Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
Processo: 0710399-14.2024.8.07.0009.
REQUERENTE: MARIO ALVES PINTO, ILMA MARIA DE JESUS ALVES
REQUERIDO: ANOVA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS EIRELI SENTENÇA I. Relatório
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 2VARCIVSAM 2ª Vara Cível de Samambaia Número do Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7)
Trata-se de ação sob o rito procedimento comum cível ajuizada por Mário Alves Pinto e Ilma Maria de Jesus Alves contra Anova Empreendimentos Imobiliários EIRELI, partes qualificadas. Alegaram os autores que firmaram contrato de compra e venda com a requerida para aquisição de para aquisição de unidade autônoma localizada na QI 416, Conjunto 01, Lote 30, Bl A, Apartamento 606, Condomínio Eleve, Samambaia/DF, com uma vaga de garagem nº 63, coberta. Afirmaram que foi ajustado preço de R$ 190.272,51, sendo: entrada de R$ 41.840,14, parcelada em 45 vezes de R$ 929,78, além de saldo de R$ 148.432,37, sujeito a encargos financeiros, totalizando R$ 181.650,67, a ser pago com recurso próprios em parcela única. Informaram que realizaram o pagamento de 31 parcelas de R$ 929,78, no período de 30/11/2021 a 30/05/2024, totalizando o montante de R$ 28.823,18, bem como a importância de R$ 12.145,05. Noticiaram que o prazo de entrega e obtenção do habite-se era até 30/12/2024, com tolerância de 180 dias, bem como que obra sequer foi iniciada, tornando inviável o cumprimento do prazo contratual. Sustentaram que suportaram danos morais. Pleitearam a concessão de tutela para suspender o pagamento das parcelas vincendas, para impedir a inclusão de seu nome em órgãos de proteção ao crédito, para restituição imediata da quantia paga e de arresto de ativos financeiros. No mérito, requereram a rescisão contratual; a restituição dos valores pagos, no importe de R$ 28.823,18; a decretação de nulidade das cláusulas contratuais e a condenação da ré ao pagamento de multa no percentual 50%, a título de cláusula penal. Foi proferida decisão declinando da competência em favor de um dos Juízos Cíveis da Circunscrição Judiciária de Taguatinga (ID 202833435). Suscitado conflito negativo de competência (ID 203011556). Ofício nº.: 1610/2024, da 1ª Câmara Cível comunicou decisão proferida no conflito de competência nº 0727835-13.2024.8.07.0000, a qual designou o juízo da 1ª Vara Cível de Taguatinga para resolver as medidas urgentes (ID 203386180). Foi proferida decisão indeferindo as tutelas de urgência (ID 204311785). Ofício da 5ª Turma Cível, comunicou decisão proferida no agravo de instrumento nº 0733115-62.2024.8.07.0000, a qual deferiu a parcialmente as tutelas para suspender a exigibilidade do pagamento das parcelas vincendas relativas ao contrato celebrado entre as partes e determinar que a ré se abstenha de incluir o nome dos autores em cadastros de inadimplentes (ID 207439235). Ofício nº.: 2383/2024, da 1ª Câmara Cível comunicou decisão proferida no conflito de competência nº 0727835-13.2024.8.07.0000, a qual declarou competente o juízo da 2ª Vara Cível de Samambaia (ID 213305186). A ré apresentou contestação (ID 210643549), preliminarmente, suscitou a ausência de interesse processual e ilegitimidade passiva quanto ao pedido de devolução da comissão de corretagem. No mérito, alegou que a autora não comprovou o pagamento da quantia que pleiteia e que inexiste o dever de ressarcimento. Informou que o prazo para entrega do imóvel ainda não expirou e que o cronograma da obra pode ser alterado por diversos fatores. Destacou que não recebeu os valores pagos a título de comissão de corretagem e que a quantia foi paga a terceiro. Discorreu que foram os autores que optaram pela rescisão e que devem arcar com o ônus previsto no contrato. Defendeu que as cláusulas contratuais são válidas e que a restituição de qualquer valor decorrente da rescisão contratual deve ocorrer após a liberação do habite-se. Requereu a improcedência dos pedidos. Em réplica (ID 225334464), os autores refutaram as preliminares e os argumentos aduzidos na contestação e reiteraram os pedidos iniciais. Ofício da 5ª Turma Cível, comunicou decisão proferida no