Publicacao/Comunicacao
Intimação - Decisão
DECISÃO
Processo: 0700085-07.2023.8.07.0021.
RECORRENTE: JOELITA JESUS DE OLIVEIRA
RECORRIDO: CONDOMÍNIO MANSÕES ENTRE LAGOS DECISÃO I –
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213)
Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Sexta Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: DIREITO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO IRREGULAR (DE FATO). OBRIGAÇÃO DO PROPRIETÁRIO OU POSSUIDOR. INAPLICABILIDADE DOS TEMAS 492 DO STF E 882 DO STJ. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME: Apelação interposta contra sentença que condenou a apelante ao pagamento de taxas condominiais em favor da Associação “Condomínio Mansões Entrelagos”. A insurgência recursal sustenta, em síntese, a existência de coisa julgada em processos anteriores que teriam reconhecido sua condição de não associada, bem como a inaplicabilidade da cobrança à luz dos Temas 492 do STF e 882 do STJ. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO: Verificar se a apelante, na qualidade de titular de direitos sobre imóvel localizado no interior do Condomínio Mansões Entrelagos, pode se eximir do pagamento das taxas condominiais instituídas em assembleia, alegando inexistência de vínculo associativo formal e a incidência da coisa julgada. III. RAZÕES DE DECIDIR: Nos termos do art. 12 da Lei nº 4.591/64 e do art. 1.336, I, do Código Civil, o dever de contribuir para as despesas condominiais decorre da condição de proprietário ou possuidor da unidade, independentemente de uso das áreas comuns ou de vínculo formal de associação. A alegada coisa julgada não se aplica, porquanto a cobrança das contribuições condominiais corresponde a prestações periódicas e autônomas, renovadas mês a mês, não abrangidas por decisões pretéritas. A jurisprudência desta Corte é firme no sentido de que, no Distrito Federal, os denominados “condomínios de fato” — como o Mansões Entrelagos — resultam de parcelamentos irregulares, em que os moradores assumem coletivamente a manutenção da infraestrutura básica. Nessa realidade peculiar, inaplicáveis os Temas 492 do STF e 882 do STJ, que versam sobre associações voluntárias de bairros abertos em áreas regulares. Reconhece-se, portanto, a legitimidade da cobrança das contribuições condominiais, sob pena de enriquecimento sem causa do morador. IV. DISPOSITIVO E TESE: Apelação conhecida e não provida, para manter a sentença que reconheceu a obrigação da apelante de contribuir com o rateio das despesas condominiais. A decisão está em conformidade com a convenção do condomínio e a legislação aplicável. Honorários recursais fixados. Tese: Nos condomínios irregulares do Distrito Federal, a obrigação de pagamento das taxas condominiais decorre da condição de proprietário ou possuidor de imóvel inserido na área comum, sendo desnecessária a adesão formal à associação de moradores, situação não abarcada pelos Temas 492 do STF e 882 do STJ. A parte recorrente alega afronta aos seguintes dispositivos legais: a) artigos 503, § 1º, inciso I, e 505, inciso I, ambos do Código de Processo Civil, sustentando que o acórdão recorrido desconsiderou a coisa julgada formada em processos anteriores, nos quais foi reconhecida a condição de não associada da recorrente, inexistindo modificação no estado de fato ou de direito que autorizasse a revisão do julgado; b) artigos 12 da Lei 4.591/1964, 53, 54, incisos II, III e IV, e 1.336, inciso I, todos do Código Civil, e 5º, incisos II e XVII a XIX, da Constituição Federal, ao argumento de que tais dispositivos incidem ao caso, pois inexiste registro de instituição de condomínio edilício no Cartório de Registro de Imóveis, tratando-se de área irregular e de associação civil, não de condomínio regularmente constituído. Ressalta que não há estatuto, convenção ou ficha de filiação que demonstre vínculo associativo da recorrente com a associação, sendo vedada a imposição de obrigação sem anuência expressa; c) artigos 18, inciso IV, da Lei 6.766/1979, 264 e 265, ambos do Código Civil, e 926 do Código de Processo Civil, defendendo a inexistência de contrato-padrão averbado na matrícula do imóvel que legitime a cobrança de taxas. Indica, ainda, ofensa aos Temas 492 do STF e 882 do STJ. Nos aspectos acima, aponta divergência jurisprudencial, colacionando julgados do STJ e de diversas cortes estaduais. II – O recurso é tempestivo, o preparo é regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece ser admitido no tocante à mencionada ofensa aos artigos 503, § 1º, inciso I, 505, inciso I, e 926, todos do CPC, 12 da Lei 4.591/1964, 53, 54, incisos II, III e IV, 264, 265 e 1.336, inciso I, todos do CC, e 18, inciso IV, da Lei 6.766/1979, pois o órgão julgador, com lastro na interpretação das cláusulas contratuais e nos elementos fático-probatórios dos autos assentou: “Nesse sentido, no contrato original onde Maria Francisca Lira Aragão teria adquirido a gleba, em suas cláusulas 5ª, 11ª e 12ª fideliza a obrigação do pagamento de taxa condominial (ID 74093331 - Pág. 1/4). Ademais, há nos autos as atas das assembleias gerais que