Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
Processo: 0757479-50.2024.8.07.0016.
REQUERENTE: LV ARTESANATOS LTDA
REQUERIDO: MULTIPLAN EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A, CAIXA DE PREVIDENCIA DOS FUNCIONARIOS DO BANCO DO BRASIL - PREVI SENTENÇA
Número do Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7)
Trata-se de ação, sob o procedimento comum, proposta por LV ARTESANATOS LTDA (KsaLuz), qualificada nos autos, em desfavor de MULTIPLAN EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A. e CAIXA DE PREVIDÊNCIA DOS FUNCIONÁRIOS DO BANCO DO BRASIL - PREVI, também qualificadas. A parte autora narra ter celebrado contrato de locação atípica de área comum (stand/quiosque QIM134HI, 9m²) no ParkShopping, com vigência de 1º/05/2024 a 31/05/2024, com aluguel mínimo reajustável (AMM) de R$ 11.500,00 ou 10% do faturamento, o que fosse maior. Alega que a ré (Multiplan), por meio de sua representante, criou falsas expectativas quanto à inauguração iminente da loja âncora "Empório Prime" (que traria alto fluxo de clientes) e quanto à correção da má iluminação do ponto, que era conhecido como "Corredor da Morte". Aduz que tais promessas não se concretizaram, o que levou ao insucesso comercial e faturamento ínfimo no período (R$ 4.811,60). Pleiteia a anulação do negócio jurídico por vício de consentimento (lesão ou dolo omissivo), a resolução do contrato por inadimplemento do locador, e a condenação da parte ré à restituição dos valores investidos na instalação do quiosque, no valor total de R$ 24.457,30. Subsidiariamente, requer a revisão da cláusula 4ª do contrato para que o aluguel devido seja de apenas 10% do faturamento (R$ 481,16). A ré MULTIPLAN apresentou contestação no id. 210472654, a qual fora ratificada e reiterada em todos os seus termos pela ré CASSI (id. 244629646). Arguiram, preliminarmente, a ausência de interesse processual em razão do distrato firmado em 27/05/2024, no qual a autora concordou com o encerramento unilateral e a dívida de R$ 20.021,24 a título de aluguéis e encargos até 31/05/2024. No mérito, sustentam a prevalência do pacto sunt servanda, em razão da natureza eminentemente empresarial do contrato. Alegam que a requerente tinha ciência da localização e da iluminação (ou falta dela) antes de contratar, que a abertura da Empório Prime era apenas uma previsão, e que o insucesso comercial é inerente ao risco do negócio, não havendo ato ilícito ou vício de consentimento imputável à administração do shopping center. Impugnaram a justiça gratuita e pugnaram pela improcedência integral dos pedidos. A autora apresentou réplica no id. 213247408. Os autos vieram conclusos para julgamento. É o relatório. DECIDO. O feito comporta julgamento no estado em que se encontra, conforme autoriza o artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil (CPC), uma vez que a prova documental acostada aos autos é suficiente para o deslinde da controvérsia, e as partes, devidamente intimadas para especificar provas, manifestaram-se pela desnecessidade de dilação probatória. Preliminar de ausência de interesse processual A parte ré suscitou a ausência de interesse de agir sob o fundamento de que a relação locatícia foi resolvida por meio de instrumento particular de rescisão (id. 207340952, item 3.3), onde a autora anuiu à cobrança do débito de R$ 20.021,24. Embora as partes tenham formalizado o distrato, a pretensão autoral principal (anulação ou resolução do negócio jurídico originário por vício ou inadimplemento) questiona justamente a validade da formação e execução do contrato de locação, o que, se procedente, anularia ou resolveria os efeitos posteriores, o que inclui a dívida reconhecida no distrato. Ademais, a demandante busca o ressarcimento de valores investidos (R$ 24.457,30), pretensão que não se esgota na mera discussão sobre a dívida formalizada no instrumento de rescisão. Configura-se, portanto, a utilidade e a necessidade da tutela jurisdicional, repelindo-se a preliminar aventada. Deste modo, REJEITO a preliminar. Impugnação à gratuidade de justiça Impugnaram as rés a concessão do benefício da gratuidade de justiça concedido à parte autora, sob a alegação de que a empresa se encontra ativa e possui faturamento, não tendo sido comprovada a alegada hipossuficiência. Conforme o art. 5º, inciso LXXIV, da Constituição Federal, o benefício é destinado àqueles que comprovem insuficiência de recursos. Para pessoas jurídicas, como a autora, a comprovação da hipossuficiência se dá pela demonstração da impossibilidade de arcar com as custas processuais sem prejuízo de sua subsistência e do seu funcionamento. Em momento anterior, este Juízo determinou que a demandante apresentasse documentos contábeis para análise de seu pedido (id. 204582590). A requerente cumpriu integralmente a ordem, ao juntar balancetes e outros documentos. Após a análise minuciosa dessa documentação, o benefício foi concedido na decisão sob id. 207523726, o que demonstra o cumprimento do ônus probatório pela requerente. Portanto, a