Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
Processo: 0708664-58.2024.8.07.0004.
AUTOR: LUIZ CARLOS DOS REIS
REU: JC OLIVEIRA CONSTRUCOES LTDA SENTENÇA
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 1VARCIVGAM 1ª Vara Cível do Gama Número do Classe judicial: REVISIONAL DE ALUGUEL (140)
Trata-se de ação anulatória de negócio jurídico cumulada com pedido subsidiário de revisão de contrato de locação comercial, ajuizada sob o rito comum, por LUIZ CARLOS DOS REIS em face de JC OLIVEIRA CONSTRUÇÕES LTDA. Alega o autor, na petição inicial e em sua emenda (IDs 202689862 e 207098739), que celebrou, em 10/05/2022, dois contratos escritos de locação comercial com a ré, tendo por objeto 8 (oito) unidades comerciais (lojas e sobrelojas) localizadas na Quadra 01, Lotes 960/980/1000, Setor Leste Industrial, Gama/DF, em frente ao Corpo de Bombeiros, no valor mensal de R$ 500,00 (quinhentos reais) por contrato, totalizando R$ 1.000,00 (mil reais) mensais pelas oito unidades, com prazo de 30 (trinta) anos. Sustenta que os contratos previram o pagamento antecipado e à vista da integralidade dos aluguéis referentes aos 30 (trinta) anos de vigência, no montante de R$ 360.000,00 (trezentos e sessenta mil reais), valor este que o autor nega ter efetivamente recebido. Afirma que as partes mantinham relações negociais diversas, envolvendo investimentos, empréstimos e permutas, e que em determinado momento recebeu da ré empréstimo em valor bem inferior ao montante dos contratos, posteriormente quitado por meio de outros negócios. Aduz que, valendo-se da sua premente necessidade — então agravada pela crise decorrente da pandemia da COVID-19 e por ameaças do sócio da ré relacionadas a dívidas pretéritas —, esta firmou os contratos pela quantia ínfima e manifestamente desproporcional de R$ 1.000,00 mensais pelo aluguel de 8 (oito) lojas em zona comercial valorizada, quando lojas de mesmo padrão e localidade seriam alugadas por valores que variam de R$ 1.700,00 a R$ 2.300,00 mensais cada. Afirma, ainda, que a ré teria sublocado algumas unidades a terceiros por preço bem superior ao do contrato originário. Sustenta a configuração do vício de consentimento por lesão (art. 157 do Código Civil), em razão da presença simultânea do elemento subjetivo (premente necessidade) e do elemento objetivo (manifesta desproporcionalidade das prestações), pugnando pela anulação dos contratos e pela consequente imissão na posse dos imóveis. Subsidiariamente, postula a revisão dos valores locatícios, com base nas teorias da imprevisão e da onerosidade excessiva (arts. 317, 421, 422, 478 e 479 do Código Civil), invocando ainda os princípios da função social do contrato, da boa-fé objetiva e da supremacia da ordem pública, com fixação do aluguel mensal em R$ 2.200,00 (dois mil e duzentos reais) por unidade. Requereu, ao final: (a) a anulação dos contratos de locação celebrados em 10/05/2022, com a imissão do autor na posse dos imóveis; (b) subsidiariamente, a revisão dos contratos para que o valor do aluguel mensal de cada unidade seja fixado em R$ 2.200,00, nos termos da teoria da imprevisão, onerosidade excessiva, boa-fé contratual e supremacia da ordem pública; (c) a condenação da ré em honorários advocatícios sucumbenciais; (d) a produção de prova documental, testemunhal e pericial. Atribuiu, após emenda, o valor de R$ 6.000,00 à causa. O autor não pleiteou a concessão da gratuidade de justiça, tampouco formulou pedido de antecipação dos efeitos da tutela. Por decisão de ID 204072545, em 15/07/2024, o Juízo determinou a emenda da inicial para regularização do endereço eletrônico do réu e retificação do valor da causa, providência atendida (IDs 205270798 e 207098739). Realizada audiência de tentativa de conciliação em 06/11/2024 (ID 216799514), restou infrutífera, sem acordo entre as partes (ID 216799520). Citada, a ré JC OLIVEIRA CONSTRUÇÕES LTDA apresentou contestação no ID 218196707 (19/11/2024). Em apertada