Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
Processo: 0745750-61.2023.8.07.0016.
REQUERENTE: GUILHERME HENRIQUE MAIA VIEIRA
REQUERIDO: HUMBERTO ALEXANDRE MAIA VIEIRA SENTENÇA I.RELATÓRIO
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 3VARCIVBSB 3ª Vara Cível de Brasília Número do Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7)
Trata-se de ação de cobrança proposta por GUILHERME HENRIQUE MAIA VIEIRA em face de HUMBERTO ALEXANDRE MAIA VIEIRA, partes devidamente qualificadas. Narrou a parte autora que “em 12 de maio de 2016, as partes, por serem irmãos consanguíneos, por terem uma relação amistosa, livre e de consciente vontade, juntamente com a respectiva cônjuge do autor, Marly Maia Vieira, adquiriram um imóvel rural designado por chácara 111-B-NH, na Rua 18, medindo 21.000m², Núcleo Rural Lago Oeste, Sobradinho - Brasília/Df, desmembradas das fazendas Canaã e novo horizonte, como consta nos memoriais descritivos e dos mapas da região, cujos direitos foram adquiridos por instrumento particular de Cessão de direitos provenientes da Sra. Carmen Nicéia Nogueira Bittencourt, contrato que transferiu aos cessionários, no caso o autor e réu da presente demanda, todos os direitos e obrigações pertinentes relativos ao imóvel supracitado perfazendo assim um condomínio voluntário, particular e universal entre as partes”; que autor e ré são proprietários, cada um, de 50% do imóvel; que foram realizadas algumas benfeitorias no imóvel e que os custos foram divididos de forma igual; que “foi construída também uma pequena casa feita de drywall composta de: uma suíte, sala e cozinha conjugadas, escritório e um mezanino que foi edificada com recursos próprios exclusivamente do requerido”; que em 22/03/2023 foi realizada a cessão de direitos para o Sr. Diego de Araújo Góes Recena no cartório de Planaltina /Go; que o negócio jurídico se aperfeiçoou pelo preço de R$ 740.000.00 pagos da seguinte forma: a) R$30.000,00 pagos em dinheiro à vista como sinal através de transferência bancária/pix em nome do requerido na assinatura do instrumento de cessão de direitos, b) R$160.000,00 pagos em dinheiro e através de transferência bancária/pix em nome do requerido após 20 dias contados da assinatura do instrumento, e c) R$550.000,00, representado por um imóvel residencial a ser alienado em nome do requerido; que o valor da construção é de R$90.000,00 e que “o terreno hoje sem edificações, com mesma metragem, cercado, na mesma rua, versa em um valor médio de R$650.000,00”, ou seja, são devidos ao autor R$325.000,00; que até o momento não foi realizada qualquer transferência de valores; que o requerente “alega que só lhe pagará o valor de R$120.000,00 se este assinar um recibo dando total quitação da dívida”. Teceu arrazoado jurídico e pleiteou o imediato bloqueio de R$325.000,00 em conta do réu, bem como a condenação da parte ré ao pagamento de R$325.000,00. Pediu, ainda, a gratuidade de justiça. A decisão de ID 171397641 indeferiu a gratuidade e a decisão de ID 171811752 indeferiu a tutela pretendida. Audiência de conciliação infrutífera, conforme ata ao ID 181959152. A parte requerida compareceu espontaneamente ao processo ao ID 176455182 e apresentou contestação ao ID 185118861. Preliminarmente, impugnou o valor da causa. No mérito, em síntese, defendeu que “orginalmente o citado imóvel foi adquirido pelo réu, juntamente com sua então esposa, no ano de 2011, com o propósito de que um dia pudessem construir uma morada naquele lugar” e que em 2016 o réu se separou de sua esposa, ficando ele com o imóvel; que ofereceu 50% do imóvel ao autor, que aceitou pelo valor de R$30.000,00; que em 2018 iniciou a construção da casa, mas que o autor optou por nada ali construir; que autor e réu passaram a ter diversos conflitos; que decidiram vender o imóvel para terceiros; que “foi precificado o valor de anúncio para venda do imóvel em (R$750.000,00) e o valor mínimo para venda efetiva em (R$690.000,00). Considerando, neste caso, o valor da casa variando entre (R$450.000,00) e (R$510.000,00), ficando acordado verbalmente que o preço do terreno para fins do rateio seria de (R$ 240.000,00), sendo (R$ 120.000,00) para cada, independentemente do valor final de venda do imóvel”; que “a proposta inicial da negociação que resultou na venda da chácara foi de (R$690.000,00), mas não foi aceita, pois o preço máximo a ser pago pelo apartamento que entraria no negócio seria de (R$ 500.000,00). Sendo que o comprador queria (R$50.000,00) pelo