Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
Processo: 0710741-56.2023.8.07.0010.
AUTOR: JOSE ALEXANDRE DE ALMEIDA, FRANCISCA ANTONIO EVANGELISTA DE ALMEIDA RECONVINTE: ELIEZER ARAGAO MONTEIRO
REU: ELIEZER ARAGAO MONTEIRO RECONVINDO: JOSE ALEXANDRE DE ALMEIDA, FRANCISCA ANTONIO EVANGELISTA DE ALMEIDA SENTENÇA I. RELATÓRIO
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 2VCFOSSMA 2ª Vara Cível, de Família e de Órfãos e Sucessões de Santa Maria Número do Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7)
Cuida-se de ação de conhecimento ajuizada por JOSE ALEXANDRE DE ALMEIDA e FRANCISCA ANTONIO EVANGELISTA DE ALMEIDA em face de ELIEZER ARAGAO MONTEIRO, partes qualificadas nos autos. Alegam os autores, em suma, que firmaram contrato de promessa de compra e venda do imóvel em 2018, substituído por instrumento particular de novação contratual em 30/10/2022 devido ao constante inadimplemento do réu. Afirmam que a novação estabeleceu um novo valor total de R$ 227.000,00, com entrada de R$ 41.000,00 a título de arras confirmatórias e 124 parcelas de R$ 1.500,00, com início em 30/10/2022. Aduzem que o réu deixou de honrar as parcelas após o pagamento de nove mensalidades, estando inadimplente desde 30/07/2023, e que apesar de notificado extrajudicialmente em 23/10/2023, quedou-se inerte. Tecem considerações sobre o direito e requer seja decretada a resolução contratual pelo inadimplemento do devedor, condenando-se o réu a restituir o imóvel aos autores no prazo de 30 (trinta) dias, com as benfeitorias incorporadas ao imóvel (caso tenha) sem direito à indenização, conforme cláusula oitava, parágrafo único do contrato firmado. Pugna, ainda, seja deferida a devolução das parcelas pagas pelo devedor, com a devida retenção das arras confirmatórias de R$41.000,00 (quarenta e um mil reais), conforme cláusula quarta do contrato, nos mesmos valores fixos de R$ 1.500,00 e na mesma quantidade de parcelas pagas (9 parcelas), conforme cláusula oitava, parágrafo único do contrato pactuado, totalizando a quantia a ser devolvida de R$ 13.500,00 (treze mil e quinhentos reais). Pugnam, ainda, pela condenação do requerido a indenização suplementar desde o primeiro mês de atraso, devendo ser responsabilizado pela fruição, uso e utilização do imóvel por todo o período em que estiver em sua posse, de 30/07/2023 até a efetiva desocupação do imóvel, no valor de R$ 1.000,00 (um mil reais) por mês ocupado, sob pena de enriquecimento ilícito, conforme cláusula oitava, parágrafo único do contrato pactuado. Juntaram documentos e emendaram a inicial. Conciliação sem êxito (ID 192829887). Citado, o réu apresentou contestação ao ID 195422673. Alega, em suma, que o aumento de 37% no valor do imóvel no novo contrato (de R$ 165.000,00 para R$ 227.000,00) foi excessivo e desproporcional, ferindo o princípio da boa-fé objetiva. Aduz que a inadimplência inicial decorreu de dificuldades financeiras agravadas pela pandemia, e que o valor de R$ 41.000,00 não pode ser considerado arras, mas sim como pagamento inicial do contrato original. Informa que realizou benfeitorias significativas no imóvel, avaliadas em R$ 330.000,00, e requer indenização caso seja obrigado a restituir o bem. Em reforço, argumenta que a cláusula de retenção das arras é nula por caracterizar enriquecimento ilícito, amparando-se em precedentes do STJ. Afirma que novação contratual não extinguiu o contrato anterior, não havendo mudança no objeto da obrigação. Sustenta ainda que a resolução contratual deve observar o equilíbrio entre as partes e a compensação por benfeitorias úteis e necessárias, conforme o art. 1.219 do CC. Por fim, requer que o contrato de novação seja declarado nulo, prevalecendo o contrato original; que seja declarada a nulidade das cláusulas de retenção de arras e de indenização por ocupação indevida; seja indenizado pelas benfeitorias realizadas ou autorizado a retenção do imóvel até o pagamento do valor correspondente Réplica e contestação à reconvenção ao ID. Declarada encerrada a instrução, vieram-me os autos conclusos para sentença. É o relatório. Decido. II. FUNDAMENTAÇÃO
