Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
Processo: 0708620-64.2023.8.07.0007.
AUTOR: WANIA CARVALHO MENDES
REU: PSR CONSTRUTORA LTDA, PAULO SERGIO RIBEIRO SENTENÇA
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 3VARCIVTAG 3ª Vara Cível de Taguatinga Número do Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7)
Cuida-se de ação de rescisão de contrato c/c devolução de quantias pagas e perdas e danos ajuizada por WANIA CARVALHO MENDES e ANTONIO TENORIO CAVALCANTE DE OLIVEIRA em desfavor de PAULO SERGIO RIBEIRO - ME e PAULO SERGIO RIBEIRO. Os autores afirmam que adquiriram da parte ré, em 30/08/2021, a unidade imobiliária nº 101 e vaga de garagem no térreo, do empreendimento denominado “RESIDENCIAL SANTINA”, localizado na QSE 10, Lote 28, com entrega determinada no contrato para o dia 31/12/2021, pelo valor de R$165.000,00. Relatam que cumpriram com o pagamento das parcelas previstas no contrato, que a parte ré não entregou o imóvel, que a obra está embargada e que não possuem interesse na manutenção do contrato particular de promessa de compra e venda de unidade imobiliária. Requerem, em sede de tutela antecipada de urgência, a inexigibilidade do cumprimento do contrato, a suspensão da cobrança das parcelas vincendas e que a parte ré se abstenha de incluir seus nomes em cadastros restritivos de crédito, bem como se abstenha de realizar protestos, sob pena de multa. Em sede de tutela definitiva requerem a rescisão do contrato; a confirmação da tutela antecipada; a desconsideração da personalidade jurídica a empresa ré; a devolução integral pela parte ré, de uma só vez, do valor total pago até 08/05/2023, no importe de R$136.602,49, atualizado e corrigido monetariamente desde cada desembolso e acrescido de juros de mora de 1% ao mês; a condenação da parte ré ao pagamento da multa contratual, prevista na cláusula nona, parágrafo sétimo do contrato, equivalente a 35% dos valores pagos, o que corresponde até 08/05/2023 o valor de R$47.810,87; e a condenação da requerida ao pagamento de lucros cessantes no importe mensal de 1% do valor do contrato, a partir de julho de 2022 até o trânsito em julgado da sentença. O pedido de tutela antecipada de urgência foi deferido (ID n. 158006163). A audiência de conciliação, realizada conforme ata de ID n. 165725542, restou infrutífera. A parte autora informou o descumprimento da tutela antecipada (ID n. 165992247). A parte ré apresentou a contestação de ID n. 168069682, na qual alega, preliminarmente, ilegitimidade ativa do segundo autor, inadequação da via eleita, falta de interesse de agir, ausência de pretensão resistida e ilegitimidade passiva do segundo réu, bem como impugna o valor da causa. No mérito, aduz que é incabível a inversão do ônus da prova; que não está em mora com a parte autora; que o atraso se deu em razão de caso fortuito ou de força maior, em razão da pandemia do COVID-19; que é válida a cláusula que prevê a prorrogação do prazo; que é incabível a condenação ao pagamento de lucros cessantes ou qualquer penalidade; que as cláusulas contratuais são legais; que em caso de atraso o contrato prevê somente o pagamento de juros mensais de 0,5% ao mês; que atuou de forma diligente durante a pandemia; que suspendeu a cobrança dos juros de obra e do INCC; e que não descumpriu a liminar. Ademais, apresenta reconvenção, na qual afirma que em caso de rescisão possui direito às retenções legais, devendo ser reconhecido o direito de retenção de 25% de multa penal compensatória e de 10% dos honorários contratuais. Por fim, pugna pelo acolhimento das preliminares, pelo chamamento ao processo da empresa R.B. CONSTRUCOES EIRELI – ME, pela improcedência dos pedidos deduzidos na inicial e pela procedência dos pedidos reconvencionais. A parte requerida foi intimada para recolher as custas judiciais da reconvenção e deixou o prazo transcorrer em branco, razão pela qual a reconvenção não foi recebida. Os autores se manifestaram informando novo descumprimento da medida liminar, ID n. 172207537, bem como se manifestaram em réplica, ID n. 173934534, refutando as alegações da contestação e reiterando os termos da petição inicial. Foi proferida decisão saneadora ao ID 174250119, analisando-se as preliminares. A seguir vieram conclusos para sentença. É o breve relato. DECIDO. Nos termos do art. 355, inciso I, do CPC, o feito comporta julgamento antecipado do mérito, uma vez que matéria apresentada nos autos é predominantemente de direito, sendo a prova documental acostada aos autos suficiente para a resolução da lide. Presentes os requisitos de constituição e desenvolvimento válido e regular do processo, aliada à ausência de qualquer irregularidade a ser sanada, passo