apartamento”; que “o comprador optou por elevar o valor da proposta para (R$740.000,00), pagando em dinheiro os (R$ 50.000,00), para não perder o negócio. Mas, a realidade é que o apartamento saiu efetivamente por (R$ 500.000,00); que a comissão do corretor foi de R$37.000,00; que “a) independentemente de alcançar ou não o preço pretendido pela casa, o valor do terreno fora fixado em (R$ 240.000,00), conforme avaliação feita à época da sua alienação; b) que o autor sempre teve plena ciência do valor da avalição do terreno, assim como do montante que lhe tocaria (R$ 120.000,00); c) que ao longo do processo de venda do imóvel o autor jamais questionou o valor da avaliação fixado para fins do rateio ou propôs outro valor que pudesse ser ajustado; d) que o autor assinou por livre e espontânea vontade o contrato de compra e venda, sem nenhuma objeção no dia 22 de março de 2023, no próprio Cartório de Registro de Títulos (doc. anexo), juntamente com a presença do comprador, do corretor e do dono da imobiliária”; que o autor deve receber apenas R$81.130,00. Réplica ao ID 188316757. Decisão saneadora ao ID 191756514, em que foi alterado o valor da causa e se determinou a realização de perícia para apuração do valor da casa construída no lote. Laudo pericial juntado ao ID 206737033, em que o perito indicou que o valor do imóvel era de R$480.000,00. O réu apresentou impugnação ao ID 208617871 e o autor ao ID 210561393. Esclarecimentos do perito ao ID 211140312. O processo foi concluso para sentença. É o relatório, decido. II.FUNDAMENTAÇÃO Procedo ao julgamento conforme o estado do processo, nos moldes do artigo 354 do CPC, pois não há a necessidade de produção de outras provas, o que atrai a normatividade do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil. Inexistindo questões prefaciais ou prejudiciais pendentes de apreciação, e presentes os pressupostos e as condições indispensáveis ao exercício do direito de ação, avanço ao exame do cerne da questão submetida ao descortino jurisdicional. Do mérito
Trata-se de ação de cobrança em que a parte autora pleiteia o recebimento de R$325.000,00 relativos à 50% do valor obtido com a venda de uma chácara, já descontado o montante correspondente à edificação paga exclusivamente pelo réu. É incontroverso que o lote do imóvel alienado pertence 50% a cada uma das partes; que o valor de venda foi de R$740.000,00, nos termos do contrato; que a casa construída no lote foi integralmente paga pelo réu; que foram pagos R$37.000,00 relativos à comissão de corretagem; que o réu não transferiu qualquer valor ao autor até o momento. Portanto, para que seja apurado o valor devido pelo réu, restam controversos os seguintes pontos: - Qual o valor da casa construída no lote vendido; - Se deve ser considerado no cálculo o fato de que o apartamento que foi dado como parte do pagamento foi vendido por preço inferior ao que consta no contrato (vendido por R$500.000,00, quando consta no contrato como R$550.000,00); - Se deve ser considerado no cálculo a comissão de corretagem paga pelo réu, no valor de R$37.000,00. Do valor da casa construída Para dirimir essa questão, foi determinada a realização de perícia, em que o expert concluiu que o bem possui valor de R$480.000,00, conforme laudo de ID 206737033. Ao analisar o laudo, o documento fez explanação minuciosa a respeito da localização e descrição do imóvel, apresar de ter destacado que as partes não juntaram qualquer documento preexistente (como plantas e projetos construtivos), do detalhamento do projeto arquitetônico, da vizinhança e da acessibilidade. Ainda, indicou qual o método de avaliação que estava sendo utilizado, qual seja, a NBR 12.721:2021, da ABNT, que regula a metodologia de cálculo do CUB. Por fim, ainda foi cuidadoso ao incluir no cálculo a depreciação. Após as impugnações das partes, o perito se manifestou separadamente ao ID 211140312 e ID 211140314. Aos esclarecimentos, apenas o réu se manifestou. Quanto à impugnação do autor, ela foi devidamente esclarecida pelo perito. Veja-se que o que o autor pretende é alterar o objeto da perícia, o que deveria ter sido feito por meio de recurso contra a decisão que determinou o ponto controvertido a ser esclarecido. Entretanto, a parte quedou-se inerte, motivo pelo qual o laudo pericial apresentado será mantido, considerando que atendeu estritamente ao comando judicial. Quanto à impugnação do réu, o perito a combateu suficientemente e, considerando que o próprio