síntese, suscitou: (i) impugnação ao valor da causa, sustentando deveria corresponder ao montante dos contratos (R$ 360.000,00); (ii) preliminar de aplicação da multa do art. 334, § 8º, do CPC, por não comparecimento pessoal do autor à audiência conciliatória. No mérito, refutou a pretensão anulatória, sustentando a higidez do negócio jurídico, ausência de prova do vício de consentimento e ausência de premente necessidade, ressaltando que o autor é empresário experiente, proprietário de mais de 40 imóveis, ex-candidato a deputado distrital e detentor de expressivo patrimônio. Esclareceu que a contratação ocorreu em contexto de relação de parceria comercial, em que o autor recebeu antecipadamente, em parcelas, o montante de R$ 360.000,00 correspondente aos 30 (trinta) anos de locação, e a ré realizou edificações, melhorias e adequações nos imóveis (que se encontravam vazios) em valor superior a R$ 1.200.000,00 (um milhão e duzentos mil reais), benfeitorias que, ao final do contrato, integrariam o patrimônio do autor. Quanto ao pedido subsidiário, sustentou a inviabilidade da revisão por inobservância do prazo trienal do art. 19 da Lei 8.245/91 e por ausência de demonstração de evento superveniente extraordinário e imprevisível. Subsidiariamente, na hipótese de procedência, postulou o retorno das partes ao status quo ante, com a restituição da quantia de R$ 360.000,00 pelo autor e indenização pelos investimentos realizados no imóvel. Pugnou pela total improcedência dos pedidos. O autor apresentou réplica no ID 223325394 (22/01/2025), impugnando a documentação trazida pela ré a título de comprovação dos pagamentos e reiterando, em essência, os termos da inicial. Por decisão saneadora (ID 229259633, em 17/03/2025), o Juízo: (i) indeferiu o pedido de aplicação da multa do art. 334, § 8º, do CPC; (ii) rejeitou a impugnação ao valor da causa, fixando-o como aquele correspondente a 12 (doze) prestações do aluguel (art. 58, III, da Lei 8.245/91); (iii) deferiu a produção de prova oral, designando audiência de instrução e julgamento. Realizada audiência de instrução e julgamento por videoconferência em 28/05/2025 (IDs 237504694 e 237508312), foi colhido o depoimento do Sr. Pablo Pereira de Mendonça, ouvido como informante por figurar como réu em outra demanda movida pelo autor. As demais testemunhas arroladas foram dispensadas pelas partes. As partes apresentaram suas alegações finais em forma de memoriais (IDs 239936493, pela ré, e 240020714, pelo autor), reiterando, em essência, os argumentos antes deduzidos. É o relatório. Decido. I – Das questões preliminares As preliminares suscitadas pela ré em contestação — impugnação ao valor da causa e pedido de aplicação da multa do art. 334, § 8º, do CPC — foram apreciadas e rejeitadas na decisão saneadora (ID 229259633), restando precluso o exame desses pontos nesta fase processual. Não há, no mais, outras questões preliminares a serem apreciadas, assim como não verifico a existência de nenhum vício que macule o andamento do feito. Desta forma, compreendo estarem presentes os pressupostos processuais de existência e validade da relação processual e as condições da ação, motivo pelo qual procedo ao julgamento do mérito. II – Do mérito II.a) Da delimitação da controvérsia A controvérsia posta nos autos comporta duas frentes principais e sucessivas. Em sede de pedido principal, postula o autor a anulação dos dois contratos de locação comercial celebrados em 10/05/2022 com a ré, sob fundamento de vício de consentimento na modalidade de lesão (art. 157 do Código Civil), em virtude de premente necessidade conjugada com manifesta desproporcionalidade entre as prestações. Em pedido subsidiário, postula a revisão judicial dos valores locatícios, com fundamento na teoria da imprevisão e da onerosidade excessiva (arts. 317, 421, 422, 478 e 479 do Código Civil), pretendendo a majoração dos aluguéis para R$ 2.200,00 por unidade. A relação jurídica posta em juízo é de