Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
Ementa - Ementa. DIREITO DO CONSUMIDOR. PRELIMINAR. NULIDADE DA SENTENÇA. REJEITADA. COMPRA E VENDA DE TERRENO. ATRASO NA ENTREGA DE OBRAS DE INFRAESTRUTURA DO CONDOMÍNIO. ONEROSIDADE EXCESSIVA. CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR. PANDEMIA DA COVID-19. NÃO CONFIGURAÇÃO. CONTRATAÇÃO POSTERIOR AO EVENTO. PRORROGAÇÕES SUCESSIVAS. ABUSIVIDADE. MORA RECONHECIDA. COMPENSAÇÃO DE DÉBITOS DO CONSUMIDOR COM CRÉDITOS A RECEBER. LUCROS CESSANTES. IMÓVEL SEM EDIFICAÇÃO. PRESUNÇÃO AFASTADA. PREJUÍZOS NÃO COMPROVADOS. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA X COMPENSATÓRIA. INVERSÃO INDEVIDA. CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. RECÁLCULO DO CONTRATO. SAC. DESCABIDO. EMBARGOS PROTELATÓRIOS NÃO CONFIGURADOS. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ NÃO CONFIGURADA. APELAÇÕES PARCIALMENTE PROVIDAS. I. CASO EM EXAME 1. O recurso. As apelações interpostas pelo autor e réu visam à reforma da sentença de procedência parcial, que reconhece a mora da parte ré à entrega das obras de infraestrutura do condomínio e condena a parte ré ao pagamento de lucros cessantes no período do atraso, além de tê-lo condenado ao pagamento integral das verbas de sucumbência. 2. Fatos relevantes. (i) Contrato de compra e venda, celebrado em 29.9.2020, entre o autor/consumidor e a parte ré/empreendedor imobiliário, cujo objeto é a venda de um lote vazio/terreno, sem edificações e construções de obras de infraestrutura nas áreas comuns do condomínio; (ii) o prazo para o término das obras no condomínio findou-se em fevereiro de 2021, já computado o prazo de prorrogação automática de cento e oitenta dias, porém as obras de infraestrutura foram entregues após o prazo contratual; (iii) a parte autora ajuizou demanda visando ao reconhecimento da mora da construtora/ré, à condenação ao pagamento de indenização por lucros cessantes, à inversão de cláusula penal moratória e à adequação do financiamento ao sistema de amortização constante (SAC). II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO 3. A controvérsia consiste em saber se (1) preliminarmente, ocorreu nulidade da sentença por cerceamento de defesa (apelação do autor); e (2) de mérito: (i) ocorreu onerosidade excessiva, caso fortuito ou força maior decorrente da pandemia da Covid 19 e da não configuração da mora da construtora (apelação do réu); (ii) existe reconhecimento da culpa recíproca do autor e compensação de eventuais valores (apelação do réu); (iii) é possível a condenação por lucros cessantes e sua cumulação com cláusula penal (apelação do autor); (iv) recalcular, ou não, o saldo devedor com aplicação do sistema de amortização constante (SAC) (apelação do autor); (v) afastar, ou não, a multa por embargos de declaração protelatórios (apelação do autor); (vi) ocorreu litigância de má-fé do réu (contrarrazões da parte autora); e (vii) os ônus de sucumbência devem ser redistribuídos (apelação do réu). III. RAZÕES DE DECIDIR 4. A relação jurídica de direito material se vincula aos ditames da Lei n.º 8.078/90, uma vez presentes as figuras do consumidor (autor adquirente do imóvel vendido pela ré), do fornecedor (construtora e incorporadora de empreendimento imobiliário) e do produto (unidade imobiliária negociada no mercado de consumo pela ré) (arts. 2º e 3º). 5. A inversão do ônus da prova decorre de ato do juiz e exige, para sua concessão, não somente a condição de consumidor, mas a completa hipossuficiência na relação de consumo, a dificuldade veemente da produção probatória em razão das circunstâncias fáticas e a verossimilhança das alegações (Lei n.º 8.078/1990, art. 6º, VIII). 