulado entre as partes é posterior à referida alteração legislativa, visto que foi assinado em julho de 2020. Assim, é certo que a Lei n. 13.786, de 27/12/2018 se aplica ao contrato firmado entre as partes. Nada obstante, no caso em apreço, embora se trate de empreendimento em regime de afetação, a fixação da multa contratual no limite máximo colocaria sempre o consumidor em desvantagem exagerada, incompatível com a boa-fé contratual (Lei 8.078/1990, art. 51, IV), o que torna passível de revisão pelo Poder Judiciário. A jurisprudência do egrégio Superior Tribunal de Justiça - STJ tem considerado razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados. Assim, na hipótese em tela, considerando os princípios da função social do contrato, da boa-fé objetiva e da vedação ao enriquecimento sem causa, mostra-se razoável a redução da cláusula penal para 10% dos valores pagos. Nesse sentido, confira-se o teor do julgado a seguir do TJDFT: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. MULTIPROPRIEDADE. RESCISÃO POR CULPA DO ADQUIRENTE. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. DESVANTAGEM EXCESSIVA AO CONSUMIDOR. REDUÇÃO. POSSIBILIDADE. RETENÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. ABUSIVIDADE. JUROS DE MORA. INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS FIXADOS NA SENTENÇA, NA FORMA DO ART. 85, § 11, DO CPC. RECURSO IMPROVIDO. 1. Apelação interposta contra sentença proferida em ação de rescisão contratual com devolução de valores, que julgou parcialmente procedentes os pedidos para decretar a rescisão do contrato firmado entre as partes, com o retorno ao estado anterior, condenando a ré a restituir 90% dos valores pagos. 1.1. Nesta sede recursal, a requerida alega que se aplica ao caso a Lei n. 13.786/18, que incluiu o art. 67-A na Lei n. 4.591/64 e possibilitou a retenção de até 50% dos valores pagos, e que a comissão de corretagem não deve ser devolvida, pois destinada a terceiro. Alega que os juros de mora devem incidir a partir do trânsito em julgado e que os ônus de sucumbência devem ser fixados exclusivamente em desfavor da autora. 2. No caso, a autora formalizou contrato de compra e venda de unidade imobiliária em regime de multipropriedade e pretende a sua rescisão. 2.1. O regime de multipropriedade se caracteriza por um regime condominial em que cada um dos condôminos é proprietário de um mesmo imóvel por período de tempo. Assim, cada um destes condôminos tem o direito de exercer, anualmente, por tempo certo, de forma alternada e exclusiva, todos direitos intrínsecos ao domínio. 2.2. Pretendendo a rescisão imotivada da avença, verifica-se que a culpa pela rescisão do contrato é da parte requerente, que não mais possui interesse na manutenção do ajuste. 2.3. O entendimento firmado pelo STJ na Súmula 543 ressalta que a restituição dos valores pagos pelo consumidor deve ser parcial. 2.4. No que se refere ao percentual de retenção dos valores pagos pelo imóvel, o contrato informa, em cláusula penal compensatória (cláusula 7ª), que caberá a retenção do percentual de 50% dos valores pagos, em razão de a incorporação do empreendimento estar submetida ao patrimônio de afetação, nos termos do artigo 67-A, § 5º, da Lei 4.591/64. 2.5. Contudo, apesar de ser lícita a estipulação de cláusula que autorize a retenção de parte dos valores, a incidência não pode, em contratos de consumo, como no presente caso, acarretar desvantagem exagerada ao consumidor, uma vez que tal prática é vedada pelo art. 51, IV, do CDC. 2.6. Dessa forma, admite-se a redução da retenção prevista no percentual de 50% dos valores pagos pela autora a fim de compatibilizá-la com o Código de Defesa do Consumidor. 3. O art. 413, segunda parte, do Código Civil, possibilita ao Juízo a redução equitativa da penalidade, acaso a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio. 3.1. Outrossim, o percentual de retenção pode variar de 10% a 25% do valor pago, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça. 3.2. Precedente: "(...) A jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados. Precedentes (...) 3. Agravo interno desprovido." (AgInt no AREsp 994.698/DF, Rel. Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, DJe 07/03/2018). 3.3. No particular, o percentual de 10% estabelecido pela sentença recorrida, mostra-se suficiente para reparar os gastos suportados pela ré, referentes às despesas administrativas, impostos e taxas, sobretudo em virtude de esta ficar com a propriedade do imóvel, podendo renegociá-los posteriormente. 3.4. Do mesmo modo, a retenção do valor pago a título de comissão de corretagem também se revela abusiva, uma vez que a cláusula penal visa somente ressarcir a parte ré das despesas com o contrato. 3.5. A partir da rescisão da avença, o imóvel poderá ser objeto de nova alienação, sendo novamente recebido o pagamento de comissão de corretagem, afastando-se, assim, possível enriquecimento sem causa da requerida. 4. Em consonância com o decidido no IRDR nº 2016.00.2.048748-4, a incidência dos juros de mora nas ações de resolução imotivada de contrato de promessa de compra e venda ajuizada pelo comprador se dá a partir da citação. 4.1. Tratando-se de relação contratual, dispõe o art. 405 do CC que "contam-se os juros de mora desde a citação inicial", sendo que o art. 240 do CPC estabelece que "a citação válida, ainda que ordenada por juízo incompetente, induz litispendência, torna litigiosa a coisa e constituição em mora o devedor, ressalvado o disposto nos artigos. 397 e 398 da Lei n.º 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil). 5. Em razão do desprovimento do recurso, deve haver a majoração dos honorários advocatícios fixados na sentença, de 10% para 11%, sobre o valor atualizado da causa ((R$ 12.203,11), na forma do art. 85, § 11, do CPC. 6. Apelo improvido. (Acórdão 1748380, 07038054320228070012, Relator(a): RENATO SCUSSEL,, Relator(a) Designado(a):JOÃO EGMONT 2ª Turma Cível, data de julgamento: 23/8/2023, publicado no DJE: 11/9/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Destaquei Tecidas essas considerações, entendo que o percentual de retenção contratual deverá ser reduzido ao patamar de 10% (dez por cento), incidente exclusivamente sobre os valores despendidos pela parte autora. No tocante à comissão de corretagem, ressalto que só pode ser imposta ao consumidor com informação clara, destacada e valor discriminado, o que não se verifica de forma satisfatória no caso. A própria planilha de pagamento indica a “Entrada” com valor que as rés pretendem vincular à corretagem no distrato, pretensão que oneraria duplamente o consumidor e desvirtua a transparência. Assim, é indevida a retenção integral a esse título, impondo-se a restituição. No mais, não restou comprovado nos autos que o autor teria efetivamente usufruído do empreendimento a fim de justificar, em tese, taxa de fruição, de forma que é incabível a retenção de valores a esse título. Nesse sentido: Acórdão 1877483, 0738118-23.2023.8.07.0003, Relator(a): FLÁVIO FERNANDO ALMEIDA DA FONSECA, PRIMEIRA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 14/06/2024, publicado no DJe: 25/06/2024.
ANTE O EXPOSTO, julgo procedente o pedido inicial para DECRETAR a rescisão do contrato firmado entre as partes, devendo as rés devolverem os valores pagos pela parte autora (ID 198601451) – retendo-se o percentual de 10% (dez por cento) da quantia já quitada, a título de cláusula penal, em parcela única, corrigidos monetariamente pelo índice INPC desde a data do desembolso até a data de 29/08/2024, e acrescido de juros de mora de 1% ao mês a contar da citação inicial até 29/08/2024. A partir de 30/08/2024, a correção será calculada pelo IPCA ou índice que vier a substituí-lo, nos termos do art. 389, parágrafo único do CC, com a redação da Lei nº14.905/24, e juros de mora calculados segundo a taxa referencial SELIC, deduzido o IPCA (índice de correção monetária), nos termos art. 406, §1º do CC com a redação da Lei nº14.905/24. Decido o processo, em consequência, com resolução do mérito, nos termos do Art. 487, I, do Código de Processo Civil. Em razão da sucumbência, condeno a parte requerida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, de acordo com o disposto no Art. 85, §2º, do CPC. Transitada em julgado, arquivem-se com as cautelas de estilo. Sentença registrada eletronicamente. Publique-se. Intimem-se.