natureza eminentemente paritária — locação comercial celebrada entre empresários, no exercício de atividade econômica organizada —, à qual se aplica, em regra, o regime privado da autonomia da vontade, com observância das limitações trazidas pelo Código Civil de 2002 (notadamente os arts. 421, 421-A, 422 e 478 a 480) e da legislação especial de regência (Lei 8.245/91). Não há, portanto, espaço para incidência das regras protetivas do Código de Defesa do Consumidor, porquanto a locação empresarial entre pessoas jurídicas e/ou empresários em pé de igualdade não configura, em regra, relação de consumo. A premissa hermenêutica que orienta o presente julgamento é a da intervenção mínima do Poder Judiciário nos contratos paritários e da excepcionalidade da revisão contratual, conforme expressa dicção do art. 421-A do Código Civil, segundo o qual “os contratos civis e empresariais presumem-se paritários e simétricos até a presença de elementos concretos que justifiquem o afastamento dessa presunção”. O afastamento da força obrigatória dos contratos (pacta sunt servanda) é medida excepcional, que reclama prova robusta e específica do vício invocado ou da circunstância superveniente extraordinária invocada como causa de pedir. II.b) Do pedido principal de anulação por lesão (art. 157 do CC) O instituto da lesão, tal como positivado no art. 157 do Código Civil, configura defeito do negócio jurídico decorrente da manifestação viciada de vontade, em que uma das partes, sob premente necessidade ou por inexperiência, obriga-se a prestação manifestamente desproporcional ao valor da contraprestação.
Cuida-se de vício que, por força do art. 171, II, do Código Civil, enseja a anulabilidade do negócio jurídico. A configuração da lesão demanda a conjugação de dois elementos cumulativos e indispensáveis: (a) o elemento objetivo, consistente na manifesta desproporção entre as prestações, aferida no momento da celebração do negócio (§ 1º do art. 157 do CC); e (b) o elemento subjetivo, consubstanciado no estado de premente necessidade ou na inexperiência da parte prejudicada. Ausente qualquer dos elementos, ou faltando prova consistente de ambos, não há que se cogitar de lesão a viciar o consentimento. Como diretriz nuclear de distribuição do ônus probatório, o ônus de demonstrar a presença de ambos os elementos recai sobre quem alega a lesão, qual seja, a parte autora (art. 373, I, do CPC).
Trata-se de exigência que decorre não apenas da regra geral de distribuição do encargo, mas também da própria sistemática do art. 157 do CC, que pressupõe a desconstituição de negócio jurídico formalmente válido. Não basta, portanto, a mera alegação genérica de desvantagem econômica ou de dificuldade financeira: exige-se prova concreta, robusta e específica das circunstâncias que, em conjunto, autorizem o reconhecimento do vício. No caso concreto, o autor não se desincumbiu desse ônus. No tocante ao elemento subjetivo — a premente necessidade —, as alegações do autor são genéricas e desprovidas do suporte fático que delas se esperaria. Sustenta, em síntese, que à época da celebração dos contratos (maio de 2022) estaria sofrendo os efeitos da pandemia da COVID-19 e da pendência de ação penal (à qual posteriormente sobreviria condenação e prisão, em abril de 2023), além de pressões decorrentes de dívidas pretéritas com o sócio da ré. Tais alegações, contudo, não encontram qualquer respaldo na prova produzida. Ao contrário, o contexto subjetivo do autor, à época da celebração dos contratos, infirma a tese da premente necessidade. Conforme documentação trazida com a contestação (Anexo 3 — Relação de Imóveis do Autor), o autor é titular de extenso patrimônio imobiliário, com mais de 40 (quarenta) imóveis registrados em seu nome, foi candidato a Deputado Distrital e exerce atividade empresarial em ramos diversos, incluindo a propriedade de rede de postos de combustíveis. A documentação trazida pela ré demonstra, ainda, que o autor