Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
AREsp 3188957/DF (2026/0070264-3)
RELATOR: MINISTRO PRESIDENTE DO STJ
AGRAVANTE: CONDOMINIO CITTA RESIDENCE
ADVOGADOS: EDSON ALEXANDRE SILVA PESSOA - DF034339
LEONOR SOARES ARAUJO PESSOA - DF054592
SARAH HOLANDA LIMA PESSOA - DF073120
AGRAVADO: LUIZ CARLOS NUNES DE QUEIROZ
AGRAVADO: MARIA DE FATIMA SILVA DE QUEIROZ
ADVOGADO: MELIZA SILVA DE OLIVEIRA - DF048059
DECISÃO Cuida-se de Agravo apresentado por CONDOMINIO CITTA RESIDENCE à decisão que não admitiu seu Recurso Especial. O apelo, fundamentado no artigo 105, III, alínea "a", da CF/88, visa reformar acórdão proferido pelo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS, assim resumido: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. JUROS MORATÓRIOS CONVENCIONADOS EM 8% (OITO POR CENTO) AO MÊS. ABUSIVIDADE. LIMITAÇÃO COM FUNDAMENTO NOS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta em face de sentença que julgou procedentes os pedidos formulados em ação de cobrança de taxas condominiais, porém reduziu de ofício os juros moratórios previstos na Convenção Condominial de 8% ao mês para 2% ao mês. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em analisar a aplicação de regra existente em Convenção de Condomínio que estabelece juros moratórios no percentual de 8% ao mês nas hipóteses de inadimplemento das taxas condominiais. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O artigo 1.336, §1º, do Código Civil autoriza a estipulação de juros moratórios em percentual superior ao legal (1% ao mês) quando houver previsão na Convenção de Condomínio. 4. A autonomia privada, ainda que reconhecida na estipulação de encargos moratórios, encontra limite nos princípios da razoabilidade, proporcionalidade e boa-fé objetiva, de modo a impedir a onerosidade excessiva. 5. A fixação de juros moratórios em 8% ao mês ultrapassa os parâmetros usualmente aceitos no ordenamento jurídico, sendo, inclusive, superior às taxas aplicadas pelo mercado financeiro em operações sem garantias. 6. A cobrança de encargos moratórios em patamar excessivo configura prática abusiva, passível de controle judicial, podendo o magistrado realizar a adequação dos encargos, inclusive de ofício. 7. A jurisprudência deste e. TJDFT tem reconhecido a abusividade da Convenção de Condomínio ao estabelecer juros moratório em percentual superior ao razoável, adotando como critério limitador os princípios da proporcionalidade, da razoabilidade. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Recurso desprovido. Quanto à controvérsia, pela alínea "a" do permissivo constitucional, a parte recorrente alega violação ao art. 1.336, § 1º, do Código Civil, no que concerne à necessidade de restabelecimento da estipulação dos juros moratórios convencionados na convenção condominial, em razão de previsão expressa de 8% ao mês para os casos de inadimplemento, trazendo a seguinte argumentação: Antes de se adentrar ao mérito do recurso, impende, mais uma vez, asseverar que o objetivo do presente se enquadra nas exceções de interferência desta Corte. Isto porque não há a análise de fatos e provas novamente, conforme fora realizado pelo tribunal de origem, mas tão somente a análise do direito violado pelo tribunal a quo, que feriu texto expresso de Lei Federal (Código Civil e Código de Processo Civil). Com efeito, compulsando os autos verifica-se que a inicial foi devidamente instruída com a apresentação da convenção condominial, ressaltando para tanto a convencionada estipulação de juros de mora no patamar de 8% (oito por cento) ao mês, revelada no artigo 63, do Capítulo XIII, do Título IV, da oportuna convenção (ID nº 67959992). Todavia, contrário à especificação contida na convenção condominial, a ilustre turma resolveu manter os juros moratórios na porcentagem abaixo do convencionado pelos condôminos. Em outros termos, a turma decidiu opostamente à norma máxima do condomínio, que está em devida sintonia com o artigo 1.336, § 1º, do CC. [...] Com efeito, a despeito do contigo no artigo 1.336, § 1º, do CC, que permitiu aos condôminos CONVENCIONAREM os juros moratórios, dando-lhes a liberdade de, inclusive, convencionarem juros acima de 1% ao mês, a ilustre turma recorrida entendeu por bem não dar aplicabilidade à norma legal, reduzindo de maneira significativa os juros moratórios convencionados pelos condôminos do condomínio recorrente, que é de 8% ao mês, para o patamar de 1% ao mês. Ademais, não se pode dizer que os percentuais convencionados ferem os princípios da proporcionalidade e da boa-fé objetiva, ou que estão muito acima daqueles praticados usualmente, por dois motivos: primeiro, é dado aos condôminos a liberdade de pactuarem o percentual que melhor atenda às necessidades do condomínio, conforme inteligência do artigo 1.336, § 1º, do CC (barrar inadimplência, garantir bom funcionamento do