Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
ASSOCIAÇÃO DOS MORADORES DO CONDOMÍNIO RESIDENCIAL VISTA BELA propôs ação de cobrança em desfavor de DAYANA SOARES DA SILVA, apontada como responsável pela Unidade nº 35 do Residencial Vista Bela, em virtude de Termo de Confissão de Dívida, imputando-lhe inadimplência de taxas extraordinárias no valor de R$ 260,23 e taxas ordinárias no valor de R$ 90,00 dos meses de junho a setembro/2023, cujo principal consolidado foi indicado em R$ 1.774,59, com pedido de correção, juros de 1% a.m., multa de 2% e honorários convencionais de 20%, além da inclusão das parcelas vincendas (CPC, art. 323). A inicial veio acompanhada de atas, estatuto/regimento, planilhas do sistema Superlógica e comprovantes. A inicial foi recebida, com designação de audiência de conciliação (NUVIMEC/Teams) e determinação de citação (decisão de 06/12/2023). Depois que diversa tentativas de citação restaram infrutíferas dispensou-se a realização da audiência. Foram realizadas pesquisas em SISBAJUD/INFOSEG/RENAJUD/SIEL. Ante a frustração das diligências, mesmo após pesquisas em sistemas informatizados, foi determinada a citação por Edital, o que ocorreu em ID 217781656. Transcorrido o prazo do Edital, sem manifestação da parte ré, foi nomeado curador de ausentes que se manifestou requerendo a gratuidade de justiça e a nulidade da citação por edital, por não ter sido diligenciados outros sistemas informatizados de pesquisas, como o PREVJUD e nem consulta ao INSS, bem assim o BANDI-PJE, no mais, pugnou pela contestação por negativa geral, ID 233438335. Este Juízo validou a citação editalícia, uma vez que as pesquisas que lhe cabiam e não se exige o exaurimento de todas as diligências no sentido de localizar a parte ré, para configurar o local incerto e não sabido e negou a gratuidade de justiça, pois não há elementos dos autos para aferir sua capacidade econômica. A parte autora apresentou réplica rebatendo os argumentos da curadoria, ID 242125339. Aberta vistas para especificação de provas as partes não apresentaram outros requerimentos. Deu-se por encerrada a instrução e vieram os autos conclusos para sentença. É o relatório. Decido. O conjunto probatório dos autos é suficiente para este Juízo a prócer o julgamento antecipado como prevê o art. 355, I do CPC. A autora comprovou a aprovação assemblear das taxas ordinárias (R$ 90,00 desde 03/2023) e taxas extraordinárias (12 x R$ 260,23 desde 06/2023), bem como o inadimplemento da Unidade 35 de junho/2023 a setembro/2023, tudo amparado por atas e planilhas de inadimplência. A jurisprudência local reconhece a legitimidade da associação de moradores (inclusive em “condomínio de fato”) para cobrar despesas comuns, de natureza propter rem, ainda que não haja adesão formal, sob pena de enriquecimento sem causa; também admite a cobrança de honorários convencionais quando previstos em estatuto/regimento. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO IRREGULAR. TAXAS CONDOMINIAIS. CONTRIBUIÇÃO COM O RATEIO DAS ÁREAS COMUNS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. STJ. RESP. 1.439.163/SP (TEMA 882). STF. RE 695911 (TEMA 492). DISTINÇÃO. INAPLICABILIDADE. PARTICULARIDADES DO DISTRITO FEDERAL. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente pedido em ação de cobrança de taxas condominiais ordinárias e extraordinárias. O apelante alega que não se trata de condomínio, mas de mera associação de moradores, sustentando que a regularização como loteamento aberto descaracterizou sua natureza condominial. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em definir se o proprietário de imóvel localizado em condomínio irregular, originado de parcelamento de terras no Distrito Federal, está obrigado ao pagamento de taxas condominiais cobradas por associação de moradores que exerce, na prática, funções típicas de condomínio. RAZÕES DE DECIDIR 3. Os condomínios irregulares do Distrito Federal se originam de parcelamentos informais, mas foram concebidos sob a forma da Lei nº 4.591/1964 e dos arts. 1.331 a 1.358 do Código Civil, razão pela qual não se confundem com associações de moradores criadas após a aquisição do imóvel em loteamentos regulares. 4. Os Temas 882/STJ e 492/STF, que vedam a cobrança de taxas por associações de moradores sem adesão do proprietário, não se aplicam às peculiaridades fundiárias do Distrito Federal, conforme reiterada jurisprudência do TJDFT. 5. A aquisição do imóvel em 2022 ocorreu em contexto em que o condomínio irregular já estava constituído desde 1999, de modo que o apelante tinha ciência da obrigação de contribuir com o rateio das despesas comuns. 6. A convenção consolidada do condomínio e os contratos de cessão de direitos firmados pela própria apelante preveem expressamente a obrigação de pagamento das taxas condominiais, reforçando o dever de contribuição. 