possui o histórico de demandar judicialmente diversos devedores, o que afasta a tese de hipossuficiência negocial. Tal contexto foi corroborado, ainda, pela prova oral colhida em juízo. A testemunha Pablo Pereira de Mendonça — ouvida na condição de informante por figurar como réu em outra demanda movida pelo autor —, profissional do mercado imobiliário, responsável pela mediação da contratação e pela redação do instrumento contratual pelo escritório imobiliário “Vitrine Imobiliária”, declarou expressamente que “a gente conhece o ITI [alcunha pela qual é conhecido o autor] por ser dono de vários postos, candidato a deputado distrital; nunca ouvi falar que ele estivesse sem dinheiro”. Afirmou, ademais, que o autor “estava em plena consciência quando firmou o negócio”, e que os contratos foram firmados presencialmente, na sala do próprio autor, após elaboração e conferência pelas partes. Vale observar, no ponto, que o art. 157, § 1º, do Código Civil determina que a desproporção das prestações se afere “segundo os valores vigentes ao tempo em que foi celebrado o negócio jurídico”. A apreciação retrospectiva, à luz das circunstâncias contemporâneas à contratação, é determinante para a análise de eventual lesão e impede o exame da pretensão a partir de valores ou de circunstâncias verificadas posteriormente. A simples pendência de ação penal — sem nenhum elemento concreto a demonstrar que esse fato, em maio de 2022, comprometeu efetivamente a capacidade negocial do autor — não basta para configurar estado de premente necessidade. Tampouco basta a invocação genérica dos efeitos da pandemia da COVID-19, mormente quando, a essa altura (maio de 2022), as restrições econômicas decorrentes da crise sanitária encontravam-se em fase de superação, sem que o autor tenha trazido aos autos um só elemento de prova de impacto concreto e direto em sua atividade econômica. A premente necessidade exigida pelo art. 157 do CC reclama mais do que adversidades econômicas comuns, genéricas ou abstratas: exige a demonstração de circunstância que tenha efetivamente cerceado a liberdade de escolha negocial da parte, conduzindo-a, sob pressão, a celebrar negócio manifestamente desfavorável. Nada disso restou demonstrado nos autos. Quanto às alegadas “ameaças” e à invocação de pressão decorrente de empréstimo previamente contraído junto ao sócio da ré, não há nos autos sequer indício mínimo de prova nesse sentido. Para além da inexistência de qualquer documento, mensagem, áudio, registro de boletim de ocorrência ou testemunho que sustente tal versão, há um dado relevante: a parte autora dispensou, em audiência, a oitiva da única testemunha por ela arrolada (Sr. Antônio Soares da Silva Filho), circunstância que, à luz do art. 373, I, do CPC, opera em desfavor de sua tese. Quanto ao elemento objetivo — a manifesta desproporção das prestações —, tampouco há nos autos prova consistente de seu preenchimento, considerando os valores vigentes “ao tempo em que foi celebrado o negócio jurídico”, como exige o § 1º do art. 157 do CC. É incontroverso nos autos, em primeiro lugar, que os imóveis objeto dos contratos, no momento da contratação (maio de 2022), encontravam-se vazios e em estado precário, tendo antes abrigado um lava-jato. Esse fato, longe de ser controvertido, foi confirmado pelo informante Pablo Pereira de Mendonça, profissional do ramo imobiliário que acompanhou a transação. Conforme detalhada documentação trazida pela ré (Anexo 4 — Antes e Depois dos Investimentos), as 8 (oito) unidades comerciais hoje existentes no local — lojas e sobrelojas em alvenaria, com acabamento em padrão comercial e estrutura completa — foram integralmente edificadas pela ré após a contratação, mediante investimento por ela aportado e estimado em montante superior a R$ 1.200.000,00 (um milhão e duzentos mil reais). O próprio depoimento do informante atestou que “todas as edificações, incluindo lojas, sobrelojas e as reformas visíveis