condomínio, pagamentos em dia). E, em segundo, quando o condômino adquire uma unidade imobiliária no condomínio recorrente, este, em tese, tem a prerrogativa de decidir ou não pela compra, de modo que o fazendo, também concorda com os termos estabelecidos em convenção. Acaso o condômino não concorde com as regras convencionadas, entre elas as que versão sobre os percentuais de juros e multa em caso de inadimplência, deveria deixar o condomínio, ou propor os mecanismos cabíveis para a alteração das regras convencionadas que não concorda (fls. 334-340). É o relatório. Decido. Quanto à controvérsia, o Tribunal a quo se manifestou nos seguintes termos: A controvérsia recursal cinge-se em analisar a possibilidade de serem cobrados juros moratórios de 8% (oito por cento) ao mês estipulado em Convenção de Condomínio para os casos de mora do condômino com as taxas condominiais Destaca-se, de início, diante da regra expressa no art. 1.336, §1º, do Código Civil, não se olvidar a possibilidade de o Condomínio estipular a taxa dos juros moratórios a que se sujeita o condômino que não pagar a sua contribuição. Sobre a legalidade das cláusulas que dispõem sobre encargos moratórios previstos em convenção aprovada pelos condôminos, a jurisprudência pátria tem, de modo geral, decidido pela prevalência do princípio da autonomia da vontade. Isso porque, nesses casos, a taxa é estipulada em consideração aos prejuízos sofridos pela coletividade em razão da demora no pagamento das taxas e para fomentar a adimplência da obrigação pelo condômino, que deve colaborar com o pagamento das despesas comuns do condomínio. O correto sopesamento das condições específicas de cada condômino é melhor avaliado, via de regra, pelas próprias partes envolvidas no contexto das realidades específicas. É certo, entretanto, que os encargos moratórios, enquanto obrigações de natureza assessória e implícitas ao pedido principal, também podem ser analisadas de ofício pelo magistrado, nos termos em que dispõem os artigos 322 e 491 do Código de Processo Civil, a partir das normas de regência e princípios gerais do direito, entre eles a proporcionalidade de razoabilidade. Com efeito, na falta de convenção das partes, os juros moratórios são legalmente fixados em 1% ao mês. De outro lado, a taxa convencionada de 8% (oito por cento) ao mês mostra-se superior às taxas médias cobradas por instituição financeiras, que têm o lucro como objetivo, em contratos sem garantias reais ou fidejussórias. A estipulação de juros moratórios não pode servir como fonte de renda do próprio condomínio, a tornar vantajoso ao credor a permanência do devedor em mora. Por evidente que a instituição de um condomínio destina-se à administração do bem comum aos condôminos e, sob pena de ofensa a paradigmas norteadores da sua própria constituição, não pode inviabilizar irrazoalvelmente o direito à propriedade e à moradia. [...] Forte nesses fundamentos, entendo que a r. sentença, ao reduzir os juros para percentual equivalente ao dobro da taxa legalmente prevista para os casos em que a convenção de condomínio nada dispõe sobre a matéria, manteve-se atenta aos critérios de razoabilidade e proporcionalidade. (fls. 296-305) Assim, incide a Súmula n. 7 do STJ (“A pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial”), porquanto o acolhimento da pretensão recursal demandaria o reexame do acervo fático-probatório juntado aos autos. Nesse sentido: AgInt no REsp n. 2.113.579/MG, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, DJEN de 27/3/2025; AgInt no AREsp n. 2.691.829/SP, relator Ministro Sérgio Kukina, Primeira Turma, DJEN de 28/3/2025; AREsp n. 2.839.474/SP, relator Ministro Reynaldo Soares da Fonseca, Quinta Turma, DJEN de 26/3/2025; AgInt no REsp n. 2.167.518/RS, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJEN de 27/3/2025; AgRg no AREsp n. 2.786.049/SP, relator Ministro Messod Azulay Neto, Quinta Turma, DJEN de 26/3/2025; AgRg no AREsp n. 2.753.116/RN, relator Ministro Sebastião Reis Júnior, Sexta Turma, DJEN de 25/3/2025; AgInt no REsp n. 2.185.361/CE, relatora Ministra Regina Helena Costa, Primeira Turma, DJEN de 28/3/2025; AgRg no REsp n. 2.088.266/MG, relator Ministro Antonio Saldanha Palheiro, Sexta Turma, DJEN de 25/3/2025; AREsp n. 1.758.201/AM, relatora Ministra Maria Thereza de Assis Moura, Segunda Turma, DJEN de 27/3/2025; AgInt no AREsp n. 2.643.894/DF, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, DJEN de 31/3/2025; AgInt no AREsp n. 2.636.023/RS, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJEN de 28/3/2025; AgInt no REsp n. 1.875.129/PE, relator Ministro Paulo Sérgio Domingues, Primeira Turma, DJEN de 21/3/2025. Ante o exposto, com base no art. 21-E, V, do Regimento Interno do Superior Tribunal de Justiça, conheço do Agravo para não conhecer do Recurso Especial. Publique-se. Intimem-se. Presidente
HERMAN BENJAMIN