à análise do mérito. Impende anotar, de antemão, que a relação jurídico-obrigacional entre as partes é de cunho consumerista, aplicando-se o CDC, de modo que, pelo próprio microssistema legal, observam-se várias consequências jurídicas que, de uma forma ou outra, acabam por atingir o contrato. Da análise dos autos, resta incontroverso o vínculo jurídico-obrigacional existente entre as partes, decorrente da celebração de contrato de promessa de compra e venda de unidade habitacional, ID 157945090. Consta do negócio jurídico que a conclusão do empreendimento se daria em 31/12/2021, com prazo de tolerância de 180 dias (parágrafo primeiro da cláusula quarta), contudo, até a data da propositura desta demanda (maio de 2023), o imóvel ainda não havia sido entregue, fato incontroverso porque não impugnado pelo requerido. Embora a ré alegue que o atraso ocorreu por motivos justos, fato é reconhecer que o prazo de tolerância de 180 dias tem por objetivo abarcar tais situações as quais, embora previsíveis, não podem ser antevistas, pois imprevisível se efetivamente poderão ocorrer, tais como atraso na entrega de material, insuficiência de mão de obra etc. (STJ. 3ª Turma. REsp 1.582.318-RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 12/9/2017 - Info 612). Destarte, não se vislumbram riscos imprevisíveis da atividade de construção que afastassem a responsabilidade civil da parte ré. O tempo de atraso na entrega do imóvel mostrou-se abusivo, incorrendo a ré em descumprimento contratual. A tese de atraso na execução das obras em razão da paralisação decorrente da pandemia da Covid-19 não passou de mera alegação genérica e abstrata, sem qualquer amparo nos elementos de prova coligidos aos autos, máxime porque a ré não juntou cronograma da obra, que sequer se iniciou, afigurando-se comprovada a mora da requerida na entrega do empreendimento adquirido pelo autor. Ademais, ainda que a obra houvesse atrasado em função da escassez de mão de obra ou material, cuidar-se-ia de risco inerente ao negócio, o qual não pode ser repassado ao consumidor, parte mais vulnerável da relação jurídica em tela. Cito precedente. APELAÇÃO. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE CONHECIMENTO. COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. ATRASO NA ENTREGA. EFEITOS DA PANDEMIA DA COVID-19. PARALISAÇÃO DA OBRA. NÃO COMPROVADA. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. NÃO CONFIGURADOS. RISCO DO EMPREENDIMENTO. INADIMPLEMENTO. MULTA CONTRATUAL. RECURSOS CONHECIDO E DESPROVIDO. 1.
Cuida-se de apelação interposta pela Associação de Promitentes Compradores do Residencial Monalisa contra sentença que, em ação de conhecimento, julgou parcialmente procedente a pretensão autoral para condenar a ré ao pagamento de multa por inadimplemento contratual. Foram julgados improcedentes os pedidos de indenização por lucros cessantes e de reparação por danos morais. 2. Extrai-se dos autos que, em 14/7/2021, as partes celebraram contrato de compra e venda de imóvel em construção, referente ao apartamento n. 902 e à vaga de garagem n. 34 do Residencial Monalisa, e que, apesar de o prazo final de entrega da unidade imobiliária ter se encerrado em 30/6/2022 - já com a contagem do prazo de tolerância de 6 (seis) meses -, o demandante só foi imitido na posse do imóvel na data de 6/10/2022, conforme termo de vistoria e entrega das chaves acostado ao processo. 3. Na espécie, incumbia à parte ré comprovar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, na forma do art. 373, II, do CPC, por meio da demonstração de evento imprevisível e inevitável hábil a caracterizar caso fortuito e, por conseguinte, afastar sua responsabilização pela mora na entrega da obra. No entanto, observa-se do exame dos autos que a requerida não foi capaz de se desincumbir do ônus probatório que lhe cabia. 4. É certo que, ao celebrar o referido negócio jurídico com a parte autora (em 14/7/2021), a parte ré já possuía ciência dos prováveis obstáculos enfrentados em razão da pandemia. A despeito disso, estabeleceu como prazo final de entrega do empreendimento a data de 31/12/2021, ou, de 30/6/2022 (quando contabilizado o prazo de tolerância), gerando no comprador demandante a legítima expectativa de que o imóvel seria finalizado e entregue até a referida data. 5. As Escrituras Públicas acostadas ao feito - referentes ao desabastecimento de piso cerâmico e à redução do número de funcionários da construtora - não são, por si sós, capazes de justificar o atraso na conclusão e entrega da obra. Isso porque não comprovam que a mora da ré decorreu, efetivamente, da falta de materiais e da escassez de mão de obra durante o período da pandemia, mormente quando não anexado aos autos o plano de execução do empreendimento, com o cronograma da construção e o tempo de duração das suas fases. 