em fotos anexadas aos autos, foram construídas pela parte requerida (JC/Júlio) após a assinatura do contrato”. Sob essa moldura fática, é juridicamente inconsistente comparar o valor pactuado em maio de 2022 (R$ 1.000,00 mensais, equivalentes a R$ 125,00 por unidade, correspondentes a espaços vazios e em situação precária) com a média de mercado atual de aluguéis em imóveis comerciais edificados, prontos e adequados para a exploração comercial (que, segundo o próprio autor, oscilaria entre R$ 1.700,00 e R$ 2.300,00 mensais por unidade). A comparação proposta pelo autor desconsidera as características concretas dos imóveis no momento da contratação — quando se encontravam vazios e dependentes de elevado investimento — e parte de termo de comparação manifestamente distinto. O autor compara, em verdade, a contraprestação devida pela locação de espaços vazios e em estado precário com a contraprestação esperada pela locação de unidades comerciais já edificadas e em pleno padrão de exploração, deslocando indevidamente o referencial temporal de aferição. A esses elementos soma-se outro, de igual relevo: a integralidade dos aluguéis correspondentes aos 30 (trinta) anos de vigência foi quitada antecipadamente pela ré, no valor de R$ 360.000,00 (trezentos e sessenta mil reais), conforme expressa declaração contida nos próprios contratos firmados pelo autor — instrumentos nos quais este “AFIRMOU e DECLAROU ter recebido o referido valor, pelo que concedeu plena, total e geral quitação”. O autor sustenta não ter recebido tal quantia, mas dela não veio acompanhada de nenhum elemento de prova ou contestação contemporânea à contratação. A ausência de qualquer providência tendente à cobrança nos quase 2 (dois) anos subsequentes — quando, segundo a documentação trazida pela ré, o autor recorrentemente acionou o Poder Judiciário contra outros devedores —, é circunstância que enfraquece sobremaneira a versão autoral. Importante anotar, ainda, que o modelo de negócio adotado — locação de longo prazo com pagamento antecipado dos aluguéis e edificação ou reforma pelo locatário, com posterior incorporação das benfeitorias ao patrimônio do locador — é prática negocial recorrente do autor. A prova oral foi expressa nesse particular: o informante Pablo Pereira de Mendonça declarou conhecer “outros negócios realizados por ITI nesse sentido, inclusive o próprio objeto deste processo, referente ao apartamento em que Júlio reside atualmente”, e que “tem conhecimento de outro contrato referente à escolinha do Flamengo e outro, no mesmo posto de combustível, com outro empresário do Gama, todos com prazos longos e estrutura semelhante; que essa é uma prática comum de ITI, consistente em locar espaços e permitir que o locatário realize melhorias no imóvel”. Trata-se, portanto, de estratégia negocial habitualmente empregada pelo autor, que dela auferia vantagem consistente no recebimento antecipado de quantia expressiva e na incorporação, ao final do contrato, das benfeitorias custeadas pelo locatário. Esse quadro afasta qualquer pretensão de qualificar o ajuste como “lesivo” para o autor. O recebimento antecipado e à vista de R$ 360.000,00, conjugado com a expectativa de receber, ao final do prazo contratual, imóveis edificados e valorizados em razão dos investimentos milionários da locatária, representa contrapartida econômica significativa e adequada às circunstâncias concretas do negócio, não havendo falar em manifesta desproporção entre as prestações. Anote-se, por fim, que o ordenamento prestigia o princípio da conservação dos negócios jurídicos. Ainda que se admitisse, por hipótese argumentativa, a configuração de algum desequilíbrio remanescente, a anulação do negócio jurídico — medida extrema e excepcionalíssima — seria de todo descabida. Por todos esses fundamentos, não restou demonstrada nem a premente necessidade do autor à época da contratação (elemento subjetivo), nem a manifesta desproporcionalidade entre as