Procedimento Comum Cível 0725223-30.2023.8.07.0003 - TJDFT

Procedimento Comum Cível 0725223-30.2023.8.07.0003 - TJDFT | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - Sentença SENTENÇA Processo: 0725223-30.2023.8.07.0003. AUTOR: JOSE MARCIO NOGUEIRA DE ALBUQUERQUE, SIRLEY APARECIDA DOS SANTOS ALBUQUERQUE REQUERIDO: LEUVEN INCORPORADORA LTDA SENTENÇA I. RELATÓRIO Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 2VARCIVCEI 2ª Vara Cível de Ceilândia Número do Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Cuida-se de ação de conhecimento ajuizada por JOSE MARCIO NOGUEIRA DE ALBUQUERQUE e SIRLEY APARECIDA DOS SANTOS ALBUQUERQUE em face de LEUVEN INCORPORADORA LTDA, partes qualificadas nos autos. Relatam os autores ter adquirido da ré, em 09/01/2020, uma unidade imobiliária localizada na localizada na QNO 10, Área Especial P, Bloco B, Apartamento 301, Ceilândia-DF, pelo valor de R$ 229.000,00 (duzentos e vinte e nove mil reais), nas seguintes condições: sinal no valor de R$ 22.900,00, mais R$ 206.100,00 em 240 parcelas mensais e consecutivas Sustenta ter pago 43 parcelas do financiamento, no valor total de 86.078,25, todavia não tendo mais condições de continuar pagando as parcelas restantes pleiteia a resolução do contrato, bem como a devolução das quantias já pagas, corrigidas legalmente. Pleiteia: a) a concessão dos benefícios da gratuidade de justiça; b) a condenação da Requerida em devolver 90% dos valores pagos no montante de R$ 76.078,25; c) a declaração de nulidade das cláusulas abusivas constantes do contrato de adesão firmado. Juntou documentos. Decisão ID 172290926 deferiu o pedido de justiça gratuita. Citada (ID 179236809), a ré não apresentou contestação, tendo sido decretada a sua revelia (Id 183230113). Em fase de especificação de provas, as partes juntaram documentos (Ids 184904872 e 190093930). Manifestação do autor no Id 192325935 acerca dos documentos juntados pelo réu. Os autos foram conclusos para sentença. É o relatório. DECIDO. II. FUNDAMENTAÇÃO Estão presentes as condições da ação e os pressupostos processuais. Não havendo necessidade de produção de outras provas, ante os documentos juntados aos autos, é cabível o julgamento antecipado do mérito, consoante o art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil. Tal medida não constitui cerceamento de defesa, representando, ao contrário, a consagração dos princípios da economia e da celeridade processuais, sendo certo, ademais, que o juiz deve indeferir as diligências inúteis ou meramente protelatórias, consoante o disposto no art. 370, parágrafo único, do Código de Processo Civil. Inexistindo questões prefaciais ou prejudiciais pendentes de apreciação, e presentes os pressupostos e as condições indispensáveis ao exercício do direito de ação, avanço ao exame do cerne da questão submetida ao descortino jurisdicional. Da aplicação do Código de Defesa do Consumidor Na hipótese em apreço, é cediço que o exame dos fatos deve fundar-se nos parâmetros do sistema consumerista, posto que a relação jurídica sob exame amolda-se nos exatos termos do art. 3º § 2º, do CDC. Além disso, as partes se enquadram nos conceitos de consumidor e fornecedor previstos nos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor, já que a empresa requerida comercializa, no mercado de consumo, bem imóvel adquirido pelo requerente como destinatário final. Com relação à aplicação da Lei nº 9.514/97, não foi observada a formalidade imposta pelo artigo 23, especificamente, registro no competente Cartório de Imóveis do contrato que lhe serve de título. De qualquer forma, eventual alienação fiduciária, caso houvesse sido formalizada, o que não se verifica nos autos, não exclui a questão jurídica sob análise do âmbito da legislação consumerista. Portanto, o Código de Defesa do Consumidor é plenamente aplicável ao caso em exame. Consequentemente, deve ser aplicada a regra prevista no inciso VIII do artigo 6º do Código de Defesa do Consumidor, a qual preconiza a "facilitação da defesa de seus direitos" Do Mérito 1) Da rescisão do contrato Como registrado acima, a relação