6. Ainda que se considerasse estarem comprovadas as alegações da ré, a jurisprudência deste e. Tribunal de Justiça já se consolidou no sentido de que a escassez de insumos ou de mão de obra não configura justificativa apta a afastar o inadimplemento decorrente do atraso nas obras no ramo da construção civil, sob justificativa de caso fortuito ou força maior, porquanto o prazo estipulado para a construção deve abranger eventuais imprevistos, que constituem riscos inerentes à atividade exercida pela pessoa jurídica. 7. Se, no caso específico dos autos, a tese recursal de atraso na execução das obras em razão da paralisação decorrente da pandemia da Covid-19 não passou de meras alegações genéricas e abstratas, sem qualquer amparo nos elementos de prova coligidos aos autos, afigura-se comprovada a mora da associação ré na entrega do empreendimento adquirido pelo autor. 8. Assim, escorreita a r. sentença, na medida em que condenou a apelante ao pagamento de multa por inadimplemento contratual no importe de R$ 7.875 (sete mil oitocentos e setenta e cinco reais), com esteio na cláusula quarta do contrato, e em valor proporcional ao período de atraso na entrega da obra, qual seja, 3 (três) meses. 9. Recurso conhecido e desprovido. Honorários Majorados. (Acórdão 1787074, 07017280320238070020, Relator: SANDRA REVES, 7ª Turma Cível, data de julgamento: 16/11/2023, publicado no DJE: 1/12/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Logo, não demonstrados quaisquer fatos capazes de afastar a inadimplência da ré, impende, pois, analisar as consequências do fato na órbita jurídica. Pelo descumprimento do ajuste, total ou parcial, como corolário do sistema normativo, concede-se ao consumidor o direito de requerer a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, reconhecida, em quaisquer hipóteses, responsabilidade do devedor por perdas e danos, conforme dispõe o artigo 35, inciso III, da Lei 8.078/90. Na hipótese, foi pactuado o prazo de 180 dias úteis para entrega do imóvel, o que não foi observado pela construtora. O conjunto probatório demonstra que a obra sequer foi iniciada. A cláusula penal, também denominada de pena convencional, tem por objetivo estimular o devedor a cumprir a obrigação principal (caráter compulsório) e fixar previamente as perdas e danos em caso de descumprimento (caráter compensatório). No caso, conforme se observa do termo de compromisso firmado entre as partes, ID 157945090 cláusula nona, foi fixada multa de 35% do valor pago a título de multa penal compensatória, senão vejamos: "PARÁGRAFO SÉTIMO: Fica instituída multa penal compensatória no importe de 35% (trinta e cinco por cento) do valor pago que será devido pela parte PROMITENTE COMPRADORA em caso de DESISTÊNCIA ou RESCISÃO contratual que der causa. Acrescido de juros de mora e atualização monetária a título de indenização pelos custos administrativos, sem prejuízo de eventuais condenações judiciais". A cláusula penal estipulada no contrato corresponde ao que foi acordado para o caso de descumprimento, abarcando toda e qualquer perda material, daí não ser lícito que possa ser cumulada com a indenização por lucros cessantes a título de aluguel, porque ambos têm a mesma finalidade, que é compensar o credor pelo atraso no cumprimento da obrigação. Assim, a cumulação de ambos seria uma duplicidade de indenização pelo mesmo fato (Tema 970 do STJ), o que acarretaria o enriquecimento ilícito do consumidor e não poderia ser admitido. Portanto, nesse tópico, o pedido do autor procede parcialmente, devendo-se condenar a ré ao pagamento apenas da multa compensatória fixada no contrato. Portanto, deve-se declarar a resolução do contrato, por culpa da ré, e o retorno das partes ao estado inicial, à contratação, com restituição de todos os valores pagos, corrigidos desde cada pagamento e acrescido de juros de mora de 1% desde a citação, na forma do art. 405 do CC. Resolvido o contrato por culpa exclusiva do fornecedor, a restituição dos valores pagos pelo consumidor deverá ocorrer em parcela única, de imediato, na forma do art. 475 do Código Civil, segundo o entendimento da Súmula 543 do STJ Nesse sentido: APELAÇÃO. DIREITO DO CONSUMIDOR, CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. PRELIMINARES. SENTENÇA CITRA PETITA. INOCORRÊNCIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO. CULPA DA PROMINTENTE VENDEDORA. PANDEMIA. CORONAVÍRUS (COVID-19). CASO FORTUITO. FORÇA MAIOR. AUSÊNCIA. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. POSSIBILIDADE. DEVOLUÇÃO VALORES PAGOS. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DEVOLUÇÃO INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. LITIGÂNCIA. MÁ-FÉ. DOLO. NÃO DEMONSTRAÇÃO. 1. Haverá omissão quando o julgador incorrer em qualquer das condutas descritas no art. 489, § 1º, do Código de Processo Civil. Isso não significa que o julgador esteja obrigado a responder a todas as alegações das partes nem a rebater todos os seus argumentos. O objetivo da norma, ao compelir o julgador a expressar os fundamentos que adota para chegar à determinada conclusão, é o de evitar arbitrariedades. 2. A comprovação do inadimplemento contratual, pela construtora, impõe o deve de indenizar, nos termos do art. 475 do Código Civil. O dever de indenizar figura-se como medida impositiva quando constatada a conduta ilícita e a quebra de confiança na lealdade contratual entre as partes. 3. A pandemia do coronavírus (Covid-19) não constitui causa suficiente, por si só, para servir de excludente de responsabilidade por inadimplemento contratual, especialmente quando não demonstrados os fatores imprevisíveis e impeditivos do cumprimento das obrigações constituídas em contrato posterior à referida crise sanitária. 4. A resolução contratual leva as partes ao estado anterior ao da contratação com a necessidade de devolução dos valores pagos à título de comissão de corretagem. 5. A Súmula n. 543 do Superior Tribunal de Justiça orienta que na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador. 6. A falta de cláusula penal compensatória, pré-fixada contra a promitente vendedora do imóvel, impõe a inversão da multa cominada. O percentual de dez por cento (10%) dos valores pagos revela-se justo e razoável diante das peculiaridades do caso concreto e, simultaneamente, atende aos pressupostos de indenização pela ruptura do contrato em razão do atraso na entrega do imóvel (inadimplemento). 7. A comprovação do dolo é essencial para o reconhecimento da litigância de má-fé. O ordenamento jurídico rejeita a má-fé presumida. 8. Apelação parcialmente provida.(Acórdão 1924980, 0721455-79.2022.8.07.0020, Relator(a): HECTOR VALVERDE SANTANNA, 2ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 18/09/2024, publicado no PJe: 02/10/2024.). Quanto ao pedido de desconsideração da personalidade jurídica da empresa ré, entende-se deva ser acolhido. Isso porque tratando-se de relação de consumo os requisitos para acolhimento da desconsideração são os constantes do § 5º do art. 28 do CDC, o qual adotou a Teoria Menor, segundo a qual basta a verificação da insolvência e que sua personalidade é obstáculo ao ressarcimento dos prejuízos ao consumidor, sendo desimportante a prova da má-gestão ou de desvio de personalidade. Na hipótese vertente, resta demonstrado que a empresa requerida, que é sociedade limitada unipessoal, não possui ativos, tanto assim que inadimpliu o contrato, deixando de iniciar a obra prometida, inclusive em relação aos demais compradores das unidades residenciais. Nesse norte, entende-se cabível a desconsideração da personalidade jurídica da empresa ré, a fim de que o seu sócio PAULO SERGIO RIBEIRO responda pela dívida da empresa, de forma subsidiária. DISPOSITIVO
Diante do exposto, confirmo a tutela antecipada deferida e julgo PARCIALMENTE procedentes os pedidos da autora para: 1) DECRETAR a resolução contratual, por culpa da ré, determinando o retorno das partes ao estado inicial à contratação, devendo a ré restituir à autora todos os valores vertidos em pagamento do preço do imóvel, em valor a ser acrescido de correção monetária pelo INPC desde a data de cada pagamento, e de juros de mora de 1% ao mês, desde a citação, na forma do art. 405 do Código Civil. 2) condenar a empresa requerida PAULO SERGIO RIBEIRO - ME (nome empresarial PSR CONSTRUTORA LTDA) ao pagamento de 35% do valor pago pelo imóvel, corrigidos pelo INPC desde a data do desembolso de cada parcela e juros de mora de 1% ao mês, a contar da citação. 3) DECRETAR a desconsideração da personalidade jurídica da empresa ré, a fim de que seu sócio responda subsidiariamente pelas dívidas da empresa requerida. Ante a sucumbência recíproca, porém não equivalente, condeno as partes ao pagamento das custas da ação e honorários de advogado, que fixo em 10% do valor atualizado da condenação, cabendo à autora ao pagamento de 20%, e ao réu ao pagamento de 80% das referidas verbas. Com isso, resolvo o mérito das lides, na forma do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Após o trânsito em julgado, ausentes outros requerimentos, dê-se baixa e arquive-se os autos, com as cautelas de estilo. Sentença registrada eletronicamente. Publique-se. Intimem-se. FERNANDA D'AQUINO MAFRA Juíza de Direito - Datado e assinado digitalmente -