7. É legítima a cobrança dos encargos condominiais pela associação de moradores, pois eles decorrem do fato de a administração do condomínio de fato disponibilizar serviços de uso geral dos condôminos, essenciais para a manutenção das áreas comuns do condomínio, de modo que essas taxas seriam contraprestação pela prestação de tais serviços de uso comum. 8. A Lei nº 13.465/2017, ao introduzir o art. 36-A à Lei nº 6.766/1979, reconhece que associações voltadas à administração, conservação e manutenção de loteamentos se vinculam à atividade de administração de imóveis, legitimando a cobrança de contribuições de todos os titulares. DISPOSITIVO E TESE 9. Recurso conhecido e desprovido. Tese de julgamento: 1. Os Temas 882/STJ e 492/STF não se aplicam às peculiaridades fundiárias do Distrito Federal, em que os condomínios de fato se originaram de parcelamentos informais concebidos sob a lógica condominial. 2. A cobrança de taxas de manutenção por associações que exercem funções de condomínio é legítima quando os serviços prestados beneficiam diretamente os moradores, sob pena de enriquecimento sem causa. 3. A Lei nº 13.465/2017 autoriza a vinculação dos proprietários de imóveis às obrigações de custeio estabelecidas em associações voltadas à administração de loteamentos. (Acórdão 2061697, 0735812-53.2024.8.07.0001, Relator(a): CARLOS PIRES SOARES NETO, 1ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 05/11/2025, publicado no DJe: 10/11/2025.) Comprovados os fatos constitutivos (CPC, art. 373, I), e não havendo impugnação específica idônea (consta “contestação” posterior e “réplica” pela autora, sem notícia de prova contrária eficaz), impõe-se a procedência. Além disso, por força do art. 323 do CPC, as parcelas vincendas devem integrar a condenação, enquanto perdurar a obrigação. Quanto à cobrança de honorários convencionais, está prevista no art. 49º do Estatuto, mas de forma genérica, não podendo ser cobrada. Nesse sentido: APELAÇÃO. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA DE DESPESAS CONDOMINIAIS. PEDIDO DE INCIDÊNCIA DE JUROS MORATÓRIOS E CORREÇÃO MONETÁRIA DESDE CADA PARCELA INADIMPLIDA. PEDIDO DE INCIDÊNCIA DE MULTA DE DOIS POR CENTO DO VALOR DO DÉBITO. AUSÊNCIA DE INTERESSE RECURSAL. NÃO CONHECIMENTO. PEDIDO DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS CONTRATUAIS. ABUSIVIDADE. RECURSO DO AUTOR NÃO CONHECIDO. RECURSO DO RÉU CONHECIDO E PROVIDO. 1.
Trata-se de recursos de apelação interpostos por ambas as partes. O condomínio autor pleiteia a incidência de juros de mora e correção monetária a partir do vencimento de cada taxa condominial inadimplida, posto que a mora se configuraria ex re. Também requer a incidência de multa moratória no percentual de 2% (dois por cento) sobre o valor do débito. Já o condômino requerido busca a reforma parcial da sentença para afastar sua condenação ao pagamento de honorários contratuais, no importe de 20% (vinte por cento) sobre o valor do débito. 2. A sentença reconheceu se tratar de obrigação a termo (mora ex re), com incidência de juros e correção monetária a partir de cada vencimento, bem como determinou a aplicação da multa moratória de 2% (dois por cento) prevista em convenção. Assim, não subsiste interesse recursal do condomínio nesses pontos. Recurso do autor não conhecido. 3. A previsão genérica constante na Convenção do Condomínio quanto à responsabilidade do condômino inadimplente pelo pagamento dos honorários advocatícios em caso de cobrança via ação judicial não induz à responsabilidade do condômino pelos honorários convencionais. 4. A cobrança de honorários convencionais revela-se abusiva e não pode integrar a dívida do condômino inadimplente, haja vista o art. 1.336, § 1º, do Código Civil apenas prever o pagamento de juros moratórios e de multa de até dois por cento sobre o total do débito. 5. Recurso do autor não conhecido. Recurso do réu conhecido e provido. (Acórdão 1849130, 0718675-69.2022.8.07.0020, Relator(a): SANDRA REVES, 7ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 17/04/2024, publicado no DJe: 03/05/2024.)
Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE PARTE na forma do art. 487, I do CPC o pedido para condenar a ré DAYANA SOARES DA SILVA ao pagamento à autora das taxas condominiais (ordinárias e extraordinárias) vencidas referentes à Unidade nº 35 (junho/2023 a setembro/2023), no valor de R$ 1.774,59 (conforme planilhas dos autos), acrescido de correção monetária pelo INPC desde cada vencimento, juros de mora de 1% ao mês desde o vencimento, multa moratória de 2%. Condeno ainda, nas parcelas que se vencerem no curso do processo até o efetivo adimplemento, nos termos do art. 323 do CPC, com os mesmos encargos acima. Condeno a parte ré, ainda, ao pagamento das custas e honorários advocaticios que fixo em 10% do valor da condenação. Sentença publicada eletronicamente. R.I. Assinado eletronicamente pelo(a) MM. Juiz(a) de Direito abaixo identificado(a). mvr