réu afirmou que, caso não houvesse impugnação pelo autor ele acataria o laudo pericial, tenho por prejudicada a sua manifestação, considerando o descrito no parágrafo acima. Assim, fixo que o valor da casa construída no lote em questão é de R$480.000,00. Do valor da venda do imóvel Consta no contrato de ID 168851905 que o imóvel foi alienado por R$740.000,00, sendo que o preço seria pago da seguinte maneira: a) R$30.000,00 depositados em favor do réu; b) R$160.000,00 depositados em favor do réu; c) R$550.000,00 representados por um apartamento a ser cedido ao réu para posterior alienação. Afirma o réu, entretanto, que o valor final de venda da chácara foi de R$690.000,00, tendo em vista que o apartamento descrito no item “c” acima foi vendido por R$500.000,00, nos termos do documento de ID 185123199. Apesar de constar no contrato de compra e venda do apartamento que o valor total foi de R$500.000,00, fato é que o próprio réu afirmou em sua contestação que “recebeu por fora” R$50.000,00 do antigo proprietário/cedente, que não queria perder o negócio relativo à chácara ora discutida nos autos. Veja-se o seguinte trecho, por mim destacado: A proposta inicial da negociação que resultou na venda da chácara foi de (R$690.000,00), mas não foi aceita, pois o preço máximo a ser pago pelo apartamento que entraria no negócio seria de (R$ 500.000,00). Sendo que o comprador queria (R$ 550.000,00) pelo apartamento. Então, o comprador optou por elevar o valor da proposta para (R$740.000,00), pagando em dinheiro os (R$ 50.000,00), para não perder o negócio. Mas, a realidade é que o apartamento saiu efetivamente por (R$ 500.000,00), sendo este o valor máximo que o réu posteriormente conseguiu ao aliená-lo, conforme contrato de compra e venda anexo. Desta forma o proveito econômico efetivo da alienação do imóvel em comento foi (R$690.000,00). Ainda que não fosse essa a conclusão, ou seja, de que o réu recebeu no total R$550.000,00 pela venda do apartamento (R$50.000,00 diretamente do cedente e R$500.000,00 do terceiro comprador do apartamento), certo é que imóveis possuem preços voláteis, ou seja, mesmo que conste no contrato que o preço do bem ofertado era de R$550.000,00, ele poderia ter sido vendido por preço inferior ou ainda superior. O que o autor recebeu como parte do pagamento foi o apartamento, independentemente do valor que ele fosse futuramente alienado. Portanto, fixo que o preço de venda do imóvel ora discutido foi de R$740.000,00, pois esse é o valor que consta no contrato de ID 168851905. Considerando que o preço total de venda foi de R$740.000,00 e que o preço da construção, por si só, é de R$480.000,00, o preço do lote, sozinho, é de R$260.000,00, sendo devido ao autor a metade desse valor, o que dá R$130.000,00. Da comissão de corretagem Certo é que o autor também deve suportar os custos com a comissão de corretagem, tendo em vista que possuía 50% do lote. Conforme documento de ID 185123200, o réu logrou êxito em comprovar que pagou R$37.000,00 a título de comissão de corretagem pela venda do imóvel. Esse valor, entretanto, foi calculado em razão do valor total da venda, qual seja, R$740.000,00. Assim, pertencendo ao autor R$130.000,00, ele deveria pagar o proporcional. Se o valor de R$740.000,00 gerou uma comissão de corretagem de R$37.000,00, pelas regras da proporção R$130.000,00 geram uma comissão de corretagem de R$6.500,00. Portanto, o valor final devido pelo réu ao autor é de R$123.500,00 (R$130.000,00 – R$6.500,00). III.DISPOSITIVO
Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos autorais para condenar a parte ré ao pagamento de R$123.500,00 (cento e vinte e três mil e quinhentos reais), corrigidos nos termos do art. 406, §1º, do Código Civil, a contar da citação (23/10/2023 – data do comparecimento espontâneo de ID 176455182). Por conseguinte, julgo extinto o processo, com resolução do mérito, na forma do artigo 487, I, do Código de Processo Civil. Em face da sucumbência recíproca, arcará a parte autora e a parte ré, cada uma a 50%, com o pagamento das custas, das despesas processuais e dos honorários advocatícios, fixados estes em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, na forma do artigo 85, caput e § 2º, do CPC. Transitada em julgado, não havendo outros requerimentos, dê-se baixa na distribuição e arquive-se o processo. Sentença registrada nesta data. Publique-se e intimem-se. BRASÍLIA, DF, 7 de novembro de 2024 15:26:52. GEILZA FÁTIMA CAVALCANTI DINIZ Juíza de Direito