Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
Processo: 0707108-25.2023.8.07.0014.
AUTOR: ASSOCIACAO DOS MORADORES DO RESIDENCIAL SAO JOSE
REU: IVANILDES SANTOS DE LIMA NASCIMENTO SENTENÇA
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 1VARCIVGUA Vara Cível do Guará Número do Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7)
Cuida-se de ação de cobrança proposta por ASSOCIAÇÃO DOS MORADORES DO RESIDENCIAL SÃO JOSÉ em face de IVANILDE SANTOS DE LIMA NASCIMENTO, objetivando o recebimento da quantia de R$ 9.410,43 (nove mil e quatrocentos e dez reais e quarenta e três centavos), referente a taxas de manutenção e conservação do condomínio de fato, acrescida de juros e correção monetária, conforme demonstrativo de débito anexado à petição inicial. Alega a parte autora, em síntese, que a requerida é possuidora do imóvel localizado no Residencial São José e, portanto, responsável pelo adimplemento das obrigações inerentes ao imóvel, incluindo as taxas associativas previstas no Estatuto Social e nas Atas de Assembleia Geral. Sustenta que, embora o condomínio seja de fato, a requerida anuiu aos termos e valores das cobranças ao se tornar possuidora do imóvel, usufruindo das benfeitorias e serviços prestados pela associação, sendo, portanto, obrigada a concorrer para o pagamento das despesas comuns, sob pena de enriquecimento sem causa. Citada, a requerida apresentou contestação arguindo, preliminarmente, a impossibilidade de cobrança de taxas associativas por morador que não seja associado ou não tenha aderido à associação, invocando os Temas Repetitivos 882 do Superior Tribunal de Justiça e 492 do Supremo Tribunal Federal. No mérito, alegou inexistência da dívida, sob o fundamento de que a associação sequer existia regularmente até julho de 2021, ante a ausência de registro de Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica, e que não houve adesão ou anuência ao pagamento de quaisquer valores. Afirmou ter enviado notificação em abril de 2021 manifestando a vontade de não fazer parte da associação, em razão da falta de publicidade das assembleias e ausência de transparência na prestação de contas. Requereu, ao final, a improcedência total dos pedidos autorais e a concessão da gratuidade de justiça. Em réplica, a parte autora refutou as alegações da requerida, sustentando que a existência do condomínio de fato é anterior à aquisição do imóvel pela ré, conforme Cessão de Direitos, Vantagens, Obrigações e Responsabilidades datada de julho de 2005, na qual constava previsão de pagamento de taxas condominiais. Impugnou a validade da notificação extrajudicial apresentada pela ré, por ausência de assinatura e comprovante de entrega, além de ter sido supostamente emitida por terceiro estranho à lide. Argumentou que a Lei nº 13.465/2017 alterou a Lei nº 6.766/1979, estabelecendo a obrigatoriedade de contribuição para associações de moradores em loteamentos, independentemente de associação formal. Aduziu a inaplicabilidade dos Temas 882/STJ e 492/STF ao caso concreto, diante das peculiaridades dos condomínios de fato no Distrito Federal, que se originaram de parcelamentos irregulares, mas com características de condomínio. Reiterou a obrigação da requerida de concorrer com as despesas comuns, sob pena de enriquecimento sem causa, diante da fruição dos serviços e benfeitorias proporcionados pelo condomínio. Durante a instrução processual, foram proferidas diversas decisões interlocutórias, notadamente aquelas relacionadas às tentativas de citação da requerida, que se mostraram inicialmente infrutíferas, culminando na realização da citação por Oficial de Justiça em junho de 2024. Após a apresentação da contestação, foi determinada a intimação da parte autora para apresentar réplica, o que foi devidamente cumprido. Em seguida, as partes foram intimadas a especificar as provas que pretendiam produzir, no prazo legal. A requerida, em manifestação posterior, reiterou os termos da contestação e requereu a concessão da gratuidade de justiça, apresentando declaração de hipossuficiência e comprovante de residência em nome de terceiro. É o breve relatório. Decido. FUNDAMENTAÇÃO A presente demanda versa sobre a cobrança de taxas associativas em face de proprietário de imóvel situado em condomínio irregular, também denominado condomínio de fato. A preliminar arguida pela requerida, relativa à impossibilidade de cobrança de taxas por associação de moradores de proprietário não associado, não merece prosperar no caso em tela, diante das peculiaridades fáticas e do entendimento jurisprudencial consolidado no âmbito do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios sobre a matéria. Inicialmente, cumpre registrar que a própria requerida, em sua peça de defesa, confessa ser possuidora do imóvel identificado como Unidade 13, localizado no Residencial São José, desde julho de 2005, conforme a Cessão de Direitos, Vantagens e Obrigações já colacionada aos autos pela parte autora. Essa confissão de posse sobre o imóvel dentro do empreendimento caracteriza a sua vinculação com as despesas comuns necessárias à manutenção e conservação do local, independentemente de formal adesão à associação de moradores. A matéria relativa à obrigatoriedade de pagamento de taxas por proprietários de imóveis em loteamentos e condomínios de fato tem sido objeto de reiterados debates judiciais, especialmente em face do entendimento