prestações mensuradas no momento da celebração do negócio (elemento objetivo). Ausentes os pressupostos do art. 157 do Código Civil, impõe-se a improcedência do pedido anulatório. Subjaz à conclusão a aplicação dos princípios da força obrigatória dos contratos (pacta sunt servanda), da boa-fé objetiva (art. 422 do CC) e da intervenção mínima no negócio jurídico empresarial (art. 421-A do CC), os quais militam decisivamente em favor da manutenção do ajuste celebrado entre as partes. II.c) Do pedido subsidiário de revisão (arts. 317, 478 e 479 do CC e 19 da Lei 8.245/91) Em pedido subsidiário, postula o autor a revisão judicial dos valores locatícios, sustentando, em síntese, a configuração de onerosidade excessiva e a aplicabilidade da teoria da imprevisão (arts. 317, 478 e 479 do CC), com a consequente fixação do aluguel mensal em R$ 2.200,00 por unidade. Sustenta, ainda, que a teoria da onerosidade excessiva afasta o triênio do art. 19 da Lei 8.245/91, autorizando a revisão a qualquer tempo desde o desequilíbrio contratual. A pretensão tampouco merece acolhida. A ação revisional de aluguel é regida, em regra, pelo art. 19 da Lei 8.245/91, segundo o qual “não havendo acordo, o locador ou locatário, após 3 (três) anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado”. O cumprimento do prazo trienal opera como pressuposto específico de admissibilidade da pretensão revisional fundada na desadequação ao mercado, vinculando a iniciativa de qualquer das partes contratantes. Na espécie, os contratos foram celebrados em 10/05/2022, e a presente ação foi distribuída em 02/07/2024 — antes, portanto, do transcurso do triênio legal —, o que, por si só, é suficiente para inviabilizar a pretensão de adequação dos aluguéis ao preço de mercado. É verdade que parte da jurisprudência admite a excepcional flexibilização do triênio quando o pedido revisional não tem por base a mera adequação ao preço de mercado, mas a invocação de evento superveniente, extraordinário e imprevisível, capaz de romper, de modo objetivo, o equilíbrio econômico inicial do contrato (teoria da imprevisão e da onerosidade excessiva, arts. 317, 478 e 479 do CC). Tal flexibilização, contudo, pressupõe a demonstração concreta de duas circunstâncias cumulativas: (a) a ocorrência de evento superveniente, extraordinário e imprevisível; e (b) o impacto direto desse evento na economia do contrato, com onerosidade excessiva para uma das partes e vantagem extrema para a outra. Tais pressupostos não estão presentes na hipótese. O autor sustenta, como suposto evento extraordinário, o cenário da pandemia da COVID-19. Ocorre que os contratos foram celebrados em 10/05/2022 — vale dizer, mais de 2 (dois) anos após o reconhecimento oficial da pandemia (março de 2020) —, de modo que, à evidência, esse contexto sanitário não é evento superveniente à contratação, mas circunstância anterior, conhecida pelas partes e devidamente sopesada por elas no momento da pactuação. A pandemia, no marco temporal da celebração dos contratos, era — como ainda é — um dado consolidado do contexto econômico, e não um evento futuro, extraordinário e imprevisível, na acepção exigida pelos arts. 317 e 478 do CC. Tampouco se vislumbra outra causa superveniente capaz de configurar a hipótese de revisão por imprevisão. A elevação dos valores de aluguel de imóveis comerciais semelhantes na região, invocada pelo autor, não constitui evento extraordinário, mas decorre, em larga medida, da própria valorização provocada pelas benfeitorias substanciais realizadas pela ré nos imóveis — circunstância previsível, deliberadamente assumida pelas partes e expressamente incorporada à lógica do ajuste. A valorização derivada do investimento da locatária constitui, em verdade, parte da contrapartida em favor do autor, que, ao término dos 30 (trinta) anos de locação, receberá imóveis edificados, valorizados e prontos para nova exploração econômica. Permitir que a valorização decorrente