impugnação apresentada carece de substrato fático-probatório apto a ilidir a presunção legal de hipossuficiência, devidamente amparada pela documentação contábil já examinada e suficiente para justificar a concessão do benefício. DESACOLHO, portanto, a impugnação aos benefícios da gratuidade de justiça. Mérito A relação contratual em análise decorre de locação atípica de espaço em shopping center (Stand/Merchandising), o que possui, à luz do Direito Civil e Empresarial, natureza eminentemente comercial. O legislador pátrio, atento às peculiaridades desse tipo de empreendimento, estabeleceu no art. 54 da Lei nº 8.245/91 (Lei de Locações) que "Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei.” Este princípio legal reforça a autonomia da vontade e o art. 421-A do Código Civil, que dispõe sobre a presunção de que os contratos empresariais são “paritários e simétricos até a presença de elementos concretos que justifiquem o afastamento dessa presunção.” A intervenção judicial nesses pactos deve ser mínima e excepcional, para privilegiar o princípio do pacta sunt servanda. Os contratos empresariais, como instrumentos de alocação de riscos, impõem às partes a aceitação das incertezas do mercado. O insucesso comercial ou a frustração de expectativas de faturamento é um risco inerente à atividade empresarial (art. 1°, IV e art. 5º, XIII, da CF/88 – princípio da livre iniciativa). Anulação do negócio jurídico (vício de consentimento - lesão/dolo) A autora fundamenta o pedido de anulação na ocorrência de lesão, sob alegação de inexperiência e desproporção das prestações, agravadas pelo dolo omissivo da ré quanto à abertura da loja âncora (Empório Prime) e a iluminação do local, apelidado de "corredor da morte". Para a configuração da lesão, exige-se a presença cumulativa do requisito objetivo (manifesta desproporção das prestações) e do requisito subjetivo (premente necessidade ou inexperiência). No caso em tela, a alegação de inexperiência não se sustenta. A requerente é uma pessoa jurídica ativa, que já operava um quiosque em outro shopping center (Casa Park), o que revela, em princípio, o conhecimento prévio do ramo de locação em centros comerciais. O fato de se tratar de microempresa não a torna automaticamente inexperiente no sentido legal do art. 157 do CC. Quanto ao vício de dolo ou omissão, a autora tinha conhecimento prévio de que o ponto possuía baixa iluminação e fluxo de pessoas, tanto que utilizou esses argumentos para negociar a redução do aluguel mínimo (de R$ 13.000,00 para R$ 11.500,00). A ré confirmou que a loja Empório Prime estava "em obra" (id. 210472660, pág. 11), mas a abertura da loja âncora ou a garantia de um determinado fluxo de vendas e consequente lucratividade não constitui obrigação legal ou contratual do locador de shopping center. A própria jurisprudência do TJDFT afasta a responsabilização do shopping center por eventual crise financeira ou insucesso comercial do lojista, desde que não comprovada a culpa do empreendedor. Nesse sentido: “APELAÇÃO. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUÉIS. PRELIMINAR DE INÉPCIA DA PEÇA RECURSAL AFASTADA. PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE. IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA DOS FUNDAMENTOS DA DECISÃO RECORRIDA. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. SHOPPING CENTER. REAJUSTE. IGP-DI. CARÁTER SIMÉTRICO E PARITÁRIO. ART. 421-A DO CC. PANDEMIA DE COVID-19. ONEROSIDADE EXCESSIVA NÃO VERIFICADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. (...) 8. Por sua vez, a revisão contratual por onerosidade excessiva prevista nos arts. 478 e 317 do Código Civil demanda a comprovação, simultânea, segundo lição da professora e jurista Maria Helena Diniz, da “a) vigência de um contrato comutativo de execução continuada; b) alteração radical das condições econômicas no momento da execução do contrato, em confronto com as do instante de sua formação; c) onerosidade excessiva para um dos contratantes e benefício exagerado para o outro; e d) imprevisibilidade e extraordinariedade daquela modificação, pois é necessário que as partes, quando celebraram o contrato, não possam ter previsto esse evento anormal”. 9. Na hipótese, a simples indicação de elevação do índice de reajuste contratual e de queda de faturamento da sociedade empresária locatária, sem efetiva comprovação nesse sentido, é insuficiente para a revisão do negócio jurídico de locação entabulado entre as partes, haja vista não estar demonstrado que o índice IGP-DI, previsto contratualmente, onere de forma excessiva a parte autora e, ainda, implique em ganho exagerado para a parte ré. Em verdade, a locatária sequer trouxe aos autos qualquer documento contábil, limitando-se a afirmar genericamente que a aplicação do IGP-DI, nos termos contratados, acarretaria excessiva onerosidade aos seus negócios. 