aprovaram as taxas condominiais objetos da ação de cobrança (ID 74093326 e 74093328). (…) Com efeito, a jurisprudência consolidada nesta Corte é firme no sentido de que, no Distrito Federal, os denominados “condomínios de fato” ou “irregulares” — a exemplo do Mansões Entrelagos — possuem peculiaridades decorrentes do parcelamento irregular do solo, em que os próprios moradores assumem, por meio de associações, a prestação de serviços essenciais de infraestrutura e manutenção. Nessas hipóteses, a obrigação de contribuir para o custeio das despesas não decorre exclusivamente de vínculo associativo formal, mas da própria condição de proprietário ou possuidor de unidade inserida na área comum, beneficiando-se, direta ou indiretamente, da infraestrutura colocada à disposição. A recusa ao pagamento, nesse contexto, configura enriquecimento sem causa, vedado pelo ordenamento jurídico. (…) Nesse quadro, a alegação de coisa julgada material não se sustenta, pois o título judicial anteriormente formado não impede a cobrança de despesas condominiais posteriores, referentes a períodos distintos, que constituem prestações periódicas e autônomas, renovando-se mês a mês a obrigação de contribuir para o custeio das despesas comuns. Assim, demonstrado nos autos que a apelante é titular de imóvel situado nos limites do “Condomínio Mansões Entrelagos” e que as contribuições foram regularmente instituídas em assembleia, legítima é a cobrança promovida pela associação”. (ID 77433130). Assim, infirmar fundamentos dessa natureza é providência que demanda nova interpretação das aludidas cláusulas e de matéria de fato e de prova, o que atrai os vetos dos enunciados 5 e 7, ambos da Súmula do STJ. Ademais, o acórdão impugnado encontra-se em perfeita sintonia com a orientação jurisprudencial da Corte Superior. A propósito, confira-se: RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO IRREGULAR/ASSOCIAÇÃO DE FATO NO DF. COBRANÇA DE TAXAS DE MANUTENÇÃO. ASSEMBLEIA ORIGINÁRIA ANULADA (5/4/2008). ASSEMBLEIA POSTERIOR (14/5/2016). RATIFICAÇÃO/CONVALIDAÇÃO. LEGITIMIDADE ATIVA RECONHECIDA. FRUIÇÃO DE SERVIÇOS COMUNS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. TEMA 882/STJ E TEMA 492/STF. INAPLICABILIDADE AO CASO CONCRETO. PECULIARIDADES FUNDIÁRIAS DO DF E DISTINGUISHING FÁTICO. SÚMULAS 7 E 83/STJ. PRESCRIÇÃO QUINQUENAL (ART. 206, § 5º, I, CC). NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. DISSÍDIO. COTEJO ANALÍTICO INSUFICIENTE (ART. 1.029, § 1º, DO CPC E ART. 255 DO RISTJ). (...) 2. Premissas fáticas firmadas pelo acórdão recorrido - ratificação/convalidação pela assembleia de 14/05/2016, fruição dos serviços comuns e aprovação assemblear das despesas - não podem ser revistas em recurso especial (Súmula 7/STJ). 3. Em contexto de parcelamento irregular típico do DF, com serviços comuns custeados pelos moradores, é possível a cobrança de rateio, sob pena de enriquecimento sem causa, quando demonstradas deliberação assemblear e fruição dos serviços; entendimento em harmonia com a jurisprudência do STJ (Súmula 83/STJ). 4. Temas 882/STJ e 492/STF: não incidência na espécie, diante das peculiaridades fático-jurídicas dos "condomínios de fato" do DF e do distinguishing traçado pelo Tribunal local; revisão demandaria revolvimento probatório (Súmula 7/STJ). (...) (REsp n. 2.053.466/DF, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 24/11/2025, DJEN de 27/11/2025). Logo, “Estando o acórdão estadual em consonância com a jurisprudência do STJ, o apelo nobre encontra óbice na Súmula 83/STJ, aplicável tanto pela alínea a como pela alínea c do permissivo constitucional” (AgInt no AREsp n. 3.074.289/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 16/3/2026, DJEN de 23/3/2026). Igualmente não se mostra possível apreciar o recurso quanto à indicada afronta ao artigo 5º, incisos II e XVII a XIX, da CF, uma vez que “É defeso a esta Corte Superior de Justiça levar a efeito exame de pretensa afronta a dispositivos constitucionais em sede de recurso especial, mesmo com o fito de prequestionamento, sob pena de usurpação da competência do Supremo Tribunal Federal” (EDcl no REsp n. 1.858.577/AM, relator Ministro Sebastião Reis Júnior, Sexta Turma, julgado em 7/4/2026, DJEN de 22/4/2026). No que tange à interposição fundada em dissídio pretoriano, também não merece curso o inconformismo, porquanto “O dissídio jurisprudencial resta prejudicado quando a pretensão recursal veiculada pela alínea "c" do permissivo constitucional é integralmente satisfeita pela análise da alínea "a", tornando desnecessário o exame da divergência" (AREsp n. 2.624.681/SC, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 20/10/2025, DJEN de 23/10/2025). Por fim, no que se refere ao pedido de aplicação das teses fixadas nos Temas 882 do STJ e 492 do STF, ressalto não haver similitude fáticas entre os casos, conforme consignado no acórdão de ID 77433130, que realizou a distinção entre os citados precedentes e o presente caso. III –
Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador JAIR SOARES Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios JO-S84