firmado pelo Supremo Tribunal Federal no Tema 492 e pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 882. Contudo, o entendimento predominante no âmbito deste Tribunal de Justiça Distrital tem sido o de que tais teses não se aplicam indistintamente aos condomínios irregulares existentes no Distrito Federal, em razão de suas características singulares, originadas de parcelamentos de glebas rurais que, embora informais, estruturaram-se como verdadeiros condomínios, oferecendo serviços e benfeitorias aos seus moradores. Nesse contexto, a obrigação de concorrer com as despesas comuns decorre da natureza propter rem da obrigação, ou seja, acompanha o imóvel, sendo inerente à sua posse e propriedade. Ao usufruir dos serviços de administração, conservação, manutenção, segurança e outras benfeitorias disponibilizadas pela associação de moradores, que inegavelmente valorizam o imóvel, o proprietário ou possuidor tem o dever de contribuir para o rateio das despesas correspondentes, sob pena de enriquecimento ilícito, vedado pelo ordenamento jurídico pátrio, conforme o artigo 884 do Código Civil. A Lei nº 13.465/2017, ao alterar a Lei nº 6.766/1979, introduziu o artigo 36-A, o qual dispõe que as atividades desenvolvidas pelas associações de proprietários de imóveis (associações de moradores) vinculam-se, por critérios de afinidade, similitude e conexão, à atividade de administração de imóveis, sujeitando seus titulares à normatização e à disciplina constantes de seus atos constitutivos, cotizando-se na forma desses atos para suportar a consecução dos seus objetivos. Tal dispositivo legal reforça a legitimidade da cobrança de taxas por associações de moradores, mesmo em condomínios de fato, de proprietários e possuidores que se beneficiam dos serviços prestados. A jurisprudência deste Tribunal de Justiça é vasta no sentido de reconhecer a legitimidade da cobrança de taxas condominiais por associações de moradores em condomínios irregulares, afastando a aplicação dos Temas 492/STF e 882/STJ. Outrossim, a alegação de que a associação não existia regularmente no período de parte dos débitos não exime a requerida da obrigação de pagamento. A existência material do condomínio de fato, com a prestação de serviços e realização de benfeitorias que beneficiam diretamente o imóvel da requerida, é o fato gerador da obrigação de contribuir para as despesas comuns. A formalização jurídica da associação é questão administrativa que não afeta a obrigação dos possuidores de imóveis dentro do empreendimento de ratear os custos dos serviços usufruídos. A notificação extrajudicial apresentada pela requerida, datada de abril de 2021, supostamente manifestando a intenção de não fazer parte da associação, não possui o condão de afastar a sua obrigação de pagamento. Primeiro, porque não há prova da efetiva entrega da referida notificação à associação autora. Segundo, porque, mesmo que tivesse sido entregue, a obrigação de contribuir para as despesas do condomínio de fato não decorre da adesão formal à associação, mas sim da posse do imóvel e da fruição dos serviços e benfeitorias oferecidos, caracterizando a obrigação propter rem. Dessa forma, diante da confessa posse do imóvel pela requerida no Residencial São José, condomínio de fato que presta serviços e realiza benfeitorias em benefício de todos os moradores, e considerando a natureza propter rem da obrigação de concorrer com as despesas comuns, a cobrança das taxas associativas referentes ao período indicado no demonstrativo de débito anexado à petição inicial é legítima. Quanto aos valores cobrados, a parte autora apresentou demonstrativo do débito, detalhando os vencimentos e os valores originais das taxas de manutenção e conservação, bem como a evolução do débito até a data da propositura da ação, alcançando a quantia de R$ 9.410,43 (nove mil e quatrocentos e dez reais e quarenta e três centavos). Sobre esse valor, deverão incidir correção monetária desde o vencimento de cada parcela, pela variação do Índice Nacional de Preços ao Consumidor (INPC), conforme tabela de atualização de débitos judiciais do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios, e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês. Por fim, defiro o pedido de gratuidade de justiça formulado pela requerida, considerando a declaração de hipossuficiência por ela apresentada, nos termos do artigo 98 do Código de Processo Civil. DISPOSITIVO
Ante o exposto, JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados por ASSOCIAÇÃO DOS MORADORES DO RESIDENCIAL SÃO JOSÉ em face de IVANILDE SANTOS DE LIMA NASCIMENTO, para condenar a requerida ao pagamento da quantia de R$ 9.410,43 (nove mil e quatrocentos e dez reais e quarenta e três centavos), referente às taxas de manutenção e conservação vencidas e não pagas, acrescida de correção monetária pelo INPC desde o vencimento de cada parcela e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, bem como as vencidas e vincendas. Condeno a requerida ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios de sucumbência, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil, cuja exigibilidade fica suspensa em razão da gratuidade de justiça ora concedida, conforme o artigo 98, § 3º, do mesmo diploma legal. Publique-se. Intimem-se. Documento datado e assinado pelo(a) magistrado(a) conforme certificação digital. Alex Costa de Oliveira Juiz de Direito