10. A par de tal quadro, para além da ausência de critérios objetivos para alcance de um percentual adequado de reajuste do valor dos aluguéis contratualmente previstos, se não observados elementos suficientes para sopesar os efeitos econômicos das medidas de distanciamento social, decorrentes da pandemia, para ambos os contratantes, tampouco o alegado agravamento financeiro ventilado pela parte locatária, afigura-se inviável a revisão judicial dos aluguéis contratados, razão pela qual a reforma da r. sentença, para julgar improcedente o pedido revisional, é medida impositiva. 11. Recurso conhecido e provido. (Acórdão 1419137, 0730633-46.2021.8.07.0001, Relator(a): SANDRA REVES, 2ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 04/05/2022, publicado no DJe: 13/05/2022.) A parte autora falhou em demonstrar o nexo de causalidade entre a alegada omissão/vício e o seu prejuízo (art. 373, I, do CPC). O contrato, ademais, contém cláusula expressa revogando quaisquer tratativas ou entendimentos verbais, por e-mail ou WhatsApp, que sejam colidentes ou anteriores, preservando apenas o instrumento formalizado (cláusula 18.7., id. 207340376, pág. 11). Portanto, ante a ausência de comprovação de que a vontade da locatária foi maculada por vício de consentimento e ao considerar a natureza empresarial do contrato, que imputa ao lojista os riscos do empreendimento, rejeito o pedido de anulação do negócio jurídico e a consequente indenização por perdas e danos. Resolução por inadimplemento do locador e danos materiais O pedido de resolução do contrato funda-se na alegação de que a parte ré não cumpriu com a obrigação do art. 22 da Lei 8.245/91, de entregar o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina, em razão da má iluminação e do fechamento da loja âncora. Embora a iluminação e a presença de lojas âncoras sejam elementos cruciais para a atratividade do ponto, a documentação dos autos demonstra que o quiosque estava operacional e a autora exerceu suas atividades. A própria demandante reconheceu que a iluminação era falha antes de firmar o contrato, e a contestação, inclusive, afirma que a área estava "bem iluminada". A obrigação do locador é garantir o uso e gozo pacífico do imóvel. O inadimplemento por parte do locador, capaz de ensejar a resolução contratual e perdas e danos, seria a privação do uso do bem ou a entrega em condições que impeçam a atividade comercial, o que não se verificou. O que houve foi a frustração da expectativa de lucro, o que se insere no risco do negócio assumido pela autora, conforme a orientação do STJ e do TJDFT. Consequentemente, o pedido de resolução do contrato por inadimplemento da ré e o pleito de ressarcimento de R$ 24.457,30 a título de danos materiais (investimentos) devem ser julgados improcedentes. Pedido subsidiário de revisão da cláusula de aluguel A autora, subsidiariamente, requereu a revisão da cláusula 4ª do contrato de locação para que o valor devido a título de aluguel fosse de 10% do faturamento (R$ 481,16) e não o aluguel mínimo reajustável (AMM) de R$ 11.500,00, acrescido de 50% de sazonalidade pelo mês de maio O contrato atípico de locação em shopping center estipula que a locatária pagará “o maior dentre os valores correspondentes ao 'aluguel mínimo reajustável' e o 'aluguel percentual". (cláusula 4.1, id. 207340376, pág. 4). No caso, o aluguel mínimo reajustável (AMM) era de R$ 11.500,00, com acréscimo sazonal de 50% em maio. O faturamento de maio foi R$ 4.811,60 (id. 207340376, pág. 8). Ao considerar que o contrato é empresarial e que o art. 54 da Lei 8.245/91 privilegia as condições livremente pactuadas, o aluguel mínimo (AMM) é uma forma de alocação de risco contratual e remuneração da estrutura do shopping center. A previsão de que o lojista pagará o maior valor entre o mínimo e o percentual é praxe em contratos de locação em shopping center e não se mostra abusiva, tampouco desproporcional à época da celebração, afastando-se a revisão com base na teoria da onerosidade excessiva para este ponto, dada a ausência de evento extraordinário e imprevisível que macule a base do negócio. O valor devido, portanto, deve ser o estabelecido nas cláusulas contratuais, acrescido dos encargos devidos, conforme apurado no distrato (R$ 20.021,24 estimado até 31/05/2024, já considerando encargos e o acréscimo sazonal de 50% em maio) - id. 207340952. DISPOSITIVO Pelo exposto, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, com resolução do mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Condeno a parte autora ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios sucumbenciais, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do Art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Fica suspensa a exigibilidade das verbas sucumbenciais, nos termos do art. 98, § 3º, do CPC, em razão dos benefícios da justiça gratuita concedidos à autora (id. 207523726). Após o trânsito em julgado, sem novos requerimentos, arquivem-se os autos, com baixa na distribuição. Sentença registrada eletronicamente. Intimem-se. Publique-se. Brasília - DF, data e horário conforme assinatura eletrônica. Documento assinado eletronicamente pelo(a) Magistrado(a), conforme certificado digital.