Publicacao/Comunicacao
Intimação - Decisão
DECISÃO
Trata-se de pedido de reconhecimento de crédito preferencial em favor do credor hipotecário constante na matrícula do imóvel que foi objeto de penhora nos autos (ID 150187581). Relato do essencial. DECIDO. O cerne da questão consiste em aferir qual dos credores possui preferência: se o credor hipotecário –Empresa Gestora de Ativos S.A - EMGEA, após a cessão de direitos da Caixa Econômica Federal, ou se o condomínio exequente. Feitos tais esclarecimentos, é cediço que a dívida oriunda do inadimplemento de cotas condominiais possui natureza jurídica propter rem, em que o próprio imóvel responde pelo débito da unidade condominial. Fala-se, nesses casos, que a dívida acompanha a unidade. Muito embora a conjuntura dos autos trate de bem hipotecado, compreendo que os créditos relativos ao credor hipotecário não prevalecem sobre as cotas condominiais. Conquanto não se confundam hipoteca e alienação fiduciária, vislumbra-se uma correlação entre os interesses salvaguardados pelas referidas garantias reais, de modo que a Súmula 478 do STJ merece ser observada para casos como o dos autos. A referida Súmula estabelece que “Na execução de crédito relativo a cotas condominiais, este tem preferência sobre o hipotecário” e teve como precedentes diversos julgados que analisaram a questão ora em debate sob a seguinte ótica: "As dívidas referentes a condomínio têm precedência sobre os créditos hipotecários." (AgRg no REsp 856350 PR, Rel. Ministro PAULO FURTADO (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TJ/BA), TERCEIRA TURMA, julgado em 14/04/2009, DJe 12/05/2009) "O crédito condominial tem preferência sobre o crédito hipotecário por constituir obrigação propter rem, constituído em função da utilização do próprio imóvel ou para evitar-lhe o perecimento." (AgRg no REsp 1039117 SP, Rel. Ministro ALDIR PASSARINHO JUNIOR, QUARTA TURMA, julgado em 23/06/2009, DJe 24/08/2009) "O crédito oriundo de despesas condominiais em atraso, constitui obrigação proter rem e, por isso, prefere ao crédito hipotecário no produto de eventual arrematação." (AgRg no REsp 698105 RJ, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 16/10/2008, DJe 28/10/2008) "O crédito condominial, porque visa à proteção da coisa, prefere ao crédito hipotecário." (AgRg no REsp 773285 RJ, Rel. Ministro HUMBERTO GOMES DE BARROS, TERCEIRA TURMA, julgado em 03/12/2007, DJ 14/12/2007, p. 399) Desse modo, uma análise correlata da questão permite concluir que o crédito derivado de cota condominial prevalece frente ao crédito hipotecário por razões de proteção e conservação do imóvel, assim como por constituir uma obrigação reipersecutória, que acompanha a coisa onde quer que se encontre (TARTUCE, Flávio. Direito Civil: Direito das Obrigações e Responsabilidade Civil. 7ª Ed. São Paulo. 2012). A respeito do raciocínio exibido, confira-se: PROCESSO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE EXECUÇÃO DE CONTRIBUIÇÃO CONDOMINIAL. PENHORA DE IMÓVEL. HIPOTECA. POSSIBILIDADE. É válida a penhora de imóvel gravado com garantia real hipotecária, quando o credor da execução é o titular de créditos condominiais incidentes sobre o próprio bem constrito, tendo em vista a preferência do referido crédito sobre a garantia hipotecária. (Acórdão n.994152, 07019438320168070000, Relator: ESDRAS NEVES 6ª Turma Cível, Data de Julgamento: 09/02/2017, Publicado no DJE: 23/02/2017. Pág.: Sem Página Cadastrada.) PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. CRÉDITO EXECUTADO DECORRENTE DE TAXAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. CRÉDITO PREFERENCIAL. NOVA PENHORA. POSSIBILIDADE. RECURSO PROVIDO. 1. Agravo contra decisão proferida em cumprimento de sentença, que indeferiu nova penhora sobre apartamento, gerador dos débitos condominiais executados. 2. O art. 1.345 do Código Civil atribuiu às despesas condominiais a natureza de obrigações propter rem, ou seja, não se trata apenas de preferência creditícia, mas consiste em verdadeira afetação do imóvel para garantir o pagamento das despesas de condomínio, mormente porquanto as despesas condominiais se prestam à manutenção do próprio bem. 4. O Superior Tribunal de Justiça editou a súmula 478, para assegurar que as cotas condominiais têm tem preferência inclusive sobre a hipoteca gravada sobre o imóvel: "Na execução de crédito relativo a cotas condominiais, este tem preferência sobre o hipotecário". 5. Precedente: "(...) O Superior Tribunal de Justiça já pacificou o entendimento de que o crédito condominial prefere ao crédito hipotecário, e não poderia deixar de ser, já que os encargos condominiais destinam-se exclusivamente à manutenção do imóvel dado em garantia. (...)" (20120020117904AGI, Relator: Cesar Laboissiere Loyola, 1ª Turma Cível, DJE: 21/09/2012). 6. Recurso provido. (Acórdão n.991817, 20160020394646AGI, Relator: JOÃO EGMONT 2ª TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 01/02/2017, Publicado no DJE: 08/02/2017. Pág.: 161/195) Seguindo essa linha de pensamento, há de estabelecer que os créditos do condomínio sejam preferenciais aos do credor hipotecário quando da penhora do imóvel em questão.
Ante o exposto, RECONHEÇO a preferência do crédito condominial em relação ao crédito do credor hipotecário. Assim, indefiro o pedido de habilitação agitado pela EMGEA (ID 200238767), devendo referida empresa figurar como terceiro interessado. I. Noutro giro, proceda a Secretaria do Juízo à exclusão da Caixa Econômica Federal como terceiro interessado, tendo em vista a cessão de direitos à EMGEA (ID 180926623). Por fim, ante a certidão de ID 195829596, certifique-se a resposta ao ofício de ID 181506014, reiterando-o, se o caso.