do investimento da locatária seja, agora, invocada pelo autor como evento extraordinário a justificar a revisão consistiria em flagrante violação à boa-fé objetiva, ao princípio que veda venire contra factum proprium e à própria função econômica do contrato celebrado entre as partes. Não se admite, na ordem civil, que a parte se beneficie de sua própria torpeza ou colha vantagem fundada em circunstância por ela conhecida, anuída e integrante da própria estrutura do negócio. Cumpre lembrar, ainda, que a teoria da imprevisão e da onerosidade excessiva, ainda quando aplicáveis, não autorizam o livre arbítrio do juiz na fixação de valor de aluguel “a preço de mercado”, sob pena de transmudar a pretensão revisional em ação de mera adequação ao mercado — matéria especificamente regrada pelo art. 19 da Lei 8.245/91, com a observância dos prazos e dos requisitos próprios. A discussão fática sobre os preços de mercado, no rito da revisão por imprevisão, é instrumentalmente subordinada à demonstração do evento extraordinário e do desequilíbrio dele decorrente, e não se confunde com a pretensão de mera atualização. Releva acrescer que, à luz do contexto fático já delineado, a alegada desproporção entre o valor pactuado e os preços supostamente praticados em imóveis comparáveis carece, igualmente, de sustentação probatória. Como antes assentado, à época da contratação os imóveis estavam vazios e em estado precário; os valores invocados pelo autor referem-se a imóveis comerciais já edificados, em estado de plena exploração. O termo de comparação proposto é, portanto, jurídica e tecnicamente inadequado. Nenhuma prova técnica idônea foi produzida nos autos a indicar que, em maio de 2022, o valor de mercado da locação de espaços nas condições daqueles efetivamente alugados pela ré (vazios, precários, sem edificação adequada) discrepasse, de modo extraordinário, do valor pactuado, considerando-se ainda o pagamento antecipado de todo o período e a obrigação da locatária de promover a edificação dos imóveis às próprias expensas. Por essas razões, não preenchidos nem os requisitos do art. 19 da Lei 8.245/91 (decurso do triênio legal), nem os pressupostos do art. 478 do Código Civil (evento superveniente, extraordinário e imprevisível, causador de onerosidade excessiva), a pretensão revisional também é de ser rejeitada. II.d) Considerações finais O acervo probatório dos autos, conjugado com as alegações finais das partes, demonstra que os contratos celebrados entre o autor e a ré em 10/05/2022 são plenamente válidos e eficazes. As circunstâncias da contratação, o expressivo investimento aportado pela ré nos imóveis, o pagamento antecipado e à vista da integralidade dos aluguéis correspondentes ao período contratual, a habitualidade dessa modalidade de negócio realizado pelo autor e a notória capacidade econômica e empresarial deste afastam, com firmeza, a tese de vício de consentimento por lesão e de onerosidade excessiva superveniente. A pretensão deduzida nos autos, em verdade, traduz tentativa de redimensionamento retrospectivo de negócio jurídico livremente celebrado, à luz de circunstâncias e valorizações posteriores — pretensão que esbarra na força obrigatória dos contratos, na boa-fé objetiva, na vedação ao comportamento contraditório e na intervenção mínima estatuída pelo art. 421-A do Código Civil. III – Dispositivo
Diante do exposto, RESOLVO O MÉRITO da causa, nos termos do art. 487, I, do CPC, para JULGAR IMPROCEDENTES os pedidos formulados na inicial. Condeno o autor ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §§ 2º e 6º, do CPC, considerando o trabalho realizado pelo advogado, o tempo de tramitação do feito, a natureza e a complexidade da causa. Transitada em julgado, não havendo requerimentos, arquivem-se os autos com as cautelas de estilo. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Datado e assinado eletronicamente. Fellipe Figueiredo de Carvalho Juiz de Direito Substituto