agravo de instrumento nº 0733115-62.2024.8.07.0000, a qual deu parcial provimento ao recurso para deferir em parte a tutela determinando a suspenção da exigibilidade do pagamento das parcelas vincendas relativas ao contrato celebrado entre as partes e que a ré se abstenha de incluir o nome dos autores em cadastros de inadimplentes (ID 229675980). Decisão saneadora de ID 234285018 rejeitou as preliminares de ausência de interesse e de ilegitimidade passiva. Foi proferida nova decisão saneadora indeferindo a produção de prova pericial (ID 271357717). Vieram os autos conclusos. É O RELATÓRIO. II. FUNDAMENTAÇÃO As partes são legítimas, há interesse de agir e estão presentes os pressupostos de constituição e de desenvolvimento válido e regular do processo. A questão de mérito diz respeito a direito e a fato, mas a prova é unicamente documental, razão pela qual, nos termos do artigo 355, inciso I, do CPC, passo ao julgamento antecipado da lide. Da Rescisão Contratual. A hipótese em exame configura relação jurídica de natureza consumerista, uma vez que as partes se enquadram nos conceitos de fornecedor e de consumidor previstos no Código de Defesa do Consumidor. Dessa forma, aplicável ao caso as regras do direito do consumidor, inclusive as que tratam da responsabilidade objetiva na prestação de serviços. A reparação de danos pelo fornecedor ocorrerá, independente da existência de culpa, em razão de defeito na prestação do serviço, nos termos do art. 14, § 1º, II do CDC. A controvérsia consiste em verificar a existência, ou não, de descumprimento contratual da parte requerida que implique na decretação da rescisão contratual por culpa exclusiva da ré, com a consequente devolução integral das quantias pagas pelos autores. A parte autora sustenta que a ré descumpriu suas obrigações ao não iniciar a obra do empreendimento Eleve, tornando inviável o cumprimento do prazo contratual para entrega do imóvel. A ré, por sua vez, defende que não há atraso, pois o prazo contratual não foi ultrapassado, e que ajustes no cronograma não configuram mora, além de sustentar a possibilidade de retenção de valores. No caso, restou devidamente comprovado o total inadimplemento contratual, uma vez que a ré não trouxe prova idônea do andamento da obra, limitando-se a alegações genéricas em contestação (ID 210643549). Não há nos autos qualquer documento que comprove a execução de etapas construtivas, o que reforça a tese de inadimplemento. Ademais, o prazo total para entrega do empreendimento terminou em junho de 2025 e as obras de construção do empreendimento sequer foram iniciadas, conforme vídeo de ID 234967586, as quais evidenciam que o terreno permanece inerte, sem indícios de atividades de construção. O inadimplemento, ainda que parcial, além de configurar o defeito na prestação do serviço, caracteriza descumprimento contratual suficiente para autorizar a rescisão, nos termos do art. 35 do CDC. Dessa forma, independentemente do elemento subjetivo, aquele que deu causa à resolução contratual deve arcar com os ônus derivados da sua conduta, o que assegura à parte lesada pelo inadimplemento — o adquirente — o direito ao ressarcimento de todos os valores desembolsados, sem qualquer retenção. Nesse sentido, a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento” (STJ. Súmula 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015). No mesmo sentido: “( ) A jurisprudência majoritária desta Corte de Justiça firmou-se no sentido de que, em caso de rescisão contratual por culpa exclusiva da promitente vendedora, o promitente comprador faz jus à restituição integral dos valores pagos, nos termos da Súmula 543 do STJ, incluindo o valor desembolsado a título de comissão de corretagem” (Acórdão 1320238, https://pje2i.tjdft.jus.br/pje/seam/resource/rest/pjelegacy/documento/download/6587615000063897020168070001, Relator: ANGELO PASSARELI, 5ª Turma Cível, data de julgamento: 24/2/2021, publicado no DJE: 11/3/2021. Pág.: Sem Página Cadastrada) E, como consectário da resolução contratual, deve ser efetivada a devolução integral e imediata das quantias pagas pela compradora/autora à incorporadora/ré, devendo a correção