6. Não desponta o cerceamento de defesa, se a própria parte autora manifestou o desinteresse na produção de provas adicionais, o que afasta a faculdade do Juízo em determiná-las, de ofício, a suprir eventual a omissão. Preliminar rejeitada. 7. Para a configuração do caso fortuito ou força maior (evento imprevisível e inevitável) ou da onerosidade excessiva (evento superveniente extraordinário que acarrete extrema vantagem para um contratante em detrimento de extrema desvantagem para a outra) é imprescindível a comprovação concreta e particularizada de que o evento tenha impactado efetivamente o cronograma das obras e que essa afetação não era previsível à época da contratação (CC, arts. 393 e 478). 8. O contrato particular foi firmado entre as partes seis meses após a declaração do estado de emergência pública decorrente da Pandemia da Covid-19, o que prejudica a configuração de tal evento, dada a previsibilidade dos efeitos restritivos, de sorte que a parte ré teria se obrigado a entregar o empreendimento nas datas combinadas (CC, art. 421-A, incisos II e III). 9. O contrato prevê a possibilidade de prorrogação do prazo de conclusão e entrega das obras de infraestrutura em até cento e oitenta dias após o período estipulado, o que é admissível. Porém, a cláusula que asseguraria prorrogações sucessivas dos prazos de entrega das áreas comuns é abusiva (violação do equilíbrio contratual e da boa-fé objetiva, art. 51, IV e § 1.º, I, II e III, da Lei n.º 8.078/90). 10. A data de conclusão das obras ocorreu após a vistoria e aprovação da prefeitura, momento em que ocorreu a purga da mora pela construtora (período da mora: 28.02.2021 até 06.12.2021, data dessa aprovação administrativa). 11. Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro (exceção do contrato não cumprido) (CC, art. 476); além disso, a compensação constitui causa de extinção das obrigações, até onde se compensarem, quando duas pessoas forem ao mesmo tempo credor e devedor uma da outra, até onde se compensarem” (CC, art. 368). 12. Comprovado que a parte ré inadimpliu o contrato em primeiro lugar. Essa circunstância legitimaria, em tese, a suspensão dos pagamentos pela parte autora durante o período de mora da parte ré, mas não após a conclusão das obras. 13. Eventual crédito da parte autora pode ser compensado com o saldo devedor derivado da sua mora, independentemente de expresso requerimento. 14. As perdas e danos compõe-se dos danos emergente (efetiva perda patrimonial) e dos lucros cessantes (o que razoavelmente se deixou de ganhar), além de juros, atualização monetária e honorários advocatícios, a fim de se garantir a reparação integral do prejuízo causado (CC, arts. 402 a 405). 15. O STJ consolidou o entendimento de que, em caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a gerar pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma (Tema 966 do STJ). 16. O Tema 966/STJ não possui preponderância na presente demanda, dada a base empírica distintiva, uma vez que ocorreu compra de um lote vazio e não edificado e sem a comprovação pela parte autora de que a mora da parte ré impossibilitaria plano concreto de edificação, de moradia, de locação do mero terreno para terceiros, ou até do usufruto apenas das áreas comuns do condomínio (o autor não reside no condomínio). 17. Os lucros cessantes exigem a comprovação de dano efetivo, certo e atual. A jurisprudência do STJ veda a indenização baseada em meros prejuízos hipotéticos ou mera probabilidade (caso concreto). Reformada a sentença para afastar a condenação ao pagamento de lucros cessantes. 