existente entre as partes deve ser analisada à luz das disposições do Código de Proteção e Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/90), uma vez que o autor e a empresa ré enquadram-se no conceito de consumidor e fornecedor, respectivamente. Incontroversa a relação jurídica existente entre os litigantes, conforme se extrai da escritura pública juntada sob ID. 168572324. Consta do negócio jurídico que os autores firmaram com a ré um instrumento particular de compra e venda de imóvel, com pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia, cujo preço total perfazia R$ 229.000,00, tendo a parte autora efetuado o pagamento do valor de R$119.569,92, até 22/01/2024, conforme documento juntado no id 184908906. Os autores requerem a rescisão do contrato, sob o argumento de incapacidade financeira de continuar com os pagamentos. Pois bem. As partes firmaram contrato de compra e venda de imóvel garantido por alienação fiduciária. Sobre a propriedade fiduciária, a Lei nº 9.514/97 estabelece o seguinte: Art. 23. Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título. Parágrafo único. Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel. No caso, a requerida não juntou prova do registro do negócio jurídico na matrícula do imóvel, conforme se observa dos documentos anexados no ID 190093929. Ao contrário, aparentemente não foi feito, de forma que não foi constituída a propriedade fiduciária, tampouco o desdobramento da posse. Ora, se não houve a formalização da alienação fiduciária, o contrato é mera compra e venda, não sujeita aos ditames da Lei n. 9.514/97. Por conseguinte, perfeitamente viável a rescisão do negócio jurídico, porque não houve a formalização da propriedade fiduciária. Por fim, ressalto que, a despeito de não haver pedido expresso de rescisão contratual nos pedidos de Id 168572301 - Pág. 9, importante pontuar o disposto no art. 322, § 2º, do CPC/2015, segundo o qual a interpretação do pedido considerará o conjunto da postulação e observará o princípio da boa-fé, motivo pelo qual não há que se falar em violação ao princípio da congruência. 2) Da cláusula penal Celebrado contrato de promessa de compra e venda de imóvel, não pretendendo mais o promitente comprador manter-se no contrato, é possível a rescisão (resilição) contratual. Neste caso, é admitida a retenção pela promitente vendedora de parte das parcelas pagas, a título de ressarcimento pelas despesas operacionais. A retenção compensatória, desde que efetivada em percentual razoável e não abusivo, encontra fundamento lógico na necessidade de se recompor os prejuízos suportados pelo promissário vendedor, ante a frustrada execução do contrato, precocemente resolvido por força da desistência do consumidor. Todavia, ante a possibilidade de redução equitativa da cláusula penal compensatória, pela aplicação do art. 413 do Código Civil, sobretudo em relações de consumo, impende examinar, na hipótese dos autos, se é cabível a limitação do valor a ser retido na devolução das verbas pagas pelo consumidor. A propósito, ressalto o entendimento majoritário do eg. Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios acerca da admissão de retenção de parte dos valores adimplidos pelo adquirente de unidade imobiliária, desde que limitada a 10% (dez por cento) da quantia efetivamente paga. Na espécie, a cláusula 11ª do contrato (Id 168572324 - Pág. 8) dispõe retenção de 10% do valor atualizado do instrumento (contrato). Entretanto, a nulidade da referida cláusula é flagrante. O artigo 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor afirma que são nulas de pleno direito as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou que sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade. Já o seu §1º preconiza que se presume exagerada, entre outros casos, a vantagem que se mostra excessivamente onerosa para o consumidor, considerando-se a natureza e conteúdo do contrato, o interesse das partes e outras circunstâncias peculiares ao caso. Nota-se que o dispositivo trouxe conceito aberto, reservando ao julgador a tarefa de enquadrar a norma ao caso concreto, a