Cuida-se de hipótese de julgamento antecipado do mérito, nos moldes previstos no art. 355, inciso I, do CPC, uma vez que a questão jurídica versada, mesmo sendo de direito e de fato, se acha suficientemente plasmada na documentação trazida pelas partes, não havendo, a toda evidência, a necessidade da produção de outras provas, além daquelas já encartadas nos autos e oportunizadas às partes produzirem. Inexistindo questões prefaciais ou prejudiciais pendentes de apreciação, e presentes os pressupostos e as condições indispensáveis ao exercício do direito de ação, avanço ao exame do cerne da questão submetida ao descortino jurisdicional. Do Contrato de Novação Inicialmente, tenho que não há qualquer irregularidade a ser reconhecida quanto à novação realizada pelas partes. A novação, nos termos do art. 360, I, do Código Civil, ocorre quando o devedor contrai com o credor nova obrigação, substituindo a anterior. Para sua validade, exige-se a manifestação expressa das partes, o animus novandi (intenção de novar) e a extinção do vínculo obrigacional anterior, conforme o art. 361 do mesmo diploma legal. No caso em análise, ficou comprovado que as partes, absolutamente capazes, celebraram contrato de novação em 2022, de forma consciente e livre, visando regularizar inadimplementos contratuais anteriores. O instrumento é claro em demonstrar a extinção da obrigação original e a criação de novas condições, incluindo o aumento no valor das parcelas e o reajuste do preço do imóvel, pactuados de comum acordo.
Trata-se de um contrato firmado entre particulares em igualdade de condições, sem qualquer evidência de vício de vontade ou coação. O princípio da força obrigatória dos contratos (pacta sunt servanda) deve prevalecer, especialmente quando não há elementos que justifiquem a interferência judicial no ajuste pactuado pelas partes. Da Validade das Cláusulas Contratuais As cláusulas contratuais, em especial aquelas relativas à retenção das arras (Cláusula Quarta e Décima Oitava) e à indenização pelo uso indevido do imóvel (Cláusula Oitava, Parágrafo Único), encontram respaldo no ordenamento jurídico brasileiro. O art. 418 do Código Civil dispõe que, em caso de inadimplemento, o credor pode reter as arras confirmatórias. Ademais, a jurisprudência pátria é firme ao reconhecer a legitimidade dessa retenção como compensação pelo descumprimento da obrigação. No caso, o contrato prevê expressamente tal retenção, sendo a cláusula compatível com a natureza do contrato e com o princípio da boa-fé. No que tange à cláusula de indenização pelo uso indevido do imóvel, também se verifica sua validade, amparada pela vedação ao enriquecimento sem causa (art. 884 do CC). A ocupação do bem pelo réu, após o inadimplemento, caracteriza posse injusta, gerando o direito dos autores ao ressarcimento no valor de R$ 1.000,00 mensais, conforme pactuado. Da Resolução Contratual e da Reintegração de Posse O inadimplemento do réu, consistente na ausência de pagamento de parcelas desde julho de 2023, é incontroverso. A mora contratual, devidamente notificada pelos autores, configura justa causa para a resolução do contrato, conforme art. 475 do CC. Consequentemente, os autores têm direito à reintegração de posse do imóvel. Da Retenção das Arras A retenção das arras, no valor de R$ 41.000,00, encontra-se prevista em contrato e é compatível com o inadimplemento do réu. O montante, que representa cerca de 18% do valor total do negócio, é proporcional e razoável, não configurando enriquecimento ilícito. Da Devolução das Parcelas Pagas A devolução das parcelas já pagas pelo réu deve ocorrer na forma prevista no contrato, ou seja, em parcelas mensais, observado o número de