18. A cláusula penal moratória tem o propósito de sancionar o atraso no cumprimento das obrigações (CC, art. 411) e a cláusula penal compensatória busca antecipar perdas e danos em caso de inexecução total do contrato (CC, art. 410). 19. O STJ pacificou entendimento de que é cabível a inversão da cláusula penal quando no contrato celebrado entre as partes existe previsão de cláusula penal apenas para o caso do inadimplemento do adquirente do imóvel (Tema 971). 20. Inviabilidade de concreta inversão de cláusula penal de natureza evidentemente compensatória, sem a pretensão da resolução do contrato de compra e venda. 21. Com relação à cumulação da cláusula penal com os lucros cessantes, a questão fica prejudicada (afastada a condenação por lucros cessantes e julgado improcedente o pedido para condenar ao pagamento de cláusula penal). 22. O Sistema de Amortização Constante (SAC) caracteriza-se por prestações decrescentes, compostas de parcela de juros e de amortização, sendo estas constantes, o que permite ao devedor perceber claramente o endividamento mensal contratado, de sorte que a eventual “incorreção” deveria ter sido comprovado por perícia contábil, a qual não foi produzida pela parte autora (CPC, art. 373, I). 23. Inexistem elementos concretos que demonstrem, de forma evidente, a prática de atos manifestamente protelatórios pela parte autora/apelante, senão o regular exercício do direito de recorrer como tentativa de apontar eventuais erros processuais nos embargos de declaração opostos (CPC, art. 1.026, § 2º). Afastada a multa por oposição de embargos protelatórios afastada. 24. A caracterização de litigância de má-fé (CPC, art. 80) exige a prova do dolo da parte, inocorrente no caso concreto. 25. Invertidos integralmente os ônus de sucumbência, agora em desfavor da parte autora. IV. DISPOSITIVO 26. Apelações conhecidas. Preliminar rejeitada. No mérito, parcialmente providas. Sentença parcialmente reformada. _________________________________________________________________ Dispositivos relevantes citados: CF, art. 93, IX; CPC, arts. 370, 437, 373, 355, I, 434, 1.026, § 2º, 80, 81, 86, 85, § 11; Lei n.º 8.078/90, arts. 2º, 3º, 6º, VIII, 14, 51, IV e § 1º, I, II e III; CC, arts. 475, 478, 393, 421-A, 476, 368, 402 a 405, 411, 410; Lei n.º 13.786/18, art. 43-A. Jurisprudência relevante citada: STJ, Temas 996, 966, 970, 971, 1.059; REsp 1.438.408/DF; AgInt no AREsp 2194058/SC; AgInt no AREsp: 964233/SP Relator: Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, DJe 23.05.2017; AgInt nos EDcl no REsp 1886786/SP, rel. Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, DJE 03.10.2024; AgInt no REsp: 2015374/SP, rel. Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, DJe 10.06.2024. TJDFT, acórdão 1428083, rel. Des. João Egmont, Segunda Turma Cível, Data de Publicação: 14.06.2022; acórdão 1680385, rel. Desa. Maria Ivatônia, Quinta Turma Cível, DJe: 04.04.2023; Acórdão 1924980, rel. Des. Héctor Valverde Santanna, Segunda Turma Cível, DJe: 02.10.2024; Acórdão 1833280, rel. Desa. Maria Ivatônia, Quinta Turma Cível, DJe: 01.04.2024; Acórdão 1401434, rel. Desa. Diva Lucy de Faria Pereira, Primeira Turma Cível, DJe: 04.03.2022; Acórdão 1402855, rel. Desa. Maria de Lourdes de Abreu, Terceira Turma Cível, DJE: 09.03.2022; Acórdão 1039215, rel. Desa. Leila Arlanch, Sétima Turma Cível, DJE: 28.08.2017; Acórdão 1430757, rel. Desa. Maria Ivatônia, Quinta Turma Cível, DJe: 24.06.2022; Acórdão 1776898, rel. Desa. Carmen Bittencourt, Oitava Turma Cível, DJe: 08.11.2023; Acórdão 1974431, rel. Des. Hector Valverde Santanna, Segunda Turma Cível, DJe: 18.03.2025; Acórdão 2096804, rel. Des. Fernando Tavernard, Segunda Turma Cível, DJe: 24.03.2026; Acórdão 2066657, rel. Desa. Carmen Bittencourt, Oitava Turma Cível, DJe: 03.12.2025.