partir de um critério de razoabilidade e proporcionalidade, visando, sempre, recompor o equilíbrio contratual, à luz da boa-fé e da equidade. Na hipótese vertente, não há dúvidas de que a Cláusula 11ª do contrato é abusiva, e deve ser declarada nula, na medida em que coloca o consumidor em nítida situação de desvantagem perante o fornecedor de serviços. Não se trata de subtrair do fornecedor o direito à fixação de uma multa no caso de inadimplemento do consumidor, sendo a penalidade legítima e tem como objetivo, dentre outros, trazer ao fornecedor alguma garantia acerca do cumprimento das obrigações pactuadas, bem como compensá-lo por eventuais prejuízos experimentados. Portanto, deve a multa contratual ser reduzida ao patamar admitido por esta Corte de Justiça e pelo colendo STJ, qual seja, de 10% (dez por cento) do montante efetivamente vertido em benefício da vendedora, o qual, até 22/01/2024, perfaz a quantia de R$119.569,92, conforme documento juntado no id 184908906, correspondente ao pagamento de 48/240 das parcelas do contrato. Ainda, conforme o entendimento do egrégio STJ, na hipótese de rescisão contratual ocasionada pela desistência dos promitentes compradores, que ajuízam ação pretendendo a devolução dos valores pagos de forma diversa da convencionada entre as partes, mormente com relação à cláusula que prevê o percentual de retenção pela construtora, os juros de mora devem fluir somente a partir do trânsito em julgado da decisão que determinou à restituição (AgRg no REsp 1552449 / SP, Relator: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Órgão Julgador: TERCEIRA TURMA, Data do Julgamento: 15/12/2015, Publicação: DJe 02/02/2016). III. DISPOSITIVO Ante o exposto, JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados por JOSE MARCIO NOGUEIRA DE ALBUQUERQUE e SIRLEY APARECIDA DOS SANTOS ALBUQUERQUE em face de LEUVEN INCORPORADORA LTDA, partes qualificadas nos autos, para: a) declarar rescindido o contrato firmado entre as partes; b) declarar a nulidade da Cláusula 11ª do contrato e reduzir a cláusula penal para 10% dos valores efetivamente pagos pelo autor; c) condenar a ré a restituir aos requerentes a quantia de 90% (noventa por cento) dos valores efetivamente pagos pelo autor, a serem apurados em sede de liquidação de sentença, mediante juntada de extrato atualizado dos pagamentos das parcelas, com correção monetária pelo INCC a contar de cada desembolso, acrescido de juros de mora de 1% (um por cento), a partir do trânsito em julgado (Nesse sentido: Acórdão n.932863, 20150110128322APC, Relator: GISLENE PINHEIRO, Revisor: J.J. COSTA CARVALHO, 2ª Turma Cível, Data de Julgamento: 06/04/2016, Publicado no DJE: 13/04/2016. Pág.: 189). Por conseguinte, resolvo o mérito do processo nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Em face da sucumbência, condeno a ré ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como dos honorários advocatícios arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, com fundamento nos artigos 85, § 2º, do CPC/2015. Após o trânsito em julgado, não havendo outros requerimentos, dê-se baixa e arquivem-se os autos, com as cautelas de estilo. *Ato processual registrado, datado e assinado eletronicamente pelo(a) magistrado(a) subscrevente

22/05/2024, 00:00

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Arquivado Definitivamente

Remetidos os autos da Contadoria ao 2ª Vara Cível de Ceilândia.

Recebidos os autos

Remetidos os Autos (em diligência) para Núcleo Permanente de Cálculos de Custas Judiciais e de Multas Criminais

Transitado em Julgado em 08/05/2025

Decorrido prazo de JOSE MARCIO NOGUEIRA DE ALBUQUERQUE em 21/05/2025 23:59.

Decorrido prazo de SIRLEY APARECIDA DOS SANTOS ALBUQUERQUE em 21/05/2025 23:59.

Juntada de Petição de petição

Juntada de Petição de petição

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 13/05/2025

Publicado Certidão em 14/05/2025.

Juntada de certidão

Recebidos os autos

Remetidos os Autos (em grau de recurso) para 2º Grau

Expedição de Certidão.

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Todos os documentos(20)