Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
Processo: 0706694-05.2024.8.07.0010.
EXEQUENTE: CONDOMINIO PARQUE BELLE STANZA
EXECUTADO: ALINE SANTOS DE JESUS REPRESENTANTE LEGAL: FABIANA FAUSTINO DOS SANTOS SENTENÇA
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 1VARCIVGUA Vara Cível do Guará Número do Classe judicial: EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL (12154)
Trata-se de ação de execução de título extrajudicial proposta por CONDOMÍNIO PARQUE BELLE STANZA em face de ALINE SANTOS DE JESUS, objetivando o recebimento de taxas condominiais em atraso. A petição inicial foi emendada por diversas vezes. Em um primeiro momento, o juízo da 1ª Vara Cível, de Família e de Órfãos e Sucessões de Santa Maria/DF, onde a ação foi inicialmente distribuída, determinou a emenda da inicial para esclarecer a legitimidade passiva ad causam, sob o fundamento de que o contrato de ID 204121553 consta como "cedente" pessoa diversa da compradora e devedora fiduciante qualificada na certidão de matrícula do imóvel (ID 204121552). Após a emenda, o juízo declinou da competência e determinou a remessa dos autos para a Vara Cível do Guará/DF, sob o fundamento de que o executado tem domicílio na região administrativa do Guará. Já na Vara Cível do Guará, foi proferida decisão determinando nova emenda da inicial para esclarecer a legitimidade de Aline, sob o fundamento de que os débitos são de a partir de 13/08/2023, a propriedade do bem é do banco, não dela, e conforme procuração do Id 206968865, Aline não exerce a posse desde 27/12/2018. O exequente apresentou manifestação (ID 224801023) buscando demonstrar a legitimidade passiva da executada, sob o argumento de que as procurações apresentadas não configuram contrato de compra e venda, mas apenas conferem poderes de gestão do imóvel. Alega, ainda, que qualquer transferência de posse ou direitos referentes ao imóvel só poderia ser efetivada com a expressa anuência do credor fiduciário, o que não ocorreu no caso. Por fim, sustenta que as taxas condominiais possuem natureza propter rem e que o Código Civil estabelece a responsabilidade do proprietário pelas despesas do condomínio. Fundamentação A questão central a ser dirimida é a da legitimidade passiva da executada ALINE SANTOS DE JESUS para responder pelos débitos condominiais cobrados na presente ação. A legitimidade ad causam é uma das condições da ação, ou seja, um dos requisitos que o autor deve preencher para que o Poder Judiciário possa examinar o mérito de sua pretensão. No caso da legitimidade passiva, exige-se que o réu seja a pessoa que, em tese, suportará os efeitos de eventual sentença de procedência. No caso em tela, o condomínio exequente busca cobrar de ALINE SANTOS DE JESUS taxas condominiais em atraso referentes à unidade 406, Bloco B, do Condomínio Parque Belle Stanza. A executada não é responsável pelos débitos, pois teria cedido os direitos sobre o imóvel, conforme procuração de ID 206968865, não exercendo a posse desde 27/12/2018. Analisando os documentos juntados aos autos, verifica-se que, de fato, a executada outorgou procuração, em caráter irrevogável e irretratável, conferindo amplos poderes sobre o imóvel. Embora o exequente sustente que tal procuração não tem o condão de transferir a propriedade, é certo que ela confere ao outorgado poderes de disposição sobre o bem, inclusive para vendê-lo, doá-lo ou aliená-lo de qualquer forma. Nesse contexto, é preciso analisar a natureza da obrigação condominial. As taxas condominiais são consideradas obrigações propter rem, ou seja, obrigações que decorrem da titularidade de um direito real. Em outras palavras, a obrigação de pagar as taxas condominiais acompanha o bem, e não a pessoa. Assim, em regra, o responsável pelo pagamento das taxas condominiais é o proprietário do imóvel ou cedido. Nesse sentido, o Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios já se manifestou: "APELAÇÕES CÍVEIS. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. TAXAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. RESPONSABILIDADE. PROPRIETÁRIO OU POSSUIDOR. ILEGITIMIDADE PASSIVA CONFIGURADA. IMÓVEL CEDIDO. PROCURAÇÃO IM REM SUAM. POSSUIDOR. RELAÇÃO JURÍDICA MATERIAL COM O BEM. CIÊNCIA DO CONDOMÍNIO. CARACTERIZAÇÃO. EXECUÇÃO. EXTINÇÃO. 1. [...]. As taxas condominiais são obrigações propter rem, ou seja, aderem à coisa, e não à pessoa. Desse modo, afigura-se legítima a cobrança de taxas condominiais em desfavor do possuidor do imóvel. 2. Demonstrado pelos elementos de prova constantes dos autos que a parte cedeu os direitos do imóvel há mais de 23 anos, nos termos da procuração que confere amplos e irrestritos poderes ao outorgado, em caráter irrevogável e irretratável e isento de prestação de contas, é forçoso reconhecer a ilegitimidade passiva dos antigos proprietários para responder pelos débitos condominiais, mormente considerando que o condomínio tem conhecimento da ocupação e da efetiva relação jurídica material exercida pelo possuidor, com o qual já firmou acordo anteriormente e em nome do qual consta a relação de débitos, restando satisfeitos, assim, os requisitos elencados no recurso especial repetitivo nº 1345331/RS. 3. [...] 4. Apelação dos embargantes conhecida e provida. Embargos julgados procedentes. Execução extinta. Apelação do embargado conhecida e não provida." (TJ-DF 07140021420188070007 DF 0714002-14.2018.8.07.0007, Relator: SIMONE LUCINDO, Data de Julgamento: 17/07/2019, 1ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE: 22/07/2019. Pág.: Sem Página Cadastrada.) No caso em apreço, restou demonstrado que a executada cedeu os direitos sobre o imóvel antes do surgimento dos débitos condominiais, não exercendo a posse desde 27/12/2018. Ademais, a propriedade do bem é do banco, em decorrência da alienação fiduciária. Nesse contexto, não se pode imputar à executada a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais, porquanto não é mais a possuidora do imóvel e a dívida é posterior à cessão de direitos e foram emitidos boletos para FABIANA FAUSTINO DOS SANTOS, atual cessionária de todos os direitos. Ainda que se considere a natureza propter rem da obrigação, é certo que a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais deve recair sobre aquele que efetivamente exerce a posse do imóvel e se beneficia dos serviços prestados pelo condomínio. No caso, o condomínio não demonstrou que a executada exerce a posse do imóvel ou que se beneficia dos serviços prestados. Ao contrário, restou comprovado que a executada cedeu os direitos sobre o imóvel e não exerce a posse desde 2018. Diante desse quadro, forçoso reconhecer a ilegitimidade passiva da executada para responder pelos débitos condominiais cobrados na presente ação. Dispositivo
Ante o exposto, decreto a inépcia e JULGO EXTINTA a presente ação de execução, sem resolução do mérito, em razão da ilegitimidade passiva da executada ALINE SANTOS DE JESUS, nos termos do art. 485, VI, do Código de Processo Civil. Condeno o exequente ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor da causa. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Transitada em julgado, arquivem-se os autos. Documento datado e assinado pelo(a) magistrado(a) conforme certificação digital.