monetária do montante ser calculada a partir de cada desembolso, com juros de mora contados da data da citação. Quanto a fixação de cláusula penal, o Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema 971 sob a sistemática dos recursos repetitivos, consolidou o entendimento de que, nos contratos de adesão firmados entre o comprador e a construtora ou incorporadora, a existência de cláusula penal prevista exclusivamente para o inadimplemento do adquirente deve ser utilizada como parâmetro para a fixação da indenização devida em caso de descumprimento contratual por parte do vendedor (REsp 1.614.721/DF; REsp 1.631.485/DF). Na hipótese em exame, a cláusula 8.3 do contrato de promessa de compra e venda estipula cláusula penal de 50% sobre o valor pago, em caso de rescisão por inadimplemento absoluto de obrigação do comprador, após a emissão do habite-se (ID 201896602, p. 6). Por sua vez, a cláusula 8.1 prevê a incidência de correção monetária e multa de 2%, no cálculo da devolução de valores “por culpa da VENDEDORA”. Veja-se que não foram previstos os juros de mora, mesmo diante da não entrega do imóvel conforme acordado entre as partes: “Resolução por culpa da VENDEDORA: Se a conclusão da obra ultrapassar o PRAZO DE TOLERÂNCIA, desde que o COMPRADOR não tenha dado causa ao atraso e não tenha ocorrido caso fortuito ou força maior, o COMPRADOR poderá optar, em caráter irretratável, a seu exclusivo critério e por escrito dentro de 30 (trinta) dias, contados do término do PRAZO DE TOLERÂNCIA por “comunicação de opção”: a) Resolver este Contrato, de pleno direito, nos termos do §1º do Art. 43-A da Lei Federal 4591/64, caso em que a VENDEDORA lhe restituirá a importância até então recebida dele COMPRADOR (a “PARCELA DE RESTITUIÇÃO”), corrigida monetariamente pelos mesmos índices que foram aplicados para pagamento do PREÇO, acrescido de multa compensatória de 2% (dois por cento) incidente sobre o valor até então pago pelo COMPRADOR, corrigido na forma do Capítulo VII-8 das Condições Gerais (logo incidente quanto ao valor do principal, excluídos eventuais juros moratórios ou multas moratórios e comissão por venda);” (ID 201896602, p. 5) Nesse contexto, incabível a reversão da multa de 50%, sobretudo ante a ausência de emissão do habite-se. Entretanto, deve ser restituído aos autores o montante das parcelas já pagas com incidência de atualização monetária do desembolso de cada parcela, de juros de mora contados da citação (mora ex re) e com aplicação da multa de 2% em favor dos autores, conforme previsão contratual. Os autores comprovaram o pagamento de 31 parcelas de R$ 929,78, totalizando o montante de R$ 28.823,18 (IDs 201896603 e 212545562). III. DISPOSITIVO
Diante do exposto, resolvo o mérito da causa e, nos termos do art. 487, I, do CPC, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados por Mário Alves Pinto e Ilma Maria de Jesus Alves para: (i) DECRETAR a rescisão do contrato firmado entre as partes, relativo à unidade autônoma no empreendimento “Condomínio Eleve”, localizado na QI 416, Conjunto 01, Lote 30, Samambaia/DF; (ii) CONDENAR a ré a restituír aos requerentes os valores pagos pelos autores, relativo a contrato de promessa de compra e venda de imóvel firmado entre as partes, incluindo as parcelas pagas no valor de R$ 28.823,18 (IDs 201896603 e 212545562), com incidência de correção monetária a ser calculada a partir de cada desembolso, juros de mora contados da citação, aplicada ainda a multa de 2% em favor do autor conforme cláusula 8.1. Índices de correção monetária: INPC até 31/08/2024 e IPCA a partir de 01/09/2024. Taxa de juros de mora: 1% a.m. até 29/08/2024 e SELIC deduzido o IPCA a partir de 30/08/2024. Confirmo a decisão de ID 207439235 que deferiu parcialmente a tutela de urgência. Em razão da sucumbência mínima dos autores condeno a parte ré condenada ao pagamento das custas e dos honorários, os quais fixo em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §2º, do CPC. Após o trânsito em julgado, não havendo outros requerimentos, arquivem-se os autos. Sentença registrada eletronicamente. Publique-se. Intimem-se. Cumpra-se. (Datada e assinada eletronicamente) 2G