pagamentos efetuados (Parágrafo único da Cláusula Oitava). Entretanto, o valor nominal dessas parcelas deverá ser corrigidos monetariamente a partir de cada desembolso, sob pena de enriquecimento sem causa dos autores. Assim, em observância ao princípio da vedação ao enriquecimento ilícito, as parcelas deverão ser corrigidas monetariamente pelo índice IPCA, a partir de cada desembolso efetuado pelo réu, assegurando-se a preservação do valor real das quantias pagas. Este entendimento respeita tanto a forma contratualmente estabelecida quanto os princípios de equidade e boa-fé, garantindo que nenhuma das partes seja excessivamente onerada ou beneficiada pela resolução do contrato. Do Pedido de Indenização por Benfeitorias (Reconvencional) O pedido reconvencional do réu, pleiteando indenização pelas supostas benfeitorias realizadas no imóvel, não merece prosperar. Conforme os autos, o contrato firmado entre as partes excluiu expressamente a obrigação de indenizar quaisquer melhorias realizadas em caso de inadimplemento, tendo o réu assumido o risco ao celebrar o ajuste. Ademais, o réu não apresentou provas documentais robustas que demonstrem a realização das benfeitorias ou seus respectivos custos, limitando-se a alegações genéricas e fotografias que não possuem força probatória suficiente. O art. 1.219 do CC, que garante o direito de retenção por benfeitorias úteis e necessárias, deve ser interpretado em consonância com o contrato. No caso, prevalece a vontade livremente pactuada, afastando o pleito indenizatório. Da Intervenção Judicial em Contratos Paritários O presente contrato foi celebrado entre pessoas plenamente capazes e em igualdade de condições, caracterizando-se como paritário. Não há qualquer elemento nos autos que indique desproporção não assumida pelas partes no momento da contratação. A intervenção judicial deve ser mínima, preservando-se a autonomia da vontade, conforme o princípio da função social do contrato (art. 421 do CC). Gizadas estas razões, outro caminho não há senão o da procedência do pedido principal, e improcedência do pedido reconvencional. E é justamente o que faço. III. DISPOSITIVO Tecidas estas considerações, JULGO PROCEDENTE o pedido formulado por JOSE ALEXANDRE DE ALMEIDA e FRANCISCA ANTONIO EVANGELISTA DE ALMEIDA em face de ELIEZER ARAGAO MONTEIRO, partes qualificadas nos autos, para: a) decretar a rescisão, por culpa do réu, da “novação de instrumento particular de promessa de compra e venda de imóvel” celebrado entre as partes, e determinar a reintegração dos autores na posse do bem, devendo, para tanto, o réu desocupar voluntariamente o imóvel, no prazo de 30(trinta) dias, sob pena de ser obrigado a fazê-lo de forma coercitiva; b) condenar o réu ao pagamento de indenização mensal no valor de R$ 1.000,00 desde a data do inadimplemento (30/07/2023) até a efetiva desocupação do imóvel; c) determinar que os valores pagos pelo réu lhes sejam restituídos pelos autores, no mesmo número de parcelas em que foram pagos, devidamente corrigidos pelo IPCA a partir de cada desembolso, autorizada a retenção, pelos autores, do valor pago a título de arras; Em razão da sucumbência mínima dos autores, condeno o réu ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como dos honorários advocatícios que fixo em 10% sobre o valor da condenação, na forma do art. 85, §2º, do CPC. JULGO IMPROCEDENTE o pedido reconvencional, e condeno o réu-reconvinte ao pagamento das custas e despesas reconvencionais, bem como dos honorários advocatícios da reconvenção, que fixo em 10% sobre o valor da causa reconvencional, na forma do art. 85, §2º, do CPC. Resolvo, por conseguinte, o mérito do processo, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Sentença registrada eletronicamente nesta data. Publique-se e intimem-se. Brasília/DF (Sentença datada e assinada eletronicamente). Luciano dos Santos Mendes Juiz de Direito Substituto